자산관리는 거북이처럼 소개

자산관리는 거북이처럼 소개

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1. 목표

① 금융소비자 시각에서 바라본 자산관리 정보 제공
② 최소한의 노력으로 효과적인 자산관리
③ 삶의 질을 높일 수 있는 보다 가치 있는 영역에 시간 투자

자산관리는 거북이처럼은 금융소비자가 자신의 상황에 맞는 선택지를 스스로 선택할 수 있도록 충분한 정보를 제공하는 것을 목표로 합니다.

정보의 비대칭성이라는 말이 있습니다. 두 집단이 보유한 정보의 차이를 말하고 이로 인해 한 집단이 손해를 봅니다. 이러한 사례는 금융회사와 금융소비자의 관계에서도 쉽게 찾을 수 있습니다. 수수료 중심의 사업구조를 가진 금융회사와 그 수수료를 내는 금융소비자의 이해관계는 서로 상충합니다.

금융소비자는 금융회사도 이윤을 추구하는 기업이라는 사실을 알아야 합니다. 수많은 자산관리사(자칭)도 마찬가지입니다. 대부분 그들의 이익을 극대화하는 방향, 예를 들어 수수료가 더 많은 상품 위주로 판매합니다.

이에 자산관리는 거북이처럼은 금융소비자 시각의 자산관리 정보를 제공합니다. 오히려 혼란을 주는 금융회사의 영업 성격 자료 대신 금융소비자가 필요로 하는 정보가 충분히 제공되면 누구나 자산관리를 스스로 잘할 수 있습니다. 영업 성격이 강한 분야일수록 더 비판적인 의견을 제시하여 금융소비자가 균형 잡힌 시각을 유지할 수 있도록 도울 것입니다.

그리고 자산관리는 거북이처럼. 이름에서 알 수 있듯이 속도보다 방향을 더 중요하게 생각합니다. 남들보다 더 빨리 나아갈 방법이 있더라도 그 방법이 장기적으로 모두에게 이로움을 주는 방향인지를 먼저 고민합니다. 고민 결과 다 함께 성장할 수 있는 방향만 공유할 것입니다.

속도보다 방향. 자산관리는 거북이처럼.

2. 홈페이지 구성

자산관리는 거북이처럼은 금융소비자가 자신의 상황에 맞는 선택지를 스스로 선택할 수 있도록 충분한 정보를 제공하는 것을 목표로 합니다.

(1) 이슈
새로운 이슈에 대한 제 생각을 밝히는 [거북이 생각], 소식을 빠르게 전달하는 [기사] 메뉴가 있습니다. 페이스북, 카카오스토리, 네이버밴드 등 자산관리는 거북이처럼 SNS 계정을 통해서도 전달됩니다.

○ 페이스북 [바로가기]
○ 카카오스토리 [바로가기]
○ 네이버밴드 [바로가기]

(2) ★ 공부방 ★
자산관리는 거북이처럼의 핵심 콘텐츠입니다. [현금흐름], [저축], [대출], [보험], [부동산], [투자], [연금], [세금], [관심사] 등 9개의 메뉴로 구성되어 있습니다. 목차를 정교하게 만들어서 필요한 정보에 쉽게 접근할 수 있도록 하는데 초점을 맞췄습니다.

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(3) 토론방
[토론방]은 자산관리는 거북이처럼 홈페이지와 함께 운영하는 거북이마을(네이버카페)로 연결됩니다.

(4) 뉴스레터 구독
주요 내용을 정리하여 월 1회 발송 예정입니다.

3. 활용방법 안내

자산관리는 거북이처럼은 금융소비자가 자신의 상황에 맞는 선택지를 스스로 선택할 수 있도록 충분한 정보를 제공하는 것을 목표로 합니다.

주요 특징과 활용방법은 다음과 같습니다.

(1) 검색 기능 삭제
검색 기능이 없습니다. 검색 기능은 원하는 정보를 쉽게 찾을 수 있도록 도와주지만 정보의 조직화를 통한 개인의 성장에 도움이 되지 않습니다. 많은 내용을 알고 있어도 그 내용이 연결되지 않고 수많은 파편조각처럼 느껴지는 이유가 여기에 있다고 생각합니다.

(2) 목차를 통한 정보 접근
검색 기능 대신 목차를 정교하게 구성하는 방법을 선택했습니다. 검색과 비교할 때 처음에는 원하는 정보를 찾는데 어려움을 느낄 수 있습니다. 하지만 시간이 흐를수록 내용의 조직화가 이루어지므로 원하는 정보를 쉽게 찾을 수 있게 됩니다.

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(3) 공유 기능
공유를 쉽게 할 수 있도록 공유 버튼을 항상 상단에 보이게 만들었습니다.

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(4) 토론 및 질문
자산관리는 거북이처럼의 내용에 대해 궁금한 점이 있으면 [토론방 – 거북이마을(네이버카페)]을 이용하시면 됩니다. 거북이마을(네이버카페)에서 다양한 의견을 수렴하고 있습니다. 함께 정보를 나누고 토론하여 콘텐츠 수준을 높이는데 도움을 주시면 감사하겠습니다.

4. 거북이 소개

과거 자산관리사로 활동하며 금융 산업의 전반적인 구조에 대해 문제의식을 느끼게 되었습니다. 그래서 이를 바로 잡고 자산관리에 대한 기본 패러다임을 바꾸기 위해 노력하고 있습니다. 제가 설정한 방향이 틀리지 않았다면, 그리고 꾸준히 노력한다면 언젠가는 목표를 달성할 것으로 생각합니다.

속도보다 방향. 자산관리는 거북이처럼.

꼬북.

○ 서울대 학사
○ 거북이마을(주) 대표
○ 저서 : 당신이 속고 있는 28가지 재테크의 비밀
– 10만부 돌파 스테디셀러

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거북이마을 네이버카페 운영방침

거북이마을 카페 운영방침

1. 목표

(1) 금융소비자 시각의 자산관리 정보 제공
○ 자신의 상황을 가장 잘 아는 사람은 바로 자기 자신
○ 정확한 정보가 제공된다면 자산관리를 스스로 잘할 수 있음

(2) 홈페이지와 네이버카페의 선순환 구조
○ 홈페이지 : 정보 제공
– 자산관리는 거북이처럼
○ 네이버카페 : 정보 검증
– 거북이마을
– 자유로운 토론이 가능한 상태 유지
○ 선순환 구조를 통해 정보의 질적 향상 추구

◆ 자산관리는 거북이처럼 [Web]
– 모바일 : 일부 구형단말기 이용 제한
– PC : 크롬 권장, 익스플로어는 최신버전 사용
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(3) 궁극적 목표 : 최소한의 자산관리
○ 투자 지식과 경험 부족을 만회할 수 있는 투자수단이 등장했거나 등장 예정
○ 사회의 구조적인 문제가 하나씩 해결되는 중
○ 가장 기본적인 자산관리에만 집중
○ 자산관리보다 가치 있는 영역에 시간을 투자하는 것을 추천

2. 카페 게시판 구성

(1) 거북이와 함께
○ 홈페이지 업데이트 소식 전달
○ 회원간 교류 지원

(2) 정보/토론방
○ 현금흐름과 자산배분 토론
○ 자산관리 이슈 토론
○ 합리적인 소비습관 토론
○ 현장에서 알게 된 정보 공유
– 적극적인 제보 요청

(3) 실천방
○ 실천 후 자랑 → 칭찬받기

(4) 우수글
○ 자산관리 관련 우수글 모음

(5) 우수글 : 절약
○ 절약 관련 우수글 모음

3. 활용방법 안내

(1) 자산관리는 거북이처럼 홈페이지
○ 궁금한 내용은 홈페이지에서 확인
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(2) [정보/토론] 게시판
○ 홈페이지에서 궁금증이 풀리지 않는 경우
5.게시물삭제 규정 주의
○ 홈페이지 내용과 반대되는 의견이 있는 경우

(3) 우수 회원글
○ 우수 회원글을 홈페이지 목차대로 정리 중

(4) 추천 방향
○ 홈페이지에서 이론 공부
○ 통장정리 → 현금흐름 개선
– 투자는 선택사항

(5) SNS 계정 운영 : 새로운 소식 전달
○ 유튜브(준비중) [Web]
○ 페이스북 [Web]
○ 카카오스토리 [Web]
○ 네이버밴드 [Web]

4. 회원등급제도

회원등급에 따른 이용제한 목적이 아님. 운영자 입장에서 효과적인 카페관리 수단임. 회원들의 실천을 유도하는 효과도 있음.

(1) 글쓰기 요건 : 방문수 3회 이상
○ 광고목적 가입 방지

(2) 회원등급과 등업 요건
○ 방문수와 가입기간 요건 동시 만족
– 방문수를 기계적으로 올리는 것을 방지

○ 회원등급에 따른 게시물 보기 제한은 거의 없음
[현금흐름] 게시판은 아기거북 이상

(3) 아기거북 추가요건 : 통장정리
○ 통장정리로 현금흐름 파악
○ 네이버카페-통장정리에 가입하여 통장정리 글 작성

◆ 네이버카페-통장정리 [Web]

(4) 다큰거북 추가요건 : 현금흐름
○ 효과적인 현금흐름과 자산배분 상태 달성
[현금흐름:싱글/부부] 게시판에서 토론

(5) 방문수 확인 방법
○ 모바일 : 화면 왼쪽 위 [三] → 화면 위 프로필 → 방문
○ PC : 화면 왼쪽 위 [나의활동] → 출석수
○ 방문수가 증가하지 않으면 네이버카페 시스템 문제
– 네이버에 문의

5. 게시물삭제-활동정지 규정

‘자산관리는 거북이처럼’ 홈페이지에서 쉽게 확인할 수 있는 내용을 질문하지 않게 하려고 도입. 회원등급에 따라 제재 수준이 완화될 수 있음.

(1) 권장사항
① 회원님들의 조언을 감사하게 생각하기
– 예) [현금흐름][토론] 게시판에 글을 작성하면 댓글 답글 작성
② 글을 쓸 때 게시판 선택 잘하기
– 예) 귀찮다고 그냥 [수다] 게시판에 쓰지 말기

(2) 게시물 삭제
① 제목을 구체적으로 작성하지 않은 글
– 예) 궁금해요 or 도와주세요 (X)
② 링크만 있거나 5줄 내외의 형식적인 글
③ 홈페이지에서 정확히 설명한 내용을 확인하지 않고 질문한 글
– 예) 적금/예금 추천해주세요 (X)
– 예) 실비보험은 어느 보험사가 좋나요? (X)
– 이해가 안 되는 내용은 질문 가능
– 홈페이지 내용에 반대되는 의견은 토론 가능

(3) 게시물 삭제 & 30일 이하 활동정지
① 보험 가입/배서/해약 관련 개인적인 질문
– 예) 이 보험 어떻게 할까요? (X)
– 홈페이지 [보험] 메뉴 참고
– 신상품 토론은 가능
② 보험 민원해지 방법 질문
– 예) 이렇게 하면 될까요? 알려주세요 (X)
– 홈페이지 [보험 > 불완전판매 대처] 메뉴, 카페 [민원_성공사례] 게시판 참고
– 보험민원 제도와 법령에 대한 질문은 가능
– 실패 후 보험사 대응에 대한 구체적인 질문은 가능

(4) 게시물 삭제 & 무기한 활동정지
① 본인의 이익을 위해 카페를 활용하는 경우
– 좋은 서비스가 있다면 거북이에게 먼저 문의
– 광고는 6. 강제탈퇴 규정을 따름

6. 강제탈퇴 규정

기본적인 수준에 도달하지 못하고 일정한 기간이 지나면 사실상 백지상태와 같음. 기본적인 수준에 도달했더라도 장기간 관심을 기울이지 않으면 현금흐름이 망가져 있을 가능성이 큼. 기분 나쁘게만 생각하지 말고 새 출발 하는 것을 추천함.

(1) 강제탈퇴 : 아이디 문제
○ 본인 아이디가 아닌 경우
– 예) 부모님 아이디(연령대 정보로 추정)
○ 방문수가 0회로 고정된 경우

(2) 강제탈퇴 : 장기간 미방문
○ 가입승인 후 3개월 이상 미방문
○ 아기거북 : 2년 이상 미방문

(3) 재가입불가 강제탈퇴 : 통장정리 미실시
○ 아래 조건 중 하나를 만족할 때까지 아기거북으로 등업하지 않은 회원
– 방문수 300회 이상
– 가입일로부터 1년 이상 경과
○ 매월 초 비회원 등급으로 강등
○ 월말까지 아기거북으로 등업하지 않으면 재가입불가 탈퇴처리

(4) 재가입불가 강제탈퇴 : 일반
① 채팅, 쪽지발송/요청, 메일 등 음성적인 활동
– 적극적인 제보 요청
② 영업사원임이 확실시되는 경우
③ 광고글 작성
④ 기본적인 예의를 지키지 않는 경우
– 욕설, 반말, 빈정거림 등
⑤ 5. 게시물삭제 규정에 의한 활동정지 5회 이상 반복
– 카페 운영방침과 홈페이지를 확인하지 않는 회원 추방

7. 비회원 강등

통장정리를 하여 현금흐름을 파악하도록 유도하려는 조치.

(1) 비회원 강등
○ 아래 조건 중 하나를 만족할 때까지 아기거북으로 등업하지 않은 회원
– 방문수 300회 이상
– 가입일로부터 1년 이상 경과
○ 매월 초 비회원 등급으로 강등

(2) 아기거북 등업방법
○ 통장정리로 현금흐름 파악
○ 네이버카페–통장정리에 가입하여 통장정리 글 작성

◆ 네이버카페-통장정리 [Web]

(3) 재가입불가 탈퇴처리
○ 비회원으로 강등된 달의 말일까지 아기거북으로 등업하지 않으면 재가입불가 탈퇴처리

(4) Q&A : 과거 통장정리를 했는데 비회원이 됨
○ 아기거북 등급에서 비회원으로 강등되지는 않음
○ 과거 장기간 미방문 회원을 탈퇴 처리할 때 아기거북 회원은 거북이알로 강등 처리
– 회원 수 14만 이상 → 2만으로 줄임
○ 이때 거북이알로 강등되신 분들이 이렇게 말씀하심
○ 오랫동안 관심을 못 가지셨다면 통장정리를 다시 하시는 것이 좋음
– 계속 잘 관리하고 계시면 5분이면 끝날 일임


전세주택 찾기

전세주택 찾기

잘 모른다고 생각하시면 차례대로 읽으세요.

1. 매매와 임차(임대)

매매는 사고파는 것, 임대는 빌려주는 것, 임차는 빌리는 것을 말합니다. 마음에 드는 주택을 사서 거주할 수 있고, 최대한 마음에 드는 주택을 찾아 빌려서 거주할 수 있습니다.

주택을 사서 거주하려는 사람 입장에서 현재의 낮은 대출금리는 나쁘지 않습니다. 다만, 변동금리로 대출 받았다면 금리인상 위험으로부터 자유롭지 않고요. 분양을 받는다면 선분양제도의 불리함과 분양권, 입주권 전매 등 복잡한 유통과정에 의한 가격상승을 주의할 필요가 있습니다. 주택이 완공되어 입주하기까지는 시간이 많이 남아있으니까요. 현행 선분양제도에서 부실시공/층간소음 문제와 가격변동 위험은 모두 계약자가 감수해야 됩니다.

주택을 빌려서 거주하려는 사람 입장에서도 나쁘지 않습니다. 일부 지역을 제외하면 주택 매매거래량 상승이 주택 실거래가 상승을 동반하지 않고 있어요. 실수요자들은 소형 평수 위주로 매매하고 주택가격상승에 대한 기대심리가 낮기 때문에 가격에 민감하게 반응하는 것 같습니다. 조금만 비싸다고 느껴도 매매를 주저하는 거죠.

참고로 주택 분양이 활발히 이루어지고 있습니다. 주택을 분양 받은 사람들은 이미 주택이 있는데 하나 더 샀거나, 주택을 빌려서 거주하고 있거나, 둘 중 하나입니다. 그래서 이분들의 실제 입주여부와 상관없이 빌릴 수 있는 주택이 더 많아집니다. 다만, 전세가 아닌 월세로 공급될 가능성도 있는데요. 대출 규제로 인해 전세 공급도 적지 않을 것 같습니다.

2. 임차 : 전세와 월세

주택을 빌리는 방식에는 전세와 월세가 있습니다. 주택을 빌리는 임차인 입장에서는 임대료를 내는 월세보다 임대보증금만 맡기면 되는 전세가 일반적으로 더 유리합니다.

○ 전세 : 임대보증금 1억1,000만원
○ 월세 : 임대보증금 1,000만원, 월임대료 50만원

전세가 유리한 이유는 주거비용을 절반 가까이 줄일 수 있기 때문입니다. 월세액보다 전세자금대출 이자가 더 적어요.2%ec%9e%84%eb%8c%80_%ec%a0%84%ec%84%b8%ea%b0%80%ec%a2%8b%ec%9d%80%ec%9d%b4%ec%9c%a0

전월세 전환율은 전세를 월세, 또는 월세를 전세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 위 사례를 가지고 설명하면 다음과 같습니다.

○ 전월세 전환율 6.0%
– 임대보증금 1억1,000만원 → 1,000만원
– 월세로 전환한 1억 원 × 0.06 (전월세 전환율) = 연 600만원
– 월세 = 연 600만원 / 12개월 = 월 50만원

주택을 빌리는 임차인에게 전세가 월세보다 유리한 이유는 전월세 전환율을 통해 설명하면 간단합니다. 전월세 전환율이 전세자금대출 대출금리보다 항상 더 높기 때문입니다. 연말정산에서 전세자금대출 원리금상환액 소득공제를 받으면 실제 대출금리는 더 낮아집니다. 전세자금대출을 받아도 돈이 모자라는 경우에는 시중은행에서 신용대출(대출금리 연 6% 미만 예상, 소득공제 불가)을 받아서라도 전세계약을 하는 것이 낫습니다. 전월세 전환율은 지역별로, 주택유형별로 조금씩 차이가 있는데 최근에는 거의 6%가 적용되는 것 같아요. 임대보증금 1,000만원이 월세 5만원으로 환산됩니다.

♦ 연말정산 > 2.연말정산 간소화 서비스
– 3.소득공제 항목 설명 > 4-2)전세자금대출 원리금상환액 소득공제
♦ 연말정산 > 3.연말정산 노하우
– 1.전세자금대출 소득공제

참고로 주택임대차보호법에 의한 전월세전환율 상한선이 있는데요. 문제는 강제성이 없습니다. 그래서 임대인이 보증금을 줄이고 월세를 늘리고 싶다는데 전월세전환율이 터무니없으면 부당함을 살짝 주장하시고요. 반대로 본인(임차인)의 요청으로 월세를 줄이고 보증금을 늘릴 때는 그냥 임대인이 하자는 대로 하는 것이 좋습니다.

♣ 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
○ 법정 전월세 전환율 상한 : 6.0% (2016-01-05 기준)
– 한국은행 기준금리의 4배
○ 강제성은 없음

3. 전세주택 : 이론

전세가 월세보다 낫다는 것은 분명한데요. 전세주택의 수요/공급 문제 때문에 마음에 드는 괜찮은 전세주택을 찾기가 어렵습니다. 전세주택 수요는 늘어났는데 전세주택 공급은 그대로, 또는 줄어들고 있기 때문입니다. 괜찮은 전세주택이 거의 없습니다. 물론 최근에 주택을 분양 받은 분들이 많으니 1~2년 정도 지나면 다시 전세주택 공급이 늘어날 수 있습니다. 거북이가 생각하는 괜찮은 전세주택의 조건과 괜찮은 전세주택 공급이 줄어드는 이유는 아래와 같습니다.

(1) 괜찮은 전세주택 조건
① 근저당권(담보대출)이 거의 없어야 함
– 전세보증보험 가입 가능한 수준
– [주의] 전세보증보험 가입이 불가능하면 추천하지 않음
② 최근에 지은 아파트
– 특히, 화장실을 중요하게 생각하시는 분
– 첫 입주 제외
③ 위치 : 사람마다 다름

(2) 괜찮은 전세주택이 줄어드는 이유
① 돈 많은 임대인 : 전세 → 월세 전환
② 전세계약을 통한 아파트 투자(투기) 감소
– 투기 수요는 여전히 있음
③ 역세권은 오피스텔/도시형생활주택 위주로 공급
– 월세계약을 목적으로 건설 및 분양

조건 ①, ②와 이유 ①, ②는 서로 관련이 있습니다. 괜찮은 전세주택은 정말 가뭄에 콩 나듯 아주 가끔 보입니다. 당연히 매물이 나오면 바로 계약이 됩니다. 심지어 부동산에서 대기자 번호를 받는 경우도 있어요. 거북이가 생각하는 괜찮은 전세주택이 공급되는 사례는 다음과 같습니다.

(3) 괜찮은 전세주택 공급 사례
① 임대인(집주인)이 살다가 다른 지역으로 이사
– 집이 안 팔려서 전세를 놓고 임대인 역시 전세를 구함
– 해외파견 포함
② 전세계약을 통한 아파트 투자(투기)
– 대부분 근저당권이 설정되어 있고 전세보증금을 받아 근저당권을 말소하는 조건으로 계약
– 최근에 찾기 힘들어졌으나 여전히 투기수요는 있음
③ 임대인이 전세계약을 왜 하는지 모르겠음
– 임대인이 관심이 없음 : 그냥 하던 대로

그래서 괜찮은 전세주택을 찾으려면 충분한 시간을 가지고 열심히 돌아다니는 수밖에 없습니다. 다만, 조건 ①, ②, ③을 모두 충족하는 괜찮은 전세주택을 찾는 것은 매우 어렵습니다. 3가지 조건 중 2개를 충족하는 전세주택을 찾는 것이 현실적이라고 생각하구요. 조건 ①(근저당권) 확인은 필수라고 볼 때 조건 ②(상태)와 조건 ③(위치) 중 하나는 포기하는 것을 추천합니다.

4. 전세주택 : 실제

괜찮은 전세주택을 찾기 위해 인터넷에서 검색하고 직접 발품을 파는 것도 중요한데요. 전세계약을 원하는 지역에 아래 아파트단지가 있다면 먼저 검토하는 것을 추천합니다.

(1) 신규 입주예정 아파트단지
신혼부부나 자녀가 있는 부부 꼬북님이라면 신규입주 예정 아파트단지를 추천합니다. 첫 입주를 싫어하시는 분들을 제외하면 한 번에 많은 전세주택이 공급되기 때문에 상대적으로 저렴한 전세가로 계약할 수 있다는 장점이 있습니다.
주의할 점은 임대인이 대출을 많이 받아서 전세보증보험 가입이 불가능하다면 추천하지 않습니다. 그리고 2년 후 재계약을 할 때 전세시세가 크게 오를 가능성이 있습니다. 신규 입주예정 아파트단지는 본문 맨 아래의 표를 참고하세요. 매월말에 업데이트 하고 있습니다.

(2) 미분양 아파트단지
과거 건설사들이 자금난을 해소하기 위해 준공 후 미분양 아파트를 전세주택으로 공급했었습니다. ‘애프터리빙’이라고 불렸는데요. 아파트 분양가의 일정 비율로 전세보증금을 지불하고 2~3년을 거주한 후 아파트를 분양받거나, 분양받지 않고 전세보증금을 돌려받는 방식입니다.
아파트 분양시장 분위기가 안 좋을 때는 2년이 지난 후 대부분의 계약자가 분양을 받지 않고 보증금 반환을 요청했는데요. 건설사가 파산하거나 계약서상 문제점으로 인해 피해를 보는 경우도 있었습니다.
그래서 정부에서 입주자가 피해를 보는 일이 더 이상 생기지 않도록 제도적으로 보완을 했습니다. 주택도시보증공사(구.대한주택보증)에서 건설사를 대상으로 전세보증금 반환보증, 모기지 보증 상품을 판매하기 시작했어요. 건설사가 이런 보증상품에 가입한 후 공급하는 준공 후 미분양 전세주택은 안전합니다. 물론 계약서 내용은 면밀히 검토해봐야겠죠.
그런데 주택 분양시장 분위기가 좋아지니까 준공 후 미분양 아파트 전세공급이 사라졌는데요. 최근에 다시 미분양이 늘어나고 있기 때문에 입주시점이 되면 ‘애프티러빙’이 등장할 것이라고 생각합니다. 다만, 미분양은 미분양되는 이유가 있으니 주의가 필요합니다. 무조건 전세라면 상관없고요.

(3) 재건축/재개발 예정지
투기 수요 때문에 전세주택이 많은데요. 사람 살기에 좋은지는 잘 모르겠습니다.

5. 인터넷 사전조사

인터넷으로 전세주택을 찾는 가장 쉬운 방법은 네이버 부동산을 통해 검색하면 됩니다. 다만, 부동산 업자들의 미끼(허위) 매물을 주의해야 됩니다. 미끼 매물은 일단 방문을 유도하기 위해 실제로 존재하지 않는 좋은 조건의 전세주택을 올려놓는 것을 말합니다. 방문하면 계약이 되었다며 다른 매물을 보여주죠.

♦ 네이버 부동산 [바로가기]

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부동산중개사이트/앱도 활용하시는 것을 추천합니다. 개인적으로는 스타트업 느낌이 나는 두 업체, 부동산 다이어트와 호갱노노를 추천합니다. 층간소음, 관리비 같은 주거경험 문제에 대해 관심을 가지고 관련 정보를 공유하기 위해 노력하기 때문입니다.

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♦ 부동산 다이어트 [바로가기] ♦ 호갱노노 [바로가기]

그 외 주요 사이트/앱으로는 직방, 다방, 방콜, 안방, 두꺼비세상 등이 있습니다(앱 다운로드 수 순서). 직거래 서비스로 제대로 성장하길 바라고 있어요.

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♦ 직방 [바로가기]
♦ 다방 [바로가기]
♦ 방콜 [바로가기]
♦ 안방 [바로가기]
♦ 두꺼비세상 [바로가기]

6. 실거래가 조회

전세계약 조건도 중요합니다. 전세계약을 서두르다가 터무니없는 조건으로 계약하는 사태를 방지해야 해요. 그래서 정부에서 운영하는 국토교통부 주택실거래가 홈페이지를 통해 매매/전월세 실거래가 조회를 미리 해보는 것을 추천합니다. 네이버나 부동산 중개 사이트/앱에 나오는 시세는 실거래가가 아니라 임대인이 희망하는 호가에요.

○ 정보 공개 대상
– 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔의 매매/전월세
– 아파트 분양권 및 입주권 매매
○ 정보 제공 시기
– 전월세 : 확정일자 부여시
– 매매 : 신고 다음날
– (매매계약 체결 후 60일 이내에 신고하므로 최대 60일의 차이가 있음)

♦ 국토교통부 실거래가 공개시스템 [바로가기]
– 아파트 Or 다세대/연립 실거래가 > 거래유형, 기준년도 등 선택

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거북이의 산책로에서 보이는 신영체르니 아파트를 조회해봤습니다. 11월, 한 달 동안 총 4건의 계약이 이루어졌는데요. 똑같은 전용면적 39.1㎡인데 보증금 2억 5천만원의 전세계약을 하신 분도 있고, 보증금 7,000만원 / 월세 75만원의 월세계약을 하신 분도 있어요. 이 사례만 보더라도 서두르지 말고 미리 준비하면 좋은 조건으로 계약을 할 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

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7. 기타 참고사항

(1) 전세보증보험 가입
전세계약을 할 때 전세보증보험 가입은 매우 중요합니다. 전세보증보험 가입이 불가능하다면 전세 계약을 하지 않는 것을 추천합니다. 소탐대실 가능성이 있습니다.

(2) 부실시공, 층간소음 문제
전세주택을 찾을 때 부실시공과 층간소음에 대해 무심한 경우가 많은데요. 그래도 가능하면 제대로 지은 주택을 빌리는 것이 낫습니다. 제대로 짓지 않았다고 해서 시세에 반영되는 것은 아니니까요. 최근에 이런 문제에 대해 관심을 가지는 업체가 등장하고 있으니 참고하세요.

♦부동산 다이어트 [바로가기]
♦집테일 [바로가기]

(3) 부동산거래 전자계약시스템 도입 예정
정부에서 부동산거래 전자계약시스템 도입을 추진하고 있습니다. 부동산거래 전자계약시스템이란 매매/임대차 계약을 종이계약서-날인이 아니라 전자계약서-전자서명을 통해 체결하는 것을 말합니다.

○ 공인인증서 or 휴대폰 본인인증 후 전자서명으로 계약 체결
○ 계약내용의 위변조 검증 및 24시간 열람/발급 서비스
○ 실거래 신고 자동화
○ 확정일자 부여 자동화
– 전입신고 후 대항력 발생
○ 부동산시스템 연동으로 계약내용 작성 최소화
– 토지, 건축물 대장 자동확인
○ 대출 받을 경우 우대금리 제공
– KB은행 주택담보대출 : 연 0.2%p
○ 등기비용 30% 절감 (법무사 표준보수액 기준)
– 부동산 권리보험 가입시 비용 70% 절감

2015년 11월 시스템 개발을 완료하고 2016년 4월부터 서울시 서초구에서 시범 운영되고 있습니다.

○ 지역별 도입시기 (예정)
– 2016년 4월 : 서울시 서초구 시범도입
– 2016년 8월 : 서울시 전체로 확대
– 2017년 상반기 : 광역자치단체로 확대
– 2017년 하반기 : 전국으로 확대

♦ 부동산거래 전자계약시스템 [바로가기]
– 부동산전자계약 소개

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8. 거북이생각

전세계약을 앞두고 계시면 이사예정일 2~3개월 전부터 잘 확인하셔서 괜찮은 전세주택에, 상대적으로 좋은 조건으로 이사하셨으면 좋겠습니다. 개인 임대주택 관련 다른 글도 이어서 읽어보시고요. 매월 말에 업데이트하는 신규입주예정단지도 참고하세요.

꼬북.

[참고] 신규입주예정단지

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전세보증금 보호 방법

전세보증금 보호 방법

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 보증금 위험요인

임차인의 보증금을 위협하는 위험요인은 전세보증금 손실, 반환지연, 사실상 사기가 있다.

(1) 보증금 손실 : 깡통 전세주택
깡통 전세주택은 임대인이 대출원금과 이자 상환을 연체하여 주택이 경매에 넘어가면 전세보증금 전부 또는 일부 손실 가능성이 있는 주택을 말한다. 전세가율(=보증금/매매가, 매매가 대비 보증금 비율)이 70% 이하여야 안전하다는 말은 이제 옛말이 되었다. 대부분 지역에서 전세가율이 90%를 넘어서고 있다.

(2) 보증금 반환지연
반환지연 위험은 전세계약이 종료되었는데 임대인이 “다음 임차인을 구하기 전에는 보증금을 못 준다”며 버티는 것을 말한다. 돌려받을 수 있으나 법적 절차가 번거로운 것이 문제다. 이 사실을 알고 ‘배째라’로 나오는 임대인도 있다.

반환지연 가능성은 전세주택 공급량과 수요량, 즉 부동산시장 분위기에 달려있다. 전세공급이 늘어나면 전세시세 하락과 함께 보증금 반환지연 가능성이 커진다. 왜냐하면 전세시세 하락에도 불구하고 자금문제로 인해 기존의 보증금을 고집하는 임대인이 생각보다 많기 때문이다. 예를 들어 전세시세가 2억원에서 1억8천만원으로 하락하면 임대인은 2천만원을 추가로 준비해야 한다. 전세가율이 90%를 넘어서고 있으므로 주택담보대출은 자금조달 방법이 될 수 없다.

아파트 분양과 입주는 2~3년의 시차가 있는데 2014년부터 아파트 분양이 활발히 이루어졌다. 현시점에서 전세계약을 한다면 보증금 반환지연 위험에 대비할 필요가 있다.

(3) 미/체납 국세 : 사기
국세납부용 전세주택 사기가 문제가 된 적이 있다.

○ 사업을 하는 A란 X이 있음
○ 사업도 잘 안 되고 체납세금도 많음
○ 전세가율이 높은 지역에서 전세를 끼고 아파트 매입
○ 본인명의 재산은 아파트만 남기고 모두 빼돌림
○ 체납세금 징수를 위해 아파트에 국세체납 압류가 들어옴
○ 공매로 넘어감
○ 임차인은 전세보증금을 날림

이러한 사기가 가능한 이유는 미/체납 국세가 다른 채권에 우선하고 임대인의 동의가 없으면 미/체납 국세를 확인할 수 없기 때문이다. 이와 관련된 국세기본법과 국세징수법 내용을 정리하면 다음과 같다.

① 국세, 가산금, 체납처분비 등 체납액이 전세보증금 같은 다른 채권에 우선함
② 체납액 법정기일 전에 설정된 전세권, 질권, 저당권에 의한 담보 채권은 국세에 우선함
③ ②와 상관없이 국세 중 상속세, 증여세, 종합부동산세와 가산금은 항상 다른 채권에 우선함

전세권이나 질권(전세자금대출) 설정을 하더라도 ③번에 의해 의미가 없어진다. 전세시장이 공급자(임대인) 위주라는 것을 고려하면 임대인의 동의를 얻어 미납국세열람신청서나 세금완납증명서를 받고, 계약서에 “잔금지급일까지 미/체납세금을 완납”이란 특약사항을 추가하는 것은 현실적인 대책이 아니다. 정부는 이 문제를 해결하기 위해 등기부등본에 부과/체납된 세금과 임대차계약 확정일자 현황을 공시하는 방향으로 제도개선을 추진했었으나 아쉽게도 3년째 소식이 없다.

2. 등기부등본 확인

주택임대차계약을 할 때는 등기부등본 지식이 필수다. 모르면 혼자서 계약을 하지 말아야 한다.

(1) 기본내용
보통 □□권 설정 등기를 한다고 하는데 예를 들어 주택담보대출을 받으면 근저당권 설정 등기를 한다. 등기는 부동산의 권리 관계를 등록하는 법적 절차, 등기부등본은 등기 정보가 정리되어 권리순위 관계를 확인할 수 있는 서류다. 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 등기부등본을 열람하거나 발급받을 수 있다. 주택임대차계약서를 작성하기 전, 잔금지급일에 잔금을 송금하기 전, 최소한 2회 이상 확인하는 것이 좋다.

◆ 대법원 인터넷등기소 [Web]
– 등기열람/발급 > 부동산 > 발급하기

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분할 수 있다. 임대차계약을 할 때는 갑구에서 가압류, 압류 등 소유권에 관한 사항을 확인하고, 을구에서 주택담보대출과 관련된 근저당권을 확인한다. 가압류, 압류된 주택은 전세계약을 하지 말자.
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위 예시처럼 을구에 근저당권이 있으면 순위번호를 통해 순위관계를, 채권최고액을 통해 대출금액을 추측할 수 있다. 이처럼 이미 등기가 완료되어 순위번호가 앞서는 근저당권 채권최고액을 선순위채권이라고 한다.

선순위채권 1억원의 의미는 경매로 넘어가면 선순위채권자인 은행이 최대 1억원을 먼저 가져가고 임차인은 남은 금액 내에서 보증금을 회수할 수 있다는 뜻이다. 그래서 선순위채권이 있으면 전세계약을 할 때 신중해야 한다. 전세가율(=보증금/매매가, 매매가 대비 보증금 비율)은 낮을수록 좋다.

○ 전세가율 = (보증금 + 선순위채권) / 매매가

(2) 실거래가 확인
전세가율을 계산할 때 매매가는 매도호가(매도자의 매도희망가)가 아닌 실거래가를 사용한다. 부동산에서 말하는 매도호가는 부풀려진 경우가 많으므로 이를 사용하여 전세가율이 낮다고 판단하는 실수를 하지 말자. 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 확인할 수 있다.

◆ 국토교통부 실거래가 공개시스템 [Web] 
– 전세가율 계산은 거래유형_매매 선택
◆ 한국감정원 [Android] [iOS]
– 부동산 가격정보 > 실거래가
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최근에는 전세가율이 100%에 육박하는 전세주택이 대부분이다. 6. 전세보증보험에서 설명할 전세보증보험에 가입하는 것이 가장 효과적인 전세보증금 보호 방법이다.

(3) 근저당권 말소
임대인이 잔금지급일에 받은 보증금으로 주택담보대출금을 상환하는 조건으로 전세계약을 할 때가 있다. 이때는 주택담보대출금 상환뿐만 아니라 등기부등본의 근저당권 말소 처리까지 해야 한다. 부동산을 통해 계약하면 대부분 알아서 처리해주는데 직거래한다면 주의하자.

3. 우선변제권

보증금을 보호하는 가장 기본적인 방법은 우선변제권 확보다.

(1) 대항력 : 주민등록 + 주택의 점유
잔금지급일에 잔금을 송금하고 입주하면 바로 주민센터를 방문하여 전입신고를 하고 주택임대차계약서에 확정일자 도장을 받는다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 법적 대항력 요건이 주민등록(전입신고)과 주택의 점유(입주)이기 때문이다. 대항력은 ‘전세보증금이 보호됨’ 정도로 이해하자.

♣ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

(2) 우선변제권 : 대항력 + 확정일자
법적 대항력을 갖추더라도 임대인이 대출을 받아 근저당권을 설정하면 소용이 없다. 그래서 주택임대차계약서에 확정일자를 받는다. 확정일자는 등기부등본의 순위번호 역할을 하기 때문이다. 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기고 확정일자보다 나중에 설정된 근저당권, 즉 후순위채권은 무시할 수 있다.
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정리하면 주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자 요건을 모두 갖췄을 때 우선변제권이 있다고 한다.

○ 점유(입주)와 주민등록(전입신고)을 하면 다음날 0시부터 대항력이 생김
○ 대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생김
– 우선변제권 : 전세주택이 경매에 넘어갔을 때 순위에 의해 배당을 받을 수 있는 권리
– 확정일자를 기준으로 선순위채권과 후순위채권으로 구분, 후순위채권은 무시

(3) 주의사항
대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 생긴다. 그래서 전입신고를 한 날 임대인이 저당권 설정등기를 하면 하루 차이로 임차인의 전세보증금이 은행의 대출채권보다 후순위가 된다. 아주 드문 사례이지만 실제로 피해사례가 있다. 불안하면 주택임대차계약서에 특약사항을 ②번 대항력 중심으로 추가하는 것을 추천한다.

① 날짜 중심
주택을 인도받은 임차인은 □년 □월 □일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고 임대인은 년 월 일부터 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다.
② 대항력 중심
임대인은 임차인이 대항력을 갖추기 전까지 임차인의 권리를 침해하는 행동(근저당권, 가압류, 경매 등등)을 해서는 안 된다. 권리를 침해했을 시 계약 해지, 계약금 배상, 이사 비용, 중개수수료 등을 지급한다.

4. 최우선변제권

주택의 점유(입주)와 주민등록(전입신고)을 통해 대항력을 갖추면 소액의 보증금에 대해 최우선변제권을 주장할 수 있다. 최우선변제권은 경매로 넘어갔을 때 근저당권 같은 선순위채권이 있어도 이를 무시하고 먼저 돌려받을 수 있는 권리다. 선순위채권-근저당권 설정일자와 지역에 따라 차이가 있는데 정리하면 다음과 같다.
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주의할 점은 보증금이 주택가액의 50%를 초과하면 주택가액의 50%까지만 최우선 변제된다(예시①). 또 선순위채권-근저당권 설정일자를 기준으로 전세보증금과 최우선변제금액 요건을 판단한다(예시②).

① 근저당권 설정시기 2015년, 서울, 보증금 3,200만원, 경매낙찰가액 6,000만원
– 최우선변제금액 = 3,200만원 (X), 3,000만원 (O)
② 근저당권 설정시기 2012년, 서울, 보증금 3,200만원, 경매낙찰가액 6,000만원
– 최우선변제금액 = 3,000만원 (X), 2,500만원 (O)

인터넷 등기소에서도 관련 내용을 확인할 수 있다.

♦ 인터넷 등기소 [바로가기]
– 자료센터 > 소액임차인의 범위 등 안내

♣ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항(대항력)의 요건을 갖추어야 한다.
③ 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
♣ 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조

5. 전세권 설정

전세권 설정 등기는 준주택인 오피스텔 중 전입신고를 할 수 없는 오피스텔에 전세계약을 할 때 사용한다.

전세권 설정 등기를 하면 나중에 문제가 생겼을 때 전세금반환청구소송 없이 바로 임의경매신청을 통해 전세보증금을 돌려받을 수 있다. 원래 전세금반환내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환청구소송 등 복잡한 절차를 거쳐야 한다.

임대인에게 불리하므로 임대인의 동의가 필요한데 전입신고를 할 수 없는 오피스텔은 전세권 설정 등기를 전제로 전세계약을 하는 것이 일반적이다. 비용은 보증금 1억원에 40~50만원(법무사 비용 포함) 정도다.

주의할 점은 전세권은 전세보증금의 보호를 의미하지 않는다. 쉽게 말해서 임의경매신청을 바로 할 수 있다는 것이지 전세보증금의 100% 보호를 의미하는 것이 아니다. 경매 결과는 알 수 없기 때문이다. 전입신고를 할 수 없는 오피스텔에 전세계약을 할 때는 어쩔 수 없이 전세권 설정 등기라도 한다고 이해하자.

6. 전세보증보험 가입

1. 보증금 위험요인에서 살펴본 모든 위험에 대비하는 가장 효과적인 방법은 전세보증보험 가입이다.

(1) 기본내용
전세보증보험은 보증금을 계약종료일로부터 30일이 지나도록 돌려받지 못하면 보증금을 보험금으로 지급하는 상품이다. 비용이 들지만 깔끔하다. 정확한 상품명은 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증과 SGI서울보증의 전세금보장신용보험이다. 주택도시보증공사 상품의 보험료가 더 저렴하다.
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(2) 가입가능기간
전세계약 후 바로 가입하는 것이 아니라 입주 후 가입하면 된다.

(3) 보험 가입금액
2016-04-01부터 보험금 지급기준이 변경되었으므로 전세보증금 일부보증이 아니라 전액보증으로 가입하는 것을 추천한다. 보증금이 2억원이면 2억원 모두 가입하자.

(4) 보험기간 & 보험금 지급사유
주택도시보증공사과 SGI서울보증의 보험금 지급사유는 조금 다르다. 주택도시보증공사는 ①, ②번만 있고 SGI서울보증은 ③번 항목이 하나 더 있다. 하지만 ③번 항목은 주요 쟁점이 아니다.

① 전세계약기간 종료 후 1개월(30일)까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 받지 못했을 때
② 전세계약기간 중 경매/공매에 의한 배당실시 후 전세보증금을 받지 못했을 때
③ 위 사유 외에 임대인이 임차보증금을 반환할 사유가 발생하였음에도 임차보증금을 반환하지 않을 때

(5) 보험료 할인
LTV 구간, 즉 주택가격 대비 ‘전세보증금 + 선순위채권’의 크기에 따라 할인혜택이 있다. 어떤 경우라도 주택도시보증공사 상품의 보험료가 더 저렴하다.
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주택도시보증공사 상품은 추가로 사회배려계층 30% 할인혜택이 있다. 주의할 점은 여러 개의 항목에 해당하더라도 하나만 적용한다.

○ 연소득(배우자 포함)이 6,000만원 이하 & 혼인기간이 5년 이내 신혼부부
– 3개월 이내 결혼예정자 포함
○ 연소득(배우자 포함)이 4,000만 원 이하
○ 만 19세 미만 자녀가 3인 이상
○ 세대원 중 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자
○ 세대원 중 1인 이상이 만 65세 이상
○ 지원대상 한부모가족, 다문화가족
○ 국가유공자가족, 독립유공자가족 등

LTV 구간에 따른 할인과 사회배려계층 할인에 둘 다 해당하면 할인율을 계산할 때 덧셈이 아니라 곱셈을 사용한다. 예를 들면 다음과 같다.

○ LTV 구간 30%, 사회배려계층 30%
– 30% + 30% = 60% 할인 (X)
– (1-0.3) × (1-0.3) = 0.49 → 1 – 0.49 = 0.51 → 51% 할인 (O)

참고로 주택도시보증공사의 상품은 선순위채권액이 주택가격의 50%를 초과하면 10% 할증이 있다. 대부분 해당하지 않으므로 무시해도 된다.

(6) 가입절차 : HUG 주택도시보증공사
전세계약은 전세자금대출을 받는 것이 일반적이다. 주택도시보증공사의 상품은 은행에서 전세자금대출을 받음과 동시에 전세보증보험에 가입하는 전용 대출상품을 선택해야 한다. 바로 안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금안심대출이다. (자세한 내용은 [대출 > 전세/담보대출] 전세자금대출 비교 글 참고)

① 대출/보증 신청
② 신용정보 확인 및 보증심사
③ 보증서발급
– 임대인에게 내용증명 발송 및 확인전화
. 임차인이 금융회사와 체결한 (전세보증금반환)채권양도계약서
④ 전세자금대출

임대인과 관련된 준비서류는 없으나 임대인이 내용증명을 수취하고 확인전화를 받아야 가입절차가 완료되므로 임대인의 협조가 필요하다. 그래서 전세계약을 할 때 주택임대차계약서에 특약사항으로 전세자금대출-전세보증보험 가입 내용을 넣는 것이 좋다. 보증금을 돌려줄 생각이 없는 것이 아니면 임대인이 거부할 이유가 없다.

전세보증보험에 가입할 필요가 없다는 부동산은 그냥 무시하자. 전세보증보험 가입불가 물건을 소개할 때 가입할 필요가 없다며 적극적으로 만류하는 경우가 많다.

대출 없이 전액 현금으로 전세계약을 하면 도시주택보증공사를 통해 가입하면 된다.

◆ 주택도시보증공사 [Web]
– 개인보증상품 > 전세보증금반환보증

(7) 가입절차 : SGI 서울보증보험
서울보증보험의 상품은 주택도시보증공사의 상품보다 보험료가 비싸다. 주택도시보증공사 상품에 가입할 수 없는 상황일 때만 선택하자.

○ 임대인이 비협조적일 때
– 임대인 의사와 상관없이 가입 가능
○ 전세금안심대출 한도 부족
– 수도권 5억원, 지방 4억원 한도

서울보증보험의 상품은 특이사항이 없다. 전세자금대출 종류와 상관없이 가입할 수 있고 임대인 협조가 필요 없다. 7. 전세보증보험 주의사항의 주택가격 산정기준만 주의하면 된다.

참고로 보증금반환채권 양도 약정을 하면 보험료 20% 할인 혜택이 있다. 이 경우 (6) 가입절차 : HUG 주택도시보증공사에서 설명한 내용증명 발송 및 확인 전화 절차가 추가되므로 임대인 협조가 필요하다. 그래서 ① 임대인이 비협조적일 때는 의미가 없고 ② 전세금안심대출 한도 부족일 때만 의미가 있다.

◆ SGI서울보증 [Web]
– 보험가입 > 보험상품 안내 > 보증보험 > 상품안내 > 개인의 경제활동 지원 > 전세금보장신용보험

SGI서울보증의 상품은 자격요건(교육이수)을 갖춘 부동산 중개업자를 통해서도 가입할 수 있다. 부동산 중개업자에게 보험료의 13%가 판매수수료로 지급된다고 한다.

7. 전세보증보험 주의사항

주의사항은 전세자금대출과 주택가격에 따른 전세보증보험 가입 가능 여부다. 아래 두 조건을 만족해야 한다.

○ 전세보증금 + 선순위채권액 ≤ 주택가격 100%
○ 선순위채권액 ≤ 주택가격 60%

쟁점은 주택가격 산정기준이다. 주택가격은 부동산에서 말하는 호가가 아니다. 주택가격 산정기준은 아파트, 연립/다세대주택, 다가구/단독주택, 주거용 오피스텔 등 주택의 종류에 따라 다르니 주의하자.

(1) 아파트/주거용 오피스텔 : 주택도시보증공사 기준
시세확인이 어렵지 않아 쉽게 가입할 수 있다. 주택가격은 아래 번호순으로 적용한다.

① KB부동산 시세정보 적용 [Web]
– KB부동산 시세정보가 없으면 한국감정원 부동산테크 시세정보 적용 [Web]
② 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
♦ 인터넷등기소 > 등기열람/발급 [Web]
③ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
④ 분양가격의 80%
– 단, 준공 후 1년을 초과하지 않은 주택
⑤ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

(2) 연립주택/다세대주택 : 주택도시보증공사 기준
주택가격은 둘 중 하나를 선택 적용한다.

○ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
○ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

연립/다세대주택은 구분등기가 되므로 임대인의 대출(근저당권)이 없는 물건이면 전세자금대출과 전세보증보험 가입이 어렵지 않다.

문제는 임대인(소유주)이 건물 전체를 소유한 경우(도시형생활주택 형태)다. 월세 목적으로 대출을 받아서 짓는데 일부가 전세로 나오기도 한다. 그런데 임대인이 대출받을 때 개별 세대가 아니라 토지와 건물 전체에 대해 근저당권을 설정한다. 근저당권 채권최고액이 토지와 건물 전체에 대해서는 작지만, 개별 세대 기준에서는 매우 크기 때문에 전세자금대출, 전세보증보험 가입 둘 다 불가능하다.

(3) 다가구주택/단독주택 : 주택도시보증공사 기준
주택가격은 셋 중 하나를 선택 적용한다.

○ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
○ 토지 공시지가와 건물 신축단가를 합산한 금액
○ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

다가구/단독주택은 주택가격이 문제가 아니다. 구분등기가 안 되므로 여러 가구가 거주하더라도 하나의 주택으로 본다. 쉽게 말해서 내 전세보증금이 같은 다가구/단독주택에 거주하는 다른 가구의 전/월세보증금과 경쟁 관계에 있다는 뜻이다. 주택임대차계약서에 받은 확정일자에 따라 순위가 정해지므로 먼저 입주한 가구가 선순위채권자다.

○ 선순위채권액 = 근저당권 설정액 + 확정일자가 빠른 다른 가구의 보증금

그래서 다가구/단독주택은 등기부등본에 근저당권이 없어도 선순위채권-확정일자가 빠른 보증금 유무를 확인해야 한다. 아래 서류가 추가되는 이유다.

○ 전입세대열람내역서 : 세대주 확인
– 주민센터 방문
○ 전세계약 현황 확인서 : 계약일, 계약기간, 보증금
– 임대인 협조

임대인의 협조가 없다면 전세자금대출, 전세보증보험 가입 둘 다 불가능하다. 그냥 안 된다고 생각하자.

8. 거북이 생각

주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자를 통해 우선변제권을 확보하고 전세보증보험을 가입하면 전세보증금을 100% 보호할 수 있다. 전세보증보험 보험료도 처음 나왔을 때보다 50% 정도로 저렴해졌다. 좋은 세상이다.

하지만 보증금 반환지연 위험은 사실 완벽하게 대처할 수 없다. 전세보증보험의 보험금 지급 사유는 전세계약 만기일로부터 1개월이 지났을 때다. 그래서 만기일에 맞춰 이사하려고 새로운 전세계약을 했는데 임대인이 갑자기 보증금을 제때 돌려줄 수 없다고 하면 최악의 경우 계약금을 날리게 된다. 이러한 문제를 해결하기 위한 이사시기 불일치 보증금 대출이 있으나 전세자금대출을 받았다면 이용할 수 없다. ‘특별손해배상 청구소송’으로 손해액을 돌려받을 수 있으나 100% 보상을 장담할 수 없고 절차가 번거롭다.

결국 전세보증보험을 통한 보증금 반환지연 위험 대처는 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 지연하면 최장 2개월 이내에 사태를 종결시킬 수 있음을 의미한다. 그리고 임대인에게 계약사항을 이행하도록 압박하는 효과 정도다.

만기일이 다가오는데 시세보다 높은 전세보증금을 고집하거나, 전세시세가 하락했는데 기존의 전세보증금을 고집하면서 새로운 임차인을 구하기 힘들다는 임대인이 의외로 많다. 보증금을 제때 돌려주지 않아도 된다는 알량한 생각과 그동안의 관례가 보증금 반환지연 위험의 근본적인 원인이다. 그게 아니라면 월세가 아닌 전세주택에 새로운 임차인이 없는 이유를 찾기 힘들다.

전세제도가 언제까지 유지될지 모르겠지만, 보증금 반환지연 위험 또는 이사시기 불일치 문제를 해결하려는 방법이 필요하다. 나는 전세보증보험 제도를 확대 적용하면 이러한 문제를 해결할 수 있다고 생각한다.

전세자금대출과 이사시기 불일치 문제에 대한 자세한 내용은 아래 두 글을 참고하자.

[대출 > 전세/담보대출] 전세자금대출 비교
[부동산 > 전/월세계약] 계약 종료시 참고사항

꼬북.

9. 질문 & 답변

(1) 전세보증금 일부만 가입할 수 있나요?
주택도시보증공사의 상품은 가능한데 전액 가입하는 것이 좋다. 일부만 가입하면 그 비율만큼만 보장받기 때문이다. 서울보증보험의 상품은 불가능하다.

(2) 임대인(집주인)이 바뀌면 어떻게 하나요?
주택도시보증공사나 서울보증보험에 연락하여 보험증권을 다시 발급받아야 한다.

(3) 주택임대차계약이 자동연장(묵시적 갱신)되면 어떻게 하나요?
새로운 주택임대차계약이 체결된 것으로 보고 전세보증보험에 재가입할 수 있다.

[참고1] 보증보험 약관 : 주택도시보증공사

제8조(보증채무 이행청구)
① 보증채권자는 보증사고 유형에 따라 다음과 같이 보증회사에 보증채무의 이행을 청구하여야 합니다.
1. 주택임대차보호법의 우선변제권(대항력 및 확정일자를 포함한다) 갖춘 자가 전세계약 종료 후 1월까지 전세보증금을 반환받지 못하였을 경우에는 주택임차권등기명령을 마친 후(환가절차 종료 시 제외) 이행 청구하여야 합니다.
2. 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당요구 후 보증채권자가 전세보증금을 반환받지 못하였을 경우에는 배당표 등 전세보증금 미수령액을 증명하는 서류를 제출하여 이행 청구하여야 합니다.
② 제1항에 관련하여 보증채권자는 보증회사로부터 필요한 서류의 교부 또는 보증회사가 담보로 설정한 담보물의 교부 이전등기 등 권리의 실행 등을 위하여 필요한 조치를 요청받은 때에는 지체없이 응하여야 합니다.
③ 보증채권자는 보증사고일로부터 2월 이내에 보증회사에 보증의 이행을 청구하여야 합니다.

제10조(보증채무의 이행)
① 보증회사는 제8조에 따른 보증채권자의 보증채무 이행청구 접수일로부터 1월(제9조제3항에 의한 보증회사의 보완 요청이 있는 경우 그 보완을 완료한 때로부터 기산합니다) 이내에 보증금액을 지급합니다.

제16조(면책사항)
보증회사는 전세보증금반환보증과 관련하여 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 보증채무의 전부 또는 일부에 대하여 보증책임을 부담하지 아니합니다.
1. 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실(전세계약의 연장 등으로 보증을 갱신하는 경우 포함)하였을 때
2. 전세보증금에 대하여 제3자로부터 압류, 가압류, 전부ㆍ추심명령, 채권양도, 금융기관 담보제공(전세보증금 전부 또는 일부) 등으로 보증회사의 손해가 발생하였을 때
3. 제5조의 통지의무를 위반하여 보증회사의 손해가 발생하였을 때

제5조(통지의무)
①주채무자 또는 보증채권자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 1월 이내에 서면으로 그 내용을 보증회사에 통지하여야 합니다.
1. 주채무자 또는 보증채권자가 변경되었을 때
2. 주채무자, 보증채권자, 연대보증인의 주소가 변경되었을 때
3. 경/공매의 개시 결정을 통보받았을 때
4. 보증사고가 발생하였을 때
5. 보증사고 사유가 해소되었을 때
6. 전세계약이 종료되었을 때
7. 기타 보증회사의 보증채무에 영향을 미치는 사항이 발생하였을 때
② 보증회사는 주채무자 또는 보증채권자가 정당한 사유 없이 제1항의 통지를 지연하거나 하지 않음으로써 증가된 채무는 부담하지 아니합니다.

[참고2] 보증보험 약관 : 서울보증보험

제1조(보상하는 손해)
1. 임대차기간 중 주택 또는 주택 이외의 건물(이하 “임차목적물”이라 합니다)에 대하여 경매 또는 공매에 의한 배당실시 후 피보험자가 임차보증금을 반환받지 못한 때
2. 주계약이 해지 또는 종료된 후 30일(주택 이외의 건물인 경우 60일)이 경과하였음에도 피보험자가 임차보증금을 반환받지 못한 때
3. 제1호, 제2호의 사유 이외에 임대인이 임차보증금을 반환할 사유가 발생하였음에도 피보험자가 임차보증금을 반환받지 못한 때

제5조(보험금의 청구)
① 피보험자가 보험금을 청구할 때에는 다음의 서류를 회사에 제출하여야 합니다. (생략)
② 회사는 제1항에 따른 보험금 청구를 받은 후 지체 없이 지급할 보험금을 결정하고 지급할 보험금이 결정되면 7일 이내에 이를 지급하여 드립니다.
③ 제2항의 보험금은 피보험자가 주계약에서 정한 임대차목적물을 명도하는 때에 지급하여 드립니다.
④ 회사는 보험금 지급에 필요한 조사를 단시일 내에 마치지 못할 경우에는 피보험자의 청구에 따라 회사가 추정하는 보험금의 50%를 한도로 하여 가지급보험금을 결정하고 가지급보험금이 결정되면 7일 이내에 가지급보험금을 지급합니다. 이 경우 피보험자는 제1항에서 정한 서류를 갖추어 회사에 청구하여야 합니다.
⑤ 회사는 제4항의 피보험자의 청구가 있더라도 아래에서 정한 경우에는 보험금을 가지급하지 않습니다.
1. 계약자가 피보험자의 보험금 청구가 부당함을 다투는 경우
2. 피보험자의 책임 있는 사유로 회사가 보험금 지급에 필요한 조사를 진행할 수 없는 경우

제10조(계약 후 알릴 의무)
① 이 보험계약(이하 “계약”이라 합니다)을 체결한 후 아래와 같은 사실이 생긴 경우 계약자 또는 피보험자는 지체 없이 서면으로 회사에 알리고 보험증권(보험가입증서)에 확인을 받아야 합니다.
1. 청약서의 기재사항을 변경하고자 할 때 또는 변경이 생겼음을 알았을 때
2. 채무자의 변경
3. 계약자 또는 피보험자의 변경
4. 주계약 또는 법령상 의무의 금액, 기간 등 회사의 보험금 지급의무 발생에 중대한 영향을 미치는 사항
② 회사는 제1항에 따라 계약자 또는 피보험자가 변경 사실을 통보한 경우에는 1개월 이내에 승인 여부를 결정하여 보험료를 더 받거나, 돌려드릴 수 있습니다.
③ 계약자 또는 피보험자가 제1항에 따라 변경 사실을 알리지 아니하거나 회사의 승인을 받지 못한 경우에 회사는 주계약 또는 법령상의 의무를 변경시킴으로써 증가된 손해는 보상하지 않습니다.
④ 계약자는 주소 또는 연락처가 변경된 경우에는 지체 없이 이를 회사에 알려야 합니다. 다만, 계약자가 알리지 않은 경우 회사가 알고 있는 최종의 주소 또는 연락처로 등기우편 방법에 의해 계약자에게 알린 사항은 일반적으로 도달에 필요한 시일이 지난 때에는 계약자에게 도달한 것으로 봅니다.


계약 시 참고사항

계약 시 참고사항

잘 모른다고 생각하시면 차례대로 읽으세요.

1. 계약 순서

제가 생각하는 전세계약 순서는 다음과 같습니다.

① 전세주택 찾기 : 인터넷 사전조사, 현장답사
② 전세보증보험 가입 가능여부 확인 : 인터넷
– 전세보증보험 가입이 불가능한 물건은 패스(소탐대실)
– 전세보증보험 가입이 가능한 수준으로 보증금을 조정하여 보증부월세(반전세) 계약
③ 전세자금대출 확인 : 인터넷
– 전세자금대출 한도 확인
④ 전세계약서 작성
– 전세자금대출과 전세보증보험 가입에 대해 미리 언급
⑤ 안심형 버팀목 전세자금대출, 전세금 안심대출 상담
– 인터넷 신청 후 은행 지점 방문
– 대출승인과 동시에 전세보증보험 가입
– 최소한 2주 이상 소요된다고 생각하고 여유부리지 말기
– 은행에서 임대인에게 사실관계를 확인하는 절차가 있음
⑥ 잔금 지급, 입주, 전입신고, 확정일자 받기
– 대항력과 우선변제권을 확보하여 전세보증금을 보호
– 전세보증보험 가입 전제 조건이기도 함
⑦ 전세보증보험 따로 가입
– 전액 현금으로 전세계약을 하는 경우만 해당

이 글은 ④번 전세계약서 작성에 대한 내용입니다.

2. 분쟁 사례

전세, 월세 등 임대차계약을 할 때 주의할 점은 임대차계약 분쟁사례를 통해 확인하면 됩니다. 서울시 전월세보증금지원센터의 자료에 따르면 다음과 같습니다.

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임대차계약서 작성 단계에서 대비해야 할 내용은 수리비 문제에 대한 수선유지 의무, 전세보증금 보호에 대한 경매 시 배당관계(보증금 우선순위)입니다. 전세보증금 보호는 [3.6 부동산] 개인임대 3.전세보증금 보호방법 글을 참고하시고요. 수리비 문제는 원인규명이 쉽지 않기 때문에 주택을 꼼꼼하게 확인한 후 주택임대차계약서를 작성하는 것이 유일한 대안입니다. 까다로운 임대인들이 오히려(?) 이런 문제는 생기지 않더라고요.

3. 표준계약서

법무부와 서울시에서 공동으로 배포한 주택임대차 표준계약서가 있습니다. 임대인보다 임차인 위주의 계약서라 거의 사용되지 않는데요. 전세계약이 아닌 월세계약이라면 표준계약서 사용을 요구해도 계약 진행이 가능합니다.

참고로 주택임대차 표준계약서를 사용하지 못하더라도 임대인과 협의해서 주요 조항을 특약사항으로 추가하면 됩니다. 수리비 관련 내용은 서로 깔끔하는 것이 좋아요. 직거래를 한다면 당연히 주택임대차 표준계약서를 사용하세요.

이제 주택임대차 표준계약서를 살펴볼게요. 현재 일반적으로 사용하는 이상한(?) 계약서와의 주요 차이점만 언급했습니다.

(1) 임차주택의 표시

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미납 국세, 선순위 확정일자 현황이 추가되었습니다. 분쟁유형 중 경매 시 배당관계(보증금 우선순위), 즉 전세보증금 보호와 관련이 있습니다.

현재 임대인의 미납 국세 현황을 알 수 있는 방법이 없습니다. 그런데 미납 국세로 인해 부동산이 공매로 넘어가면 국세의 배당순위가 0순위에요. 그래서 공매로 넘어가서 임차인이 피해를 임는 사례가 많습니다. 관련 제도를 개선한다고 했는데 아직 소식이 없네요.

♣ 국세징수법 제35조(가압류/가처분 재산에 대한 체납처분의 효력)
재판상의 가압류 또는 가처분 재산이 체납처분 대상인 경우에도 이 법은 체납처분을 한다.

선순위 확정일자 현황은 구분등기를 할 수 없는 다가구/단독주택에 해당됩니다. 선순위 확정일자 현황은 선순위 보증금 현황을 의미합니다. 하나의 주소지에 대해 여러 건의 전세계약이 존재하기 때문이에요. 이 내용을 알 수 없다면 다가구/단독주택에 전세계약을 절대로 하면 안 됩니다.

아쉬운 점은 표준계약서를 사용하더라도 임대인에게 자료제출을 요구할 수 있을 뿐입니다. 임대인의 의무사항이 아니에요. 그래서 사실 이런 내용은 의미가 없고요. 전세보증보험에 가입할 수 있을 때만 전세계약을 하시면 됩니다.

(2) 계약내용
분쟁을 방지하기 위한 중요한 조항이 많은데요. 전세계약을 하면서 이러한 부분을 모두 요구하는 것은 현실적으로 어렵습니다. 월세계약을 하면 당당하게 요구하세요.

○ 제11조(중개대상물확인/설명서 교부)
주택임대차계약을 하면 중개대상물 확인/설명서를 작성합니다. ⑨실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항, ⑩내/외부 시설물의 상태(건축물), ⑪벽면 및 도배상태 등 중요한 내용이 많습니다.
보통 공인중개사가 모두 ‘정상’으로 체크해서 주는데요. 그냥 넘어가면 본인만 손해입니다. 임차인은 계약을 할 때, 임대인은 계약이 종료되었을 때 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다. 저는 벽의 못, 바닥의 긁힌 자국, 창틀의 구멍 등 구석구석 사진을 다 찍어서 보냅니다. 여름에도 보일러(소음 포함), 겨울에도 에어컨을 작동시켜 보세요.

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○ 제3조(입주전 수리)
주택을 제대로 확인하고 중개대상물 확인/설명서를 제대로 작성하면 입주 전 수리 문제에 대해서도 확실히 할 수 있습니다. 구두로 약속하면 임차인만 답답할 뿐이에요. 참고로 임대인과 전 임차인의 문제일 때가 많습니다.

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○ 제4조(임차주택의 사용/관리/수선)
계약기간 중 발생한 수리 및 비용부담에 대해 미리 계약서에 구체적으로 명시하면 분쟁을 최소화할 수 있습니다. 주의할 점은 문제가 발생하여 공사나 수리를 하게 되면 임대인과 상의하여 비용 관련 사항을 정하는 것이 좋습니다. 영수증을 잘 챙기세요.

– 임대인 부담 : 난방, 상/하수도, 전기시설 등 주요 설비의 노후/불량
– 임차인 부담 : 고의/과실에 기한 파손, 전구 등 간단한 수선이나 소모품 교체

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○ 제8조(계약의 종료)
다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 아니한다.

원상복구의무 예외 규정이 추가되었습니다. 물론 임차인은 원상복구의무를 떠나서 기본적으로 깨끗하게 사용해야 됩니다. 서로 상식적으로 행동하면 대화로 해결할 수 있다고 생각합니다. 계약서는 말이 안 통할 때 필요하죠.

○ 제10조(중개보수 등)
현재 일반적으로 사용하는 이상한(?) 계약서에는 중개수수료에 대한 내용이 없습니다. 중개대상물 확인설명서의 ‘III.중개보수 등에 관한 사항’을 통해 확인할 수 있는데요. 표준계약서에는 관련 조항이 있어서 쉽게 확인할 수 있습니다.
참고로 중개수수료는 0.3% 이하, 0.4% 이하 등 상한요율이라 계약서를 작성하기 전에 협의를 해야 됩니다. 미리 말하지 않으면 공인중개사가 계약서나 중개대상물 확인설명서에 그냥 최대요율로 작성해버려요. 계약한 후 놀라지 말고 미리 확인하세요. 저는 항상 중개수수료율부터 물어봅니다.

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참고로 무조건 0.3%를 적용하는 부동산 스타트업도 있습니다. 임대인이 물건을 올렸는데 2주 안에 거래가 안 되면 수수료를 받지 않는다고 하네요.

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(3) 특약사항
임대인과 임차인의 요청에 의해 추가로 포함시킬 내용이 있으면 특약사항에 작성하면 됩니다. 표준계약서에는 상세주소, 근저당권 설정 관련 특약 예시가 있습니다.
참고로 표준계약서 대신 이상한(?) 계약서 양식을 사용하더라도 주요 내용을 특약사항으로 추가하면 됩니다. 수리비 관련 내용은 꼭 추가하세요.

① 상세주소 부여
– “임대인은 임차인의 상세주소부여 신청에 대해 동의한다.”
– 다가구/단독주택처럼 구분등기를 할 수 없는 주택과 관련이 있습니다.
② 근저당권 설정 일시 제한
– “선순위 근저당이 없는 조건”
– “임대인은 년 월 일(최소한 이틀 후로 지정)부터 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다.”
– 전세보증금 보호와 관련이 있습니다. 임차인의 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 생깁니다. 그래서 전입신고를 한 날 임대인이 저당권 설정등기를 하면 임차인의 전세보증금이 후순위가 되는 문제점이 있습니다. 실제로 이런 사례가 있더라고요.
③ 월세액 세액공제 불가
– “임차인은 월세액 세액공제를 받지 않는다.”
– 특약사항으로 넣더라도 무효입니다.
④ 전입신고 불가 오피스텔
– “임차인은 전입신고를 하지 않고 이를 어길시 발생하는 임대인의 손해를 부담하기로 한다.”
– 특약사항으로 넣더라도 무효라는 최근 판례가 있습니다.

4. 계약서 작성

부동산을 통해 주택임대차계약을 하게 되면 기본적으로 아래 서류를 받습니다. 앞서 언급했듯이 주택 상태를 제대로 확인하지 않고 중개대상물 확인설명서를 대충 작성하는 부동산에서는 계약을 하지 마세요. 사실 가장 좋은 방법은 직접 확인하는 겁니다. 중개수수료는 소개비라고 생각하는 것이 정신건강에 좋아요.

○ 주택임대차계약서
○ 중개대상물 확인설명서 (중요)
○ 공제증서
○ 등기부등본

(1) 임대인, 대리인 신분 확인
임대인 본인과 계약을 하면 간단한데요. 대리인을 통해 계약서를 작성하는 경우도 있습니다. 이때 서류를 꼼꼼하게 확인하세요.

(작성중)

○ 등기부등본상 소유자 본인
– 신분증
○ 대리인을 통해 계약할 경우
– 신분증, 임대인의 인감증명서, 위임장(임대인 인감날인)
– 임대인과 전화 통화
○ 보증금은 임대인 명의 계좌로 송금

(2) 계약금
주택임대차계약서를 작성할 때 일반적으로 10%의 계약금을 임대인 명의의 계좌로 송금합니다. 이 때 계약금은 계약을 포기할 때의 해약금의 성격을 가집니다.
전세계약은 항상 전세보증보험 가입 가능여부를 확인한 후 신중하게 하세요.

♣ 민법 제565조(해약금)
① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간의 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

(3) 가계약금
조건이 좋은 전세주택은 주택임대차계약서를 작성하기에 앞서 가계약금을 먼저 송금하는 경우가 있습니다. 보통 부동산에서 가계약금을 걸어야 한다며 유도해요.
그런데 가계약금을 걸어도 임대인이 파기하는 경우가 있습니다. 다른 부동산에서 전세보증금을 더 많이 받아주겠다며 임대인을 설득한 경우가 대부분이에요. 전세계약에 대해 합의한 후 가계약금이 입금되면 법적으로 계약이 성립한 것으로 보지만 가계약금만 돌려주고 그냥 넘어가는 경우가 많습니다.

(4) 공제증서
부동산을 통해 임대차 계약을 하면 공제증서를 받습니다. 공제증서가 있으면 부동산(공인중개사)의 고의나 과실로 인해 계약자에게 손해가 발생한 경우 보호를 받을 수 있어요. 대부분의 부동산은 한국공인중개사협회나 SGI서울보증에서 최소가입금액인 1억원으로 가입합니다.

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주의할 점은 무조건 보호가 되는 것이 아니고 아래 서류가 필요하기 때문에 사실 의미가 없습니다. 그냥 이런거 신경쓰지 말고 계약을 잘 하세요.

○ 계약채결 당시 부동산의 중개행위로 인해 손해를 입었다는 증빙서류가 필요
– 증빙서류 : 부동산을 상대로 손해배상청구소송을 통해 확정판결을 받은 판결문을 의미

5. 기타 참고사항

(1) 현금영수증
2014-07-01부터 부동산 중개수수료에 대해 현금영수증 발급이 의무화되었습니다. 현금영수증을 발급했다고 거짓말하는 사례가 있으니 국세청 홈택스에 가서 꼭 확인하세요.

(2) 수리비 관련 분쟁
수리비 관련 분쟁은 사례가 워낙 다양해서 표준계약서나 특약사항만 가지고 깔끔하게 해결할 수 없습니다. 서울시 전월세보증금 지원센터를 활용하는 것을 추천합니다. 다른 지역분들도 이용할 수 있어요.

♦ 서울시 전월세보증금 지원센터 [바로가기]
– 전화, 방문, 온라인
– 평일 09:00 ~ 17:00
– 02) 2133-1200~1208

(3) 전세자금대출 소득공제
전세자금대출 원금과 이자 상환액에 대해서는 소득공제 혜택이 있습니다. 전세계약을 하기에 충분한 현금을 가지고 있더라도 적당히(?) 대출을 받아서 상환하세요.

(4) 월세액 세액공제
월세계약을 하면 월세액 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. 세금 좀 안 내보겠다고 계약서에 “월세액 세액공제를 받지 않는다”는 특약사항을 넣자고 하는 임대인이 있는데요. 이런 특약사항은 무효입니다. 처음부터 확실하게 말하는 것이 좋아요.

(5) 주거용 오피스텔
오피스텔 계약을 할 때 보통 “임차인은 전입신고를 하지 않고 이를 어길시 발생하는 임대인의 손해를 부담하기로 한다”는 특약사항을 넣습니다.
임대인이 오피스텔을 업무용으로 사용한다고 신고하고 부가가치세를 환급받기 때문입니다. 전입신고를 하면 주거용으로 사용한 사실이 적발되어 부가가치세를 다시 추징당해요. 그래서 오피스텔에 월세계약을 한 후 전입신고를 하지 못해 월세액 세액공제를 받지 못하는 경우가 있습니다.
그런데 최근에 재밌는 판례가 있습니다. 위 특약사항을 넣고 계약을 했는데 임차인이 전입신고를 하는 바람에 임대인이 세금을 추징당했어요. 이를 이유로 임대인이 임차인에게 손해배상소송을 제기했는데 임차인이 이겼습니다.

6. 거북이 생각

보험 민원해지를 해보신 꼬북님은 잘 아시죠? 계약은 항상 신중하게 해야 하고, 문제가 생기면 계약내용과 증거자료가 중요합니다. 전세계약은 분위기에 휩쓸려서 덜컥 하는 일이 없도록 하시고요. 수리비 관련 분쟁을 예방하려면 자료를 잘 챙겨두세요.

꼬북.


계약 종료 시 참고사항

계약 종료 시 참고사항

잘 모른다고 생각하시면 차례대로 읽으세요.

1. 개요

주택임대차보호법에 모든 내용이 다 있습니다. 법을 모르면 본인만 손해입니다. 참고로 주택임대차계약서를 작성할 때 임대인과 임차인 사이에 다양한 특약사항을 추가할 수 있는데요. 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

♣ 주택임대차보호법 제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

2. 계약기간

임대차계약이 자동연장되거나 재계약을 했을 때 계약기간과 관련된 분쟁이 발생합니다. 정확히 알고 행동하면 분쟁을 막을 수 있습니다.

(1) 기본 계약기간 : 2년
주택임대차보호법은 계약서의 내용과 상관없이 최소한 2년의 계약기간을 보장하고 있습니다. 예를 들어 1년으로 계약했더라도 임차인은 2년 동안 거주할 수 있습니다. 그래서 계약기간은 일반적으로 2년으로 정합니다. 1년으로 해주는 임대인은 찾기 힘들어요.

♣ 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

(2) 재계약과 자동연장(묵시적 갱신)
임대차계약의 종료를 앞두고 계약을 갱신(연장)할 수 있습니다. 임대인과 임차인은 계약종료일 1개월 전까지 계약 갱신, 조건부(보증금/월세 변경) 갱신, 갱신 거절 등 의사를 표시하여 서로 합의를 하면 됩니다. 이를 재계약이라고 합니다.

그런데 1개월 전까지 임대인과 임차인 모두 의사를 표시하지 않으면 임대차계약이 현재 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이를 자동연장-묵시적 갱신이라고 하고 추가 계약기간은 2년입니다. 임차인의 경우 이사를 갈 계획이라면 주의할 필요가 있습니다. 임대인이 묵시적 갱신을 모르는 경우는 보지 못했어요.

♣ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

참고로 임차인이 월세를 2개월 이상 연체하면 자동연장(묵시적 갱신)을 주장할 수 없습니다. 임대인이 임대차계약을 해지할수도 있습니다. 그래서 임차인은 월세가 밀리지 않도록 주의해야 됩니다.

♣ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항(자동연장-묵시적갱신)을 적용하지 아니한다.

3. 재계약과 자동연장(묵시적 갱신)

재계약과 자동연장(묵시적 갱신)은 완전히 다릅니다. 정확히 알아야 해요.

(1) 계약서 작성
재계약은 새로운 계약서를 작성하고 자동연장은(묵시적 갱신)은 당연히 새로운 계약서를 작성하지 않습니다. 계약내용에 변경이 없다면 약식으로 처리하기도 하는데요. 보증금 인상을 이유로 재계약을 하면 주의할 점이 있습니다.
확정일자를 또 받습니다. 임대인이 최근 2년 동안 신규 대출을 받아 근저당권을 설정했다면 인상된 보증금은 권리순위관계가 후순위가 됩니다.
계약서에는 기존의 임대차계약에서 보증금을 인상한 계약이라는 특약사항을 추가해야 됩니다. 기존의 임대차계약의 임대인과 임차인, 날짜, 보증금, 월세 등 계약내용을 구체적으로 명시해야 해요.
중개수수료는 인상된 보증금에 대해서만 지불하면 됩니다. 보통 최초 계약을 한 부동산에서 새로운 계약서를 작성하고 10만원 이하의 대서료를 내면 됩니다. 그냥 해주는 부동산도 있다고 하더라고요.

(2) 계약 해지
재계약을 하면 임대인과 임차인 모두 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 임차인은 새로운 임차인을 구하는 조건으로 해지할 수 있어요. 그런데 자동연장(묵시적 갱신)을 하면 임차인은 일방적으로, 즉 새로운 임차인과 상관 없이 임대차계약 해지를 요구할 수 있습니다. 원하는 날짜로부터 3개월 전에만 임대인에게 통보하면 됩니다. 그래서 임대인은 재계약이, 임차인은 자동연장(묵시적 갱신)이 유리합니다.

♣ 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

(3) 중개수수료
중개수수료 문제는 임차인이 계약 해지를 요구하여 임대인이 새로운 임차인과 계약할 때 발생합니다. 재계약을 한 후 임차인이 계약기간을 채우지 못한 경우에는 임차인이 중개수수료를 부담합니다. 반대로 자동연장(묵시적 갱신) 후 임차인이 3개월이 기간을 두고 임대차계약 해지를 요구한 경우에는 임대인이 중개수수료를 부담합니다. 역시 임대인은 재계약이, 임차인은 자동연장(묵시적 갱신)이 유리합니다.

(4) 기타
재계약과 자동연장(묵시적 갱신)과 관련된 기타 주의사항을 살펴보면 다음과 같습니다. 생각날 때마다 하나씩 추가할게요.

① 계약종료일로부터 1개월 미만이 남았을 때 합의내용 변경 요구
– 변경할 수 없습니다.
– 유리한 내용은 반드시 문자나 서면(서명 포함)으로 남길 필요가 있습니다.
② 최초 1년 계약 후 2년의 자동연장(묵시적 갱신) 적용 여부
– 최초 1년 + 자동연장 2년 = 3년 (X)
– 최초 1년 + 1년 = 2년 (O)
– 최초 1년 + 1년 + 자동연장 2년 = 4년 (O)
– 최초 계약기간을 2년으로 보고 판단합니다.

4. 보증금 인상

주택임대차보호법에 보증금 인상률을 5% 이내로 제한하는 조항이 있는데요. 재계약을 할 때는 적용되지 않습니다. 그래서 의미가 없어요.

♣ 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
♣ 주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등)
① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임등의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

5. 보증금 보호 : 추천안

보증금 보호는 일반적으로 깡통 전세주택으로 인해 전세보증금을 날릴 위험을 대비하는 것을 말합니다. 전세보증보험 가입으로 대비할 수 있습니다. 자세한 내용은 공부방 글을 참고하세요.

임대인이 “다음 임차인을 구하기 전에는 전세보증금을 줄 수 없어요” 라며 버티는 전세보증금 반환 지연 위험에도 대비해야 됩니다. 전세자금대출을 받으면 금융기관과 임대인 사이에서 보증금이 오고가기 때문에 문제가 되지 않는데요. 전세자금대출을 받지 않고 현금으로만 계약했거나, 전세자금대출을 받았으나 대출을 열심히 상환해서 전세자금대출 잔액이 크지 않으면 실제로 이러한 문제에 직면할 수 있습니다.

전세보증금 보호를 위해 기본적으로 준비하는 내용은 다음과 같습니다.

① 입주(점유) 및 주민등록(전입신고)를 통한 대항력
② 확정일자 받기
③ 전세보증보험 가입
– 계약종료일로부터 1개월 동안 보증금을 돌려받지 못하면 보험금 신청 가능
– 보험금 신청일로부터 1개월 이내 보증기관이 보증금을 지급

임대인이 다음 임차인을 구하지 못했다는 이유로 전세보증금을 반환하지 않으면 아래 순서대로 진행하면 됩니다. 이론적인 순서로 깔끔하게 진행되지는 않을겁니다. 참고로 전세보증보험에 가입하면 전세보증금 반환 청구소송 과정을 생략할 수 있어요.

1) 계약종료일 1개월 전까지 임대인에게 계약을 갱신하지 않는다는 의사 표시
– 전화통화 후 확인 문자 남기기
2) 이사갈 주택을 찾아서 임대차계약 하기
3) 계약이 종료되었는데 임대인이 보증금을 안 돌려줌
– 임시로 대출을 받아서 잔금을 치뤄야 함
– 눈치껏 1~2주 전에 미리 준비하기
4) 임차권등기명령 신청과 임차권 등기
– 약 3~4주 소요
5) 임차권 등기 완료 후 새로운 주택으로 이사
6) 새로운 주택에 주민등록(전입신고) 및 확정일자 받기
7) 전세보증보험 보증기관에 보험금 신청
– 임시로 받은 대출금 상환

2) 이사갈 주택을 찾아서 임대차계약 하기
[2.6 부동산] 개인임대 4.계약 시 주의사항 글에서 언급했듯이 근저당권 설정 일시 제한 특약사항을 추가해야 됩니다. ②번 대항력 중심으로 작성하는 것이 좋은데요. 사실 이와 관련된 문제를 일으키는 임대인이 거의 없기 때문에 대부분의 임대인은 불쾌하게 생각할 수 있습니다. 그래서 부동산을 통해 부드럽게(?) 표현하는 것을 추천합니다.

① 날짜 중심
주택을 인도받은 임차인은 년 월 일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 년 월 일부터 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다.
② 대항력 중심
임대인은 임차인이 대항력을 구비하기 전까지 임차인의 권리를 침해하는 행동(근저당권, 가압류, 경매 등등)을 해서는 안 된다. 권리를 침해했을 시 계약 해지, 계약금 배상, 이사 비용, 중개수수료 등을 지급한다.

3) 계약이 종료되었는데 임대인이 보증금을 안 돌려줌
이사갈 주택의 임대차계약이 파기되면 안되므로 임시 대출을 받아야됩니다. 임시 대출은 보증금을 단기로 대출받는 것을 말합니다. 시중은행의 임차권등기특례상품(주택금융공사 보증), 서울시 전월세보증금 지원센터 등 지자체에서 지원하는 이사시기 불일치 보증금 대출상품, P2P 대출중개업체 등을 활용할 수 있습니다. 다만, 지자체에서 지원하는 상품은 서울시에만 있다고 알고 있어요.

(작성중)

① 임차권등기 특례상품

② 이사시기 불일치 보증금 대출
– 대출대상 : 보증금 3억원 이하
– 대출한도 : 1억 8,000만원 이하
– 대출금리 : 연 1.8%
– 임대인으로부터 보증금을 돌려받는 즉시 상환 조건
– 최소한 임대차계약 종료 1~2주 전에 신청
♦ 서울시 전월세보증금 지원센터 [바로가기]
– 전화, 방문, 온라인
– 평일 09:00 ~ 17:00
– 02) 2133-1200~1208

③ P2P 대출중개업체
– 빌리(Villy)에서 이러한 성격이 대출상품이 자주 보임
♦ 빌리(Villy) [바로가기]

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4) 임차권등기명령 신청과 임차권 등기
보증금을 보호하기 위해 입주(점유) 및 주민등록(전입신고)를 통한 대항력 획득이 필요한데요. 보증금을 돌려받지 못했으니 기존의 주택에도 대항력을 가져야 하고, 새로운 주택에도 대항력을 가져야 합니다. 그런데 입주(점유) 및 주민등록(전입신고)은 한 곳에만 할 수 있어요.
이러한 문제를 해결해주는 것이 임차권등기명령입니다. 기존의 주택에 대해 임차권등기명령을 신청하고요. 임차권등기가 완료, 즉 등기부등본에 임차권등기가 기재된 후 이사를 하면 대항력을 계속 유지할 수 있습니다. 참고로 임차권등기명령에 따른 비용은 임대인에게 청구하면 됩니다. 서울시 전월세보증금 지원센터에서 상담받으세요.

6. 보증금 보호 : 참고안

전세보증보험을 가입하지 않은 경우 전세보증금 반환 지연 위험에는 대처할 수 있습니다. 바로 지급명령 제도를 이용하면 됩니다. 지급명령신청서를 작성하여 법원에 제출하면 법원은 사실관계만 확인하여 지급명령결정을 임대인에게 보냅니다(송달). 임대인은 송달받은 후 2주 이내 이의를 제기할 수 있고, 이의를 제기하지 않으면 바로 확정됩니다.

기본적인 절차는 5.보증금 보호 A와 같습니다. 단지 전세보증보험 대신 지급명령 제도를 활용합니다. 소요 기간은 법원 업무량에 따라 며칠 ~ 1개월 등 차이가 큰 것 같습니다. 임대인이 이의를 제기하면 보증금반환청구소송(6개월 내외)으로 넘어가는데요. 이사를 한 다음날부터 연 5%, 임대인이 송달받은 날부터는 연 15%의 이자를 청구할 수 있습니다. 전세보증금을 빨리 돌려받지 못하고 번거로운 절차를 거치지만 나쁘지 않아요.

7. 기타 참고사항

(1) 수리비 문제
계약종료 시점에서 수리비 문제는 일반적으로 임차인에게 불리합니다. “원래 저랬어요” 이런 말은 의미가 없습니다. 임대인과 입장을 바꿔서 생각해보세요.
수리비 관련 분쟁을 방지하려면 임차인은 계약을 할 때 꼼꼼하게 확인하고, 임대인은 계약이 종료될 때 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 각자 유리한 시점이기 때문입니다.

8. 거북이 생각

말이 안 통하는 임대인을 경험한 적이 한번 있습니다. 그래도 70대 어르신이라 항상 “네” 그러면서 조용히 지냈는데요. 마지막에 너무 지나치게 본인 위주로 주장하셔서 결국 법대로 처리했습니다. 참고로 저는 업무 외에는 신경쓰는 것을 싫어해서 그냥 손해를 보고 넘어가는 편인데요. “우리나라는 법치국가라는 것을 알려드려야겠다” 라는 생각을 하고 행동을 하게 만든 대단한 분이셨어요.

개인적으로 “법대로 하자” 이 말을 안 좋아합니다. 법은 말이 안 통할 때 필요하죠. 임대인 입장의 꼬북님이든, 임차인 입장의 꼬북님이든, 조금만 더 상대방의 입장을 배려하면 분쟁이 많이 줄어들 것이라고 생각합니다.

꼬북.


임시

임시

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 가상현실 셀프인테리어 : 어반베이스

아파트의 실제 평면도를 입체적으로 볼 수 있고 인테리어를 미리 해볼 수 있는 서비스가 있다. 아직 베타서비스인데 문제점이나 아쉬운 점을 [오류신고] 메뉴로 신고하면 굉장한 서비스가 등장할 것으로 생각한다.

한번 해보면 재밌다.

◆ 어반베이스(urbanbase) [바로가기]
 – 집구경하기 >3D 포스트 작성

(1) 집 구경하기

Urbanbase_011

(2) 3D 포스트 작성

Urbanbase_021

Urbanbase_022

(3) 어반베이스 예시

Urbanbase_031

2. 인터넷 사전조사 : 직방과 호갱노노

 [부동산 > 전/월세계약] 전세주택 찾기 관련 내용이다. 개인적으로 네이버 부동산보다 낫다고 생각한다. 직방과 호갱노노를 비교하면 사람마다 다르게 느끼는 것 같다. 기능은 둘 다 비슷하다.

◆ 직방  [Web]  [Android]  [iOS]
◆ 호갱노노  [Web]  [Android]  [iOS]

호갱노노1

호갱노노2

호갱노노3

3. 입주시기 확인 : HUG-i

 [부동산 > 전/월세계약] 전세주택 찾기 글을 보면 향후 3개월 신규입주예정단지 내용이 있다. 국토교통부 자료를 참고한다.

그런데 주택도시보증공사가 내놓은 HUG-i 앱을 보면 [분양/공정률 정보 > 내아파트공사정보] 메뉴가 있다. 여기서 공사 기간을 확인하여 입주 시기를 예측할 수 있다.

◆ HUG-i  [Android]  [iOS]
 – 三 > 분양/공정률정보 > 내아파트공사정보

HUG-i


비소비성지출 카드선택(신용)

비소비성지출 카드선택(신용)

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 거북이 생각

나는 신용카드 사용을 중단한 지 벌써 10년 가까이 지났다. 좋은 신용카드는 신용카드를 계속 사용한 사람이 더 잘 안다고 생각한다. 그리고 개인의 소비 패턴을 분석하여 최적의 카드를 추천해주는 서비스가 등장했다. 소비성지출 결제를 신용카드로 하는 사람은 이러한 서비스를 이용하는 것을 추천한다.

이 글은 신용등급 관리 목적으로 비소비성지출만 신용카드로 결제하는 사람을 위해 작성한다. 기본 이론은 [현금흐름 > 현금흐름 기초] 메뉴를 참고하자.

꼬북.

2. 기본 할인/적립

이것저것 신경 쓰기 싫은 사람에게 추천한다.

(1) 현대 ZERO | 삼성 4
○ 연회비 : 5,000원
○ 전월실적 조건 : 없음
○ 할인한도 : 없음
○ 할인 : 결제금액 0.7% 청구할인
– 현대 : 선결제 +0.3%, 생명보험료 +0.5% 추가할인
– 삼성 : 건별 10만원 이상 결제 시 +0.3% 추가할인
○ 할인제외
– 현대 : 세금, 도시가스, 대학/대학원등록금
– 삼성 : 세금, 공과금, 대학등록금

할인이 되지 않는 비소비성지출 항목이 있지만, 연회비 5,000원보다 많은 할인을 받을 수 있다.

◆ 현대카드 [Web]
◆ 삼성카드 [Web]

(2) 하나 BC 그린
○ 연회비 : 0원
○ 전월실적과 할인혜택
– 20만원 이상 ~ 50만원 미만 : 0.2%
○ 참고사항
– 아파트관리비 카드 자동이체 불가

◆ 하나카드 [Web]

그린카드를 발급받은 후 탄소포인트(에코마일리지) 프로그램 회원가입을 하고 조건을 만족하면 에코머니 포인트 적립 혜택이 있다. 자세한 내용은 관련 홈페이지를 참고하자.

◆ 서울 : 에코마일리지 [Web]
◆ 서울 외 지역 : 탄소포인트제 [Web]

3. 통신비 할인

프로모션 위주로 너무 자주 바뀐다.

(1) 하나멤버스 SK브로드밴드 1Q Shopping
○ 연회비 : 8,000원
○ 전월실적 : 1원 이상, 1건
– 공과금, 도시가스, 세금 등 제외
○ 할인 : SK브로드밴드 통신비 5,000원 청구할인
○ 참고사항
– 자동이체 시 적용

◆ SK브로드밴드 [Web]

(2) 하나멤버스 1Q Living (KT고객용)
○ 연회비 : 8,000원
○ 전월실적 : 1원 이상, 1건
– 공과금, 도시가스, 세금, 주유/학원/온라인쇼핑 등 제외
○ 할인 : KT 통신비 5,000원 청구할인
○ 참고사항
– 자동이체 시 적용
– 카드수령 등록월 포함 2개월간 전월실적 무관

◆ KT alleh [Web]

4. 기타 할인 : 코웨이

코웨이 렌탈 서비스를 이용한다면 추천한다.

(1) 현대 coway-M(청구할인형)
○ 연회비 : 10,000원
○ 전월실적 : 30만원 이상
– 대출상환, 연회비, 제수수료, 이자 제외
○ 할인한도 : 없음
○ 할인
– 코웨이 렌탈요금 13,000원 청구할인
– 결제금액 0.2% M포인트 적립
○ 참고사항
– 자동이체 시 적용
. 코웨이 고객센터(1588-5200)로 직접 신청
– 카드수령 등록월 포함 2개월간 전월실적 무관

전월실적에서 제외되는 항목이 사실상 없다. 할인대상인 코웨이 이용료조차 전월실적에 포함된다. 비소비성지출이 30만원 이상이고 코웨이 렌탈 서비스를 이용한다면 추천한다.

◆ 현대카드 [Web]


간편결제 서비스 (작성중)

간편결제 서비스

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 기본정보

간편결제는 카드나 계좌를 최초 한 번만 등록하면 결제할 때 비밀번호 같은 간단한 인증절차만 거치는 것을 말한다.

○ 카드 간편결제
○ 계좌 간편결제

(작성중)

2. 거북이생각

○ 오프라인 : 삼성페이 추천
○ 온라인 : 네이버페이 추천

(작성중)

3. 삼성페이

(작성중)

4. 네이버페이

간편결제는 카드를 등록하는 카드 간편결제, 계좌를 등록하는 계좌 간편결제가 있다. 환급절차가 불편하므로 네이버페이를 충전하여 사용하는 것은 추천하지 않는다. 카드나 계좌 간편결제로도 충분하다. 포인트만 열심히 모으자.

네이버페이의 가맹점은 모두 중소형 업체다. 대형 업체가 참여할 일은 개인적으로 앞으로도 없을 것으로 생각한다. 하지만 네이버의 강력한 영향력으로 인해 거대한 생태계가 구축되고 있기 때문에 기대가 되는 서비스다.

(1) 포인트 적립
○ 적립률 : 결제금액의 1~2%
○ 적립한도 : 월 1만 포인트
○ 결제일로부터 8~10일 후 적립
– 적립한도 계산은 적립일 기준
○ 적립대상에서 제외
– 선불카드 충전, 기프트카드 구매
– 각종 수수료
– 나머지는 다 됨

(2) 포인트 사용
○ 온라인 가맹점에서만 사용 가능
– 다들 한 군데 정도는 있을 듯

(3) 가맹점 : 온라인
○ 네이버
– 네이버 쇼핑, 영화, 뮤직, e북, 웹툰 등
○ 네이버페이 결제 가능 업체
– 예스24, 알라딘, 교보문고, 영풍문고, 반디앤루니스, 리디북스 등
– NH마켓, AK몰, 엘마트, 동원몰, 1300K 등

♦ 네이버페이 가맹점 확인 [바로가기]

(4) 가맹점 : 오프라인
○ 네이버페이 체크카드 사용 시 모든 결제금액

(5) 결제카드 등록가능 카드사
○ KB국민, 신한, 하나, 씨티, NH농협
○ 비씨, 롯데, 삼성, 현대

(6) 결제계좌 등록가능 은행
○ KB국민, 신한, 우리, SC제일
○ 경남, 부산
○ IBK기업, NH농협, SH수협
○ 우체국

♦ 네이버페이 [Web_PC] [Web_Mobile]

5. 카카오페이

(작성중)

6. 페이코(PAYCO)

페이코(PAYCO)는 포인트를 적립할 수 있는 가맹점이 많지 않다. 하지만 결제금액이 기준 이상이 되면 포인트를 보상하는 이벤트를 하고 있다. 이 외에도 다양한 이벤트가 있는데 이러한 이벤트는 포인트 적립이 가능한 가맹점 수가 충분히 확보될 때까지 계속될 것이라고 생각한다.

(1) 포인트 적립
○ 적립률 : 결제금액의 1~2%
○ 적립한도
– 건당 10만 포인트 한도
○ 결제일로부터 14일 이후 적립

(2) 포인트 사용
○ 온라인/오프라인 가맹점에서 사용 가능

(3) 가맹점 : 온라인
○ #포인트적립과 #포인트사용 가맹점은 다름

♦ PAYCO 온라인 가맹점 확인 [Web]
– 추천가맹점 or 전체가맹점 > #포인트적립

(4) 가맹점 : 오프라인
○ #포인트적립과 #포인트사용 가맹점은 다름
○ 바코드 결제 추천
○ 결제비밀번호 대신 지문 사용 추천

♦ PAYCO 오프라인 가맹점 확인 [Web]
– 가맹점 > 오프라인 > #포인트적립

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(5) 결제카드 등록가능 카드사
○ KB국민, 신한, 우리, 하나, SC제일, 씨티
○ 광주, 전북, 제주, NH농협, SH수협
○ 비씨, 롯데, 삼성, 현대

(6) 결제계좌 등록가능 은행
○ KB국민, 신한, 우리, KEB하나, SC제일
○ 경남, 광주, 대구, 부산, 전북, 제주,
○ 산업, IBK기업, NH농협, SH수협
○ 새마을금고, 신협, 우체국
○ NH투자증권

(7) 참고사항
○ 간편송금 기능이 매우 좋음
(6) 결제계좌 등록가능 은행의 계좌를 등록
– 상대방 계좌번호로 송금 가능
– 수수료 없음
○ KEB하나/SC제일은행 포인트 전환 가능
○ 멤버쉽 통합관리 기능이 있음
– 대한항공, S-Oil, 아워홈 등
○ 티머니 사용 가능

◆ 페이코(PAYCO) [Web]  [Android]  [iOS]


주요 참고사항

주요 참고사항

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 기본용어 정리

구색을 갖추기 위해 일단 대충 쓴다. 미안하다.

(1) 전월 실적 조건
전월 실적이 □□원 이상이어야 할인 혜택을 누릴 수 있음을 의미한다. 전월 실적 조건이 없거나 기준이 낮은 카드가 좋다. 전월 실적 조건이 없으면 유류비 카드나 통신비/공과금 카드처럼 지출항목별로 분산할 수 있다.

(2) 통합할인 한도
할인 혜택이 많아 보이지만 통합할인 한도가 5,000원이면 부질없다. 통합할인 한도 유무를 반드시 확인하자.

2. 카드 포인트 활용

꼼꼼한 체리피커가 아니면 카드 포인트를 잊고 사는 경우가 많다. 카드 포인트 통합조회 서비스가 있으니 잘 활용하자. 잔여 포인트, 소멸예정 포인트, 소멸예정월을 확인할 수 있다. 포인트를 조회할 수 있는 카드사는 다음과 같다.

○ KB국민카드, 신한카드, 우리카드, 하나카드
○ 한국씨티은행
○ NH농협카드
○ 롯데카드, 비씨카드, 삼성카드, 현대카드

◆ 카드 포인트 통합조회 [Web] [Android]
– 주민등록번호만으로 본인 인증

3. 문자(SMS) 알림서비스

(1) 체크카드 : 잔액
체크카드 문자(SMS) 알림서비스 내용은 거래건별 사용금액과 통장 잔액이 있다. 신청하면 기본적으로 거래건별 사용금액만 나오는데 지출통제 효과가 없다. 통장 잔액이 나와야 가슴이 두근거리며 지출통제 효과가 있으니 반드시 통장 잔액까지 나오도록 신청하자. 주의할 점은 카드사가 아니라 결제계좌의 은행에 신청해야 한다. 카드사에 신청하면 입금, 출금, 이체 내용이 제외된다.

(2) 신용카드 : 누적 사용금액
신용카드 문자(SMS) 알림서비스 내용은 거래건별 사용금액과 누적 신용카드 사용금액이 있다. 소비성 지출 용도로 신용카드를 사용하는 것을 추천하지 않지만 사용한다면 반드시 누적 신용카드 사용금액까지 신청하자. 지출통제 효과가 있다.

(3) 신용카드 이용정지, 한도축소, 해지
과거 신용카드 이용정지, 이용한도 축소, 해지 사실을 사후 안내하여 금융소비자가 불편을 겪는 일이 많았다. 2016-11-01부터 사전고지가 의무화되었다.

○ 이용정지 : 전화나 SMS로 사전 안내
○ 이용한도 축소 : 전화나 SMS로 사전 안내
○ 해지 : 전화나 SMS로 10영업일 전에 안내

(4) 결제 승인거절
한도초과 등을 이유로 카드 결제가 거절되면 승인거절 내용을 즉시 문자로 전송하게 되어있다. 분실이나 도난에 의한 피해를 예방하는 데 도움이 된다.

○ 미발송 카드사 : 전북, 광주, 제주은행
– 2016년 12월말 기준

4. 해지와 탈회

(1) 기본내용
카드 해지, 회원 탈회, 개인정보 삭제는 차이가 있다. 깔끔한 마무리를 원한다면 회원 탈회 – 개인정보 삭제 요청을 해야 한다.

○ 카드 해지
– 카드이용 중지
– 회원자격 유지
– 카드사에서 5년 동안 개인정보 활용 가능
○ 회원 탈회
– 유효한 카드가 없음
– 카드사와의 모든 계약관계 종료
– (개인정보 삭제)
○ 개인정보 삭제

회원 탈회와 개인정보 삭제의 구분이 애매한데 카드사마다 기준이 조금씩 다른 것 같다. 그냥 카드사 고객센터를 통해 회원 탈회 신청을 할 때 개인정보 삭제도 함께 신청하자.

5. 신용카드 결제일

신용카드 결제일에 따라 카드 사용 기간이 다르다. 카드사마다 조금씩 달라서 확인이 필요한데 예를 들면 다음과 같다.

○  6/1 : 4/18 ~ 5/17
○  6/2 : 4/19 ~ 5/18
○  6/3 : 4/20 ~ 5/19
○  6/4 : 4/21 ~ 5/20
○  6/5 : 4/22 ~ 5/21
○  6/6 : 4/23 ~ 5/22
○  6/7 : 4/24 ~ 5/23
○  6/8 : 4/25 ~ 5/24
○  6/9 : 4/26 ~ 5/25
○ 6/10 : 4/27 ~ 5/26
○ 6/11 : 4/28 ~ 5/27
○ 6/12 : 4/29 ~ 5/28
○ 6/13 : 4/30 ~ 5/29
6/14 :  5/1 ~ 말일
○ 6/15 :  5/2 ~  6/1
○ 6/16 :  5/3 ~  6/2
○ 6/17 :  5/4 ~  6/3
○ 6/18 :  5/5 ~  6/4
○ 6/19 :  5/6 ~  6/5
○ 6/20 :  5/7 ~  6/6
○ 6/21 :  5/8 ~  6/7
○ 6/22 :  5/9 ~  6/8
○ 6/23 : 5/10 ~  6/9
○ 6/24 : 5/11 ~ 6/10
6/25 : 5/12 ~ 6/11
○ 6/26 : 5/13 ~ 6/12
○ 6/27 : 5/14 ~ 6/13
○ 6/28 : 5/15 ~ 6/14
○ 6/29 : 5/16 ~ 6/15
○ 6/30 : 5/17 ~ 6/16

결제일은 카드 사용 기간의 첫날로 맞출 수 있는 날짜를 추천한다. 예를 들어 기준일이 25일이면 결제일을 8일로 정하면 된다.

참고로 신용카드 할인 혜택은 대부분 전월 실적 조건이 있다. 전월 실적 조건을 만족했는지 쉽게 확인하기 위해 결제일을 14일로 정하는 것도 좋은 방법이다.

6. 체크카드 사용제한

체크카드는 카드사마다 전산시스템 점검으로 인한 사용제한시간이 있다. 귀찮아서 따로 확인하지는 않았다. 미안하다.

○ 우리카드
– 매월 2주차 금요일 00:25~00:40
– 매월 2주차 일요일 02:00~06:00

7. 카드 분실 일괄신고

(1) 카드 분실 일괄신고 서비스
2016-10-05부터 카드 분실 일괄신고 서비스를 시행하고 있다. 카드를 여러 개 분실하면 카드사 한 곳에만 전화하여 모든 카드(타사 포함)를 분실신고할 수 있다.

○ 방법 : 전화 신청
– 카드사/은행으로부터 정상접수 문자 수신
– (모바일 앱 서비스 개발 중)
○ 대상 : 본인 명의 체크/신용/가족카드
– 법인카드 제외
○ 금융회사 선택
– 개별카드 선택은 불가능
○ 1년 365일 24시간 운영
– 해외에서도 가능
○ 분실신고 해제는 일괄해제 불가능

주의할 점은 모든 금융회사에서 참여하는 것이 아니다. 신용카드를 발급하는 8개 카드사와 11개 은행(카드겸업)은 모두 참여하고 있고 체크카드만 발급하는 제2금융권은 참여하지 않는다. 제2금융권 금융기관은 다음과 같다.

○ 저축은행
○ 새마을금고, 신협
○ 우체국
○ 증권사

(2) 서명
카드를 받으면 반드시 카드 뒷면의 서명란에 자필서명을 하자. 서명란에 자필서명이 없으면 분실이나 도난으로 인해 피해가 발생하더라도 보상을 못 받는다.