신혼희망타운

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

정부는 신혼부부(혼인신고일로부터 7년 이내)를 위한 공공분양주택과 공공임대주택 공급을 확대하고 있다. 신혼희망타운은 신혼부부를 위한 공공분양주택 단지다.

(1) 주택종류
○ 아파트
○ 전용면적 60㎡ 이하
– 전용면적 46㎡ → 공급면적 70㎡
– 전용면적 55㎡ → 공급면적 81㎡

신혼희망타운 정책은 임대가 아닌 분양이다. 전용면적 46㎡는 조금 아쉽게 느껴진다.

(2) 공급유형
○ 분양형 : 현금 30% + 대출 70%
○ 임대형 : 보증금 10%
– 10년 분양전환형 공공임대

분양형 or 임대형 중 하나를 선택할 수 있다. 임대형은 10년 분양전환형 공공임대주택 방식이므로 주택구매가 목적이면 분양형을 추천한다. 임대형은 10년 이내 거주목적일 때만 추천한다.

(3) 공급계획
총 10만호(수도권 7만, 지방 3만)를 공급한다. 2018년 12월에 첫 분양(서울 위례, 경기 평택고덕)이 예정되어 있다.

신혼희망타운 위치는 한 눈에 볼 수 있도록 구글맵에 표시했다. 신혼희망타운은 녹색 ♥ 아이콘이다.

○ 주택계획
공공분양/임대 : 녹색 계통
. 신혼희망타운 : 녹색 ♥
민간분양 : 노랑 계통
○ 교통계획
개통 완료 : 검정색
공사 중 : 고동색
계획/설계 : 연두색
검토 중 : 자주색

표로도 정리했으니 참고하자. 서울, 인천, 경기, 지방 순이다.

2. 기본용어 정리

(1) 세대구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대 + 주(主, 주인 주), 원(員, 인원 원)
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
– 만19세 이상 단독세대주도 인정
○ 세대원 : 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 형제/자매, 사위/며느리 등 제외

(2) 주택면적
주택면적은 실제 사용면적인 전용면적을 기준으로 비교한다. 발코니는 전용면적에 포함되지 않는 서비스면적이므로 발코니 면적이 넓으면 상대적으로 더 넓게 느껴진다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 계약면적 : 공급면적 + 기타 공용면적 + 지하주차장
– 기타 공용면적 : 지하층, 보육시설, 노인정, 관리사무소, 기계실 등
○ 서비스면적 : 발코니

3. 신혼희망타운 분양 순서

신규주택(아파트) 분양 시 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다.

① 입주자모집공고
② 청약(신청)
③ 당첨자 발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주

(2018년 12월 첫 입주자모집 때 작성 예정)

4. 신청자격

(1) 일반기준, (2) 소득기준, (3) 자산보유기준을 모두 만족해야 한다.

(1) 일반기준
○ 무주택 세대구성원
○ 신혼부부 : 혼인신고일로부터 7년 이내
– 예비 신혼부부 포함 : 입주자모집공고일로부터 1년 이내 혼인사실 증명 가능
– 만6세 이하 자녀가 있는 한부모가족 포함
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입일로부터 6개월 이상 and 납입횟수 6회 이상

(2) 자산보유기준
○ 순자산 : 2억 5,060만원 이하
– 순자산 = 부동산 + 자동차 + 금융자산 + 일반자산 – 부채

(3) 소득기준
○ 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득액의 120% 이하
○ 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득액의 130% 이하

5. 당첨자 선정방법

경쟁이 있으면 가점제 1단계로 30%, 가점제 2단계로 나머지 70%를 선정한다. 가점제 1단계에서 떨어지면 자동으로 가점제 2단계 대상이 된다.

(1) 가점제 1단계 : 30%
4. 신청자격을 만족한 사람 중 청약자격이 좀 더 강화된 가점제 1단계 대상(하나만 해당)은 다음과 같다.

○ 신혼부부 : 혼인신고일로부터 2년 이내
– 청약자격은 7년 이내
○ 예비 신혼부부 : 입주자모집공고일로부터 1년 이내 혼인사실 증명 가능
만2세 이하 자녀가 있는 한부모가족
– 청약자격은 만6세 이하

입주자선정을 위한 가점표는 아래과 같고 점수가 높은 순으로 선정한다. 가구소득, 즉 가구원수별 가구당 월평균소득이 외벌이 70% 이하, 맞벌이 80% 이하 여부가 쟁점이다.

(2) 가점제 2단계 : 70%
입주자선정을 위한 가점표는 아래와 같고 점수가 높은 순으로 선정한다. 만19세 미만 자녀수가 쟁점이다.

6. 대출지원 : 분양형

신혼희망타운 전용 주택담보대출 상품이 생긴다. ‘수익공유형’ 상품으로 주요 내용은 다음과 같다.

(1) 대출시기

(2) 대출요건Ⅰ : 일반
○ 신혼희망타운 입주 예정자

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 신혼희망타운의 공공주택
– 전용면적 60㎡ 이하

(4) 대출한도
○ 4억원
○ 주택가격의 70%

(5) 대출비용 : 대출이자(금리)
○ 고정금리 연 1.3%

(6) 대출비용 : 기타
○ 중도상환수수료 : 없음
○ 주택금융공사 대출보증료 : (확인중)
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담

(7) 대출상환방법
○ 원리금 균등분할상환
○ 중도상환은 전액 중도상환만 가능

(8) 대출기간과 연장
○ 20년 or 30년

(9) 주택매도 시 수익공유
○ 기간과 자녀수에 따라 비유리 다름 : 10~50%

(10) 취급회사

7. 대출지원 : 임대형

가능하면 분양형을 추천한다.

(준비중)

8. 거북이 생각

(2018년 12월 첫 입주자모집 때 작성 예정)

11. 참고사항Ⅰ : 분양가

분양가 구성요소는 택지비(토지)와 공사비(건물)로 나눌 수 있다.

(1) 택지비 : 토지
신혼희망타운의 분양가가 생각보다 저렴하지 않다는 느낌을 받을 수 있다. 과거 택지비 관련 제도가 바뀌었기 때문이다.

○ 공공택지 공급가격 기준 변경 : 조성원가 → 감정가
– 2014-05-20 ~ : 전용 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
– 2016-10-18 ~ : 전용 60㎡ 이하

조성원가는 민간 소유의 토지를 강제로 저렴하게 수용해서 공급하므로 저렴하다. 반면에 감정가는 시세와 비슷하다. 그래서 조성원가 → 감정가 기준 변경은 분양가 중 택지비 인상 요인이다.

다행히 신혼희망타운은 공공택지를 조성원가 기준으로 공급한다는 말이 나오고 있다. (미확정)

(2) 공사비 : 건물
공공택지 내 공급주택의 분양가격 공시항목 확대가 예정되어 있다. 공시항목을 12개 → 61개로 다시 확대한다고 한다. (언론은 분양가 원가 공개로 표현)

○ 택지비 : 3개 → 4개 항목
○ 공사비 : 5개 → 50개 항목
– 토지공사비 : 1 → 13
– 건축공사비 : 1 → 23
– 기계설비 : 1 → 9
– 그 밖의 공종 : 1 → 3
– 그 밖의 공사비 : 1 → 2
○ 간접비 : 3개 → 6개 항목
○ 그 박의 비용 : 1개 항목

투명한 회계처리는 비용 감소로 이어진다. 분양가격 공시항목 확대가 빨리 확정되었으면 한다.

12. 참고사항Ⅱ : 전매제한과 거주의무기간

신혼희망타운은 투기수요를 차단하기 위해 전매제한기간과 거주의무기간이 있다.

(1) 전매제한기간과 거주의무기간
신혼희망타운의 분양가는 시세 대비 70% 이하의 가격으로 계획 중이다.

○ 기간산정 기준일
– 전매제한기간 : 입주자로 당첨된 날부터
– 거주의무기간 : 최초 입주 가능일부터

투기과열지구는 다음과 같다.

○ 서울, 세종, 대구 수성구
○ 광명, 과천, 성남 분당구, 하남

(2) 전매를 할 수 있는 경우
전매제한기간에도 예외적으로 전매가 허용된다. 당첨(입주)자가 희망하면 신혼희망주택을 공급한 한국토지주택(LH)공사나 지방공사가 우선 매입한다. 매입가격은 최초 분양가격에 1년만기 정기예금 금리를 적용한 가격이다.

전매가 예외적으로 허용되는 경우는 다음과 같다.

○ 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료/취학/결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군 제외)으로 이전하는 경우(다만, 수도권으로 이전하는 경우 제외)
○ 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
○ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
○ 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우
○ 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우 포함)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우
○ 분양가상한제 적용주택이나 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우
○ 입주자로 선정된 지위 또는 주택 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

13. 참고사항Ⅲ : 취득세 50% 감면

생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면해준다. 법 개정이 완료되진 않았지만 아마도 2019-01-01부터 시행될 것 같다.

○ 혼인신고일로부터 5년 이내
○ 세대원 모두 주택을 소유한 적이 없음
○ 부부합산소득
– 외벌이 5,000만원 이하
– 맞벌이 7,000만원 이하
○ 주택 취득가격
– 수도권 4억원 이하
– 지방 3억원 이하
○ 주택 전용면적 60㎡ 이하
○ 감면기간 : 2019-01-01 ~ 2019-12-31
– 일몰제 : 연장여부 검토

취득세 계산 방법은 다음과 같다.

○ 취득세 = 취득가격 × 취득세율
– 취득가격에 따른 취득세율
. 1% : 6억원 이하
. 2% : 6억원 초과 ~ 9억원 이하
. 3% : 9억원 초과