공공분양 : 신혼희망타운

★ 유튜브

 

★ 주택교통 계획 지도

1. 개요

신혼희망타운은 신혼부부를 위한 공공분양과 공공임대(행복임대) 혼합단지다.

○ 신혼희망타운의 공공분양 ≠ 일반 공공분양
– 당첨자 선정방법, 대출지원 등 조건이 다름
○ 신혼희망타운의 공공임대 = 일반 행복임대
– 특이사항 없음

유튜브 영상으로 기본내용을 이해하고 이 글은 참고자료로 활용하는 것을 추천한다. 참고로 신혼희망타운의 공공분양에 대한 설명이므로 [대출/부동산 > 주택구매] 공공분양 글과 비슷하다.

신혼희망타운의 공공임대는 [대출/부동산 > 주택임대] 공공임대주택 글을 참고하자.

(1) 주택종류
○ 아파트
○ 전용면적 60㎡ 이하
– 전용면적 46㎡ → 공급면적 70㎡
– 전용면적 55㎡ → 공급면적 81㎡

전용면적 46㎡는 조금 아쉽게 느껴진다.

(2) 공급계획
○ 공공분양 : 10만호(수도권 7만, 지방 3만)
○ 공공임대 : 5만호

신혼희망타운 위치와 단지별 세부정보는 ★ 주택교통 계획 지도 항목을 참고하자.  모양의 아이콘이다.

2. 기본용어 정리

(1) 세대구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 배우자의 직계존속(장인, 장모)
– 직계비속의 배우자(사위, 며느리)

(2) 주택면적
주택면적은 여러 단어로 정의한다. 전용면적이 중요하다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 서비스면적 : 발코니

발코니는 서비스면적으로 따로 계산하므로 전용면적에 포함되지 않는다. 그래서 주택 전용면적이 같으면 발코니 면적이 넓을수록 더 넓게 느껴진다.

3. 분양절차 요약

신혼희망타운을 분양할 때 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다.

① 입주자모집공고
② 청약(신청)
③ 당첨자 발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주

(1) 입주자모집공고
청약홈 홈페이지에서 입주자모집공고를 확인한다. 청약일정과 공급규모, 공급대상, 공급가격 등 기본정보를 알 수 있다.

◆ 주택청약시스템(청약홈) [Web]
– 三 > 청약정보 > 분양정보/경쟁률

자세한 내용은 입주자모집공고 파일을 다운받아서 읽어봐야 알 수 있다. 아래 사진처럼 읽기 싫게 생겼는데 최소한 한 번은 정독하자. 익숙해지면 필요한 내용만 골라서 볼 수 있다. 처음 한 번이 힘들다.

(2) 청약(신청)
10일 이상의 공고 기간이 끝나고 신청자격을 만족하면 청약홈 홈페이지에서 신청할 수 있다. 신청자격은 거주지역, 주택소유여부, 청약통장, 자산보유기준, 소득기준 등 조건을 말한다. 주의할 점은 청약일정에 따라 특별공급 → 일반공급 1순위 → 일반공급 2순위 순으로 정해진 날짜에만 신청할 수 있다.

◆ 주택청약시스템(청약홈) [Web]
– 준비물 : 공인인증서

(3) 당첨자 발표
당첨자는 해당 공급기관의 홈페이지에서 확인한다. 당첨자 선정의 공정성과 투명성을 위해 청약률을 함께 공개한다. 인기 주택은 경쟁률이 1:1 이상이므로 당첨자 선정방법은 1순위 위주로 확인하자. 동/호수는 당첨자 발표 후 추첨으로 정한다.

(4) 당첨자 적격여부 확인 후 계약
당첨자를 대상으로 신청자격에 문제가 없는지 확인한다. 무주택 여부와 과거당첨사실이 문제가 되는 경우가 많다. 부적격자로 판단되면 7일 내 소명해야 하고 소명하지 못하면 당첨이 취소된다.

(5) 잔여 물량(미계약 포함) 예비당첨자 계약
당첨 취소, 미계약, 해약 주택을 모두 공개하고 예비당첨자에게 순번에 따라 차례로 공급한다.

(6) 입주
계약금(10%), 중도금(20%), 잔금(70%)을 차례대로 납부하고 입주한다. 정확한 입주 시기는 약 2개월 전에 개별안내한다. 중도금과 잔급을 선납하면 연 2.5% 금리만큼 할인받으니 돈 관리가 어려우면 참고하자. 반대로 연체금리는 연 6.5%다..

4. 입주자모집공고

(1) 입주자모집공고 종류
신혼희망타운의 공공분양 입주자모집공고는 신규 공고와 추가 공고가 있다. 추가 공고는 신청자격이 완화되거나 당첨자 선정방법이 단순해지기도 한다.

○ 신규 : 건설하고 첫 번째 공고
○ 추가(잔여) : 신규 공고에서 미달

(2) 주요 내용
입주자모집공고의 주요 내용은 다음과 같다.

① 공급규모, 공급대상, 공급가격 등
② 신청기준
③ 신청자격 및 당첨자 선정방법
④ 신청 시 확인사항
⑤ 신청일정 및 장소, 유의사항
⑥ 신청방법
⑦ 당첨자 발표 및 서류제출, 계약체결 등
⑧ 기타 유의사항 및 안내사항

③ 신청자격 및 당첨자 선정방법은 꼼꼼하게 읽자. 아래는 ① 공급규모, 공급대상, 공급가격 예시다.

5. 신청자격Ⅰ : 일반

(1) 기준일
모든 신청자격은 입주자모집공고일을 기준이다.

(2) 신혼부부
○ 신혼부부 : 혼인신고일로부터 7년 이내
– 동일인과 재혼하면 이전 혼인기간 합산
○ 예비신혼부부 : 공고일로부터 1년 이내 혼인사실 증명
○ 한부모가족 : 6세 이하(만7세 미만, 태아 포함) 자녀가 있음

(3) 세대구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 배우자의 직계존속(장인, 장모)
– 직계비속의 배우자(사위, 며느리)

세대구성원만 신청할 수 있다. 주의할 점은 다음과 같다.

○ 1세대 1주택 = 세대구성원 중 1인만 신청 가능

세대구성원 중 1인만 신청할 수 있다. 주민등록등본상 세대원의 의미는 예를 들어 같은 주민등록등본에 등재되지 않은 신청자의 직계존속(부모)은 상관없다는 뜻이다. 주의할 점은 다음과 같다.

○ 만19세 이상만 신청 가능
○ 신청자 외 세대구성원도 신청자격 만족해야 함

6. 신청자격Ⅱ : 거주지역, 거주기간

청약가능지역(기타지역) 거주자만 신청할 수 있다. 당첨자 선정방법은 주택건설지역(해당지역) 거주자 → 미달 시 청약가능지역(기타지역) 거주자 순이라고 이해하자.

(1) 주택건설지역(해당지역)
주택이 공급되는 지역으로 아래 행정구역을 기준으로 구분한다. 2개 이상의 행정구역에 걸치면 모두 주택건설지역으로 인정한다.

○ 특별시, 광역시
– 예) 서울시 서초구 X | 서울시 O
○ 시, 군
– 예) 경기도 성남시 O | 경기도 X
○ 세종시, 제주도

(2) 청약가능지역(기타지역)
주택건설지역을 포함하는 도 단위 지역이다. 예를 들어 주택건설지역이 서울이면 청약가능지역은 ① 서울/인천/경기다.

① 서울, 인천, 경기
② 대전, 세종, 충남
③ 충북
④ 광주, 전남
⑤ 전북
⑥ 대구, 경북
⑦ 부산, 울산, 경남
⑧ 강원

(3) 거주지역
입주자모집 공고일 기준 주민등록등본 주소다.

(4) 거주기간
거주기간은 현재 거주지의 마지막 주민등록등본 등재일로부터 입주자모집 공고일까지 연속해서 거주한 기간이다. 거주지역을 잠시 옮긴 적이 있으면 기간을 새로 산정한다는 뜻이다.

(5) 주택건설지역 or 청약가능지역 거주자
투기과열지구와 수도권 일부 지역은 거주기간이 1년 이상이어야 주택건설지역 거주자로 본다.

○ 투기과열지구, 수도권 일부 : 1년 이상
– 서울
– 고양, 과천, 광명, 성남, 수원, 시흥, 안성, 안양, 오산, 의왕, 하남

(6) 참고사항 : 해외 출국
해외 출국 시 아래 기준에 해당하는 기간은 거주기간에서 제외하니 주의하자. 거주목적이 아닌 3개월 미만 단기여행, 출장은 국내거주로 본다.

○ 입주자모집공고일 기준 1년 이내에 출국 + ① or ② 중 하나 만족
① 계속해서 90일을 초과 체류
– 입국 후 7일 이내 같은 국가로 재출국하면 계속 거주로 간주
② 전체기간이 183일 초과

7. 신청자격Ⅲ : 무주택세대 구성원

(1) 무주택 기간
만30세 생일 or 혼인신고일(만30세 이전에 결혼) 중 빠른 날부터 산정한다.

과거 주택을 소유한 사실이 있으면 마지막 주택을 처분하고 무주택자가 된 날 기준이다. 주의할 점은 마지막 주택 처분일이 만30세 생일보다 빠르면 만30세 생일 기준이다.

(2) 무주택
무주택은 주택(분양권, 입주권 포함)을 소유하지 않은 상태를 말한다. 아래처럼 주택을 소유했지만 무주택으로 보는 경우도 있다.

① 만60세 이상의 직계존속이 소유한 주택
– 노부모부양 특별공급은 제외(1주택으로 봄)
② 상속받은 주택을 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 처분
③ 전용면적 20㎡ 이하의 주택을 1호 소유

(3) 무주택세대 구성원
당첨자로 선정되고 입주할 때까지 무주택세대 구성원 상태를 유지해야 한다. 세대 구성원 모두가 무주택이어야 한다는 뜻이다.

8. 신청자격Ⅳ : 자산보유기준

자산은 입주자모집공고일 기준 사회보장정보시스템에서 조회되는 값으로 판단한다. 2019년에 적용되는 자산보유기준은 다음과 같다. (2020년 기준이 나오면 수정예정)

○ 순자산 2억 9,400만원 이하
– 부동산 + 금융자산 + 기타자산 + 자동차 – 부채

궁금하면 아래 방법으로 확인하자.

(1) 부동산
○ 토지 + 건물
– 무주택 세대구성원이 보유한 모든 부동산 기준
– 무주택으로 인정되는 주택도 합산
○ 토지 : 토지면적 × 개별공시지가
– 제외1) 「농지법」 제2조에서 정한 농지
– 제외2) 공부상 도로, 구거, 하천 등 공공용지 사용
– 제외3) 토지의 사용, 처분이 금지되거나 제한 받는 경우
○ 건물

토지 개별공시지가와 건물 공시가격은 아래 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 부동산 공시가격 알리미 [Web]
– 토지 : 개별공시지가
– 주택 : 공동주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격

건물 시가표준액은 위택스 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 위택스(wetax) [Web]
– 전체메뉴 > 지방세정보 > 시가표준액조회

(2) 금융자산

(3) 기타자산

(4) 자동차
○ 차량기준가액
– 조회 안 되면 취득가액에서 매년 10%씩 감가상각
○ 2대 이상이면 높은 차량 기준

자동차 차량기준가액은 보험개발원 홈페이지에서 조회할 수 있다.

◆ 보험개발원 [Web]
– 알림광장 > 차량기준가액

차량기준가액에서 제외되는 항목은 아래와 같다.

○ 저공해자동차의 정부/지자체 보조금
○ 영업용 자동차
○ 장애인과 국가유공자의 보철용 차량

(5) 부채

9. 신청자격Ⅴ : 소득기준

소득은 입주자모집공고일 기준 사회보장정보시스템에서 조회되는 값으로 판단한다. 2019년에 적용되는 소득기준은 다음과 같다. (2020년 기준이 나오면 수정 예정)

○ 세전소득(비과세소득 제외)
○ 전년도 가구원수별 가구당 월평균소득액의
– 120% 이하 : 외별이
– 130% 이하 : 맞벌이
○ 가구원수는 무주택 세대구성원 전원의 수

월평균소득은 아래 12가지 소득을 모두 더해서 계산한다.

○ 근로소득 : 상시근로소득, 일용근로소득, 자활근로소득, 공공일자리소득
○ 사업소득 : 농업소득, 임업소득, 어업소득, 기타사업소득
○ 재산소득 : 임대소득, 이자소득, 연금소득
○ 기타소득 : 공적이전소득

궁금하면 아래 방법으로 확인하자.

(1) 상시근로소득
○ 국민건강보험 보수월액

◆ 국민건강보험공단 [Web]
– 민원신청 > 개인민원 > 조회/발급 > 직장보험료 개인별 조회

10. 당첨자 선정방법

1단계 우선공급으로 30%, 2단계 잔여공급으로 70%를 선정한다. 1단계 우선공급에서 떨어지면 자동으로 2단계 잔여공급 대상이 된다.

(1) 우선공급과 잔여공급
① 우선공급 30%
– 탈락자는 2단계 잔여공급으로 이동
② 잔여공급 70%

(2) 거주자 우선공급Ⅰ : 일반
① 우선공급 30%
– 주택건설지역 거주자 → 청약가능지역 거주자
② 잔여공급 70%
– 주택건설지역 거주자 → 청약가능지역 거주자

거주자 우선공급은 당첨자를 선정할 때 주택건설지역 거주자를 우대하는 제도다. 예를 들어 주택건설지역이 대전이면 다음과 같다.

○ 주택건설지역 100% → 미달 시 청약가능지역
– 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

대전/세종/충남(청약가능지역) 거주자도 신청은 할 수 있다. 하지만 대전(주택건설지역) 거주자에서 경쟁이 있으면, 즉 신청자 중 대전 거주자 수가 공급주택 수보다 많으면 세종/충남 거주자는 기회가 없다.

(3) 거주자 우선공급Ⅱ : 수도권
거주자 우선공급 제도는 주택건설지역에 따라 조금씩 다르다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상)
② 투기과열지구
③ 청약과열지역

주택건설지역이 위 ①~③ 중 하나에 해당하면 아래 비율을 적용한다. 청약가능지역 거주자도 항상 기회가 있다.

○ 주택건설지역 50% → 청약가능지역 50%
– 예) 인천 50% → 서울/경기/인천 50%

주의할 점은 경기도는 아래 비율을 적용한다.

○ 주택건설지역 30% → 경기 20% → 청약가능지역 50%
– 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%

[1단계] 우선공급 30%

우선공급 신청자격은 기본 신청자격보다 조건이 더 까다롭다. (당연)

(1) 신청자격
○ 신혼부부 : 혼인신고일로부터 2년 이내
○ 예비신혼부부 : 공고일로부터 1년 이내 혼인사실 증명
○ 한부모가족 : 2세 이하(만3세 미만) 자녀가 있음

(2) 당첨자 선정방법Ⅰ : 거주자 우선공급
경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 거주자 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 10. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(3) 당첨자 선정방법Ⅱ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 청약가능지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 가점표, ② 추첨 순으로 선정한다.

① 가점표 점수 : 높음
가구소득, 즉 전년도 가구원수별 가구당 월평균소득 기준 외벌이 70% 이하, 맞벌이 80% 이하 여부가 쟁점이다.
② 추첨

[2단계] 잔여공급 70%

1단계 우선공급 탈락자는 자동으로 2단계 잔여공급 신청자가 된다.

(1) 신청자격
○ 기본 신청자격

(2) 당첨자 선정방법Ⅰ : 거주자 우선공급
경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 거주자 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 10. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(3) 당첨자 선정방법Ⅱ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 청약가능지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 가점표, ② 추첨 순으로 선정한다.

① 가점표 점수 : 높음
만19세 미만 자녀수가 쟁점이다.
② 추첨

11. 참고사항Ⅰ : 단지 특징
12. 참고사항Ⅱ : 대출지원

신혼희망타운 전용 주택담보대출이다. 주택가격이 올랐을 때 주택을 매도해서 수익이 생기면 그 수익을 주택도시기금(대출재원)과 나누는 수익공유형 상품이다.

(1) 대출시기

(2) 대출요건Ⅰ : 일반
○ 신혼희망타운 입주 예정자

(3) 대출요건Ⅱ : 소득
○ 신혼희망타운 입주 예정자

(4) 대출요건Ⅲ : 대상주택
○ 신혼희망타운의 공공분양주택

(5) 대출한도
○ 주택가격의 70% 이내, 최대 4억원
– LTV 70%/60%/50%/40%/30% 중 하나 선택

(6) 대출비용 : 대출이자(금리)
○ 고정금리 연 1.3%

(7) 대출비용 : 기타
○ 중도상환수수료 : 없음
○ 주택금융공사 대출보증료 : (확인중)
○ 인지대 : 은행과 대출자가 각각 50%씩 부담

(8) 대출상환방법
○ 원리금 균등분할상환
○ 중도상환은 전액 중도상환만 가능
– 최초 3년 동안 중도상환 불가

(9) 대출기간과 연장
○ 20년 or 30년
– 1년거치 19년 or 1년거치 29년 원리금균등분할상환

(10) 주택매도 시 수익공유
대출금리가 낮은 대신 주택을 팔 때 주택가격이 올라서 수익이 생기면 그 수익을 주택도시기금(대출재원)과 나눠가진다. 수익공유비율은 정부가 가지는 수익의 비율을 말하고 10~50%다. 구체적인 값은 대출일로부터 기간, 대출비율(LTV), 자녀 수에 따라 다르니 아래 표를 참고하자.

○ 대출일로부터 기간이 길수록 감소
– 10년이 지나면 매년 2%씩 인하
○ 대출비율(LTV)이 낮을수록 감소
○ 자녀 수가 많을수록 감소

(11) 대출기관
○ 국민, 신한, 우리

(12) 참고사항
○ 주택 분양가격이 2억 9,400만원을 초과하면 수익공유형 대출을 반드시 받아야 함

13. 참고사항Ⅲ : 취득세 50% 감면

생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면해준다. 법 개정이 완료되진 않았지만 아마도 2019-01-01부터 시행될 것 같다.

○ 혼인신고일로부터 5년 이내
○ 세대원 모두 주택을 소유한 적이 없음
○ 부부합산소득
– 외벌이 5,000만원 이하
– 맞벌이 7,000만원 이하
○ 주택 취득가격
– 수도권 4억원 이하
– 지방 3억원 이하
○ 주택 전용면적 60㎡ 이하
○ 감면기간 : 2019-01-01 ~ 2019-12-31
– 일몰제 : 연장여부 검토

취득세 계산 방법은 다음과 같다.

○ 취득세 = 취득가격 × 취득세율
– 취득가격에 따른 취득세율
. 1% : 6억원 이하
. 2% : 6억원 초과 ~ 9억원 이하
. 3% : 9억원 초과