전월세계약 기본내용

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

주택을 구매할지, 빌릴지에 대한 판단은 생략하자. 이 글의 주제는 주택 빌리기(임차)다.

주택을 빌리는 방식은 전세, 월세, 보증부월세(반전세)가 있다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 전세 : 보증금 1억1천만원
○ 월세 : 보증금 1천만원, 월세 50만원
○ 보증부월세(반전세) : 보증금 5천만원, 월세 30만원

주택을 빌리는 임차인은 전세, 반전세, 월세 순으로 유리하다. 전세보증금은 목돈이 없어도 전세자금대출로 해결할 수 있고 대출이자가 월세보다 적기 때문이다.

세금혜택은 월세 세액공제가 더 많다. 하지만 이를 감안해도 전세가 월세보다 유리하다. 전세자금대출을 받아도 돈이 부족하면 신용대출(대출금리 연 6% 미만, 소득공제 불가)까지 받아서 전세계약을 하는 것이 낫다. 주거비용에만 집중하면 그렇다.

전세계약은 아래 순서대로 하자.

① 사전조사Ⅰ : 가용자금 파악
② 사전조사Ⅱ : 주택 위치
③ 사전조사Ⅲ : 주택 품질

먼저 사전조사로 후보 지역과 주택을 정한다. 주택 위치가 매우 중요하면 주택 품질은 생략할 수 있다.

④ 현장조사
⑤ 쟁점Ⅰ : 등록 민간임대주택
⑥ 쟁점Ⅱ : 전세자금대출 사전상담, 전세보증보험 확인

마음에 드는 주택을 찾으면 주요 쟁점을 확인한다.

⑦ 주택임대차계약서 작성
– 계약금 송금
– 계약서에 확정일자 받기
⑧ 전세자금대출 상담-확정

계약서에 확정일자를 받고 금융회사에서 전세자금대출 상담을 받는다.

⑨ 입주(이사)
– 잔금 송금
– 전입신고
⑩ 전세보증보험 가입

입주하면 바로 전입신고를 하고 전세보증보험에 가입한다.

부동산 계약은 큰 돈이 오고가는 계약이다. 이 글 내용을 전체적으로 이해할 수 없으면 혼자 계약을 하지 말자. 전세보증금 보호 방법(전세보증보험)과 전세자금대출은 내용이 많아서 글을 따로 썼다.

◆ [부동산 > 전월세계약] 전세보증금 보호 방법
◆ [부동산 > 전월세계약] 전세자금대출 비교

2. 사전조사Ⅰ : 가용자금 파악

전세주택은 내가 가진 보증금 크기에 따라 달라진다. 예를 들면 2억 ~ 2억2천만원처럼 가용자금을 파악하고 범위를 정해야 헛수고를 하지 않는다.

○ 보유 현금(예금/적금 포함)
○ 전세자금대출 한도
○ 기타 대출 한도
– 신용대출
– 예금/적금담보대출(청약통장 포함)

예금/적금은 만기일이 되기 전에 돈이 필요하면 중도해지 대신 예금담보대출을 받아도 된다. 중도해지 금리가 매우 낮으므로 만기일에 가까울수록 예금담보대출을 받는 것이 낫다.

전세자금대출은 일단 연소득의 3.5배로 계산하자. 신용등급이 1~5등급으로 정상적이면 문제없다. 주의사항은 다른 대출이 있으면 20%를 일단 차감하자.

○ 최소 : 연소득의 3.5배 – 다른 대출의 20%
○ 최대 : 연소득의 3.5배

3. 사전조사Ⅱ : 주택 위치

(1) 우선순위 정하기
가용자금이 충분하면 고민할 필요가 없다. 반대로 가용자금이 부족하면 우선순위를 정해야 한다.

○ 교통 : 출퇴근
○ 학군 : 자녀교육
○ 공원
○ 주택 품질

우리나라는 전통적으로 학군 수요가 강하다. 미혼-싱글이면 학군 수요 때문에 전세 시세가 높게 형성된 지역은 피하자. 나는 공원과 주택 품질을 중요하게 생각한다.

 

(2) 전세주택 확인
호갱노노 서비스를 추천한다. 다양한 정보를 보기 좋게 시각화해서 보여준다.

◆ 호갱노노 [Web]
◆ 호갱노노 앱 [Android] [iOS]

네이버 부동산은 장난질(?)이 심하고 미끼매물도 많다. 미끼매물은 일단 방문을 유도하기 위해 실제로 존재하지 않는 좋은 조건의 전세주택을 올려놓는 것을 말한다. 방문하면 방금 전에 계약이 되었다며 다른 전세주택을 보여준다.

 

(3) 실거래가 확인
가격은 두 가지가 있다.

○ 호가 : 부동산 광고(=임대인 희망) 가격
○ 실거래가 : 실제 거래된 가격

부동산이 시세라고 알려주는 가격은 호가다. 실거래가를 확인해야 부동산에서 말하는 호가가 적정 가격인지, 일단 던져보는(?) 가격인지 판단할 수 있다. 실거래가 정보도 호갱노노에서 확인하자.

정부에서 운영하는 실거래가 공개시스템도 참고하자. 연립/다세대주택, 다가구/단독주택의 실거래가 정보를 확인할 수 있다.

◆ 국토교통부 실거래가 공개시스템 [Web]

4. 사전조사Ⅲ : 주택 품질

주택 품질 관련 자세한 내용은 [부동산 > 주택품질] 메뉴를 참고하자.

 

(1) 주택 평면
어반베이스 서비스는 주택 평면을 입체적(3D)으로 보여주고 가구 배치 기능도 지원한다.

◆ 어반베이스 [Web]
– PC 접속 추천
– Mobile 접속은 기능 제한

 

(2) 관리비
정부에서 운영하는 공동주택 관리정보시스템(K-apt) 홈페이지에서 관리비를 비교해볼 수 있다. 관리비를 공용관리비, 개별사용료, 장기수선충당금, 잡수입 등 47개 세부항목으로 나눠서 보여준다. 주의사항은 150세대 이상 단지만 의무공개대상이다.

주요 기능은 다음과 같다.

○ 우리단지 관리비
○ 특정단지와 비교 (1 : 1)
○ 맞춤형 비교 (1 : N)

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]

이것저것 살펴보기 귀찮으면 외부회계감사 결과라도 확인하자. 외부회계감사 결과를 공개하지 않는 단지, 감사 결과 부적합 단지는 주의할 필요가 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]
– 외부회계감사보고서 공개 현황 > 단지별 현황

 

(3) 층간소음
층간소음을 포함한 소음 문제는 주택을 설계-건설할 때 어떤 구조를 선택하느냐에 따라 정해진다. 사람들의 생활습관은 그 다음 문제다.

(준비중)

5. 현장조사

전세주택을 특정 아파트 단지로 결정한 것이 아니면 많이 돌아다닐수록 좋다. 온라인으로만 봐서는 정확히 알 수 없다.

 

(1) 가계약금
부동산에서 전세주택이 귀하다며 가계약금을 내도록 유도하는 경우가 많다. 주택이 아무리 마음에 들어도 가계약금 송금은 피하자. 요즘은 전세주택 공급이 충분하고 쟁점 사항 확인이 먼저다.

가계약금을 보내면 계약도 안 했는데 부동산에 아쉬운 소리를 하는 이상한(?) 상황을 경험할 수 있다.

 

(2) 공급경로
전세주택이 공급되는 주요 경로는 다음과 같다.

① 준공 후 첫 입주
② 임대인이 살다가 이사
③ 기존 임차인 계약 끝
④ 기존 임차인이 계약기간 중 나감 → 왜?
⑤ 기존 임차인이 옛날에 나가고 비어있음 → 왜?

①, ②, ③은 설명이 필요 없다. ②은 대부분 주택 상태가 좋다.

④은 주택에 문제가 있을 가능성이 있다. 기존 임차인은 보통 직장 때문에 나간다고 하는데 모르는 일이다. 사실대로 알려주면 새로운 임차인을 구하기 힘드니 문제가 있어도 알려주지 않는다. 원룸/투룸이라 부르는 연립주택, 다세대주택, 다가구주택일 때 특히 주의하자.

⑤은 주택이 확실히 안 좋거나 시세보다 비싸기 때문이다. 해당 주택이 마음에 들면 일단 깎아보자.

 

(3) 체크리스트

(준비중)

6. 쟁점Ⅰ : 등록 민간임대주택

전세나 월세로 부르는 민간임대주택은 등록 or 미등록 민간임대주택으로 나눌 수 있다. 등록 민간임대주택은 아래 규정이 적용된다.

○ 의무임대기간 준수
○ 보증금 인상 제한
○ 재계약 거절 제한

전세주택을 찾을 때 등록 민간임대주택인지 꼭 확인하자.

(1) 의무임대기간 준수
주택임대차보호법에서 보장하는 계약기간은 2년이다. 등록 민간임대주택은 의무임대기간 동안 2년 단위로 계약을 연장할 수 있다.

○ 준공공임대주택 : 8년
○ 단기임대주택 : 4년

의무임대기간 기준일은 임대인이 해당 주택을 민간임대주택으로 등록하고 첫 번째 주택임대차계약일이다.

(2) 보증금 인상 제한
○ 인상한도 : 5% 이하
○ 기준금액 : 첫 번째 계약의 등록금액
– 보증금 + 임대료(전월세전환율 4.75%로 환산) 기준
– 예) 보증금 1,000만원, 월 임대료 50만원 → 1억 2,631만원
. 월 50만원 × 12개월 = 600만원
. 600만원 ÷ 0.0475(4.75%) = 1억 2,631만원

보증금 인상 제한은 의무임대기간에 적용된다. 의무임대기간이 시작되는 첫 번째 주택임대차계약은 임대인이 임대조건(보증금, 임대료)을 자유롭게 정할 수 있다.

(3) 재계약 거절 제한
임대인은 법으로 정하는 사유에 의해서만 재계약을 거절할 수 있다. 주요 사유는 다음과 같다.

③ 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우
④ ~ 임대사업자의 동의를 받지 아니하고 개축/증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우
⑤ 민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

◆ 「민간임대주택에 관한 특별법」시행령 [Web]
– 제35조(임대차계약의 해제/해지 등)

(4) 등록 민간임대주택 확인
등록 민간임대주택에 전세계약을 하는 첫 임차인은 전세보증금 시세가 크게 오르는 사태가 생기더라도 걱정 없다. 재계약할 때마다 최대 5%의 인상을 감수하면 준공공은 8년, 단기는 4년 동안 거주할 수 있다.

고려중인 아파트 단지에 전세주택 매물이 많으면 등록 민간임대주택부터 확인하자. 정부에서 운영하는 임대주택포털(마이홈)에서 쉽게 확인할 수 있다.

◆ 임대주택포털(마이홈) [Web]
– 민간임대주택 탭 선택
– 일반형임대사업자, 8년(준공공임대) 선택

7. 쟁점Ⅱ : 전세자금대출과 전세보증보험

전세자금대출과 전세보증보험에 대한 자세한 내용은 아래 두 글을 참고하자.

◆ [부동산 > 전월세계약] 전세보증금 보호 방법
◆ [부동산 > 전월세계약] 전세자금대출 비교

(1) 등기부등본 확인
(생략)

(2) 전세자금대출 사전상담
후보 주택을 정하면 은행 영업점을 방문해서 전세자금대출 사전상담을 받자. 준비물은 다음과 같다.

○ 후보 주택의 등기부등본
○ 본인의 근로소득 원천징수영수증
– 사업자는 소득금액증명원

대출가능금액이 예상보다 크게 적으면 계획을 바꿔야 한다. 후보 주택이 정말 마음에 들면 보증부월세(반전세)를 고려할 수도 있다.

(3) 전세보증보험 확인
임차인이 임대인에게 빌려준 전세보증금을 전세계약 만기일에 못 돌려받는 사례가 늘고 있다. 전세보증보험에 가입하면 이러한 사태가 생겼을 때 전세보증금을 보험금으로 받을 수 있다. 전세계약을 할 때 전세보증보험 가입은 필수다.

전세자금대출을 받을 수 있는 주택은 전세보증보험도 가입할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험의 상품이 있고 주택도시보증공사 상품의 보험료가 더 저렴하다.

★ 주택/교통계획