관리비

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자

1. 개요

정부에서 운영하는 공동주택 관리정보시스템(K-apt) 홈페이지를 활용하면 관리비에 대한 많은 정보를 얻을 수 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]

2. 관리비 공개

먼저 관리비 공개여부를 확인하자.

(1) 관리비 공개 대상
○ 300세대 이상 공동주택
– 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택
○ 150세대 이상 and 승강기가 있는 공동주택
○ 150세대 이상 and 중앙집중(지역) 난방방식의 공동주택
○ 150세대 이상 and 주상복합아파트

(2) 관리비 미공개 단지 확인
공동주택 관리정보시스템에서 확인할 수 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]
– K-apt소개 > 관리비 공개 현황 > 관리비 미공개 단지

3. 외부회계감사 결과 공개

관리비 세부항목 분석이 어려우면 외부회계감사 결과를 확인하자.

(1) 외부회계감사 결과 공개 대상
○ 300세대 이상 공동주택
– 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택

입주자등의 2/3 이상이 서면으로 동의하면 외부회계감사를 받지 않아도 된다.

300세대 미만 공동주택도 아래 요건 중 하나에 해당하면 외부회계감사를 받고 그 결과를 공개해야 한다. 여기에 해당하는 공동주택은 투명하게 관리될 가능성이 높다.

○ 입주자등의 1/10 이상이 연서(서명)하여 요구
○ 입주자대표회의에서 의결하여 요구

(2) 외부회계감사 기간과 감사결과 공개시기
2019년부터 모든 공동주택의 회계연도를 매년 1/1 ~ 12/31로 통일한다. 그래서 2020년부터는 모든 공동주택에 같은 기준이 적용되고 매년 11/1까지 공개하지 않으면 문제가 있다고 볼 수 있다.

○ 감사기간 : 매년 1/1 ~ 9/30까지
○ 감사결과 공개시기 : 감사결과를 받은 날부터 1개월 이내

지금은 공동주택마다 회계연도가 다르다. 2016년 외부회계감사 결과가 아직 공개 안 되었으면 문제가 있다고 생각하자.

○ 감사기간 : 각 공동주택 회계연도 종료일부터 9개월까지
○ 공개시기 : 감사결과를 받은 날부터 1개월 이내

(3) 외부회계감사 결과 확인
감사결과는 적정, 한정, 부적정, 의견거절로 나뉜다. 한정, 부적정, 의견거절은 문제가 있다는 뜻이다.

○ 한정 : 감사범위의 제한 or 중요한 회계처리기준 위반이 일부 있음
○ 부적정 : 중요한 회계처리기준 위반이 전반적으로 있음
○ 의견거절 : 회계처리 관련 서류미비 등으로 충분하고 적합한 감사증거를 확인하지 못함

2017년 기준 외부회계감사 결과 ‘적정’은 93.09%, 나머지 6.91%는 문제가 있음을 알 수 있다. 외부회계감사를 받고 공개하지 않거나 감사를 안 받는 단지도 무려 3.09%나 된다.

자세한 내용은 공동주택 관리정보시스템 홈페이지에서 확인하자. 감사보고서도 다운받을 수 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]
– 외부회계감사보고서 공개 현황 > 단지별 현황

(4) 벌칙
2017-09-21부터 법이 강화되어서 아래 중 하나에 해당하면 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처한다.

○ 외부회계감사를 받지 않거나 부정한 방법으로 받음
○ 외부회계감사를 방해
○ 장부와 증빙서류를 작성/보관하지 않거나 거짓으로 작성

(5) 거북이 생각 : 외부회계감사 면제
외부회계감사 결과를 보면 매년 1% 내외의 단지가 입주자등의 2/3 이상의 동의를 얻어 외부회계감사를 안 받고 있다. 이유가 궁금해서 생각해봤다.

외부회계감사 비용은 평균 205만원(2015-10-02 기준)이다. 설마 이 비용을 아끼기 위해서? 세대수로 나누면 부담이 안 되는 금액이다.

입주자등의 2/3 이상 동의란 표현이 나오는데 입주자등은 주택 소유자와 임차인을 뜻한다. 2/3이란 수치가 중요하므로 정확히 정의하면 다음과 같다.

○ 소유자 and 임차인 (X)
○ 소유자 or 임차인 (O)

소유자에게 동의를 받으면 임차인은 배제할 수 있다. 만약 제도를 악용한다면 관리비를 직접 납부하는 임차인 대신 이해관계가 없는 소유자 위주로 동의를 받아서 2/3 이상을 만들 수 있을 것 같다.

외부회계감사를 피하려고 동의를 받으러 다니는 공동주택은 문제가 있지 않을까? 외부회계감사 면제라는 예외 조항을 만든 취지가 궁금하다.

(6) 참고사항
2014-06-25부터 회계서류 보관 의무화되어 임의로 폐기하면 안 된다.

4. 전자입찰제

공동주택 관리비 운용이 투명해지는 방향으로 제도가 개선되고 있다. 각종 공사나 용역 계약을 잘 감시하자.

○ 2014-06-25 공사/용역 계약서 공개 의무화
○ 2015-01-01 전자입찰제 의무화

(1) 전자입찰제
전자입찰은 공사나 용역 사업자를 선정할 때 모든 과정을 온라인으로 진행하는 방식이다. 전자입찰 – 일반경쟁 – 최저낙찰 방법을 선택하면 투명한 경쟁을 유도하여 비용을 줄일 수 있다.

입찰종류는 일반경쟁, 제한경쟁이 있다. 제한경쟁입찰은 계약의 목적에 따라 사업실적, 기술능력, 자본금의 하한을 정해 제한을 두는 방식으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

낙찰방법은 최저낙찰(잡수입은 최고낙찰)과 적격심사가 있다. 적격심사는 가격 대신 표준평가표 or 관리규약에서 정한 평가표 or 전자입찰시스템에서 제공하는 평가표로 정하는 방식이다. 예를 들면 용역 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표는 다음과 같다.

(적격심사제의 세부내용은 확인 중)

(2) 전자입찰제 적용 대상
아래 관리비 공개 대상 공동주택은 300만원(부가세 제외)을 초과하는 계약을 할 때 전자입찰제로 사업자를 선정해야 한다.

○ 300세대 이상 공동주택
– 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택
○ 150세대 이상 and 승강기가 있는 공동주택
○ 150세대 이상 and 중앙집중(지역) 난방방식의 공동주택
○ 150세대 이상 and 주상복합아파트

주요 공사나 용역은 다음과 같다.

○ 주택관리업자 선정
○ 도장, 방수, 배관교체 등 각종 공사 사업자 선정
○ 경비, 청소, 소독 등 용역 사업자 선정
○ 재활용품 수거업체 등 잡수입 취득을 위한 사업자 선정

◆ 공동주택 관리정보시스템 [Web]
– 입찰정보 > 입찰공고 or 입찰결과공지

(3) 주의사항 : 전자입찰제 적용 제외
수의계약 or 적격심사제를 선택하면 전자입찰을 하지 않아도 된다. 수의계약을 선택할 수 있는 주요 대상은 다음과 같다.

① 분뇨의 수집/운반처럼 법적으로 수수료율이 정해진 경우
② 일반/제한경쟁에서 2회 이상 유찰된 경우
– 다만, 최초 입찰조건을 변경할 수 없음
③ 공사나 용역 금액이 300만원(부가세 제외) 이하
④ 보험계약, 공산품 구입

③, ④은 뺐으면 좋겠다.

◆ 공동주택 관리정보시스템 [Web]
– 입찰정보 > 수의계약공지

(적격심사제의 세부내용은 확인 중)

(4) 참고사항
2014-06-25부터 공사나 용역 계약서 공개가 의무화되었다.

5. 관리비 관련 지원센터

(1) 공동주택 관리비리 신고센터
신고는 국민 신문고 홈페이지에 해야 하고 아래 번호로 전화하면 안내만 해준다고 한다.

○ 전화 044-201-4899
◆ 국민 신문고 [Web]

(2) 지방자치단체 감사 요청
입주자 3/10 이상이 동의하면 지방자치단체에 감사를 요청할 수 있다.

(자세한 내용 확인 중)

(3) 중앙 공동주택관리 지원센터
컨설팅 서비스를 신청하면 관리행정, 회계진단, 장기수선계획, 기술자문 등 다양한 상담을 해준다. 신청자격은 다음과 같다.

○ 입주자대표회의 관리사무소장
○ 전체 입주자 10% 이상의 동의를 받은 입주자

◆ 중앙 공동주택관리 지원센터 [Web]
– 1600-7004

(4) 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회
500세대 이상 공동주택 단지 대상이다. 조정신청을 할 수 있는 분쟁은 다음과 같다.

○ 입주자대표회의의 구성과 운영
○ 동별 대표자의 자격, 선임, 해임, 임기
○ 공동주택관리기구의 구성과 운영
○ 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등의 징수와 사용
○ 공용부분의 유지, 보수, 개량
○ 리모델링
○ 층간소음
○ 혼합주택단지의 분쟁

◆ 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 [Web]
– 031-738-3300

6. 관리비 비리 사례

(1) 경리직원의 관리비 횡령 : 2억 7,000만원
65개월간 관리사무소의 각종 경비 청구서를 조작하는 등 실제비용보다 과다 인출하는 방법으로 아파트 관리비 2억7천만원을 횡령하여 개인 채무 변제에 사용

(2) 하자보수증거금 지출근거 불분명 : 2,500만원
前 관리소장과 입주자대표는 아파트 하자보수보증금 2억8,000만원 중 2,500만원을 아파트 하자보증금 통장에서 사용한 것으로 회계처리. 그러나 계약서, 영수증 등 증빙자료와 사용처가 분명하지 않은 사실이 적발됨

(3) 주민운동시설 이용료 수입 누락 : 1,300만원
헬스장, 골프장 등 입주민의 주민운동시설 위탁관리 업체를 통해 관리. 위탁관리 업체는 회비를 입주자대표회의 계좌로 송금하지 않고 위탁업체의 계좌로 송금하거나 현금으로 받는 등의 방법으로 약 3개월간 1,300만원을 횡령. 입주자대표회의 자치관리로 전환

(4) 잡수입 무단 사용 : 8,000만원
아파트관리소장이 광고수입, 재활용수입 등 연 2,000만원의 잡수익을 장부에 반영하지 않고 현금으로 인출하거나 근거가 확인되지 않는 상대방에 대한 송금하는 등 무단 사용

(5) 입주자대표회의 운영경비 부적정 사용 : 520만원
입주자대표회의 총무가 입주자대표회의 운영경비를 18개월 간 매월 60만원씩 총 1,080만원을 개인통장으로 지급받아 업무와 관련하여 지출한 것으로 회계처리. 그러나 운영경비 지출에 대한 장부, 영수증 등 증빙자료를 관리하지 않은 사실이 적발됨

11. 관리비 세부항목 설명

(준비중)

21. 참고사항Ⅰ : 오피스텔

오피스텔은 관리비가 비싼 편이다.

(1) 기본용어 : 주택면적
○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등

전용면적은 나 혼자 사용하는 공간, 주거 공용면적은 다른 사람들과 함께 사용하는 공간이다. 그리고 공급면적은 전용면적과 주거 공용면적을 합친 면적을 뜻한다.

(2) 비싼 원인Ⅰ : 낮은 전용률
○ 전용률 = 전용면적 / 공급면적

전용률은 공급면적 대비 전용면적 비율이다. 주택은 70~80%, 오피스텔은 40~50%다. 전용면적이 같을 때 공급면적은 오피스텔이 더 크다.

관리비는 공급면적을 기준으로 낸다. 그래서 오피스텔은 상대적으로 관리비를 더 많이 내야 한다.

(3) 비싼 원인Ⅱ : 비싼 3.3㎡당 관리비
3.3㎡당 관리비가 5,000원 이상으로 비싸다. 비싼 것도 문제고 비싸도 어떻게 할 방법이 없다는 것도 문제다.

(4) 비싼 원인Ⅲ : 관련 제도 미비
3.3㎡당 관리비가 비싼 이유는 투명하지 않기 때문이다. 주택과 달리 관련 제도가 부실하고 형식적으로 운영되고 있다.

2018-11-01에 서울시의회 정진술 의원(더불어민주당, 마포 제3선거구)이 관련 조례안을 대표 발의했다. 이제 시작이다.

♣ 「서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례안」 제5조(관리비 절감 등)
시장은 집합건물의 관리비 절감을 위하여 다음 각 호의 사항을 추진할 수 있다.
1. 관리비 절감에 관한 연구/조사
2. 자치구의 전문가 자문제도 활성화
3. 관리비 현황 및 관리비 절감을 위한 정보제공
4. 그 밖에 관리비 절감을 위하여 필요한 사항