전세자금대출 비교

이 글은 아래 글을 읽고 이해했다는 것을 전제로 설명한다. 안 읽었으면 먼저 읽어보자.

[부동산 > 전월세계약] 전월세계약 기본내용
[부동산 > 전월세계약] 전세보증금 보호 방법

1. 개요

이 글은 전세계약을 할 때 전세보증보험에 가입하는 것을 전제로 설명한다.

2. 상품 비교/선택 : 기초

전세자금대출은 상품구조가 같아도 은행마다 상품명이 달라서 종류가 많은 것처럼 느껴진다. 그래서 상품명 대신 상품구조(보증회사)를 봐야 이해하기 쉽다.

먼저 정부가 지원하는 정책상품과 은행상품으로 나눌 수 있다.

(1) 정책상품 : 버팀목 전세자금대출
정책상품은 정부가 낮은 대출금리를 지원하는 상품으로 대출자격이 되면 1순위다. 모든 은행에서 버팀목 전세자금대출로 판매하니 이름만 기억하자.

(2) 은행상품 : 보증회사 확인
은행상품은 주택금융공사가 보증하는 상품과 서울보증보험이 보증하는 상품이 있다. 은행마다 상품명이 다르니 은행 영업점에 가서 “주택금융공사 전세자금대출 상담 받으러 왔어요” 라고 말하면 된다. 주택금융공사 보증 상품이 대출금리가 더 낮다.

주택도시보증공사가 보증하는 은행상품은 모든 은행에서 전세금안심대출로 판매한다.

3. 상품 비교/선택 : 대출조건

대출한도, 대출금리, 중도상환수수료 같은 대출조건을 추가했다.

① 1순위 : 버팀목 전세자금대출
② 2순위 : 주택금융공사 보증 상품
③ 3순위 : 전세금 안심대출

 

(1) 1순위 : 버팀목 전세자금대출
대출자격이 되면 대출금리가 낮은 버팀목 전세자금대출이 1순위다.

○ 무주택 세대주(세대주의 배우자 포함)
○ 전년도 연소득 5,000만원(조건부 6,000만원) 이하

연소득은 세전 연소득(모든 소득, 비과세소득 제외)을 뜻하고 근로기간이 1년 미만이면 1년으로 환산해서 적용한다. 6,000만원 적용 대상은 다음과 같다.

○ 혼인신고일로부터 5년 이내 and 예비신혼부부
○ 혁신도시 이전 공공기관 종사자
○ 다른 지역으로 이주하는 재개발구역 내 임차인

아쉬운 점은 대출한도다. 대출한도가 많이 부족한데 이를 이유로 전세주택을 변경할 생각이 없으면 2순위로 넘어가자.

 

(2) 2순위 : 주택금융공사 보증 상품
주택금융공사가 보증하는 상품이 2순위다. 특이사항은 없다.

○ 버팀목 전세자금대출의 대출한도 부족 시

대출금리는 변동금리와 고정금리 둘 다 선택할 수 있다. 대출기간이 2년 내외로 짧고 대출기간 대비 금리 차이가 큰 편이라 변동금리를 추천한다.

 

(4) 3순위 : 전세금 안심대출
전세금 안심대출(3순위)과 주택금융공사 보증 상품(2순위)의 대출금리는 비슷하다. 전세금 안심대출이 3순위인 이유는 임대인의 동의가 필요하기 때문이다.

○ 버팀목 전세자금대출의 대출한도 부족 시
○ 주택금융공사 보증 상품의 대출한도 부족 시
– 임대인 동의 시

 

(4) 4순위 : 서울보증보험 보증 상품
대출금리가 가장 높다. 최후의 수단으로 생각하자.

4. 전세보증보험

전세보증보험은 보증금을 돌려받지 못하면 보험금(보증금)을 지급하는 상품이다. 전세계약을 할 때 전세보증보험 가입은 필수다.

전세보증보험은 주택도시보증공사와 서울보증보험에서 판매하고 주택도시보증공사 상품이 더 저렴하다. 보장내용에 차이가 없으므로 주택도시보증공사 상품을 추천한다. 아래 표의 HUG는 주택도시보증공사 상품을 뜻한다.

주의사항은 안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금 안심대출이다. 이 두 상품은 전세자금대출 + 전세보증보험 통합상품이다. 전세보증보험에 따로 가입할 필요 없이 전세자금대출을 받을 때 한 번에 처리한다. 문제는 통합상품은 임대인 동의가 필요하다.

안심형 버팀목 전세자금대출은 선택할 이유가 없고 전세금 안심대출은 대출한도 때문에 선택할 수도 있다고 이해하자.

5. 참고사항 : 전세자금대출 원리금상환액 소득공제

주택담보대출과 달리 이자가 아니라 원리금이다. 참고로 연 2,500만원의 종합한도 적용 대상이다.

(1) 소득공제율
○ 전세자금대출 원리금상환액의 40%

(2) 공제한도
○ 원리금상환액 기준 연 750만원
– 주택청약통장 소득공제와 합산
○ 소득공제액 기준 연 300만원

(3) 공제요건
○ 12/31 기준 무주택 세대의 세대주
– 세대주가 아래 공제를 안 받았으면 세대원도 가능
. 세대원 명의의 임대차계약과 전세자금대출
. 전세자금대출 원리금상환액 소득공제
. 주택담보대출 이자상환액 소득공제
. 주택청약통장 납입액 소득공제
○ 전용면적 85㎡ 이하 주택을 임차
– 지방의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하
– 주거용 오피스텔도 가능

(4) 공제요건 중 대출 관련
○ 전세자금대출이 아닌 대출상품은 제외
○ 입주일과 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 이내 대출
– 계약 연장/갱신이면 연장/갱신일 기준
○ 대출금이 금융회사에서 임대인 계좌로 바로 입금

(5) 참고사항
○ 연말정산간소화 서비스는 단순히 자료만 제공, 공제요건은 근로자 스스로 해당여부 판단
○ 2,500만원 종합한도 적용 대상

(6) 질문/답변
① 중도상환금액? (O)
② 금융회사 근로자가 회사에서 받은 전세자금대출? (X)
③ 일반법인과 공제회에서 받은 전세자금대출? (X)

11. 버팀목 전세자금대출 : (일반)

(일반) 버팀목 전세자금대출은 신청자격이 까다로운 만큼 대출조건이 가장 좋다. 대출받은 후 주택도시보증공사의 전세보증보험에 가입하는 것을 잊지 말자.

(1) 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내
○ 신혼부부는 결혼 3개월 전부터 가능

(2) 대출요건Ⅰ : 신청자격
만19세 이상, 무주택 세대주(세대주의 배우자 포함), 전년도 연소득 5,000만원 이하, 전세계약 시 보증금의 5% 이상을 계약금으로 지불한 상태여야 한다. ①~④ 유형으로 구분한다.

① 일반
② 신혼부부
– 혼인신고일로부터 5년 이내
– 대출신청일로부터 3개월 이내 결혼예정자
③ 다자녀가구 : 만19세 미만 자녀 3인 이상
④ 청년 단독세대주 : 만19세 이상 ~ 25세 미만

소득기준은 전년도 연소득 5,000만원 이하, 아래 ⓐ~ⓒ 중 하나를 만족하면 연소득 6,000만원 이하다. 연소득은 전년도 세전 연소득(근로소득을 포함한 모든 소득, 비과세소득 제외)을 의미하고 근로기간이 1년 미만이면 1년으로 환산하여 적용한다.

ⓐ 신혼부부
ⓑ 혁신도시 이전 공공기관 종사자
ⓒ 다른 지역으로 이주하는 재개발구역 내 임차인

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 고시원(원룸텔) 제외
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 지방의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하
– 청년 단독세대주는 전용면적 60㎡ 이하

(4) 대출요건Ⅳ : 전세보증금 한도
○ 수도권 3억원 이하, 지방 2억원 이하
– 청년 단독세대주는 3,000만원 이하

(5) 대출한도
○ 일반, 다자녀가구, 청년 단독세대주 : 보증금의 70%
○ 신혼부부 : 보증금의 80%

(6) 대출비용Ⅰ : 대출이자(금리)
대출금리는 일반/다자녀가구/청년과 신혼부부의 금리가 다르다.

(7) 대출비용Ⅱ : 기타 수수료
○ 중도상환수수료 : 없음
○ 주택금융공사 대출보증료 : 연 0.12 ~ 0.15%
– ~ 1억원 이하 : 연 0.12%
– 1억원 초과 ~ 2억원 이하 : 0.15%
○ 인지대 : 은행과 대출자가 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 없음
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 15만원

(8) 전세보증보험 가입과 보험료
○ 전세주택 입주 후 주택도시보증공사 상품에 가입
○ 보험료(최대 58%까지 할인)
– 아파트 : 연 0.128%
– 기타 주택 : 연 0.154%

(9) 대출상환방법
○ 만기일시상환 or 혼합상환
– 혼합상환은 만기일시상환 90%, 분할상환 10%
○ 대출기간 중 만기일시상환 ↔ 혼합상환 변경 불가
– 대출연장 시 변경 가능

혼합상환 방식을 선택하면 대출보증료 0.1% 인하 혜택을 준다. 대출기간을 연장할 때 대출원금의 10% 상환이란 조건이 있으므로 여유가 있으면 혼합상환 방식이 낫다.

(10) 대출기간과 연장
○ 전세계약기간(2년) + 1개월
○ 4회 연장가능 = 최장 10년
○ 연장 시 대출금리 판정기준
– 보증금 : 연장시점 기준
– 연소득 : 신규시점 기준
○ 연장조건 : 둘 중 하나 선택
– 최초대출금 or 직전 연장 시 잔여대출원금의 10% 상환
– 대출금리 연 0.1% 가산
○ 연장불가 사유
– 전용면적 85㎡ 초과 주택으로 이사
– 직계존속 소유 주택으로 이사
– 주택을 취득하거나 취득 후 매도
. 세대주와 세대원 전원 확인
. 세대원이 전출한 경우(결혼 제외) 및 새로 전입된 세대원도 점검대상

소득기준은 최초 대출을 신청할 때만 본다. 연장할 때는 상관없다.

(11) 취급회사
○ 국민 신한 우리 하나
○ 기업 농협

일반 버팀목 전세자금대출은 우리은행에서 비대면(인터넷/모바일) 방식으로 신청할 수 있다. 대출보증료 0.05% 인하 혜택을 준다.

12. 버팀목 전세자금대출 : 안심형

주택도시보증공사 전세보증보험이 개선되어서 안심형 버팀목 전세자금대출은 선택할 이유가 없어졌다.

13. 버팀목 전세자금대출 : 중소기업 취업 청년

(준비중)

14. 전세금 안심대출

전세금 안심대출은 은행 전세자금대출과 주택도시보증공사의 전세보증보험이 합쳐진 상품이다. 그래서 임대인의 동의가 필요하다.

(1) 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내

(2) 대출요건Ⅰ : 신청자
○ 만19세 이상

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 고시원(원룸텔) 제외

(4) 대출요건Ⅲ : 전세보증금
○ 수도권 5억원 이하, 지방 4억원 이하

(5) 대출한도
○ 수도권 4억원 이하, 지방 3.2억원 이하
○ 전세보증금의 80%

(6) 대출비용Ⅰ : 대출이자(금리)
금융상품 통합비교공시는 NH농협은행과 부산은행의 대출금리만 확인할 수 있다. 하지만 전세금 안심대출과 전세자금대출 A의 대출금리는 같거나 비슷하다. 해당 은행의 전세자금대출 A – 대출한도가 2.22억원인 상품의 대출금리를 확인하자.

◆ 금융상품 통합비교공시 [Web]
– 대출 > 전세자금대출

우대금리 조건은 은행마다 다른데 예를 들면 이런 식이다.

○ 급여이체 : 0.3%
○ 관리비/공과금 자동이체 : 0.1%
○ 주택청약통장 자동이체 월 10만원 이상 : 0.3%

(7) 대출비용 : 기타
○ 중도상환수수료

○ 주택도시보증공사 대출보증료 : 연 0.05%
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 0원
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 10만원

(8) 전세보증보험 가입과 보험료
○ 통합상품 : 대출과 동시에 주택도시보증공사 상품에 가입
○ 보험료(최대 58%까지 할인)
– 아파트 : 연 0.128%
– 기타 주택 : 연 0.154%

(9) 대출상환방법
○ 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 전세계약기간(2년) + 3개월
○ 조건 없이 연장가능

(11) 취급은행
○ 국민 신한 우리 하나
○ 광주 부산
○ 기업 농협

15. 주택금융공사 보증 전세자금대출 : 카카오뱅크

카카오뱅크의 전세자금대출은 주택금융공사 보증 상품이다. 전세자금대출을 받고 주택도시보증공사의 전세보증보험에 꼭 가입하자.

(1) 대출시기
○ 임대차계약서상 잔금일 1개월 전부터 15일 이전까지

(2) 대출요건Ⅰ : 신청자
○ 만19세 이상
○ 현직장에 1년 이상 재직 중인 급여소득자
○ 보증금의 5% 이상을 계약금으로 지불(직거래 제외)

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 등기부등본 상 구분 등기된 주택

(4) 대출요건Ⅲ : 전세보증금 한도
○ 수도권 4억원 이하, 지방 2억원 이하

(5) 대출한도
○ 2.22억원 이하
○ 전세보증금의 80%

(6) 대출비용Ⅰ : 대출이자(금리)
○ 변동금리 연 2.816 ~ 4.272% (2018-02-06 기준)
– 기준금리 : 연 1.790%
. COFIX 신규취급액 6개월
– 가산금리 : 연 1.026 ~ 2.482%
. 개인 신용등급에 따라 다름
○ 6개월마다 해당시점의 신규취급액 COFIX 연동금리를 적용하여 변동

(7) 대출비용Ⅱ : 기타
○ 중도상환수수료 : 없음
○ 주택금융공사 대출보증료 : 연 0.12 ~ 0.18%
– ~ 1억원 이하 : 연 0.12%
– 1억원 초과 ~ 2억원 이하 : 0.15%
– 2억원 초과 ~ 3억원 이하 : 0.18%
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 0원
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 10만원

(8) 전세보증보험 가입과 보험료
○ 전세주택 입주 후 주택도시보증공사 상품에 가입
○ 보험료(최대 58%까지 할인)
– 아파트 : 연 0.128%
– 기타 주택 : 연 0.154%

(9) 대출상환방법
○ 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 1년 이상 ~ 3년 이하
○ 임대차계약만기일과 대출만기일은 반드시 일치
○ 조건 없이 연장가능

(11) 취급회사
○ 카카오뱅크

(12) 참고사항
○ 준비물 : 공인인증서, 증명서류
○ 증명서류 제출
– 사진으로 제출
– 평일 08~22시, 토요일 08~19시
○ 대출실행 후 1개월 이내에 임차주택 주소지에 전입신고가 완료된 주민등록등본을 제출
○ 배우자 동의
– 기혼이면 배우자 동의 필요
– 배우자의 주택금융공사 보증사용여부 확인을 위한 정보제공 동의
. 주택금융공사는 부부합산 1건의 보증만 제공

16. 주택금융공사 보증 전세자금대출 : 서울시 신혼부부

이 상품은 주택금융공사에서 보증하지만, 서울시-국민은행 협약 정책상품으로 일반 주택금융공사 보증 상품과 조금 다르다. 전세자금대출을 받고 주택도시보증공사의 전세보증보험에 꼭 가입하자.

(1) 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내

(2) 대출요건Ⅰ : 신청자
○ 신혼부부 or 예비 신혼부부
– 신혼부부 : 혼인신고일로부터 5년 이내
– 예비 신혼부부 : 예식일로부터 6개월 이내
○ 부부합산 연소득 8,000만원 이하
○ 무주택 세대구성원

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 등기부등본 상 구분 등기된 주택

(4) 대출요건Ⅲ : 전세보증금 한도
○ 5억원 이하

(5) 대출한도
○ 2억원 이하
○ 전세보증금의 90%

(6) 대출비용Ⅰ : 대출이자(금리)
○ 변동금리 or 2년 고정금리 선택
○ 우대금리 : 최대 연 0.6%
– 급여이체 실적 : 연 0.2%
– 국민 신용카드 결제실적
. 최근 3개월 30만원 이상 : 연 0.1%
. 최근 3개월 60만원 이상 : 연 0.2%
– 적립식예금 30만원 이상 계좌 보유 : 연 0.2%
. 정기적금, 자유적금, 재형저축 등

(6) 대출비용Ⅱ : 서울시 대출이자(금리) 지원
○ 지원 금액 : 최대 연 1.2%
– 부부 연소득 8,000만원 이하 : 연 0.7%
– 부부 연소득 4,000만원 이하 : 연 1.0%
– 자녀(태아 포함)가 있거나 예비 신혼부부 : + 연 0.2%
. 대출연장은 자녀수(태아, 입양 포함)가 증가한 경우
○ 지원 기간 : 최장 4년
– 대출기간 중 자녀수(태아, 입양 포함)가 증가하면 6년
○ 지원 중단사유
– 부부 연소득 8,000만원 초과(연장시점 기준)
– 서울시 외 지역으로 이사(연장시점 기준)
– 주택 구매(즉시 중단)

(7) 대출비용Ⅲ : 기타
○ 중도상환수수료 : 최대 0.7%

○ 주택금융공사 대출보증료 : 연 0.05%
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 0원
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 10만원

(8) 전세보증보험 가입과 보험료
○ 전세주택 입주 후 주택도시보증공사 상품에 가입
○ 보험료(최대 58%까지 할인)
– 아파트 : 연 0.128%
– 기타 주택 : 연 0.154%

(9) 대출상환방법
○ 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 1년 이상 ~ 2년 이하
○ 임대차계약만기일과 대출만기일은 반드시 일치
○ 조건 없이 연장가능

(11) 취급회사
○ 국민은행

(12) 신청방법
① 서울시 청년주거포털에 신청 → 추천서 발급
② 추천서를 지참해서 부부가 함께 방문 신청

◆ 청년주거포털 [Web]