주택 제도

관심있는 주제만 골라서 읽자.

1. 선분양 → 후분양 전환

선분양은 주택을 짓기 전에 판매하는 방식, 후분양은 주택을 다 지은 후 판매하는 방식이다.

(1) 공정률 기준 : 60% 이상
정부는 후분양을 공정률 100%가 아니라 60% 이상일 때 분양하는 것으로 정의하고 있다. 공정률은 표준건축 공정률 기준에 따라 판단한다.

(2) 표준건축 공정률 60% : 공정 완료 부문
○ 굴토공사
○ 지하골조공사

(3) 표준건축 공정률 60% : 공정 미완료 부문
지상골조공사:95%
옥탑골조공사 : 0%
○ 전기공사:50%
○ 설비공사:40%
조적공사:70%
창문틀설치공사:60%
벽체보온공사:65%
○ 방수공사:60%
○ 벽체미장공사:55%
석고보드공사:45%
○ 수장공사:45%
방바닥미장공사:35%
○ 타일공사:5%

공정률 80% 이상은 거북이색으로 표시한 공사가 100% 완료되었을 때다. (다른 공사도 공정률 상향)

(4) 후분양 현황Ⅰ : 공공분양
주요 공공기관이 공급하는 공공분양부터 후분양(공정률 60% 이상)으로 전환한다. 주요 공공기관은 LH공사, SH공사, 경기도시공사를 말한다. 2022년까지 후분양 비율을 70%까지 확대하고 공정률 기준 상향도 검토할 계획이다.

○ 주택토지공사(LH) : 일부 실시, 확대 예정
– 시흥장현 A7, 춘천우두 ?
○ 서울주택도시공사(SH) : 전면 실시 중
○ 경기도시공사 : 2020년 착공 주택부터 실시 예정

(5) 후분양 현황Ⅱ : 민간분양
민간분양은 공공택지에 짓는 주택에 한해 단계적으로 전환한다. 후분양(공정률 60% 이상)을 실시하는 사업자에게 공공택지를 우선공급할 수 있도록 법이 바뀌었다. 2019년에는 약 10%를 우선공급한다고 한다.

○ 파주운정3 A13(경쟁률 392 : 1)
○ 화성동탄2 A62, 평택고덕 Abc46, 아산탕정 2-A3

후분양을 하면 안 된다는 목소리가 높았는데 무려 392 : 1의 경쟁률을 기록했다.

(6) 거북이 생각
선분양도 아니고 후분양도 아닌 어중간한 상황이다. 이러니 양쪽에서 욕을 먹고 있다.

후분양은 공정률이 100%에 가까울수록 의미 있다고 생각한다. 주택을 직접 보고 구매해서 부실시공과 품질저하 문제를 막는 후분양의 취지를 살려야 한다.

2. 분양원가 공개 확대

분양원가 공개 확대는 분양원가 공시항목 세분화를 뜻한다. 분양원가 공시항목 세분화 → 투명한 가격 구조 흐름이 필요한 시점이다.

(1) 분양원가 공시항목 : 공공택지
공공택지에 짓는 주택은 공시항목을 12개 → 62개로 세분화한다. 크게 택지비와 건축비로 나누고 건축비는 다시 (직접)공사비, 간접비, 그 밖의 비용으로 나눌 수 있다. 현재 공시항목 12개를 빨간색으로 표시했다.

※ (개정) 2019년 1월 중 시행 예정

○ 택지비(4)
택지공급가격, 기간이자
– 필요적 경비, 그 밖의 비용
○ 건축비Ⅰ : 공사비(50)
토목공사비(13)
. 토공사, 흙막이공사, 비탈면보호공사
. 옹벽공사, 석축공사, 우/오수공사
. 공동구공사, 지하저수조 및 급수공사
. 도로포장공사, 교통안전시설물공사
. 정화조시설공사, 조경공사, 부대시설공사
건축공사비(23)
. 공통가설공사, 가시설물공사, 지정 및 기초공사
. 철골공사, 철근콘크리트공사, 용접공사, 조적공사
. 미장공사, 단열공사, 방수/방습공사
. 목공사, 가구공사, 금속공사, 지붕 및 홈통공사
. 창호공사, 유리공사, 타일공사, 돌공사, 도장공사
. 도배공사, 수장공사, 주방용구공사, 잡공사
기계설비(9)
. 급수설비공사, 급탕설비공사, 오배수설비공사
. 위생기구설비공사, 난방설비공사, 가스설비공사
. 자동제어설비공사, 특수설비공사, 공조설비공사
그밖의 공종(4)
. 전기설비공사, 정보통신공사, 소방설비공사
. 승강기공사
그 밖의 공사비(2)
. 일반관리비, 이윤
○ 건축비Ⅱ : 간접비(6)
설계비, 감리비, 부대비, 일반분양시설 경비
– 분담금 및 부담금, 보상비, 기타 사업비성 경비
건축비Ⅲ : 그 밖의 비용(1)

(2) 분양원가 공시항목 : 민간택지
재개발사업, 재건축사업 등 민간택지에 짓는 주택은 분양원가를 공개하지 않는다.

(3) 주요 지자체 움직임
분양원가 공시항목 확대 정책은 경기도 → 서울시 → 정부 순으로 발표했다. 경기도가 주도하고 서울시, 정부가 마지못해 따라가는 느낌이다.

경기도는 2015년 이후 공공분양 아파트의 원가정보도 자세히 공개했다.

◆ 경기도시공사 [Web]
– 정보마당 > 건설공사 원가정보공개

경기도시공사에서 공개한 공사비와 해당 단지 입주자모집공고의 공사비를 비교해보면 후자가 더 비싸다. 세부항목이 조금 다르지만 문제가 있음은 분명하다.

○ 다산진건 S1 블록 : + 29.9%
○ 다산진건 B5 블록 : + 7.8%
○ 고덕 A9 블록 : + 21.9%
○ 동탄 A86 : + 22.3%

(4) 거북이 생각
분양원가 공시항목 세분화가 중요한 이유는 간단하다. 항목을 세분화할수록 가격구조가 투명해지고 사기(?)를 칠 수 없기 때문이다.

현재 분양원가 공시항목 확대는 건축비에 초점을 맞추고 있다. 이제 택지비(땅값)에도 관심을 가져야 한다. 토지주택(LH)공사의 ‘땅장사’ 논란이 커지고 있다.

3. 분양가상한제

분양가상한제는 분양가를 기준금액 이하로 제한하는 제도다.

(1) 분양가상한제 적용대상
○ 공공택지
○ 민간택지 : 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역

공공택지는 LH공사 같은 공공기관이 공급하는 공공주택지구와 택지개발구역(신도시 포함)을 말한다. 민간택지는 재건축과 재개발 같은 정비사업으로 공급된다.

(2) 분양가 산정방식
분양가 산정방식은 다음과 같다.

(택지비 + 가산비) + (기본형건축비 + 가산비)

○ 택지비
○ 기본형건축비 : 전용면적 85㎡ 이하 기준
– 지상층 : 3.3㎡당 519~ 575만원
– 지하층 : 3.3㎡당 293만원
○ 택지비 가산비, 건축비 가산비

기본형 건축비는 매년 2회(3/1, 9/15) 개정 고시한다. 가산비는 택지비와 기본형건축비에 비용을 추가로 인정해주기 위한 항목이다.

(3) 거북이 생각
문제는 크게 세 가지다.

① 기본형건축비가 높게 책정됨
② 지방자치단체와 분양가심사위원회의 형식적인 분양가 심사
③ 형식적인 분양원가 공시

분양가 심사와 분양원가 공시를 형식적으로 한다. 그래서 높게 책정된 기본형건축비와 가산비 항목 인정이 건설사에 일정한 수익을 보장하는 수단이 되고 있다.

2019년 1월부터 분양원가 공시항목 확대(12→62개)를 시작해서 다행이다.