신규주택 분양 : 공공

1. 개요

이 글을 차례대로 읽지 말고 아래 항목 중 가장 관심이 가는 것을 하나라도 먼저 보자. 그래야 이해하기 쉽다.

[일반공급]
[특별공급] 생애최초
[특별공급] 신혼부부
[특별공급] 다자녀
[특별공급] 노부모부양

신규주택 분양 예정지역은 [대출/부동산 > 주택/교통계획★] 메뉴를 참고하자.  모양의 아이콘이다.

2. 기본용어 정리

(1) 세대구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 배우자의 직계존속(장인, 장모)
– 직계비속의 배우자(사위, 며느리)

(2) 주택면적
주택면적은 여러 단어로 정의한다. 전용면적이 중요하다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 서비스면적 : 발코니

발코니는 서비스면적으로 따로 계산하므로 전용면적에 포함되지 않는다. 그래서 주택 전용면적이 같으면 발코니 면적이 넓을수록 더 넓게 느껴진다.

(3) 국민주택
국민주택은 전용면적 85㎡ 이하(지방의 도시가 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하)면서 ① or ②에 해당하는 주택이다.

① 공공기관 건설
– 토지주택공사(LH), 지방공사
② 민간사업자가 정부 지원을 받아서 건설

(4) 민영주택
민영주택은 국민주택을 제외한 나머지 주택이다.

(5) 규제Ⅰ : 투기지역
○ 서울 : 강남, 강동, 강서, 노원, 동대문, 동작, 마포, 서초, 성동, 송파, 양천, 영등포, 용산, 종로, 중
○ 세종

(5) 규제Ⅱ : 투기과열지구
○ 서울, 세종
○ 경기 : 광명, 과천, 성남 분당, 하남
○ 대구 : 수성구

(6) 규제Ⅲ : 청약과열지역(구.조정대상지역)
○ 서울, 세종
○ 경기 : 고양, 과천, 구리, 남양주, 성남, 수원 광교지구/팔달구, 안양 동안구, 용인 기흥구/수지구, 화성 동탄2지구
○ 부산 : 동래구, 수영구, 해운대구

(7) 규제Ⅳ : 청약위축지역
○ 없음

3. 분양 순서

신규주택(아파트) 분양할 때 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다.

① 입주자모집공고
② 청약(신청)
③ 당첨자 발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주

(1) 입주자모집공고
AP2you 홈페이지에서 입주자모집공고를 확인한다. 청약일정과 공급규모, 공급대상, 공급가격 등 기본정보를 알 수 있다.

◆ APT2you [Web]
– Web_PC : 청약정보 > 분양정보/경쟁률 > APT
– Web_Mo : APT > 분양정보

자세한 내용은 입주자모집공고 파일을 다운받아야 한다. 아래 사진처럼 읽기 싫게 생겼는데 최소한 한 번은 정독해야 한다. 익숙해지면 기본양식 – 중복되는 내용은 넘어가고 필요한 내용만 골라서 볼 수 있다. 처음 한 번이 힘들다. 4. 입주자모집공고 항목을 참고하자.

(2) 청약(신청)
거주지역, 무주택, 자산보유기준, 소득기준 등 신청자격을 만족하면 신청할 수 있다. 방문하지 않고 온라인으로 신청할 수 있어서 편하다. 주의할 점은 특별공급 → 일반공급 1순위 → 일반공급 2순위 순으로 정해진 날짜에만 신청할 수 있다. 신청 기간이 10/31 ~ 11/2, 이렇게 기간으로 나오는데 아무 때나 신청할 수 있는 것이 아니다.

◆ APT2you [Web_PC] [App_And] [App_iOS]
– Web_PC : 청약/취소
– App : APT > 청약신청

(3) 당첨자 발표
당첨자는 해당 공급기관의 홈페이지에서 확인한다. 당첨자 선정의 공정성과 투명성을 확보하기 위해 청약률을 함께 공개한다. 인기 주택은 경쟁률이 1:1 이상이므로 당첨자 선정방법은 1순위 위주로 확인하자. 동, 호수는 당첨자 선정 후 추첨으로 결정한다.

(4) 당첨자 적격여부 확인 후 계약
당첨자를 대상으로 청약자격에 문제가 없는지 확인한다. 무주택 여부와 과거당첨사실이 문제가 되는 경우가 많고 부적격자로 판단되면 소명기간(7일 이상) 안에 소명해야 한다. 소명하지 못하면 당첨이 취소된다.

(5) 잔여 물량(미계약 포함) 예비당첨자 계약
당첨 취소, 미계약, 해약 주택을 모두 공개하고 예비당첨자에게 순번에 따라 차례로 공급한다.

(6) 입주
계약금, 중도금, 잔금을 차례대로 납부하고 입주한다.

4. 입주자모집공고

(1) 입주자모집공고 종류
입주자모집공고는 신규 공고와 추가 공고가 있다. 추가 공고는 신청자격이 완화되거나 당첨자 선정방법이 단순해지기도 한다.

○ 신규 : 새로 건설
○ 추가 : 신규 공고에서 미달되었을 때

(2) 입주자모집공고 확인
입주자모집공고는 APT2you 홈페이지에서 확인할 수 있다. 관심 지역의 신규 분양주택이 있으면 입주자모집공고 파일을 다운받아서 읽어보자.

◆ APT2you [Web]
– Web_PC : 청약정보 > 분양정보/경쟁률 > APT
– Web_Mo : APT > 분양정보

(3) 주요 내용
입주자모집공고의 주요 내용은 다음과 같다. ③ 신청자격 및 당첨자 선정방법은 꼼꼼하게 읽자.

① 공급규모, 공급대상, 공급가격
② 신청기준
③ 신청자격 및 당첨자 선정방법
④ 신청 시 확인사항
⑤ 신청일정 및 장소, 유의사항
⑥ 신청방법
⑦ 당첨자 발표 및 서류제출, 계약체결 등

(추가 설명 예정)

5. 신청자격Ⅰ : 일반

(1) 기준일
모든 신청자격은 입주자모집공고일을 기준이다.

(2) 세대구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 배우자의 직계존속(장인, 장모)
– 직계비속의 배우자(사위, 며느리)

세대구성원만 신청할 수 있다. 주의할 점은 다음과 같다.

○ 1세대 1주택 = 세대구성원 중 1인만 신청 가능
○ 일반공급 1순위, 생애최초 특별공급, 노부모부양 특별공급은 세대주만 신청 가능
○ 만19세 이상

(3) 주택청약통장
주택청약통장 중 주택청약종합저축, 청약저축 가입자만 신청할 수 있다. 청약통장 순위(가입)확인서는 APT2you 홈페이지에서 발급받는다.

청약통장 순위(가입)확인서는 APT2you 홈페이지에서 발급받는다.

◆ APT2you [Web]
– Web_PC : 청약조회 > APT > 청약통장 가입내역조회
– Web_Mo : APT > 청약통장 가입내역조회

6. 신청자격Ⅱ : 거주지역과 거주기간

인근지역(기타지역) 거주자만 신청할 수 있다. 당첨자 선정방법은 주택건설지역(해당지역) 거주자 → 인근지역(기타지역) 거주자 순이라고 이해하자.

(1) 주택건설지역(해당지역)
주택이 공급되는 지역으로 아래 행정구역을 기준으로 구분한다. 2개 이상의 행정구역에 걸치면 모두 주택건설지역으로 인정한다.

○ 특별시, 광역시
– 예) 서울시 서초구 X | 서울시 O
○ 시, 군
– 예) 경기도 성남시 O | 경기도 X
○ 세종시, 제주도

(2) 인근지역(기타지역)
주택건설지역을 포함하는 도 단위 지역이다. 예를 들어 주택건설지역이 서울이면 인근지역은 ① 서울/인천/경기다.

① 서울, 인천, 경기
② 대전, 세종, 충남
③ 충북
④ 광주, 전남
⑤ 전북
⑥ 대구, 경북
⑦ 부산, 울산, 경남
⑧ 강원

(3) 거주지역
입주자모집 공고일 기준 주민등록등본 주소다.

(4) 거주기간
거주기간은 현재 거주지의 마지막 주민등록등본 등재일로부터 입주자모집 공고일까지 기간이다. 거주지역을 잠시 옮긴 적이 있으면 그 기간은 제외한다는 뜻이다.

(5) 주택건설지역 or 인근지역 거주자
일부 지역은 단순히 입주자모집 공고일을 기준으로 판단하지 않고 거주기간이 1년 이상이어야 주택건설지역 거주자로 본다.

○ 서울, 경기 투기과열지구 : 1년 이상

7. 신청자격Ⅲ : 무주택 세대구성원

(1) 무주택 기간
만30세 생일이나 혼인신고일(만30세 이전에 결혼) 중 빠른 날부터 산정한다.

과거 주택을 소유한 사실이 있으면 마지막 주택을 처분하고 무주택자가 된 날 기준이다. 주의할 점은 마지막 주택 처분일이 만30세 생일보다 빠르면 만30세 생일 기준이다.

(2) 무주택
무주택은 주택을 소유하지 않은 상태를 말한다. 주의할 점은 분양권과 입주권은 무주택이 아니라 주택을 소유한 것으로 본다. 아래처럼 주택을 소유해도 무주택으로 보는 경우도 있다.

① 만60세 이상의 직계존속이 소유한 주택
– 노부모부양 특별공급은 제외(1주택)
② 상속받은 주택을 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 처분
③ 20㎡ 이하의 주택을 1호 소유

(3) 무주택 세대구성원
당첨자로 선정되고 입주할 때까지 무주택 세대구성원 상태를 유지해야 한다. 세대구성원 모두가 무주택이어야 한다는 뜻이다.

8. 신청자격Ⅳ : 자산보유기준

자산은 입주자모집공고일 기준 사회보장정보시스템에서 조회되는 값으로 판단한다. 2018년에 적용되는 자산보유기준은 다음과 같다.

○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

궁금하면 아래 방법으로 확인하자.

(1) 부동산
○ 토지 + 건물
– 무주택 세대구성원이 보유한 모든 부동산 기준
– 무주택으로 인정되는 주택도 합산
○ 토지 : 토지면적 × 개별공시지가
– 제외1) 「농지법」 제2조에서 정한 농지
– 제외2) 공부상 도로, 구거, 하천 등 공공용지 사용
– 제외3) 토지의 사용, 처분이 금지되거나 제한 받는 경우
○ 건물

토지 개별공시지가와 건물 공시가격은 아래 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 부동산 공시가격 알리미 [Web]
– 토지 : 개별공시지가
– 주택 : 공동주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격

건물 시가표준액은 위택스 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 위택스(wetax) [Web]
– 전체메뉴 > 지방세정보 > 시가표준액조회

(2) 자동차
○ 차량기준가액
– 조회 안 되면 취득가액에서 매년 10%씩 감가상각
○ 2대 이상이면 높은 차량 기준

자동차 차량기준가액은 보험개발원 홈페이지에서 조회할 수 있다.

◆ 보험개발원 [Web]
– 알림광장 > 차량기준가액

차량기준가액에서 제외되는 항목은 아래와 같다.

○ 저공해자동차의 정부/지자체 보조금
○ 영업용 자동차
○ 장애인과 국가유공자의 보철용 차량

9. 신청자격Ⅴ : 소득기준

소득은 입주자모집공고일 기준 사회보장정보시스템에서 조회되는 값으로 판단한다. 2019년에 적용되는 소득기준은 다음과 같다.

○ 세전소득(비과세소득 제외)
○ 가구원수는 무주택 세대구성원 전원의 수

월평균소득은 아래 12가지 소득을 모두 더해서 계산한다.

○ 근로소득 : 상시근로소득, 일용근로소득, 자활근로소득, 공공일자리소득
○ 사업소득 : 농업소득, 임업소득, 어업소득, 기타사업소득
○ 재산소득 : 임대소득, 이자소득, 연금소득
○ 기타소득 : 공적이전소득

궁금하면 아래 방법으로 확인하자.

(1) 상시근로소득
○ 국민건강보험 보수월액

◆ 국민건강보험공단 [Web]
– 민원신청 > 개인민원 > 조회/발급 > 직장보험료 개인별 조회

10. 신청자격Ⅵ : 제한

(작성중)

(1) 재당첨 제한
◆ Apt2You [Web]
– Web_PC : 청약조회 > APT > 청약제한사항 확인
– Web_Mo : APT > 청약제한사항 확인
– 준비물 : 공인인증서

11. 당첨자 선정방법

당첨자 선정방법은 매우 복잡하니 기본흐름부터 이해하자. [일반공급], [특별공급] 신혼부부 같은 구체적인 내용을 설명한 항목을 먼저 읽어보면 이해가 빠를 수도 있다.

(1) 특별공급과 일반공급
① 특별공급
② 일반공급

먼저 특별공급과 일반공급으로 나눠서 뽑는다. 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사람이 당첨될 수 있도록 지원하는 제도로 종류가 다양하다. 특별공급은 1인당 평생 1회만 당첨될 수 있다.

○ 생애최초 특별공급
○ 신혼부부 특별공급
○ 다자녀 특별공급
○ 노부모부양 특별공급
○ 기관추천 특별공급
○ 국가유공자등 특별공급

일반공급은 말 그대로 일반적인 공급방법이다. 특별공급을 제외한 나머지라고 생각하자.

일반공급과 특별공급(1개만)은 둘 다 신청할 수 있다. 둘 다 당첨되면 특별공급만 당첨된 것으로 본다.

(2) 일반공급 : 1순위와 2순위
① 특별공급(300세대)
② 일반공급(100세대) : 1순위 → 미달 시 2순위

일반공급과 특별공급은 처음부터 따로 구분되어 있다. 반면에 순위는 일반공급 내 1순위와 2순위를 말한다. 일반공급 1순위에서 경쟁이 있으면, 즉 일반공급 신청자 수가 일반공급 주택 수보다 많으면 2순위는 기회가 없다.

(3) 거주자 우선공급Ⅰ : 일반
① 특별공급(300세대)
– 주택건설지역 거주자 → 인근지역 거주자
② 일반공급(100세대) : 1순위 → 미달 시 2순위
– 1순위 중 주택건설지역 거주자 → 인근지역 거주자

거주자 우선공급은 당첨자를 선정할 때 주택건설지역 거주자를 우대하는 제도다. 예를 들어 주택건설지역이 대전이면 다음과 같다.

○ 주택건설지역 100% → 미달 시 인근지역
– 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

대전/세종/충남(인근지역) 거주자도 신청은 할 수 있다. 하지만 대전(주택건설지역) 거주자에서 경쟁이 있으면, 즉 신청자 중 대전 거주자 수가 공급주택 수보다 많으면 세종/충남 거주자는 기회가 없다.

(4) 거주자 우선공급Ⅱ : 수도권
거주자 우선공급 제도는 주택건설지역에 따라 조금씩 다르다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상)
② 투기과열지구
③ 청약과열지역

주택건설지역이 위 ①~③ 중 하나에 해당하면 아래 비율을 적용한다. 인근지역 거주자도 항상 기회가 있다.

○ 주택건설지역 50% → 인근지역 50%
– 예) 인천 50% → 서울/경기/인천 50%

주택건설지역이 경기도이고 위 ①~③ 중 하나에 해당하면 아래 비율을 적용한다.

○ 주택건설지역 30% → 경기 20% → 인근지역 50%
– 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%

(5) 거주자 우선공급Ⅲ : 예외
거주자 우선공급이 적용되지 않는 경우도 있다. 10년 이상 장기복무 무주택 군인이 주택청약통장 가입기간이 2년 이상이면 다른 지역에 공급되는 주택에 청약해도 해당 주택건설지역(수도권은 인근지역) 거주자로 본다.

12. 거북이 생각

(작성중)

13. 참고사항Ⅰ : 분양가

분양가 구성요소는 택지비(토지)와 공사비(건물)로 나눌 수 있다.

(1) 택지비 : 토지
최근 국민주택 분양가를 보면 저렴하지 않다는 느낌을 받을 수 있다. 국민주택을 짓는 공공택지의 공급가격 기준이 입주자에게 불리한 방향으로 바뀌었기 때문이다.

○ 공공택지 공급가격 기준 변경 : 조성원가 → 감정가
– 2014-05-20 ~ : 전용 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
– 2016-10-18 ~ : 전용 60㎡ 이하

조성원가는 민간 소유의 토지를 강제로 저렴하게 수용해서 공급하므로 저렴하다. 감정가는 시세와 비슷하다. 그래서 조성원가 → 감정가 기준 변경은 분양가 중 택지비 상승, 분양가 상승 요인이다.

(2) 공사비 : 건물
2019년 1월부터 국민주택과 공공택지에 공급하는 민영주택의 분양가격 공시항목이 12개 → 62개로 확대된다.

○ 택지비 : 3개 → 4개 항목
○ 공사비 : 5개 → 50개 항목
– 토지공사비 : 1 → 13
– 건축공사비 : 1 → 23
– 기계설비 : 1 → 9
– 그 밖의 공종 : 1 → 4
– 그 밖의 공사비 : 1 → 2
○ 간접비 : 3개 → 6개 항목
○ 그 박의 비용 : 1개 항목

투명한 회계처리는 비용 감소로 이어지므로 좋은 방향이라고 생각한다.

14. 참고사항Ⅱ : 전매제한과 거주의무기간

(1) 전매제한기간과 거주의무기간
공공분양주택을 공급할 때 투기수요를 차단하기 위해서 전매제한과 거주의무기간 제도를 운영한다.

○ 기간산정 기준일
– 전매제한기간 : 입주자로 당첨된 날부터
– 거주의무기간 : 최초 입주 가능일부터

투기과열지구는 다음과 같다.

○ 서울, 세종, 대구 수성구
○ 광명, 과천, 성남 분당구, 하남

(2) 전매를 할 수 있는 경우
전매제한기간에도 예외적으로 전매가 허용된다. 당첨(입주)자가 희망하면 주택을 공급한 한국토지주택공사(LH)나 지방공사가 우선 매입한다. 매입가격은 최초 분양가격에 1년만기 정기예금 금리를 적용한 가격이다.

전매가 예외적으로 허용되는 경우는 다음과 같다.

○ 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료/취학/결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군 제외)으로 이전하는 경우(다만, 수도권으로 이전하는 경우 제외)
○ 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
○ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
○ 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우
○ 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우 포함)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우
○ 분양가상한제 적용주택이나 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우
○ 입주자로 선정된 지위 또는 주택 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

[일반공급]

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 인근지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 1순위 : 무주택 세대주(!) + 주택청약통장 1순위 가입자
○ 2순위 : 무주택 세대구성원 + 주택청약통장 가입자

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 전용면적 60㎡ 초과 : 없음
○ 전용면적 60㎡ 이하
– 부동산 : 2억 1,550만원 이하
– 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전용면적 60㎡ 초과 : 없음
○ 전용면적 60㎡ 이하
– 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
– 가구원수 : 태아 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다. 참고로 인기지역은 모두 1순위에서 마감된다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
각 순위에서 경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 인근지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 무주택기간, ② 주택청약종합저축, ③ 추첨 순으로 선정한다.

① 무주택기간 3년 이상 : 해당 여부
3년 이상이면 된다.

② 주택청약종합저축/청약저축 저축액 : 많음
– 전용면적 40㎡ 초과 : 저축인정액
– 전용면적 40㎡ 이하 : 저축인정횟수

③ 추첨
당첨하한선의 저축액에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

(8) 최근 경쟁률과 당첨선

쟁점은 ② 주택청약종합저축/청약저축 저축인정액이다. 인기지역 전용면적 84㎡의 당첨선은 2,000만원이 넘는다. 저축인정액은 월 10만원까지 인정하므로 매달 10만원씩 꾸준히 저축하자.

[특별공급] 생애최초

○ 전체 공급세대수의 20% 이내
○ 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 인근지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대주(!)
○ 세대원 전원이 과거 주택을 소유한 적 없음
– 배우자는 결혼 전 기간도 포함
○ 주택청약종합저축/청약저축 1순위 가입자 중 저축액 600만원(선납포함) 이상
○ 혼인 중 or 미혼인 자녀(입양 포함) 있음
○ (근로자 or 자영업자 or 최근 1년 이내 소득세 납부자) and 5년 이상 소득세 납부자
– 결정세액이 0원인 경우 포함

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
○ 가구원수 : 태아 제외, 직계존속은 신청자(배우자)의 주민등록등본에 1년 이상 등재

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
순위를 구분하지 않는다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 인근지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 추첨으로 선정한다.

① 추첨
기도하자.

(8) 최근 경쟁률과 당첨선

주택청약종합저축/청약저축 저축인정액이 600만원 이상인데 일반공급 당첨선에 미치지 못하면 대안이 될 수 있다.

[특별공급] 신혼부부

○ 전체 공급세대수의 30% 이내
○ 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 인근지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반 + 신혼부부
○ 무주택 세대구성원
– 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 제외
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

추가로 ① 신혼부부, ② 예비신혼부부, ③ 한부모가족 중 하나에 해당해야 한다.

① 신혼부부 : 전체 혼인기간 7년 이내
– 재혼이면 재혼 전 모든 혼인기간 합산
② 예비신혼부부 : 입주 전까지 혼인사실 증명 가능
③ 한부모가족 : 만6세 이하 자녀가 있음

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
○ 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
– 1인의 소득이 100%를 초과하면 안 됨
○ 가구원수 : 태아, 입양아 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
○ 순위 없음

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 인근지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 자녀. ② 배점기준표, ③ 추첨 순으로 선정한다.

① 자녀 유무 : 있음
혼인신고일 이후 출산(임신, 입양 포함)한 자녀가 있으면 된다.

② 배점기준표 점수 : 높음

③ 추첨
당첨하한선 점수에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

 

(8) 참고사항 : 최근 경쟁률과 당첨하한선

쟁점은 ② 배점기준표다. 인기지역의 당첨선은 11점 이상인데 주택건설지역(해당지역) 연속 거주기간 점수를 1점이라도 받아야 가능하다. 그래서 거주자 우선공급에 따라 당첨자를 주택건설지역(50%) → 인근지역(50%) 순으로 선정하더라도 주택건설지역(해당지역) 거주자만 당첨될 수 있다.

[특별공급] 다자녀

○ 전체 공급세대수의 10% 이내
○ 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 인근지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 만19세 미만 자녀 3명 이상
– 자녀수 : 태아, 입양아 포함
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
○ 가구원수 : 태아 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
순위를 구분하지 않는다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 인근지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 배점기준표. ② 자녀 수. ③ 신청자 나이 순으로 선정한다.

① 배점기준표 점수 : 높음
수도권 인기 지역의 당첨하한선은 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡용 이하 50점, 전용면적 60㎡ 이하 55점 정도다.

② 만19세 미만 자녀 수 : 많음
당첨하한선 점수에 해당하는 사람이 여러 명이면 만19세 미만 자녀 수가 많은 순이다.

③ 신청자 나이(연월일 계산) : 많음
자녀 수도 같으면 신청자 연령이 많은 순이다. 연령은 연-월-일 단위까지 계산한다.

 

(8) 최근 경쟁률과 당첨선

인기지역도 은근히 미달이 많다. 만19세 미만 자녀 수가 3명 이상이면, 특별공급은 다자녀 특별공급을 추천한다.

[특별공급] 노부모부양

○ 전체 공급세대수의 5% 이내
○ 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 인근지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대주(!)
○ 만65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양
– 같은 주민등록등본에 등재된 경우에 한함
○ 주택청약종합저축/청약저축 1순위 가입자


주의할 점은 두 가지다.

○ 주택을 소유한 직계존속이 만60세 이상이라도 유주택자로 판단
○ 다른 주민등록등본에 등재된 직계존속의 배우자도 주택 소유 여부를 확인

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
○ 가구원수 : 태아 제외, 피부양자와 피부양자의 배우자 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
순위를 구분하지 않는다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 인근지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 무주택기간, ② 청약통장 저축액, ③ 추첨 순으로 선정한다.

① 무주택기간 3년 이상 : 해당 여부
3년 이상이면 된다.

② 주택청약종합저축/청약저축 저축인정액 : 많음
– 전용면적 40㎡ 초과 : 저축인정액
– 전용면적 40㎡ 이하 : 저축횟수

③ 추첨
당첨하한선의 저축액에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 결정한다.

쟁점은 ② 주택청약통장 저축인정액이다. 월 10만원까지 인정하므로 매달 10만원씩 저축하는 것이 유리하다. 수도권 인기 지역의 당첨하한선은 1,500만원(150회)이 넘는다.

(8) 참고사항 : 최근 경쟁률과 당첨하한선

쟁점은 ② 주택청약종합저축/청약저축 저축인정액이다. 일반공급과 비교할 때 경쟁률과 당첨선이 매우 낮다.

★ 주택/교통계획

★ 청약 경쟁률과 당첨선

지역, 면적 등 다양한 조건으로 비교할 수 있도록 웹페이지를 만들고 있다. 가능하면 위 주택/교통계획 지도에 넣을 계획이다.

당분간은 불편하더라도 아래 구글스프레드시트로 확인하자.

◆ 청약 경쟁률과 당첨선 [Web]