전월세계약 기본내용 (작성중)

전월세계약 기본내용

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

주택을 구매할지, 빌릴지에 대한 판단은 생략하자. 이 글의 주제는 주택 빌리기(임차)다.

주택을 빌리는 방식은 전세, 월세, 보증부월세(반전세)가 있다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 전세 : 보증금 1억1천만원
○ 월세 : 보증금 1천만원, 월세 50만원
○ 보증부월세(반전세) : 보증금 5천만원, 월세 30만원

주택을 빌리는 임차인은 전세, 반전세, 월세 순으로 유리하다. 전세보증금은 목돈이 없어도 전세자금대출로 해결할 수 있고 대출이자가 월세보다 적기 때문이다.

세금혜택은 월세 세액공제가 더 많다. 하지만 이를 감안해도 전세가 월세보다 유리하다. 전세자금대출을 받아도 돈이 부족하면 신용대출(대출금리 연 6% 미만, 소득공제 불가)까지 받아서 전세계약을 하는 것이 낫다. 주거비용에만 집중하면 그렇다.

전세계약은 아래 순서대로 하자.

① 사전조사Ⅰ : 가용자금 파악
② 사전조사Ⅱ : 주택 위치
③ 사전조사Ⅲ : 주택 품질

먼저 사전조사로 후보 지역과 주택을 정한다. 주택 위치가 매우 중요하면 주택 품질은 생략할 수 있다.

④ 현장조사
⑤ 쟁점Ⅰ : 등록 민간임대주택
⑥ 쟁점Ⅱ : 전세자금대출 사전상담, 전세보증보험 확인

마음에 드는 주택을 찾으면 주요 쟁점을 확인한다.

⑦ 주택임대차계약서 작성
– 계약금 송금
– 계약서에 확정일자 받기
⑧ 전세자금대출 상담-확정

계약서에 확정일자를 받고 금융회사에서 전세자금대출 상담을 받는다.

⑨ 입주(이사)
– 잔금 송금
– 전입신고
⑩ 전세보증보험 가입

입주하면 바로 전입신고를 하고 전세보증보험에 가입한다.

부동산 계약은 큰 돈이 오고가는 계약이다. 이 글 내용을 전체적으로 이해할 수 없으면 혼자 계약을 하지 말자. 전세보증금 보호 방법(전세보증보험)과 전세자금대출은 내용이 많아서 글을 따로 썼다.

◆ [부동산 > 전월세계약] 전세보증금 보호 방법
◆ [부동산 > 전월세계약] 전세자금대출 비교

2. 사전조사Ⅰ : 가용자금 파악

전세주택은 내가 가진 보증금 크기에 따라 달라진다. 예를 들면 2억 ~ 2억2천만원처럼 가용자금을 파악하고 범위를 정해야 헛수고를 하지 않는다.

○ 보유 현금(예금/적금 포함)
○ 전세자금대출 한도
○ 기타 대출 한도
– 신용대출
– 예금/적금담보대출(청약통장 포함)

예금/적금은 만기일이 되기 전에 돈이 필요하면 중도해지 대신 예금담보대출을 받아도 된다. 중도해지 금리가 매우 낮으므로 만기일에 가까울수록 예금담보대출을 받는 것이 낫다.

전세자금대출은 일단 연소득의 3.5배로 계산하자. 신용등급이 1~5등급으로 정상적이면 문제없다. 주의사항은 다른 대출이 있으면 20%를 일단 차감하자.

○ 최소 : 연소득의 3.5배 – 다른 대출의 20%
○ 최대 : 연소득의 3.5배

3. 사전조사Ⅱ : 주택 위치

(1) 우선순위 정하기
가용자금이 충분하면 고민할 필요가 없다. 반대로 가용자금이 부족하면 우선순위를 정해야 한다.

○ 교통 : 출퇴근
○ 학군 : 자녀교육
○ 공원
○ 주택 품질

우리나라는 전통적으로 학군 수요가 강하다. 미혼-싱글이면 학군 수요 때문에 전세 시세가 높게 형성된 지역은 피하자. 나는 공원과 주택 품질을 중요하게 생각한다.

 

(2) 전세주택 확인
호갱노노 서비스를 추천한다. 다양한 정보를 보기 좋게 시각화해서 보여준다.

◆ 호갱노노 [Web]
◆ 호갱노노 앱 [Android] [iOS]

네이버 부동산은 장난질(?)이 심하고 미끼매물도 많다. 미끼매물은 일단 방문을 유도하기 위해 실제로 존재하지 않는 좋은 조건의 전세주택을 올려놓는 것을 말한다. 방문하면 방금 전에 계약이 되었다며 다른 전세주택을 보여준다.

 

(3) 실거래가 확인
가격은 두 가지가 있다.

○ 호가 : 부동산 광고(=임대인 희망) 가격
○ 실거래가 : 실제 거래된 가격

부동산이 시세라고 알려주는 가격은 호가다. 실거래가를 확인해야 부동산에서 말하는 호가가 적정 가격인지, 일단 던져보는(?) 가격인지 판단할 수 있다. 실거래가 정보도 호갱노노에서 확인하자.

정부에서 운영하는 실거래가 공개시스템도 참고하자. 연립/다세대주택, 다가구/단독주택의 실거래가 정보를 확인할 수 있다.

◆ 국토교통부 실거래가 공개시스템 [Web]

4. 사전조사Ⅲ : 주택 품질

주택 품질 관련 자세한 내용은 [부동산 > 주택품질] 메뉴를 참고하자.

 

(1) 주택 평면
어반베이스 서비스는 주택 평면을 입체적(3D)으로 보여주고 가구 배치 기능도 지원한다.

◆ 어반베이스 [Web]
– PC 접속 추천
– Mobile 접속은 기능 제한

 

(2) 관리비
정부에서 운영하는 공동주택 관리정보시스템(K-apt) 홈페이지에서 관리비를 비교해볼 수 있다. 관리비를 공용관리비, 개별사용료, 장기수선충당금, 잡수입 등 47개 세부항목으로 나눠서 보여준다. 주의사항은 150세대 이상 단지만 의무공개대상이다.

주요 기능은 다음과 같다.

○ 우리단지 관리비
○ 특정단지와 비교 (1 : 1)
○ 맞춤형 비교 (1 : N)

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]

이것저것 살펴보기 귀찮으면 외부회계감사 결과라도 확인하자. 외부회계감사 결과를 공개하지 않는 단지, 감사 결과 부적합 단지는 주의할 필요가 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]
– 외부회계감사보고서 공개 현황 > 단지별 현황

 

(3) 층간소음
층간소음을 포함한 소음 문제는 주택을 설계-건설할 때 어떤 구조를 선택하느냐에 따라 정해진다. 사람들의 생활습관은 그 다음 문제다.

(준비중)

5. 현장조사

전세주택을 특정 아파트 단지로 결정한 것이 아니면 많이 돌아다닐수록 좋다. 온라인으로만 봐서는 정확히 알 수 없다.

 

(1) 가계약금
부동산에서 전세주택이 귀하다며 가계약금을 내도록 유도하는 경우가 많다. 주택이 아무리 마음에 들어도 가계약금 송금은 피하자. 요즘은 전세주택 공급이 충분하고 쟁점 사항 확인이 먼저다.

가계약금을 보내면 계약도 안 했는데 부동산에 아쉬운 소리를 하는 이상한(?) 상황을 경험할 수 있다.

 

(2) 공급경로
전세주택이 공급되는 주요 경로는 다음과 같다.

① 준공 후 첫 입주
② 임대인이 살다가 이사
③ 기존 임차인 계약 끝
④ 기존 임차인이 계약기간 중 나감 → 왜?
⑤ 기존 임차인이 옛날에 나가고 비어있음 → 왜?

①, ②, ③은 설명이 필요 없다. ②은 대부분 주택 상태가 좋다.

④은 주택에 문제가 있을 가능성이 있다. 기존 임차인은 보통 직장 때문에 나간다고 하는데 모르는 일이다. 사실대로 알려주면 새로운 임차인을 구하기 힘드니 문제가 있어도 알려주지 않는다. 원룸/투룸이라 부르는 연립주택, 다세대주택, 다가구주택일 때 특히 주의하자.

⑤은 주택이 확실히 안 좋거나 시세보다 비싸기 때문이다. 해당 주택이 마음에 들면 일단 깎아보자.

 

(3) 체크리스트

(준비중)

6. 쟁점Ⅰ : 등록 민간임대주택

전세나 월세로 부르는 민간임대주택은 등록 or 미등록 민간임대주택으로 나눌 수 있다. 등록 민간임대주택은 아래 규정이 적용된다.

○ 의무임대기간 준수
○ 보증금 인상 제한
○ 재계약 거절 제한

전세주택을 찾을 때 등록 민간임대주택인지 꼭 확인하자.

(1) 의무임대기간 준수
주택임대차보호법에서 보장하는 계약기간은 2년이다. 등록 민간임대주택은 의무임대기간 동안 2년 단위로 계약을 연장할 수 있다.

○ 준공공임대주택 : 8년
○ 단기임대주택 : 4년

의무임대기간 기준일은 임대인이 해당 주택을 민간임대주택으로 등록하고 첫 번째 주택임대차계약일이다.

(2) 보증금 인상 제한
○ 인상한도 : 5% 이하
○ 기준금액 : 첫 번째 계약의 등록금액
– 보증금 + 임대료(전월세전환율 4.75%로 환산) 기준
– 예) 보증금 1,000만원, 월 임대료 50만원 → 1억 2,631만원
. 월 50만원 × 12개월 = 600만원
. 600만원 ÷ 0.0475(4.75%) = 1억 2,631만원

보증금 인상 제한은 의무임대기간에 적용된다. 의무임대기간이 시작되는 첫 번째 주택임대차계약은 임대인이 임대조건(보증금, 임대료)을 자유롭게 정할 수 있다.

(3) 재계약 거절 제한
임대인은 법으로 정하는 사유에 의해서만 재계약을 거절할 수 있다. 주요 사유는 다음과 같다.

③ 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우
④ ~ 임대사업자의 동의를 받지 아니하고 개축/증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우
⑤ 민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

◆ 「민간임대주택에 관한 특별법」시행령 [Web]
– 제35조(임대차계약의 해제/해지 등)

(4) 등록 민간임대주택 확인
등록 민간임대주택에 전세계약을 하는 첫 임차인은 전세보증금 시세가 크게 오르는 사태가 생기더라도 걱정 없다. 재계약할 때마다 최대 5%의 인상을 감수하면 준공공은 8년, 단기는 4년 동안 거주할 수 있다.

고려중인 아파트 단지에 전세주택 매물이 많으면 등록 민간임대주택부터 확인하자. 정부에서 운영하는 임대주택포털(마이홈)에서 쉽게 확인할 수 있다.

◆ 임대주택포털(마이홈) [Web]
– 민간임대주택 탭 선택
– 일반형임대사업자, 8년(준공공임대) 선택

7. 쟁점Ⅱ : 전세자금대출과 전세보증보험

전세자금대출과 전세보증보험에 대한 자세한 내용은 아래 두 글을 참고하자.

◆ [부동산 > 전월세계약] 전세보증금 보호 방법
◆ [부동산 > 전월세계약] 전세자금대출 비교

(1) 등기부등본 확인
(생략)

(2) 전세자금대출 사전상담
후보 주택을 정하면 은행 영업점을 방문해서 전세자금대출 사전상담을 받자. 준비물은 다음과 같다.

○ 후보 주택의 등기부등본
○ 본인의 근로소득 원천징수영수증
– 사업자는 소득금액증명원

대출가능금액이 예상보다 크게 적으면 계획을 바꿔야 한다. 후보 주택이 정말 마음에 들면 보증부월세(반전세)를 고려할 수도 있다.

(3) 전세보증보험 확인
임차인이 임대인에게 빌려준 전세보증금을 전세계약 만기일에 못 돌려받는 사례가 늘고 있다. 전세보증보험에 가입하면 이러한 사태가 생겼을 때 전세보증금을 보험금으로 받을 수 있다. 전세계약을 할 때 전세보증보험 가입은 필수다.

전세자금대출을 받을 수 있는 주택은 전세보증보험도 가입할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험의 상품이 있고 주택도시보증공사 상품의 보험료가 더 저렴하다.

★ 주택교통 계획 지도


전세보증금 보호 방법

전세보증금 보호 방법

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

보증금 위험요인은 보증금 손해와 미반환, 사기가 있다.

 

(1) 위험Ⅰ : 보증금 손해
깡통 전세주택은 임대인이 대출원금과 이자 상환을 연체해서 주택이 경매에 넘어가면 전세보증금 전부 또는 일부 손해 가능성이 있는 주택을 말한다. 대출이 없다고 안전한 것은 아니다.

 

(2) 위험Ⅱ : 보증금 미반환
보증금 미반환 위험은 전세계약이 끝났는데 임대인이 “다음 임차인을 구하기 전에는 보증금을 못 준다”며 버티는 것을 말한다. 돌려받을 수 있으나 법적 절차가 번거로운 것이 문제다. 이 사실을 알고 ‘배째라’로 나오는 임대인도 있다.

보증금 미반환 가능성은 전세주택 공급량과 수요량, 즉 부동산시장 분위기에 달려있다. 전세공급이 늘어나면 전세시세 하락과 함께 보증금 미반환 가능성이 커진다. 전세시세 하락에도 불구하고 현금유동성 문제로 기존의 보증금을 고집하는 임대인이 많기 때문이다.

 

(3) 위험Ⅲ : 미/체납 국세 사기
국세납부용 전세주택 사기가 문제가 된 적이 있다.

○ 사업을 하는 A란 X이 있음
○ 사업도 잘 안 되고 체납세금도 많음
○ 전세가율이 높은 지역에서 전세를 끼고 아파트 매입
○ 본인명의 재산은 아파트만 남기고 모두 빼돌림
○ 체납세금 징수를 위해 아파트에 국세체납 압류가 들어옴
○ 공매로 넘어가고 임차인은 보증금을 날림

이런 사기가 가능한 이유는 미/체납 국세가 다른 채권에 우선하고 임대인의 동의가 없으면 미/체납 국세를 확인할 수 없기 때문이다.

 

(4) 보증금 보호 방법
다양한 위험으로부터 보증금을 100% 보호하는 유일한 방법은 전세보증보험 가입이다. 장점은 100% 보호, 단점은 비용(보험료)이다. 전세보증보험뿐만 아니라 보증금 보호에 필요한 필수지식을 정리했으니 참고하자.

2. 등기부등본 확인
3. 우선변제권
4. 최우선변제권
5~8. 전세보증보험

2. 등기부등본 확인

주택임대차계약을 할 때 등기부등본 지식은 필수다. 모르면 혼자서 계약을 하지 말아야 한다.

 

(1) 기본내용
보통 □□권 설정 등기를 한다고 하는데 예를 들어 주택담보대출을 받으면 근저당권 설정 등기를 한다. 등기는 부동산의 권리 관계를 등록하는 법적 절차, 등기부등본은 등기 정보가 정리되어 권리순위 관계를 확인할 수 있는 서류다. 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 등기부등본을 열람하거나 발급받을 수 있다. 주택임대차계약서를 작성하기 전, 잔금지급일에 잔금을 송금하기 전, 최소한 2회 이상 확인해야 한다.

◆ 대법원 인터넷등기소 [Web]
– 등기열람/발급 > 부동산 > 발급하기

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분할 수 있다. 주택임대차계약은 갑구에서 가압류, 압류 등 소유권에 관한 사항을 확인하고, 을구에서 주택담보대출과 관련된 근저당권을 확인한다. 가압류, 압류된 주택은 전세계약을 하지 말자.
realestate0033_211

 

(2) 선순위채권
위 등기부등본 예시의 을구를 다시 보자. 근저당권의 순위번호가 1번이다. 이 주택에 전세계약을 하면 내 보증금의 순위번호가 빨라야 2번이라는 뜻이다. 이처럼 이미 등기가 완료되어 순위번호가 앞서는 근저당권을 선순위채권이라고 한다.

그리고 권리자 및 기타사항의 채권최고액(대출금액의 1.2~1.3배)이 1억원이다. 선순위채권 1억원의 의미는 경매로 넘어가면 선순위채권자인 은행이 최대 1억원을 먼저 가져가고 임차인은 남은 금액 내에서 보증금을 회수할 수 있다는 뜻이다. 그래서 선순위채권이 있으면 전세계약을 할 때 신중해야 한다. 보통 매매가 대비 보증금 비율을 뜻하는 전세가율로 표현하고 전세가율은 낮을수록 좋다.

○ 전세가율 = (보증금 + 선순위채권) / 매매가

 

(3) 전세가율과 실거래가 확인
전세가율을 계산할 때 매매가는 매도호가(매도자의 매도희망가)가 아닌 실거래가를 사용한다. 부동산에서 말하는 호가는 부풀려진 경우가 많으므로 이를 기준으로 전세가율이 낮다고 판단하는 실수를 하지 말자. 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있다.

◆ 국토교통부 실거래가 공개시스템 [Web] 
– 매매 or 전월세 둘 다 확인

 

(4) 근저당권 말소
임대인이 잔금지급일에 받은 보증금으로 주택담보대출금을 상환하는 조건으로 전세계약을 할 때가 있다. 이때는 주택담보대출금 상환뿐만 아니라 등기부등본의 근저당권 말소 처리까지 해야 한다. 부동산을 통해 계약하면 대부분 알아서 처리해주는데 직거래한다면 주의하자.

3. 우선변제권

우선변제권을 모르면 혼자서 계약을 하지 말아야 한다.

 

(1) 대항력 : 주민등록 + 주택의 점유
잔금지급일에 잔금을 송금하고 입주하면 만사를 제쳐놓고 바로 해야 할 일이 있다. 주민센터를 방문해서 전입신고를 하고 주택임대차계약서에 확정일자 도장을 받아야 한다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 법적 대항력 요건이 주민등록(전입신고)과 주택의 점유(입주)이기 때문이다. 대항력은 ‘전세보증금이 보호됨’ 정도로 이해하자.

♣ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

(2) 우선변제권 : 대항력 + 확정일자
법적 대항력을 갖추더라도 임대인이 대출을 받아 근저당권을 설정하면 소용이 없다. 그래서 주택임대차계약서에 확정일자를 받는다. 확정일자는 등기부등본의 순위번호 역할을 하기 때문이다. 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기고 확정일자보다 나중에 설정된 근저당권, 즉 후순위채권은 무시할 수 있다.
realestate0033_321

정리하면 주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자 요건을 모두 갖췄을 때 우선변제권이 있다고 한다.

○ 점유(입주)와 주민등록(전입신고)을 하면 다음날 0시부터 대항력이 생김
○ 대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생김
– 우선변제권 : 전세주택이 경매에 넘어갔을 때 순위에 의해 배당을 받을 수 있는 권리
– 확정일자를 기준으로 선순위채권과 후순위채권으로 구분, 후순위채권은 무시

 

(3) 주의사항
대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 생긴다. 그래서 전입신고를 한 날 임대인이 저당권 설정등기를 하면 하루 차이로 임차인의 전세보증금이 은행의 대출채권보다 후순위가 된다. 아주 드물지만, 피해사례가 있다. 불안하면 주택임대차계약서에 ② 대항력 중심으로 특약사항을 추가하자.

① 날짜 중심
주택을 인도받은 임차인은 □년 □월 □일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고 임대인은 년 월 일부터 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다.
② 대항력 중심
임대인은 임차인이 대항력을 갖추기 전까지 임차인의 권리를 침해하는 행동(근저당권, 가압류, 경매 등등)을 해서는 안 된다. 권리를 침해했을 시 계약 해지, 계약금 배상, 이사 비용, 중개수수료 등을 지급한다.

4. 최우선변제권

주택의 점유(입주)와 주민등록(전입신고)으로 대항력을 갖추면 소액의 보증금에 대해 최우선변제권을 주장할 수 있다. 최우선변제권은 경매로 넘어갔을 때 선순위채권을 무시하고 먼저 돌려받을 수 있는 권리다. 선순위채권-근저당권 설정일자와 지역에 따라 차이가 있는데 정리하면 다음과 같다.
realestate0033_401

주의할 점은 보증금이 주택가액의 50%를 초과하면 주택가액의 50%까지만 최우선 변제된다(예시①). 또 선순위채권-근저당권 설정일자를 기준으로 전세보증금과 최우선변제금액 요건을 판단한다(예시②).

① 근저당권 설정시기 2015년, 서울, 보증금 3,200만원, 경매낙찰가액 6,000만원
– 최우선변제금액 = 3,200만원 (X), 3,000만원 (O)
② 근저당권 설정시기 2012년, 서울, 보증금 3,200만원, 경매낙찰가액 6,000만원
– 최우선변제금액 = 3,000만원 (X), 2,500만원 (O)

인터넷 등기소에서도 관련 내용을 확인할 수 있다.

◆ 인터넷 등기소 [Web]
– 자료센터 > 소액임차인의 범위 등 안내

♣ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항(대항력)의 요건을 갖추어야 한다.
③ 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
♣ 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조

5. 전세보증보험Ⅰ : 기본정보

전세보증보험은 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하면 보험금(보증금)을 지급하는 상품이다. 복잡한 법률관계를 무시하고 전세보증금을 100% 보호할 수 있다. 비용이 들지만 깔끔하다.

보장내용에 차이가 없으므로 보험료가 더 저렴한 주택도시보증공사 상품을 추천한다. 정확한 상품명은 다음과 같다.

○ 1순위 : 주택도시보증공사 전세보증금반환보증
○ 2순위 : 서울보증보험 전세금보장신용보험

 

(1) 보험 가입금액
2016-04-01부터 보험금 지급기준이 바뀌어서 일부가입은 100% 보호되지 않는다. 전세보증금 전액보증으로 가입하자. 보증금이 2억원이면 2억원으로 가입하면 된다.

 

(2) 보험 가입시기
전세계약 후 바로 가입하는 것이 아니라 입주한 후 가입한다. 전세계약기간이 2년이면 1년이 지나기 전에 가입해야 한다.

미분양관리지역은 전세계약 만기일로부터 6개월 전까지 가입할 수 있다.

◆ 미분양관리지역 [Web]
– 보증현황/공시/공매정보 > 미분양관리지역 공고

 

(3) 보험 보장기간 & 보험금 지급사유
보증금을 돌려받지 못하면 보험금(보증금)을 받을 수 있다. 내용이 복잡하므로 8. 전세보증보험Ⅳ : 보험금 항목에서 자세히 살펴보자.

 

(4) 보험료와 보험료 할인
담보인정비율(LTV)이 낮으면 보험료 할인혜택이 있다. 주택도시보증공사 상품이 항상 더 저렴하다.

주택도시보증공사 상품은 추가로 사회배려계층 40% 할인혜택이 있다. 여러 항목 중 하나만 해당하면 된다.

○ 부부합산 연소득 4,000만원 이하
○ 부부합산 연소득 6,000만원 이하 and 신혼부부
– 혼인신고일로부터 5년 이내
– 가입예정일로부터 3개월 이내 결혼예정자
○ 만19세 미만 자녀가 3인 이상
○ 세대원 중 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자
○ 세대원 중 1인 이상이 만65세 이상
– 1년 이상 동일한 세대를 구성(주민등록등본 기준)
○ 다문화가족(결혼이민)
○ 세대원 중 1인 이상이 다음 중 하나에 해당
– 만65세 이상, 장애인증명서 발급대상자
– 국가유공자 가족, 독립유공자 가족 등

사회배려계층 60% 할인혜택도 있다.

○ 한부모가족
○ 만65세 이상 and 홀로 거주

주의사항은 담보인정비율(LTV) 할인과 사회배려계층 할인에 둘 다 해당하면 할인율을 계산할 때 곱셈을 사용한다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 담보인정비율(LTV) 30% and 사회배려계층 30%
– 30% + 40% = 70% (X)
– (1-0.3) × (1-0.4) = 0.42 → 1 – 0.42 = 0.58 → 58% (O)

 

(5) 보험료 납부방법
일시납과 6개월 단위 분납이 있다. 쟁점은 전세보증보험도 연말정산의 보장성보험료 세액공제(연 100만원 한도) 대상이다. 보장성보험료 지출이 연 100만원에서 많이 모자라면 분납이 낫다.

○ 일시납 : 1년 초과분은 3% 할인
○ 분납 : 보장성보험료 세액공제 효과 극대화
– 매년 보장성보험료 세액공제를 받을 수 있음

6. 전세보증보험Ⅱ : 가입조건

전세보증보험은 아래 두 조건을 만족해야 가입할 수 한다.

○ 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 100%
○ 선순위채권 ≤ 주택가격 60%

쟁점은 주택가격 산정기준이다. 부동산에서 말하는 호가가 아니다. 아파트, 연립/다세대주택, 다가구/단독주택, 주거용 오피스텔 등 주택의 종류에 따라 다르니 주의하자. (주택도시보증공사 기준으로 설명)

 

(1) 아파트, 주거용 오피스텔
주택가격은 아래 번호순으로 적용한다.

① 둘 중 하나 선택 적용
– KB부동산 시세정보[Web]
– 한국감정원 부동산테크 시세정보[Web]
② 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
– 인터넷등기소 > 등기열람/발급 [Web]
③ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
④ 분양가격의 80%
– 단, 준공 후 1년을 초과하지 않은 주택
⑤ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

 

(2) 연립주택, 다세대주택
주택가격은 둘 중 하나를 선택 적용한다.

○ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
○ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

연립/다세대주택은 구분등기가 된다. 임대인의 대출(근저당권)이 없는 주택이면 전세자금대출과 전세보증보험 가입을 쉽게 할 수 있다.

주의사항은 임대인(소유주)이 건물 전체를 소유한 경우다. 월세 목적으로 대출을 받아서 짓는 도시형생활주택이 대부분인데 초기 자금문제로 전세주택이 나오기도 한다. 문제는 임대인이 대출받을 때 개별 세대가 아니라 토지와 건물 전체에 대해 근저당권을 설정한다. 근저당권 채권최고액이 토지와 건물 전체에 대해서는 작지만, 개별 세대 기준에서는 매우 크기 때문에 전세자금대출, 전세보증보험 가입 둘 다 불가능하다.

 

(3) 다가구주택, 단독주택
주택가격은 셋 중 하나를 선택 적용한다.

○ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
○ 토지 공시지가와 건물 신축단가를 합산한 금액
○ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출
– 공시가격과 주택가격조사서의 가격차이가 크면 주택가격조사서 적정여부를 심사하여 거절될 수 있음

다가구/단독주택은 주택가격이 문제가 아니다. 구분등기가 안 되므로 여러 가구가 거주하더라도 하나의 주택으로 본다. 쉽게 말해서 내 전세보증금이 같은 다가구/단독주택에 거주하는 다른 가구의 전/월세보증금과 경쟁 관계에 있다는 뜻이다. 주택임대차계약서에 받은 확정일자에 따라 순위가 정해지므로 먼저 입주한 가구가 선순위채권자다.

○ 선순위채권 = 근저당권 설정액 + 확정일자가 빠른 다른 가구의 보증금

그래서 다가구/단독주택은 등기부등본에 근저당권이 없어도 선순위채권-확정일자가 빠른 보증금 유무를 확인해야 한다. 아래 서류가 추가되는 이유다.

○ 전입세대열람내역서 : 세대주 확인
– 주민센터 방문
○ 전세계약 현황 확인서 : 계약일, 계약기간, 보증금
– 임대인 협조

임대인이 협조하지 않으면 전세자금대출, 전세보증보험 가입 둘 다 불가능하다. 그냥 안 된다고 생각하고 다른 전세주택을 찾자.

7. 전세보증보험Ⅲ : 가입방법

(1) 상품선택
전세자금대출에 따라 선택하자. HUG는 주택도시보증공사, 서울보증은 서울보증보험 상품을 말한다.

서울보증보험 보증 전세자금대출(B)을 받으면 주택도시보증공사의 전세보증보험에 가입할 수 없다.

안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금 안심대출은 ‘전세자금대출 + 전세보증보험’ 통합상품이다. 통합상품은 임대인 동의가 필요하다. 임대인이 작성하는 준비서류는 없으나 임대인이 내용증명을 수취하고 확인전화를 받아야 가입절차가 완료되므로 임대인의 동의가 필요하다고 말한다. 그래서 전세계약을 할 때 주택임대차계약서에 특약사항으로 전세자금대출-전세보증보험 가입 조항을 넣는 것이 안전하다. 보증금을 제때 돌려주는 정상적인 임대인은 거부하지 않으니 미리 걱정하지 말자.

 

(2) 가입방법Ⅰ : HUG 주택도시보증공사
인터넷가입, 모바일가입, 주택도시보증공사나 취급 은행 방문 중 하나를 선택하자.

◆ (설명) 주택도시보증공사 [Web]
– 개인보증상품 > 전세보증금반환보증

◆ 주택도시보증공사 인터넷보증 [Web]
– 신청 > 보증신청
◆ 우리은행 위비뱅크 앱 [Android] [iOS]
– 三 > 위비대출 > 모바일 전세보증금 반환보증

안심형 버팀목 전세자금대출, 전세금 안심대출 같은 통합상품은 은행에서 모든 절차를 진행한다.

① 통합상품 취급 은행 방문
– 국민, 신한, 우리, 하나, 광주, 기업
② 대출/보증 신청
③ 신용정보 확인 및 보증심사
④ 보증서발급
– 임대인에게 내용증명 발송 및 확인전화
. 임차인이 금융회사와 체결한 (전세보증금반환)채권양도계약서
⑤ 전세자금대출과 전세보증보험 가입 완료

 

(3) 가입방법Ⅱ : 서울보증보험
보증금반환채권 양도 약정을 하면 보험료가 20% 할인된다. 하지만 내용증명 발송과 확인전화 절차가 추가되므로 임대인 동의가 필요하다.

◆ 서울보증보험 [Web]
– 보험가입 > 보험상품 안내 > 보증보험 > 상품안내 > 개인의 경제활동 지원 > 전세금보장신용보험

자격요건(교육이수)을 갖춘 부동산 중개업자를 통해서도 가입할 수 있다. 판매수당은 보험료의 13%라고 한다.

8. 전세보증보험Ⅳ : 보험금

보장성보험은 비용을 지불하고 가입하지만, 보험금 받을 일이 없는 것이 낫다.

(1) 보험금 신청 시기
○ 전세계약이 끝났는데 1개월이 지나도록 보증금을 돌려받지 못함

(2) 보험금 신청 조건
○ 임대인에게 전세계약 만기일 1개월 전에 재계약 의사가 없음을 알림
– 문자 같은 증명자료가 있어야 함
○ 임차권 등기 완료

임차권 등기는 전세계약이 끝나자마자 바로 하자. 지역에 따라 2~3주 이상 걸리기도 한다.

(3) 보험금 지급
○ 보험금 신청일로부터 1개월 이내

전세계약이 끝나고 1개월이 지난 후 보험금 신청, 보험금 신청일로부터 1개월 이내 보험금 수령, 그래서 전세계약 만기일로부터 7~8주 이상 지나야 보험금을 받을 수 있다.

(4) 주의사항(맹점)
임대인이 전세계약 만기일에 전세보증금을 돌려준다고 해서 새로 이사할 주택에 전세계약을 했다고 가정하자. 그런데 임대인이 갑자기 전세보증금을 못 돌려준다고 하면 최악의 경우 계약금을 날리게 된다. 임대인과 의사소통이 중요한 이유다.

임대인이 전세계약 만기일에 전세보증금을 돌려주지 못할 것이 확실하면 보험금 수령일에 맞춰서 새 전세계약을 하자. 보험금 수령일은 전세계약 만기일로부터 8주 후로 잡는 것이 안전하다. (제도 개선이 필요하다)

9. 거북이 생각

주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자를 통해 우선변제권을 확보하고 전세보증보험을 가입하면 전세보증금을 100% 보호할 수 있다. 전세보증보험 보험료도 처음 나왔을 때보다 50% 정도로 저렴해졌다. 좋은 세상이다.

하지만 보증금 반환지연 위험은 사실 완벽하게 대처할 수 없다. 전세보증보험의 보험금 지급 사유는 전세계약 만기일로부터 1개월이 지났을 때다. 그래서 만기일에 맞춰 이사하려고 새로운 전세계약을 했는데 임대인이 갑자기 보증금을 제때 돌려줄 수 없다고 하면 최악의 경우 계약금을 날리게 된다. 이러한 문제를 해결하기 위한 이사시기 불일치 보증금 대출이 있으나 전세자금대출을 받았다면 이용할 수 없다. ‘특별손해배상 청구소송’으로 손해액을 돌려받을 수 있으나 100% 보상을 장담할 수 없고 절차가 번거롭다.

결국 전세보증보험을 통한 보증금 반환지연 위험 대처는 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 지연하면 최장 2개월 이내에 사태를 종결시킬 수 있음을 의미한다. 그리고 임대인에게 계약사항을 이행하도록 압박하는 효과 정도다.

만기일이 다가오는데 시세보다 높은 전세보증금을 고집하거나, 전세시세가 하락했는데 기존의 전세보증금을 고집하면서 새로운 임차인을 구하기 힘들다는 임대인이 의외로 많다. 보증금을 제때 돌려주지 않아도 된다는 알량한 생각과 그동안의 관례가 보증금 반환지연 위험의 근본적인 원인이다. 그게 아니라면 월세가 아닌 전세주택에 새로운 임차인이 없는 이유를 찾기 힘들다.

전세제도가 언제까지 유지될지 모르겠지만, 보증금 반환지연 위험 또는 이사시기 불일치 문제를 쉽게 해결할 수 있는 방법이 필요하다. 나는 보험금 선지급 제도처럼 전세보증보험 제도를 확대 적용하면 해결할 수 있다고 생각한다.

꼬북.

11. 참고사항Ⅰ : 참고사항

전세권은 준주택인 오피스텔 중 전입신고를 할 수 없는 오피스텔에 전세계약을 할 때 활용한다.

전세권 설정 등기를 하면 나중에 문제가 생겼을 때 전세금반환청구소송 없이 바로 임의경매신청을 통해 전세보증금을 돌려받을 수 있다. 원래 전세금반환내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환청구소송 등 복잡한 절차를 거쳐야 한다.

임대인에게 불리하므로 임대인의 동의가 필요한데 전입신고를 할 수 없는 오피스텔은 전세권 설정 등기를 전제로 전세계약을 하는 것이 일반적이다. 비용은 보증금 1억원에 40~50만원(법무사 비용 포함) 정도다.

주의사항은 전세권은 전세보증금 보호를 의미하지 않는다. 임의경매신청을 바로 할 수 있다는 것이고 경매 결과에 따라 손해가 날 수 있다. 전입신고를 할 수 없는 오피스텔에 전세계약을 할 때는 어쩔 수 없이 전세권 설정 등기라도 한다고 이해하자.

12. 참고사항Ⅱ : 전세보증보험 Q&A

(1) 전세보증금 일부만 가입할 수 있나?
주택도시보증공사 상품은 가능한데 전액 가입하는 것이 좋다. 일부만 가입하면 그 금액이 아니라 그 비율만큼 보장받기 때문이다.

(2) 채권최고액 말소 예정일 때 가입할 수 있나?
말소가 원칙이나 말소 접수증을 제출해도 가입할 수 있다.

(3) 임대인의 세금체납 사실이 등기사항전부증명서로 확인되면 가입할 수 있나?
등기사항전부증명서에 세금/공과금 체납을 원인으로 한 압류등기가 있으면 가입할 수 없다. 가입 후에는 압류등기가 기재되어도 보증효력이 유지된다.

(4) 임대인이나 임차인이 바뀌면 어떻게 하나?
주택도시보증공사/서울보증보험에 연락해서 보험증권을 다시 발급받아야 한다.

(5) 새 임대인이 내용증명을 받지 않으면 어떻게 하나?
매매 시 임대차계약이 승계되므로 보증효력이 유지된다.

(6) 주택임대차계약이 자동연장(묵시적갱신)되면 어떻게 하나?
다시 가입할 수 있다. 새로운 주택임대차계약이 체결된 것으로 본다.

(7) 최초계약서에 공인중개사 날인이 있으면, 갱신계약서에는 날인이 없어도 되나?
최초계약서와 갱신계약서를 함께 제출하면 된다. 주의사항은 해당 공인중개사가 휴폐업 상태면 임대인에게 계약사실을 확인하고 계약서에 간략 기재하면 된다.

13. 참고사항Ⅲ : 주택도시보증공사 상품 약관

제8조(보증채무 이행청구)
① 보증채권자는 보증사고 유형에 따라 다음과 같이 보증회사에 보증채무의 이행을 청구하여야 합니다.
1. 주택임대차보호법의 우선변제권(대항력 및 확정일자를 포함한다) 갖춘 자가 전세계약 종료 후 1월까지 전세보증금을 반환받지 못하였을 경우에는 주택임차권등기명령을 마친 후(환가절차 종료 시 제외) 이행 청구하여야 합니다.
2. 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당요구 후 보증채권자가 전세보증금을 반환받지 못하였을 경우에는 배당표 등 전세보증금 미수령액을 증명하는 서류를 제출하여 이행 청구하여야 합니다.
② 제1항에 관련하여 보증채권자는 보증회사로부터 필요한 서류의 교부 또는 보증회사가 담보로 설정한 담보물의 교부 이전등기 등 권리의 실행 등을 위하여 필요한 조치를 요청받은 때에는 지체없이 응하여야 합니다.
③ 보증채권자는 보증사고일로부터 2월 이내에 보증회사에 보증의 이행을 청구하여야 합니다.

제10조(보증채무의 이행)
① 보증회사는 제8조에 따른 보증채권자의 보증채무 이행청구 접수일로부터 1월(제9조제3항에 의한 보증회사의 보완 요청이 있는 경우 그 보완을 완료한 때로부터 기산합니다) 이내에 보증금액을 지급합니다.

제16조(면책사항)
보증회사는 전세보증금반환보증과 관련하여 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 보증채무의 전부 또는 일부에 대하여 보증책임을 부담하지 아니합니다.
1. 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실(전세계약의 연장 등으로 보증을 갱신하는 경우 포함)하였을 때
2. 전세보증금에 대하여 제3자로부터 압류, 가압류, 전부ㆍ추심명령, 채권양도, 금융기관 담보제공(전세보증금 전부 또는 일부) 등으로 보증회사의 손해가 발생하였을 때
3. 제5조의 통지의무를 위반하여 보증회사의 손해가 발생하였을 때

제5조(통지의무)
①주채무자 또는 보증채권자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 1월 이내에 서면으로 그 내용을 보증회사에 통지하여야 합니다.
1. 주채무자 또는 보증채권자가 변경되었을 때
2. 주채무자, 보증채권자, 연대보증인의 주소가 변경되었을 때
3. 경/공매의 개시 결정을 통보받았을 때
4. 보증사고가 발생하였을 때
5. 보증사고 사유가 해소되었을 때
6. 전세계약이 종료되었을 때
7. 기타 보증회사의 보증채무에 영향을 미치는 사항이 발생하였을 때
② 보증회사는 주채무자 또는 보증채권자가 정당한 사유 없이 제1항의 통지를 지연하거나 하지 않음으로써 증가된 채무는 부담하지 아니합니다.

14. 참고사항Ⅳ : 서울보증보험 상품 약관

제1조(보상하는 손해)
1. 임대차기간 중 주택 또는 주택 이외의 건물(이하 “임차목적물”이라 합니다)에 대하여 경매 또는 공매에 의한 배당실시 후 피보험자가 임차보증금을 반환받지 못한 때
2. 주계약이 해지 또는 종료된 후 30일(주택 이외의 건물인 경우 60일)이 경과하였음에도 피보험자가 임차보증금을 반환받지 못한 때
3. 제1호, 제2호의 사유 이외에 임대인이 임차보증금을 반환할 사유가 발생하였음에도 피보험자가 임차보증금을 반환받지 못한 때

제5조(보험금의 청구)
① 피보험자가 보험금을 청구할 때에는 다음의 서류를 회사에 제출하여야 합니다. (생략)
② 회사는 제1항에 따른 보험금 청구를 받은 후 지체 없이 지급할 보험금을 결정하고 지급할 보험금이 결정되면 7일 이내에 이를 지급하여 드립니다.
③ 제2항의 보험금은 피보험자가 주계약에서 정한 임대차목적물을 명도하는 때에 지급하여 드립니다.
④ 회사는 보험금 지급에 필요한 조사를 단시일 내에 마치지 못할 경우에는 피보험자의 청구에 따라 회사가 추정하는 보험금의 50%를 한도로 하여 가지급보험금을 결정하고 가지급보험금이 결정되면 7일 이내에 가지급보험금을 지급합니다. 이 경우 피보험자는 제1항에서 정한 서류를 갖추어 회사에 청구하여야 합니다.
⑤ 회사는 제4항의 피보험자의 청구가 있더라도 아래에서 정한 경우에는 보험금을 가지급하지 않습니다.
1. 계약자가 피보험자의 보험금 청구가 부당함을 다투는 경우
2. 피보험자의 책임 있는 사유로 회사가 보험금 지급에 필요한 조사를 진행할 수 없는 경우

제10조(계약 후 알릴 의무)
① 이 보험계약(이하 “계약”이라 합니다)을 체결한 후 아래와 같은 사실이 생긴 경우 계약자 또는 피보험자는 지체 없이 서면으로 회사에 알리고 보험증권(보험가입증서)에 확인을 받아야 합니다.
1. 청약서의 기재사항을 변경하고자 할 때 또는 변경이 생겼음을 알았을 때
2. 채무자의 변경
3. 계약자 또는 피보험자의 변경
4. 주계약 또는 법령상 의무의 금액, 기간 등 회사의 보험금 지급의무 발생에 중대한 영향을 미치는 사항
② 회사는 제1항에 따라 계약자 또는 피보험자가 변경 사실을 통보한 경우에는 1개월 이내에 승인 여부를 결정하여 보험료를 더 받거나, 돌려드릴 수 있습니다.
③ 계약자 또는 피보험자가 제1항에 따라 변경 사실을 알리지 아니하거나 회사의 승인을 받지 못한 경우에 회사는 주계약 또는 법령상의 의무를 변경시킴으로써 증가된 손해는 보상하지 않습니다.
④ 계약자는 주소 또는 연락처가 변경된 경우에는 지체 없이 이를 회사에 알려야 합니다. 다만, 계약자가 알리지 않은 경우 회사가 알고 있는 최종의 주소 또는 연락처로 등기우편 방법에 의해 계약자에게 알린 사항은 일반적으로 도달에 필요한 시일이 지난 때에는 계약자에게 도달한 것으로 봅니다.


전세자금대출 비교

전세자금대출 비교

이 글은 아래 글을 읽고 이해했다는 것을 전제로 설명한다. 안 읽었으면 먼저 읽어보자.

[부동산 > 전월세계약] 전월세계약 기본내용
[부동산 > 전월세계약] 전세보증금 보호 방법

1. 개요

이 글은 전세계약을 할 때 전세보증보험에 가입하는 것을 전제로 설명한다.

2. 상품 비교/선택 : 기초

전세자금대출은 상품구조가 같아도 은행마다 상품명이 달라서 종류가 많은 것처럼 느껴진다. 그래서 상품명 대신 상품구조(보증회사)를 봐야 이해하기 쉽다.

먼저 정부가 지원하는 정책상품과 은행상품으로 나눌 수 있다.

(1) 정책상품 : 버팀목 전세자금대출
정책상품은 정부가 낮은 대출금리를 지원하는 상품으로 대출자격이 되면 1순위다. 모든 은행에서 버팀목 전세자금대출로 판매하니 이름만 기억하자.

(2) 은행상품 : 보증회사 확인
은행상품은 주택금융공사가 보증하는 상품과 서울보증보험이 보증하는 상품이 있다. 은행마다 상품명이 다르니 은행 영업점에 가서 “주택금융공사 전세자금대출 상담 받으러 왔어요” 라고 말하면 된다. 주택금융공사 보증 상품이 대출금리가 더 낮다.

주택도시보증공사가 보증하는 은행상품은 모든 은행에서 전세금안심대출로 판매한다.

3. 상품 비교/선택 : 대출조건

대출한도, 대출금리, 중도상환수수료 같은 대출조건을 추가했다.

① 1순위 : 버팀목 전세자금대출
② 2순위 : 주택금융공사 보증 상품
③ 3순위 : 전세금 안심대출

 

(1) 1순위 : 버팀목 전세자금대출
대출자격이 되면 대출금리가 낮은 버팀목 전세자금대출이 1순위다.

○ 무주택 세대주(세대주의 배우자 포함)
○ 전년도 연소득 5,000만원(조건부 6,000만원) 이하

연소득은 세전 연소득(모든 소득, 비과세소득 제외)을 뜻하고 근로기간이 1년 미만이면 1년으로 환산해서 적용한다. 6,000만원 적용 대상은 다음과 같다.

○ 혼인신고일로부터 5년 이내 and 예비신혼부부
○ 혁신도시 이전 공공기관 종사자
○ 다른 지역으로 이주하는 재개발구역 내 임차인

아쉬운 점은 대출한도다. 대출한도가 많이 부족한데 이를 이유로 전세주택을 변경할 생각이 없으면 2순위로 넘어가자.

 

(2) 2순위 : 주택금융공사 보증 상품
주택금융공사가 보증하는 상품이 2순위다. 특이사항은 없다.

○ 버팀목 전세자금대출의 대출한도 부족 시

대출금리는 변동금리와 고정금리 둘 다 선택할 수 있다. 대출기간이 2년 내외로 짧고 대출기간 대비 금리 차이가 큰 편이라 변동금리를 추천한다.

 

(4) 3순위 : 전세금 안심대출
전세금 안심대출(3순위)과 주택금융공사 보증 상품(2순위)의 대출금리는 비슷하다. 전세금 안심대출이 3순위인 이유는 임대인의 동의가 필요하기 때문이다.

○ 버팀목 전세자금대출의 대출한도 부족 시
○ 주택금융공사 보증 상품의 대출한도 부족 시
– 임대인 동의 시

 

(4) 4순위 : 서울보증보험 보증 상품
대출금리가 가장 높다. 최후의 수단으로 생각하자.

4. 전세보증보험

전세보증보험은 보증금을 돌려받지 못하면 보험금(보증금)을 지급하는 상품이다. 전세계약을 할 때 전세보증보험 가입은 필수다.

전세보증보험은 주택도시보증공사와 서울보증보험에서 판매하고 주택도시보증공사 상품이 더 저렴하다. 보장내용에 차이가 없으므로 주택도시보증공사 상품을 추천한다. 아래 표의 HUG는 주택도시보증공사 상품을 뜻한다.

주의사항은 안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금 안심대출이다. 이 두 상품은 전세자금대출 + 전세보증보험 통합상품이다. 전세보증보험에 따로 가입할 필요 없이 전세자금대출을 받을 때 한 번에 처리한다. 문제는 통합상품은 임대인 동의가 필요하다.

안심형 버팀목 전세자금대출은 선택할 이유가 없고 전세금 안심대출은 대출한도 때문에 선택할 수도 있다고 이해하자.

5. 참고사항 : 전세자금대출 원리금상환액 소득공제

주택담보대출과 달리 이자가 아니라 원리금이다. 참고로 연 2,500만원의 종합한도 적용 대상이다.

(1) 소득공제율
○ 전세자금대출 원리금상환액의 40%

(2) 공제한도
○ 원리금상환액 기준 연 750만원
– 주택청약통장 소득공제와 합산
○ 소득공제액 기준 연 300만원

(3) 공제요건
○ 12/31 기준 무주택 세대의 세대주
– 세대주가 아래 공제를 안 받았으면 세대원도 가능
. 세대원 명의의 임대차계약과 전세자금대출
. 전세자금대출 원리금상환액 소득공제
. 주택담보대출 이자상환액 소득공제
. 주택청약통장 납입액 소득공제
○ 전용면적 85㎡ 이하 주택을 임차
– 지방의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하
– 주거용 오피스텔도 가능

(4) 공제요건 중 대출 관련
○ 전세자금대출이 아닌 대출상품은 제외
○ 입주일과 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 이내 대출
– 계약 연장/갱신이면 연장/갱신일 기준
○ 대출금이 금융회사에서 임대인 계좌로 바로 입금

(5) 참고사항
○ 연말정산간소화 서비스는 단순히 자료만 제공, 공제요건은 근로자 스스로 해당여부 판단
○ 2,500만원 종합한도 적용 대상

(6) 질문/답변
① 중도상환금액? (O)
② 금융회사 근로자가 회사에서 받은 전세자금대출? (X)
③ 일반법인과 공제회에서 받은 전세자금대출? (X)

11. 버팀목 전세자금대출 : (일반)

(일반) 버팀목 전세자금대출은 신청자격이 까다로운 만큼 대출조건이 가장 좋다. 대출받은 후 주택도시보증공사의 전세보증보험에 가입하는 것을 잊지 말자.

(1) 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내
○ 신혼부부는 결혼 3개월 전부터 가능

(2) 대출요건Ⅰ : 신청자격
만19세 이상, 무주택 세대주(세대주의 배우자 포함), 전년도 연소득 5,000만원 이하, 전세계약 시 보증금의 5% 이상을 계약금으로 지불한 상태여야 한다. ①~④ 유형으로 구분한다.

① 일반
② 신혼부부
– 혼인신고일로부터 5년 이내
– 대출신청일로부터 3개월 이내 결혼예정자
③ 다자녀가구 : 만19세 미만 자녀 3인 이상
④ 청년 단독세대주 : 만19세 이상 ~ 25세 미만

소득기준은 전년도 연소득 5,000만원 이하, 아래 ⓐ~ⓒ 중 하나를 만족하면 연소득 6,000만원 이하다. 연소득은 전년도 세전 연소득(근로소득을 포함한 모든 소득, 비과세소득 제외)을 의미하고 근로기간이 1년 미만이면 1년으로 환산하여 적용한다.

ⓐ 신혼부부
ⓑ 혁신도시 이전 공공기관 종사자
ⓒ 다른 지역으로 이주하는 재개발구역 내 임차인

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 고시원(원룸텔) 제외
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 지방의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하
– 청년 단독세대주는 전용면적 60㎡ 이하

(4) 대출요건Ⅳ : 전세보증금 한도
○ 수도권 3억원 이하, 지방 2억원 이하
– 청년 단독세대주는 3,000만원 이하

(5) 대출한도
○ 일반, 다자녀가구, 청년 단독세대주 : 보증금의 70%
○ 신혼부부 : 보증금의 80%

(6) 대출비용Ⅰ : 대출이자(금리)
대출금리는 일반/다자녀가구/청년과 신혼부부의 금리가 다르다.

(7) 대출비용Ⅱ : 기타 수수료
○ 중도상환수수료 : 없음
○ 주택금융공사 대출보증료 : 연 0.12 ~ 0.15%
– ~ 1억원 이하 : 연 0.12%
– 1억원 초과 ~ 2억원 이하 : 0.15%
○ 인지대 : 은행과 대출자가 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 없음
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 15만원

(8) 전세보증보험 가입과 보험료
○ 전세주택 입주 후 주택도시보증공사 상품에 가입
○ 보험료(최대 58%까지 할인)
– 아파트 : 연 0.128%
– 기타 주택 : 연 0.154%

(9) 대출상환방법
○ 만기일시상환 or 혼합상환
– 혼합상환은 만기일시상환 90%, 분할상환 10%
○ 대출기간 중 만기일시상환 ↔ 혼합상환 변경 불가
– 대출연장 시 변경 가능

혼합상환 방식을 선택하면 대출보증료 0.1% 인하 혜택을 준다. 대출기간을 연장할 때 대출원금의 10% 상환이란 조건이 있으므로 여유가 있으면 혼합상환 방식이 낫다.

(10) 대출기간과 연장
○ 전세계약기간(2년) + 1개월
○ 4회 연장가능 = 최장 10년
○ 연장 시 대출금리 판정기준
– 보증금 : 연장시점 기준
– 연소득 : 신규시점 기준
○ 연장조건 : 둘 중 하나 선택
– 최초대출금 or 직전 연장 시 잔여대출원금의 10% 상환
– 대출금리 연 0.1% 가산
○ 연장불가 사유
– 전용면적 85㎡ 초과 주택으로 이사
– 직계존속 소유 주택으로 이사
– 주택을 취득하거나 취득 후 매도
. 세대주와 세대원 전원 확인
. 세대원이 전출한 경우(결혼 제외) 및 새로 전입된 세대원도 점검대상

소득기준은 최초 대출을 신청할 때만 본다. 연장할 때는 상관없다.

(11) 취급회사
○ 국민 신한 우리 하나
○ 기업 농협

일반 버팀목 전세자금대출은 우리은행에서 비대면(인터넷/모바일) 방식으로 신청할 수 있다. 대출보증료 0.05% 인하 혜택을 준다.

12. 버팀목 전세자금대출 : 안심형

주택도시보증공사 전세보증보험이 개선되어서 안심형 버팀목 전세자금대출은 선택할 이유가 없어졌다.

13. 버팀목 전세자금대출 : 중소기업 취업 청년

(준비중)

14. 전세금 안심대출

전세금 안심대출은 은행 전세자금대출과 주택도시보증공사의 전세보증보험이 합쳐진 상품이다. 그래서 임대인의 동의가 필요하다.

(1) 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내

(2) 대출요건Ⅰ : 신청자
○ 만19세 이상

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 고시원(원룸텔) 제외

(4) 대출요건Ⅲ : 전세보증금
○ 수도권 5억원 이하, 지방 4억원 이하

(5) 대출한도
○ 수도권 4억원 이하, 지방 3.2억원 이하
○ 전세보증금의 80%

(6) 대출비용Ⅰ : 대출이자(금리)
금융상품 통합비교공시는 NH농협은행과 부산은행의 대출금리만 확인할 수 있다. 하지만 전세금 안심대출과 전세자금대출 A의 대출금리는 같거나 비슷하다. 해당 은행의 전세자금대출 A – 대출한도가 2.22억원인 상품의 대출금리를 확인하자.

◆ 금융상품 통합비교공시 [Web]
– 대출 > 전세자금대출

우대금리 조건은 은행마다 다른데 예를 들면 이런 식이다.

○ 급여이체 : 0.3%
○ 관리비/공과금 자동이체 : 0.1%
○ 주택청약통장 자동이체 월 10만원 이상 : 0.3%

(7) 대출비용 : 기타
○ 중도상환수수료

○ 주택도시보증공사 대출보증료 : 연 0.05%
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 0원
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 10만원

(8) 전세보증보험 가입과 보험료
○ 통합상품 : 대출과 동시에 주택도시보증공사 상품에 가입
○ 보험료(최대 58%까지 할인)
– 아파트 : 연 0.128%
– 기타 주택 : 연 0.154%

(9) 대출상환방법
○ 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 전세계약기간(2년) + 3개월
○ 조건 없이 연장가능

(11) 취급은행
○ 국민 신한 우리 하나
○ 광주 부산
○ 기업 농협

15. 주택금융공사 보증 전세자금대출 : 카카오뱅크

카카오뱅크의 전세자금대출은 주택금융공사 보증 상품이다. 전세자금대출을 받고 주택도시보증공사의 전세보증보험에 꼭 가입하자.

(1) 대출시기
○ 임대차계약서상 잔금일 1개월 전부터 15일 이전까지

(2) 대출요건Ⅰ : 신청자
○ 만19세 이상
○ 현직장에 1년 이상 재직 중인 급여소득자
○ 보증금의 5% 이상을 계약금으로 지불(직거래 제외)

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 등기부등본 상 구분 등기된 주택

(4) 대출요건Ⅲ : 전세보증금 한도
○ 수도권 4억원 이하, 지방 2억원 이하

(5) 대출한도
○ 2.22억원 이하
○ 전세보증금의 80%

(6) 대출비용Ⅰ : 대출이자(금리)
○ 변동금리 연 2.816 ~ 4.272% (2018-02-06 기준)
– 기준금리 : 연 1.790%
. COFIX 신규취급액 6개월
– 가산금리 : 연 1.026 ~ 2.482%
. 개인 신용등급에 따라 다름
○ 6개월마다 해당시점의 신규취급액 COFIX 연동금리를 적용하여 변동

(7) 대출비용Ⅱ : 기타
○ 중도상환수수료 : 없음
○ 주택금융공사 대출보증료 : 연 0.12 ~ 0.18%
– ~ 1억원 이하 : 연 0.12%
– 1억원 초과 ~ 2억원 이하 : 0.15%
– 2억원 초과 ~ 3억원 이하 : 0.18%
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 0원
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 10만원

(8) 전세보증보험 가입과 보험료
○ 전세주택 입주 후 주택도시보증공사 상품에 가입
○ 보험료(최대 58%까지 할인)
– 아파트 : 연 0.128%
– 기타 주택 : 연 0.154%

(9) 대출상환방법
○ 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 1년 이상 ~ 3년 이하
○ 임대차계약만기일과 대출만기일은 반드시 일치
○ 조건 없이 연장가능

(11) 취급회사
○ 카카오뱅크

(12) 참고사항
○ 준비물 : 공인인증서, 증명서류
○ 증명서류 제출
– 사진으로 제출
– 평일 08~22시, 토요일 08~19시
○ 대출실행 후 1개월 이내에 임차주택 주소지에 전입신고가 완료된 주민등록등본을 제출
○ 배우자 동의
– 기혼이면 배우자 동의 필요
– 배우자의 주택금융공사 보증사용여부 확인을 위한 정보제공 동의
. 주택금융공사는 부부합산 1건의 보증만 제공

16. 주택금융공사 보증 전세자금대출 : 서울시 신혼부부

이 상품은 주택금융공사에서 보증하지만, 서울시-국민은행 협약 정책상품으로 일반 주택금융공사 보증 상품과 조금 다르다. 전세자금대출을 받고 주택도시보증공사의 전세보증보험에 꼭 가입하자.

(1) 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내

(2) 대출요건Ⅰ : 신청자
○ 신혼부부 or 예비 신혼부부
– 신혼부부 : 혼인신고일로부터 5년 이내
– 예비 신혼부부 : 예식일로부터 6개월 이내
○ 부부합산 연소득 8,000만원 이하
○ 무주택 세대구성원

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 등기부등본 상 구분 등기된 주택

(4) 대출요건Ⅲ : 전세보증금 한도
○ 5억원 이하

(5) 대출한도
○ 2억원 이하
○ 전세보증금의 90%

(6) 대출비용Ⅰ : 대출이자(금리)
○ 변동금리 or 2년 고정금리 선택
○ 우대금리 : 최대 연 0.6%
– 급여이체 실적 : 연 0.2%
– 국민 신용카드 결제실적
. 최근 3개월 30만원 이상 : 연 0.1%
. 최근 3개월 60만원 이상 : 연 0.2%
– 적립식예금 30만원 이상 계좌 보유 : 연 0.2%
. 정기적금, 자유적금, 재형저축 등

(6) 대출비용Ⅱ : 서울시 대출이자(금리) 지원
○ 지원 금액 : 최대 연 1.2%
– 부부 연소득 8,000만원 이하 : 연 0.7%
– 부부 연소득 4,000만원 이하 : 연 1.0%
– 자녀(태아 포함)가 있거나 예비 신혼부부 : + 연 0.2%
. 대출연장은 자녀수(태아, 입양 포함)가 증가한 경우
○ 지원 기간 : 최장 4년
– 대출기간 중 자녀수(태아, 입양 포함)가 증가하면 6년
○ 지원 중단사유
– 부부 연소득 8,000만원 초과(연장시점 기준)
– 서울시 외 지역으로 이사(연장시점 기준)
– 주택 구매(즉시 중단)

(7) 대출비용Ⅲ : 기타
○ 중도상환수수료 : 최대 0.7%

○ 주택금융공사 대출보증료 : 연 0.05%
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 0원
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 10만원

(8) 전세보증보험 가입과 보험료
○ 전세주택 입주 후 주택도시보증공사 상품에 가입
○ 보험료(최대 58%까지 할인)
– 아파트 : 연 0.128%
– 기타 주택 : 연 0.154%

(9) 대출상환방법
○ 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 1년 이상 ~ 2년 이하
○ 임대차계약만기일과 대출만기일은 반드시 일치
○ 조건 없이 연장가능

(11) 취급회사
○ 국민은행

(12) 신청방법
① 서울시 청년주거포털에 신청 → 추천서 발급
② 추천서를 지참해서 부부가 함께 방문 신청

◆ 청년주거포털 [Web]


공공임대주택 기본내용

공공임대주택 기본내용

★ 유튜브

★ 주택교통 계획 지도

1. 기본용어 정리

이 글을 이해하기 위해 꼭 알아야 할 단어다.

(1) 공공임대주택
정부에서 서민/중산층의 주거안정을 위해 시세보다 저렴하게 공급하는 임대주택이다.

(2) 주택면적 : 전용면적
주택면적은 실제 사용면적인 전용면적을 기준으로 비교하는 것이 좋다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 계약면적 : 공급면적 + 기타 공용면적
– 기타 공용면적 : 지하층, 보육시설, 노인정, 관리사무소, 기계실 등
○ 서비스면적 : 발코니

(3) 국민주택규모
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 지방의 도시가 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하

(4) 국민주택과 민영주택
국민주택은 국민주택규모이면서 ①, ② 중 하나에 해당(정부 재정지원)하는 주택이다. 민영주택은 국민주택을 제외한 나머지 주택이다.

① 공공기관 건설
– 국가/지방자치단체, 토지주택(LH)공사, 지방공사
② 민간사업자가 국가/지자체 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 건설

(5) 청약자격 : 무주택 기간
만30세 생일이나 혼인신고일(만30세 이전에 결혼) 중 빠른 날부터 산정한다. 과거 주택을 소유한 사실이 있으면 마지막 주택을 처분하고 무주택자가 된 날 기준이다.

(6) 청약자격 : 세대주 – 세대구성원
○ 세대 + 주(主, 주인 주), 원(員, 인원 원)
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
– 만19세 이상 단독세대주도 인정
○ 세대원 : 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 형제/자매, 사위/며느리, 장인/장모, 시부모, 친척, 지인, 기타 동거인 제외

(7) 청약자격 : 주택건설지역 (해당지역)
주택이 건설/공급되는 지역이다.

○ 특별시, 광역시, 특별자치시(세종), 특별자치도(제주) 또는 시/군의 행정구역
– 2개 이상의 행정구역에 걸치면 모두 주택건설지역으로 인정

(8) 청약자격 : 청약가능지역 (인근지역)
주택건설지역을 포함하는 도 단위 지역이다. 예를 들어 주택건설지역이 서울이면 청약가능지역은 ① 서울/인천/경기다.

① 서울, 인천, 경기
② 대전, 세종, 충남
③ 충북
④ 광주, 전남
⑤ 전북
⑥ 대구, 경북
⑦ 부산, 울산, 경남
⑧ 강원

(9) 규제 : (청약) 조정대상지역
○ 서울, 세종
○ 경기 : 고양, 과천, 광명, 남양주, 성남, 하남, 화성(동탄2)
○ 부산 : 남, 동래, 부산진, 수영, 연제, 해운대, 기장군

(10) 규제 : 투기과열지구
○ 서울, 세종
○ 경기 : 과천, 성남
○ 대구 : 수성

2. 종류

공공임대주택은 정부에서 서민/중산층의 주거안정을 위해 시세보다 저렴하게 공급하는 임대주택이다. 장기간 거주할 수 있다는 것이 중요하다.

(1) 공급기관 : 공공기관
공공임대주택은 정부와 지방자치단체 같은 공공기관에서 공급한다. 정부는 토지주택(LH)공사, 지자체는 산하 도시/개발공사를 통해 각각 공급한다. 그래서 예를 들어 서울에 살면 토지주택(LH)공사와 서울주택도시(SH)공사 홈페이지를 모두 확인해야 한다.

◆ 마이홈포털 [Web]
– 주거복지서비스 > 주거복지안내 > 임대주택이란? > 공급기관 안내
realestate0041_211

(2) 공급방식 : 건설임대와 매입임대
공급방식에 따라 건설임대와 매입임대로 나눌 수 있다. 건설임대는 새로 지어서 공급하는 것, 매입임대는 이미 지어진 주택을 사들여서 공급하는 것을 말한다. 공공임대주택 공급물량은 대규모로 공급할 수 있는 건설임대의 영향을 많이 받는다.

문제는 건설임대 방식으로 공급하려면 토지(택지)가 필요한데 서울처럼 오랫동안 개발된 지역은 충분한 토지 확보가 어렵다. 그래서 건설임대는 아래 그림처럼 도시 외곽에 신규택지(택지개발지구)를 개발하여 공급하는 경우가 많다. 아파트가 대부분이다.
realestate0041_221

매입임대는 건설임대의 이러한 한계를 극복하기 위해서, 즉 도심 내 물량을 확보하기 위해 도입했다. 건설임대와 달리 단시간 내에 공급할 수 있다는 장점이 있다. 다세대/다가구주택이 대부분이고 재건축/재개발 임대주택 의무건설비율에 의해 아파트가 공급되기도 한다.

(3) 공급유형 : 소득기준과 임대료
공급유형은 아래처럼 다양하고 세부내용이 다 다르다.

○ 5년/10년 분양전환 임대주택
○ 국민임대, 영구임대, 매입임대, 행복주택
○ 장기전세(서울)

임대료는 영구/매입임대주택 < 국민임대주택 < 5년/10년 분양전환 임대주택 순으로 저렴하다는 것, 임대료가 저렴할수록 소득기준 같은 청약자격이 까다롭다는 것만 기억하자. 내가 청약할 수 있는 공급유형을 아는 것이 중요하다. 예를 들어 임대료가 가장 저렴한 영구임대주택은 생계/의료급여 수급자에게 1순위로 공급하고 분양전환 임대주택 중 전용면적 60㎡ 이하는 소득기준이 없다. 소득기준에만 초점을 맞춰 정리하면 다음과 같다.realestate0041_231

주의할 점은 공공임대주택 공급기관과 공급유형은 서로 독립적이다. 예를 들면 서울은 토지주택(LH)공사와 서울주택도시(SH)공사에서 각각 국민임대주택을 공급하는데 청약자격과 임대조건이 조금씩 다르다.

3. 공급현황

새로 건설/매입한 신규 공급주택, 그동안 공급한 재고주택이 있다.

(1) 신규 공급 : 2017년
2017년 공공임대주택 신규 공급계획은 다음과 같다. 건설임대 7.0만호, 매입임대 1.4만호, 합쳐서 8.6만호의 공공임대주택을 공급한다고 한다.
realestate0041_311

주의할 점은 정부는 전세임대를 포함해서 발표한다. 전세임대는 공공임대주택이 늘어나는 것이 아니라 전세보증금을 지원하는 방식이므로 개인적으로 적절하지 않다고 생각한다.

(2) 재고
2015년 말 기준 공공임대주택 재고는 116.3만호(전세임대 포함)다. 2016년 말 기준 공식자료는 없는데 2016년 공공임대주택 신규 공급계획상 수치를 단순히 더하면 128.8만호(전세임대 포함)다.

○ 총 주택 대비 공공임대주택 재고율 : 5.9%
– 공공임대주택 : 116.3만호(2015년 말)
– 총 주택 : 1,978.9만호(2015년 말)
realestate0041_321

재고 현황은 정부에서 운영하는 마이홈 서비스를 통해 쉽게 확인할 수 있다. [10], [장], [국], [영] 등 말풍선 → [상세정보 보기] 순으로 클릭하면 임대주택 단지의 기본정보도 알 수 있다. 주요 항목은 다음과 같다.

○ 임대주택정보
– 기본정보 : 주소, 주택유형, 세대수
– 임대조건 : 전용면적, 보증금, 임대료
– 평면도
○ 입주가이드
○ 관리비

◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo] [Android] [iOS]
– Web_PC : 상단탭-주거복지 지도찾기 > 임대주택
– Web_Mo : [三] > 입주가능주택찾기 > 공공주택
realestate0041_222

realestate0041_223

realestate0041_224

realestate0041_225

4. 청약방법

공공임대주택 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다.

① 입주자모집공고
② 청약접수
③ 당첨자발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주
⑦ 재계약과 퇴거

(1) 입주자모집공고
신규 공급주택에 대한 신규 입주자모집공고, 기존 재고주택의 퇴거자-공가(空家)에 대한 예비 입주자모집공고가 있다. 입주자모집공고를 부지런히 확인해야 하므로 메일링 서비스를 추천한다. 자세한 내용은 5. 입주자모집공고를 참고하자.

(2) 청약접수
무주택 세대구성원, 주택건설지역(해당지역)과 청약가능지역(인근지역) 거주자, 소득기준, 자산보유기준 등 청약자격을 만족하면 청약할 수 있다. 인터넷 신청이라 편리한데 주의할 점이 있다. 청약일정이 예를 들면 1/1 ~ 1/5, 이렇게 기간으로 나오는데 아무 때나 신청할 수 있는 것이 아니다. 일반공급 순위, 특별공급에 따라 정해진 날짜에 접수해야 한다.

(3) 당첨자 선정
당첨자 선정의 공정성과 투명성을 확보하기 위해 청약률을 공개하고 있다. 해당 공급기관의 홈페이지에서 확인할 수 있다. 인기 임대주택은 경쟁률이 1:1 이상이므로 당첨자 선정방법은 1순위, 상위 순차 위주로 기억하는 것이 좋다. 참고로 예비당첨자도 공급주택수의 20% 이상 선정한다.

(4) 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
당첨자를 대상으로 청약자격에 문제가 없는지 확인한다. 무주택 여부와 과거당첨사실이 문제가 되는 경우가 많고 부적격자로 판단되면 소명기간(7일 이상) 안에 소명해야 한다. 소명하지 못하면 당첨이 취소된다.

(5) 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
당첨 취소, 미계약, 해약 주택을 모두 공개하고 예비당첨자에게 순번에 따라 차례로 공급한다.

(6) 입주
계약금, 잔금을 차례대로 납부한 후 입주한다.

(7) 재계약과 퇴거
임대차계약은 기본 2년이고 입주자요건을 충족하면 2년 단위로 재계약(갱신)할 수 있다.

퇴거는 임대차계약종료일이나 임대차계약이 끝나지 않았더라도 1개월 전에 미리 알리면 원하는 날짜에 할 수 있다. 이렇게 기존 입주자가 퇴거하여 공가(空家)가 생기면 예비당첨자에게 차례로 공급한다.

5. 입주자모집공고

신규 공급주택에 대한 신규 입주자모집공고, 그동안 공급한 재고주택의 퇴거자-공가(空家)에 대한 예비 입주자모집공고가 있다. 입주자모집공고를 열심히 확인해야 하므로 메일링 서비스를 추천한다.

(1) 종류
입주자모집공고는 신규모집, 추가모집, 예비모집이 있다. 신규-추가 입주자모집공고는 신규 공급주택, 예비 입주자모집공고는 재고주택에 대한 것이다. 추가나 예비 입주자모집공고는 청약자격이 완화되거나 당첨자 선정방법이 단순해지기도 한다.

○ 신규 : 새로 건설/매입한 임대주택
○ 추가 : 신규 모집에서 미달
○ 예비 : 기존 재고주택의 퇴거자-공가(空家)

(2) 주요 내용
입주자모집공고의 주요 내용은 다음과 같다. 아래 사진처럼 처음 보면 그냥 읽기 싫어지는데 그 처음 한 번이 힘들다. [부동산 > 공공임대주택] 메뉴를 공부하면 그래도 좀 편하게 읽을 수 있으리라 생각한다. ③ 청약자격과 ④ 당첨자 선정방법이 특히 중요하다.

① 공급규모
② 임대기간과 임대조건(보증금, 임대료)
청약자격
당첨자 선정방법
⑤ 청약일정
⑥ 기타 참고사항
realestate0041_521

(3) 입주자모집공고 확인 : 마이 홈
입주자모집공고는 국토교통부에서 운영하는 마이홈 서비스로 확인할 수 있다. 모든 공공임대주택 공급기관의 공고를 통합해서 보여준다. 입주자모집공고가 많지 않으므로 지역만 선택하고 나머지는 [전체]로 검색하는 것을 추천한다.

◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo]
– Web_PC : 공공주택찾기 > 임대주택찾기 > 입주자모집공고
– Web_Mo : [三] > 공공주택찾기 > 임대주택 모집공고
realestate0041_531

(4) 입주자모집공고 확인 : 공급기관 홈페이지
마이홈 서비스는 단점이 있는데 입주자모집공고의 모든 정보를 알려주는 것은 아니다. 가장 중요한 입주자모집공고 파일이 없다. 관심 있는 임대주택 단지가 있으면 반드시 토지주택(LH)공사나 서울도시(SH)공사 같은 공급기관 홈페이지에서 입주자모집공고 파일을 다운 받자. 토지주택(LH)공사에서 대부분의 임대주택을 공급하므로 토지주택(LH)공사 링크는 따로 남겼다.

◆ 마이홈 [Web_PC]
– 주거복지 서비스 > 주거복지 안내 > 임대주택 > 임대주택이란? > 공급기관 안내
◆ LH청약센터 [Web_PC] [Mobile 비추]
– 분양정보 > 분양공고문 > 임대주택
realestate0041_541

realestate0041_521

(5) 요령 : 신규 입주자모집공고
신규 입주자모집공고는 연간공급계획을 통해 그 시기를 예상할 수 있다.

◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo]
– 공공주택찾기 > 임대주택찾기 > 연간공급계획

알림 서비스를 신청하면 매주 금요일에 정리해서 메일로 보내준다. 좋은 세상이다.

◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo]
– 마이페이지 > 회원정보수정 > 나의 관심정보 > 관심지역 & 주간 마이홈 알림 서비스
realestate0041_551

지방자치단체 산하 도시/개발공사는 따로 신청하는 것을 추천한다. 예를 들어 서울에 살면 서울주택도시(SH)공사 홈페이지에서 신청하면 된다. 마이홈 서비스와 달리 문자(SMS) 서비스다.

◆ 서울주택도시(SH)공사 [Web]
– 주거복지 > 임대주택공급 > 임대공고 알리미 > 서비스 신청

(6) 요령 : 예비 입주자모집공고
예비 입주자모집공고는 입주 대기자수와 퇴거건수(과거 1년) 현황을 통해 그 시기를 예상할 수 있다. 아쉬운 점은 다들 관심을 가지는 인기 임대주택은 퇴거자-공가(空家)가 거의 없다. 기다리다 망부석이 되지 말고 [관심주택-☆] 항목을 클릭해두자.

◆ 마이홈 [Web_PC]
– 공공주택찾기 > 임대주택찾기 > 예비입주자 대기현황
realestate0041_561

6. 청약자격

청약자격은 공급유형에 따라 조금씩 다른데 기본 흐름을 알 수 있도록 일반적인 기준을 정리했다.

(1) 기준일
모든 요건은 입주자 모집공고일을 기준으로 판단한다.

(2) 신청자
1세대 1주택, 그래서 세대구성원 중 1인만 신청할 수 있다. 주의할 점은 단독세대주와 세대원은 만19세 이상일 때, 노부모부양 특별공급은 세대주만 신청할 수 있다.

(3) 무주택 세대구성원
당첨자로 선정되고 입주할 때까지 무주택 세대구성원 상태를 유지해야 한다. 무주택 세대구성원이 되기 위해 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람은 다음과 같다. 무주택 세대구성원에 ③이 추가된다. 소득기준, 자산보유기준, 중복청약 등 다른 청약자격도 마찬가지니 주의하자.

① 신청자
② 신청자 외 세대구성원
– 세대주, 세대주의 배우자/직계존속/직계비속
③ 신청자가 세대주가 아니면 신청자의 배우자, 직계존속, 직계비속

그림으로 보면 이해하기 쉽다. 같은 주민등록등본에 등재된 가족을 점선으로 구분하고 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람을 연두색으로 표시했다. 신청자가 세대주면 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람은 세대구성원과 같다. (자녀1, 자녀2는 만19세 이상)
realestate0041_631

위 그림에서 신청자가 세대주가 아닌 본인이면 ③에 의해 배우자도 무주택 요건을 갖춰야 한다.
realestate0041_632

배우자와 자녀가 다른 주민등록등본에 등재된 경우도 마찬가지다. 장인/장모는 신청자(나)의 직계존속이 아니므로 무주택 요건을 만족하지 않아도 된다.
realestate0041_633

(4) 거주지역
청약가능지역(인근지역) 거주자여야 한다. 물론 주택건설지역(해당지역) 거주자여야 당첨 가능성이 높다.

○ 주택건설지역-서울 → 청약가능지역-서울/인천/경기
○ 주택건설지역-부산 → 청약가능지역-부산/울산/경남

(5) 소득기준
소득기준은 공급유형과 전용면적에 따라 다르다. 전년도 도시근로자 가구원수당 월평균소득(세전) 자료를 기준으로 사용한다.
realestate0041_651
realestate0041_652

(6) 자산보유기준 : 부동산
○ 토지 + 건물 : 2억 1,550만원 이하
– 무주택 세대구성원이 보유한 모든 부동산 기준
– 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 경우에도 해당 주택 합산
○ 토지 : 토지면적 × 개별공시지가
– 제외1) 「농지법」 제2조에서 정한 농지
– 제외2) 공부상 도로, 구거, 하천 등 공공용지 사용
– 제외3) 토지의 사용, 처분이 금지되거나 제한 받는 경우
○ 건물
realestate0041_661

주택 공시가격, 토지 개별공시지가는 아래 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 부동산공시가격 알리미 [Web]
– 주택 공시가격 | 토지 개별공시지가

건물 시가표준액은 아래 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 위택스(wetax) [Web]
– 전체메뉴 > 지방세정보 > 시가표준액조회

(7) 자산보유기준 : 자동차
○ 차량기준가액 : 2,825만원 이하
– 2대 이상이면 높은 차량기준가액 기준
– 제외1) 추가옵션비, 취등록세
– 제외2) 저공해자동차의 정부/지자체 보조금
– 제외3) 영업용 자동차
– 제외4) 장애인과 국가유공자의 보철용 차량
○ 차량기준가액이 없으면 취득가액에서 매년 10%씩 감가상각하여 산출한 금액

◆ 보험개발원 [Web]
– 공시/조회서비스 > 차량기준가액

(8) 주택청약종합저축/청약저축 1순위
주택청약종합저축/청약저축 1순위가 청약자격에 포함되는 경우가 많다. 1순위 요건은 다음과 같다.

○ 조정대상지역 or 투기과열지구
– 가입기간 2년 이상 and 납입 24회 이상
○ 조정대상지역 or 투기과열지구 제외
– 수도권 : 가입기간 1년 이상 And 납입 12회 이상
– 지방 : 가입기간 6개월 이상 And 납입 6회 이상

청약통장 순위(가입)확인서는 금융결제원-APT2You 홈페이지에서 발급받을 수 있다.

◆ 금융결제원-APT2You [Web]
– 청약 신청하기 > APT > 청약통장 순위확인서

(9) 재당첨제한

7. 당첨자 선정방법 : 신규 모집

당첨자 선정방법은 공급유형(분양전환, 국민임대, 영구임대 등)과 공급방법(일반공급, 특별공급)에 따라 조금씩 다른데 기본 흐름을 알 수 있도록 일반적인 기준을 정리했다. 기본 순서는 다음과 같다.

가. 1순위
가) 주택건설지역 거주자
㉮ 순차
나) 청약가능지역 거주자
㉮ 순차
나. 2순위 (1순위 미달 시)

(1) 공급방법 : 일반공급과 특별공급
일반공급과 특별공급이 있고 일반공급과 특별공급(1개)을 중복 신청할 수 있다. 예를 들면 일반공급과 신혼부부 특별공급을 중복 신청할 수 있다. 동시에 당첨되면 특별공급만 당첨된 것으로 본다.

일반공급은 무주택 세대구성원에게 1세대 1주택 기준으로 공급하는 가장 일반적인 공급방법이다.

○ 분양전환 : 주택청약종합저축/청약저축
○ 국민임대 : 배점기준표
○ 영구임대 : 배점기준표

특별공급은 정책적 배려가 필요한 사람이 비교적 쉽게 당첨될 수 있도록 지원하는 제도다. 공급주택의 65%로 제한되는데 특별공급이 일반공급보다 많은 것은 문제가 있다며 특별공급을 줄여야 한다는 의견도 있다.

① 생애최초 : 20% 이하
② 신혼부부 : 15% 이하
– 국민임대 30%, 영구임대 10%
③ 다자녀 : 10% 이하
④ 노부모부양 : 5% 이하
⑤ 기관추천-국가유공자 : 5% 이하
⑥ 기관추천-기타 : 10% 이하
⑦ 외국인 : 10% 이하
⑧ 이전기관 종사자 등(제47조)
⑨ 철거주택 소유자/세입자

특별공급은 1인당 평생 1회로 제한된다. 예외도 있는데 ⑨ 철거주택 소유자/세입자 특별공급은 제한이 없다. ⑧ 이전기관 종사자 등 특별공급도 특수한 사례로 인정하여 과거 특별공급으로 당첨된 주택과 주택건설지역이 다르면 계속 청약할 수 있다.

(2) 우선공급 : 주택건설지역(해당지역) 거주자
청약자격은 청약가능지역(인근지역) 거주자로 되어있으나 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 먼저 공급한다. 예를 들면 서울 거주자도 경기 성남시에 공급되는 주택에 청약할 수 있으나 성남시 거주자가 우선이다.

○ 주택건설지역(100%) → 미달 시 청약가능지역
– 예) 성남(100%) → 서울/인천/경기(미달물량)

주택건설지역이 수도권 택지개발지구/경제자유개발사업지구(66만㎡ 이상)면 일정한 기간(투기과열지구는 1년 이상) 이상 거주자에게 우선공급하고 항목도 세분화된다.

○ 주택건설지역(50%) → 청약가능지역(50%)
– 예1) 서울(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예2) 인천(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예3) 성남(30%) → 경기(20%) → 서울/인천/경기(50%)

주택건설지역 거주자 우선공급이 적용되지 않는 경우도 있다. 10년 이상 장기복무 무주택 군인이 주택청약종합저축/청약저축에 2년 이상 가입하고 현재 거주지와 다른 지역에서 청약하면 해당 주택건설지역 거주자(수도권은 청약가능지역 거주자)로 본다. 지역 기준으로는 다음과 같다.

① 행정중심복합도시 예정지역
② 도청이전신도시 개발예정지구
③ 혁신도시 개발예정지구
④ 기업도시개발구역
⑤ 미군이전평택지원법 제2조 제5호에 따른 평택시 등 지역
⑥ 산업단지 지역

(3) 우선공급 : 투기방지

(작성중)

8. 당첨자 선정방법 : 예비 모집

예비 입주자모집은 신규 모집 때 당첨자 선정방법에서 조금 간소화하거나 추첨으로 당첨자를 선정한다. 비인기지역은 선착순으로 모집하기도 한다.

9. 재계약과 퇴거

재계약하려면 무주택 세대구성원 자격을 유지해야 한다. 소득기준과 자산보유기준은 초과하더라도 할증된 임대조건으로 거주할 수 있다. 임대조건은 2년 단위로 인상되는 인상률(5% 이내)을 적용한 금액에 할증비율을 더한다.

(1) 퇴거
특별한 제한이 없다.

(2) 재계약 : 임대기간
공공임대주택은 2년 단위로 계약한다. 소득기준과 자산보유기준을 만족하면 2년 단위로 재계약할 수 있다.

(3) 재계약 : 임대보증금과 임대료
임대사업자는 임대보증금과 임대료를 5% 이하로 인상할 수 있다. 실제 인상률은 2.5% 정도로 알려져 있다.

(4) 재계약 기준 : 5년/10년 분양전환
○ 소득기준과 자산보유기준 없음

(5) 재계약 기준 : 국민임대
○ 소득기준 : 가구당 월평균소득의 70% 이하
○ 자산보유기준
– 총자산 : 2억 2,2800만원 이하
– 자동차 : 2,522만원 이하
realestate0041_951

(6) 재계약 기준 : 행복주택
(작성중)

(7) 재계약 기준 : 영구임대, 매입임대, 전세임대
○ 소득기준 : 가구당 월평균소득의 50% or 70% 이하
– 공급유형과 공급방법에 따라 다름
○ 자산보유기준
– 총자산 : 1억 6,700만원
– 자동차 : 2,522만원
realestate0041_971

(8) 전년도 가구당 월평균소득
realestate0043_2017aa

10. 거북이 생각

정부가 10월말에 ‘주거복지로드맵’을 발표하면 쓰려고 한다. 내가 원하는 정책이 포함되어 있으면 좋겠다.

꼬북.


역세권청년주택

역세권청년주택

최종수정 : 2019-07-10


1. 개요

이 글은 입주자모집공고가 나오면 완성할 계획이다. 미안하다.

역세권청년주택은  모양의 아이콘을 참고하자.

○ 행 : 행복임대
○ 지 : 공공지원 민간임대

꼬북.


국민건강보험 (작성중)

국민건강보험

★ 유튜브

 

1. 거북이 생각

국민건강보험 보장률은 2016년 기준 62.6%다.

사람들은 나머지 37.4%에 대비하려고 민간보험사의 실손의료보험에 가입한다. 하지만 민간보험사는 구조적으로 이 영역을 모두 커버할 수 없다. 이유는 다음과 같다.

○ 보장범위, 보장금액 제한
○ 가입대상 제한(어려움)
– 만60세 이하
– 치료이력이 거의 없는 사람

국민건강보험이 중요하고 국민건강보험에 초점을 맞춰야 한다. 정부는 국민건강보험 보장률을 2022년까지 70%, 중장기 목표로 80%까지 높이는 국민건강보험 보장성 강화 정책을 추진하고 있다.

민간보험사의 보장성보험이 필요 없다고 느끼는 날이 왔으면 좋겠다.

꼬북.

2. 의료비 지원Ⅰ : 본인부담상한제

급여 의료비 부담을 줄여준다.

(1) 지원대상
모든 사람이 지원대상이다.

(2) 지원혜택
○ 지원질병 : 제한 없음
○ 지원금액 : 상한액을 초과한 본인부담금
– 급여만 해당, 비급여는 제외
○ 지원한도 : 제한 없음

1년 동안의 급여 의료비 본인부담금이 상한액을 초과하면 초과금액을 돌려받는다. 상한액은 소득에 따라 달라지고 소득기준은 국민건강보험료다.

주의사항은 매년 기준이 되는 국민건강보험료는 다음해 4월에 정산하고 확정된다. 그래서 의료비중 급여 본인부담금이 10분위 상한액 523만원(2018년 기준)을 초과하면 바로 환급받고 그 이하 금액은 다음해 8월에 받는다.

(3) 참고사항
상한액은 매년 전년도 전국소비자물가변동률만큼 올라간다.

3. 의료비 지원Ⅱ : 재난적의료비 지원제도

비급여 의료비 부담을 줄여준다.

(1) 지원대상
○ 기준 중위소득 100% 이하

(2) 지원혜택
○ 지원질병 : 입원 or 통원에 따라 다름
– 입원 진료 : 모든 질병
– 통원 진료 : 4대 중증질환만 해당
. 암, 뇌혈관, 심장, 희귀난치성 질환
○ 지원금액 : 비급여 본인부담금의 50%
○ 지원한도 : 연 2,000만 한도
– 필요하면 심사를 거쳐 추가지원

주의사항은 아래 항목처럼 지원 취지에 맞지 않는 의료비는 제외된다.

○ 미용, 성형, 상급병실료, 요양병원
○ 효과성 낮고 대체치료법이 있는 고가치료

(3) 참고사항
긴급의료지원, 암환자 의료비 지원 등 다른 제도의 지원을 받거나 실손의료보험 보험금을 받는 경우는 제외된다.


할인 기본내용

할인 기본내용

1. 개요

자산관리의 기초는 자산현황 파악과 현금흐름 관리다. 그중 현금흐름 관리는 사람마다 추천하는 방법이 다르다.

○ 단순 – 직관적인 방법
○ 복잡 – 효과적인 방법 → 할인율 최대
– 가계부 앱 사용 필수

[현금흐름 > 통장정리] 현금흐름 관리 : 기본내용 글은 단순-직관적인 방법, 이 글은 할인율을 최대로 높이는 복잡-효과적인 방법을 설명한다. 현금흐름이 머릿속에 아직 정리 안 되었으면 이 글 내용은 나중에 실천하자. 현금흐름을 파악하고 지출통제 습관을 확실히 만든 후 시작하는 것이 낫다.

주요 내용은 간편결제와 상품권 활용법이다. 앞서 복잡-효과적인 방법이라고 말했지만 한번 세팅하면 정말 간단하다. 간편결제는 말 그대로 간편결제다.

주의사항은 가계부 앱을 사용해야 한다. 간편결제 포인트와 상품권 잔액을 효과적으로 관리하려면 꼭 필요하다. 가계부 앱은 수입/지출내역을 자동으로 처리해줘서 직접 입력할 필요가 없으니 걱정하지 말자. 자세한 내용은 [현금흐름 > 할인방법] 할인 : 가계부 사용 글에 설명했다.

□월 한 달간, 1인당 1~2회, 이런 할인은 생략했다. 일일이 찾으면 너무 피곤하다. 그냥 얻어걸리면 쓰자.

2. 핵심내용

(1) 결제방법 : 카드 → 결제방법/상품권
결제방법은 간편결제, 상품권, 카드로 나눌 수 있다. 간편결제와 상품권은 카드와 달리 조건 없이 할인받을 수 있고 할인율이 카드보다 높다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 카드 : □□ 20% 할인
– 전월실적, 통합할인한도 등 조건 많음
○ 상품권 : □□ 상품권을 27% 할인가로 구매해서 사용
– 조건 없이 할인

그래서 결제방법을 ‘카드만 사용’ → ‘간편결제/상품권/카드 함께 사용’으로 바꾸는 것이 핵심이다. 1순위 결제방법은 간편결제다.

 

(2) 구매채널 : 온라인과 오프라인
소비의 중심이 오프라인 → 온라인으로 옮겨가고 있다. 심지어 물건 확인은 오프라인으로, 구매는 온라인에서 하는 사람도 있다. 온라인 쇼핑 방법은 다음과 같다.

① 최저가 검색
② 최저가 쇼핑몰 확인
③ 할인율이 가장 높은 결제방법 선택

①~② 최저가 검색 서비스는 최소한 2개 이상 활용하자. 네이버쇼핑과 다나와는 배송비 포함 가격으로 비교할 수 있어서 좋다.

◆ 네이버쇼핑 [Web]
◆ 다나와 [Web]
◆ 에누리 [Web]

③ 온라인에서 할인율이 가장 높은 결제방법은 간편결제다. 주요 쇼핑몰은 자체 간편결제 서비스를 도입하고 혜택을 주고 있다. G마켓/옥션/G9의 스마일페이가 대표적인 예다.

예를 들어 최저가 검색 결과 G마켓에서 10,000원에 판매하고 있으면 스마일 캐시(C)로 12.8% 할인가 – 8,720원에 살 수 있다. 장점은 카드혜택과 달리 조건 없이 할인이다.

한 쇼핑몰에 집중하는 방법은 추천하지 않는다. 모든 상품을 가장 저렴하게 파는 쇼핑몰이 없기 때문이다. 할인율이 50% 이상인 이벤트성 상품도 최저가 검색을 해보면 다들 그 가격에 팔고 있다.

 

(3) 구매채널Ⅱ : 오프라인
오프라인에서 할인율이 가장 높은 결제방법은 간편결제와 상품권이다. 간편결제와 상품권을 지원하지 않는 곳에서는 카드 결제를 한다고 생각하자.

 

(4) 할인율 확인
간편결제와 상품권 가격정보-할인율은 [현금흐름 > 간편결제/상품권★] 메뉴에서 확인하자.

이 글은 전체적인 흐름을 설명하므로 “그래서 어떻게 하라는 거야?” 라고 느낄 수 있다. 그래서 세부사항을 따로 정리했다. 익숙해지면 [현금흐름 > 간편결제/상품권★] 메뉴만 확인해도 충분하다.

[현금흐름 > 할인방법] 소비성지출 : 간편결제
[현금흐름 > 할인방법] 소비성지출 : 상품권
[현금흐름 > 할인방법] 소비성지출 : 카드

3. 간편결제

간편결제는 카드나 계좌 같은 기존의 결제방법을 좀 더 쉽게 사용할 수 있도록 도와주는 서비스다. 카드나 계좌를 한 번만 등록하면 간단한 인증절차만으로 결제할 수 있다. 기존의 (일반) 결제방법과 비교하면 이해하기 쉽다.

○ 카드 일반결제 : 카드번호, 유효기간, CVC 번호, 비밀번호
○ 카드 간편결제 : 생체인식 or 간편 비밀번호
– 생체인식 : 지문, 홍채인식, 안면인식

페이코, 스마일페이, 네이버페이, 삼성페이, 카카오페이 등 간편결제 서비스 이름에는 ‘페이’가 들어간다.

 

(1) 결제방법 종류와 할인혜택
간편결제에 등록하는 기존 결제방법에 따라 카드 간편결제, 계좌 간편결제, 포인트 결제로 나눌 수 있다. 포인트 결제가 1순위, 카드 간편결제가 2순위다.

간편결제의 기본 할인혜택은 대부분 포인트 적립이다. 예를 들면 스마일페이는 온라인 결제 시 스마일캐시(포인트) 1.5% 적립 혜택이 있다.

① 카드 간편결제는 신용/체크카드의 할인혜택도 받는다. ② 계좌 간편결제는 추가 할인혜택이 없다. 그래서 카드 간편결제가 계좌 간편결제보다 낫다.

③ 포인트 결제는 할인율이 높고 할인 조건이 없어서 가장 좋다. 문제는 포인트를 할인해서 충전할 때 월 □□만원 같은 한도가 있는데 충분하지 않다.

 

(2) 포인트 결제Ⅰ : 포인트 충전방법
포인트 충전방법은 카드결제, 계좌결제, 상품권 등으로 다양한데 상품권 충전만 추천한다. 할인 판매하는 상품권이 많기 때문이다. 상품권을 10% 할인가로 구매해서 포인트를 충전하면 포인트로 결제할 때 매번 10% 할인을 받는 것과 같다. 예를 들면 스마일페이의 스마일캐시(포인트)는 다음과 같다.

○ 컬쳐랜드(8.5%) 상품권 구매
○ 상품권으로 컬쳐캐시 충전
○ 컬쳐캐시 → 스마일캐시 전환
○ 스마일캐시로 결제하면 스마일캐시 0.3% 적립

 

상품권을 할인가로 구매 → 간편결제 포인트 충전 → 포인트 결제 순으로 할인받는 방법이 많다. 포인트 충전방법에 상품권이 있으면 높은 할인율로 구매할 수 있는 상품권이 있는지 확인하자.

 

(3) 포인트 결제Ⅱ : 활용 팁
간편결제 포인트의 상품권 충전은 월 전환한도가 있다. 월 전환한도는 고가의 물건을 살 때 문제가 된다. 예를 들어 100만원짜리 상품을 구매하려면 스마일페이는 포인트 충전한도가 월 20만원이라 일부만 포인트로 결제하거나 5개월이나 기다려야 한다.

문제는 포인트 결제 비율이 낮을수록 전체 할인율이 낮아진다. 그래서 포인트 충전한도가 작을수록 평소 포인트 보유금액을 높게 유지하는 것을 추천한다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 스마일캐시(포인트)
– 전환한도 : 월 20만원
– 평소 포인트 보유금액 : 50만원

장단점은 다음과 같다. 나는 장점이 단점보다 크다고 생각한다.

○ (장점) 고가의 물건을 살 때 100% 포인트 결제
○ (장점) 고가의 물건을 살 때 포인트를 충전하며 1~2달 기다리면서 좀 더 합리적인 소비 가능
○ (장점) 상품권을 싼 가격으로 구매(급하게 살 일이 없음)
(단점) 기회비용 = 이자가 없음
– 고금리 입출금통장은 연 1.5%

 

(4) 주의사항 : 현금영수증
계좌 간편결제와 포인트 결제는 결제할 때마다 현금영수증을 신청해야 한다. 현금영수증 신청 메뉴는 결제화면에 있다. 할인만 신경 쓰고 현금영수증을 신청하지 않으면 할인을 전혀 못 받은 것과 비슷하니 주의하자.

4. 상품권

상품권은 해당 브랜드에서만 사용할 수 있는 결제방법이다. 금액형과 물품형 상품권이 있다.

○ 금액형 : 1만원권, 5만원권, 10만원권 등
○ 물품형 : 스타벅스 아메리카노, 버거킹 와퍼세트 등

상품권은 대부분 할인 판매하므로 상품권을 발행하는 브랜드는 상품권으로 결제하는 것이 낫다. 유효기간 연장불가 조건이고 유효기간이 짧을수록 할인율이 높다. 아래 사진처럼 귀찮아도 꼭 상품권으로 결제해야 하는 브랜드도 있다.

 

(1) 상품권 구매
가격-할인율은 결제방법과 구매시기에 따라 조금씩 바뀌므로 [현금흐름 > 간편결제/상품권★] 메뉴를 참고하자. 가격-할인율은 결제방법에 따라 다르다.

○ 체크카드 : 우리 페이코 체크카드
○ 신용카드 : 현대 제로 모바일 포인트형 신용카드
– 선결제 기준

 

(2) 상품권 등록
상품권 구매절차를 완료하면 몇 분 안에 상품권을 문자나 카톡으로 받을 수 있다. 상품권 바코드를 받으면 바로 사용할 수 있고 핀번호/인증번호를 받으면 해당 홈페이지에 등록해야 사용할 수 있다.

 

(3) 사용방법Ⅰ : 간편결제 포인트 충전
3. 간편결제 항목에서 설명한 내용이다. 상품권을 할인가로 구매 → 간편결제 포인트 충전 → 간편결제 포인트 결제 순으로 할인받는 방법이 많다.

 

(4) 사용방법Ⅱ : 전용 앱 등록
일부 브랜드는 전용 앱에 상품권을 등록해서 편하게 사용할 수 있다. 주요 기능과 이를 지원하는 브랜드는 다음과 같다.

○ 할인가로 구매한 상품권도 등록 가능
○ 잔액 확인과 관리
○ 멤버십 포인트 자동 적립
– 현금영수증은 직접 신청해야 함
○ CJ ONE, 롭스, 커피빈, 탐앤탐스
– 2018-07-15 기준

 

(5) 사용방법Ⅲ : 직접 사용
전용 앱에 상품권을 등록할 수 없는 브랜드는 상품권 잔액을 확인하기 불편하다. 결제는 아래 순서대로 하자.

① 멤버십 포인트 적립
– 미리 말하기
② 상품권으로 결제
③ 현금영수증 신청

멤버십, 상품권, 현금영수증 바코드를 각각 사진(스크린샷)으로 저장하고 브랜드별로 사진앨범을 따로 만들어두면 결제시간을 줄일 수 있다. 현금영수증은 그냥 휴대폰 번호를 입력하는 것이 나을 때도 있으니 눈치껏 행동하자.

 

(6) 주의사항 : 현금영수증
상품권 결제는 결제할 때마다 현금영수증을 신청해야 한다. 할인만 신경 쓰고 현금영수증을 신청하지 않으면 할인을 전혀 못 받은 것과 비슷하니 주의하자.

5. 카드Ⅰ : 기본내용

카드는 체크카드, 신용카드, 선불카드(충전식)가 있다. “스타벅스 50% 할인” 같은 광고를 보고 카드를 만들었다가 실망하는 사람이 많으니 세부조건을 꼭 확인하자.

 

(1) 전월실적
전월실적 20만원 이상
○ 전월실적 제외항목
– 상품권구매 / 기프트(선불)카드 구매충전
– 세금 공과금
– 교통비 해외결제

카드는 대부분 전월실적 조건을 만족해야 할인혜택이 있다. 항상 전월실적 조건부터 확인하자.

 

(2) 개별항목 : 최소결제금액
○ CU, GS25 10% 환급할인
1만원 이상 결제건

최소결제금액 제한이 있으면 할인을 못 받을 때도 있다. 할인받으려고 물건을 더 사는 일은 없도록 하자.

 

(3) 개별항목 : 건당 할인한도
○ 요식업종 30% 청구할인
– 최소 결제금액 제한 없음, 건당 할인한도 3천원

할인율이 매우 높아도 건당 할인한도가 있으면 실질 할인율이 낮아질 수 있다. 예를 들어 3만원을 결제하면 9천원(30%)이 아닌 3천원 할인이므로 할인율 10%다.

 

(4) 개별항목 : 항목별 할인한도 = 할인횟수 제한
○ 모든 정유사 주유 시 리터당 100원 환급할인
– 최소 결제금액 제한 없음, 건당 할인한도 없음
월 4회, 월 주유금액 30만원 한도

혜택이 좋은 할인항목은 대부분 항목별 할인한도가 있다. 할인횟수를 제한하거나 할인(결제)금액을 제한하는 방식이다.

 

(5) 전월실적과 통합할인한도
○ 스타벅스 20% 환급할인
○ 아웃백, 빕스 20% 환급할인
○ 대중교통 10% 환급할인
○ CGV 예매 35% 환급할인
– 1만원 이상 결제건, 건당 할인한도 7천원
할인횟수 제한 없음
○ …
통합할인한도 월 1만원

카드는 대부분 통합할인한도가 있다. 보통 전월실적 30만원에 통합할인한도 1만원이다. 할인항목이 많거나 할인혜택이 좋은데 항목별 할인한도가 없으면 통합할인한도를 주의하자.

통합할인한도는 같은 카드라도 전월실적에 따라 다르다. 전월실적이 많을수록 통합할인한도가 많아진다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 전월실적과 통합할인한도
– 30만원 이상 : 월 1만원
– 50만원 이상 : 월 2만원
– 70만원 이상 : 월 3만원
– 100만원 이상 : 월 5만원

 

(6) 카드의 최대할인율
카드의 최대할인율이 개별항목의 할인혜택보다 중요하다. 최대할인율은 카드 결제금액은 최소로, 할인금액은 최대로 만들었을 때다. 그래서 결제금액은 전월실적 각 구간의 최소금액, 할인금액은 전월실적 각 구간의 통합할인한도로 계산하면 된다.

전월실적과 통합할인한도 (최대할인율)
– 30만원 이상 : 월 1만원 (3.3%)
. 1만원 ÷ 30만원 × 100% = 3.3%
– 50만원 이상 : 월 2만원 (4.0%)
– 70만원 이상 : 월 3만원 (4.3%)
– 100만원 이상 : 월 5만원 (5.0%)

최대할인율을 보면 두 가지를 알 수 있다. 먼저 전월실적 구간이 높아질수록 최대할인율이 높아진다. 할인혜택이 내게 딱 맞는 카드가 있으면 그 카드 하나만 써도 된다. (지출항목별 통장을 활용하지 못하는 점은 아쉽다)

그리고 전월실적이 같을 때 통합할인한도가 더 많은 카드, 즉 최대할인율이 높은 카드가 좋은 카드다. 아래 표의 카드 ②처럼 전월실적이 30만원일 때 통합할인한도가 월 2만원인 카드도 있다.

 주의사항은 카드 ②의 일부(빨간색) 구간처럼 전월실적이 많아졌는데 최대할인율이 낮아지기도 한다. 할인혜택이 내게 딱 맞는 카드면 국내전용 1개, 해외겸용 1개, 이렇게 카드 2개를 발급받아 나눠서 사용하자. 통합할인한도가 많아진다.

 

 (7) 전월실적 제외항목
전월실적이 많을수록 통합할인한도가 많아진다. 그래서 전월실적 제외항목이 적을수록 좋은 카드다. 예를 들면 다음과 같다. 이 카드로 교통비(대중교통) 결제를 안 하면 전월실적 제외항목이 없다고 할 수 있다.

전월실적 제외항목 (인정항목)
상품권구매 / 기프트(선불)카드 구매충전
교통비 해외결제

전월실적 제외항목이 없는 카드는 없다. 가장 주의할 카드는 할인항목 결제가 전월실적에서 제외되는 카드다. 최대할인율이 낮아지기 때문이다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 전월실적 30만원 이상
전월실적 제외항목 (인정항목)
상품권구매 / 기프트(선불)카드 구매충전
주유비 (or 카드할인건)
○ 주유 10% 청구할인
– 할인횟수 제한 없음, 월 결제금액 15만원 한도

6. 카드Ⅱ : 카드선택

카드 할인은 두 가지 방식이 있다.

① 모든 항목 1% 할인
② 개별 항목
– ⓐ 항목 35% 할인 (할인율)
– ⓑ 항목 3,000원 할인 (할인금액)
– …

현금흐름에만 집중하고 할인혜택을 신경 쓰지 않으면 ①이 적합하다. 하지만 이 글의 주제와 거리가 멀다. 최대할인율이 1%로 낮기 때문이다.

이 글은 ② 개별 항목할인을 최대로 받아서 카드의 최대할인율을 높이는 것을 목표로 한다.

 

(1) 할인항목 선택기준
카드 할인이 있는 항목은 대부분 다른 결제방법으로도 할인받을 수 있다. 예를 들면 다음과 같다.

카드 할인과 달리 간편결제와 상품권 할인은 제한 조건이 없다. 할인혜택이 비슷하면 간편결제와 상품권 할인이 더 낫다.

카드 할인이 조금 더 좋은 항목도 제외하는 것이 낫다. 카드 할인은 대부분 전월실적 30만원에 통합할인한도 1만원이다. 어떤 항목이든 할인을 받으면 좋은 것이 아니라 통합할인한도를 쓴다고 생각해야 한다. (통합할인한도가 없는 카드는 제외)

그래서 카드 할인항목은 다른 할인방법이 없는 항목을 추천한다.

 

(2) 카드 선택기준
아래는 내가 생각하는 카드선택 기준이다. 여러 항목을 신경 쓰기 싫어서 한 항목으로 최대할인율을 달성할 수 있는 카드를 선택한다.

① 카드의 최대할인율이 높음
– 전월실적이 같을 때 통합할인한도가 많음
– 전월실적 제외항목이 적음
② 다른 할인방법이 없는 항목
③ 하나의 항목으로 최대할인율을 달성할 수 있음
– 항목 할인율(예시Ⅰ)이 매우 높고 개별할인한도 없음
– 항목 할인금액(예시Ⅱ)이 매우 많고 개별할인한도 없음

할인율과 할인금액, 각각 예를 들어 살펴보자.

 

(3) 카드선택 예시Ⅰ : 항목 할인율이 매우 높음
한 항목의 할인율이 높고 개별 할인한도가 없으면 통합할인한도를 쉽게 채울 수 있다. 아래는 직장인에게 추천하는 NH투자증권 QV Table 체크카드 내용이다.

전월실적과 통합할인한도 (최대할인율)
– 30만원 이상 : 월 1만원 (3.3%)
– 50만원 이상 : 월 2만원 (4.0%)
– 70만원 이상 : 월 3만원 (4.3%)
– 100만원 이상 : 월 5만원 (5.0%)
점심시간 음식업종 20% 환급할인
– 결제시간 : 11:30~13:30
– 최소 결제금액 제한 없음, 건당 할인한도 3천원
– 할인횟수 제한 없음

최대할인율이 평범하고 할인항목이 하나뿐이지만 점심 할인만으로도 통합할인한도를 쉽게 채울 수 있다. 주의사항은 음식업종(가맹점 분류 기준) 범위가 넓다. 프랜차이즈 커피처럼 다른 할인방법이 있는 식사/음료 결제로 통합할인한도를 쓰지 말자.

(4) 카드선택 예시Ⅱ : 항목 할인금액이 매우 큼
한 항목의 할인금액이 많고 개별 할인한도가 없으면 통합할인한도를 쉽게 채울 수 있다. 아래는 비소비성지출 전용 신용카드로 추천하는 현대 하이마트Mobile M Edition2(통신할인형) 내용이다.

전월실적 30만원 이상
전월실적 제외항목 (인정항목)
상품권 구매 / 기프트(선불)카드 구매충전
공과금+가스 보험료 통신비 관리비
세금 4대보험료 대학등록금
연회비 수수료 대출 무이자할부
○ SKT, KT, LGU+ 카드자동납부 1.7만원 청구할인

할인항목이 하나뿐이지만 전월실적 30만원에 1.7만원 할인으로 최대할인율이 5%다. 주의사항은 통신비는 비소비성지출이다. 이 카드처럼 전월실적 제외항목에 비소비성지출 항목이 없어야 비소비성지출 전용 신용카드로 쓸 수 있다.

SKT, KT, LGU+, 알뜰폰 모두 이런 식으로 통신비 할인을 받을 수 있는 카드가 있다. 할인혜택과 신용등급을 신경 쓰는 사람에게 비소비성지출 전용 신용카드로 추천한다.

 

(5) 참고사항 : 통합할인한도가 없는 카드
통합할인한도가 없는 카드도 있다. 항목별 할인한도를 모두 합치면 최대할인율이 매우 높은 카드도 있다. 하지만 주의사항이 있다.

① 다른 할인방법이 있는 항목은 제외
② 전월실적 제외항목이 많을 수 있음

① 간편결제와 상품권으로 할인받을 수 있는 항목은 카드 할인이 비효율적이다. 이런 항목을 제외하면 대부분 최대할인율이 평범해진다.

② 최근에 나온 카드가 통합할인한도가 없는 경우가 많다. 그런데 최근에 나온 카드는 전월실적 제외항목이 매우 많다. 카드할인 결제 건이 제외되는 카드도 있다.

나는 (3), (4) 예시 항목에서 설명한 하나의 할인항목으로 최대할인율을 달성하는 방법을 추천한다.

7. 카드Ⅲ : 상품권 활용

상품권을 구매할 때 카드로 결제할 수 있는 경우가 있다. (보통 계좌결제만 가능) 해피머니 상품권 10만원권을 예로 들면 다음과 같다.

○ 계좌결제 : 91,000원(9%)
○ 카드결제 : 92,000원(8%) – 카드할인

상품권 판매가격은 카드결제가 더 비싸지만, 카드결제는 카드 할인이 있다. 상품권 구매에 사용하는 카드의 할인혜택은 둘 중 하나다.

① 포인트 적립
– 전월실적 조건 없음
– 상품권 구매도 포인트 적립 대상
② 상품권 구매도 전월실적으로 인정

① 신한 네이버페이 체크카드처럼 전월실적 조건 없이 1% 적립 카드도 있다. 하지만 결제금액 92,000원 기준 1%인 920원이 적립되므로 할인율이 9%가 아닌 8.9%다. 카드 할인율이 1%보다 높아야 이득이다.

② 상품권 구매가 전월실적 제외항목에 포함되지 않는 카드도 있다. 상품권을 살 때 할인받는 것은 아니지만 전월실적이 많아지면 통합할인한도가 많아진다. 국민 노리 체크카드를 예로 들면 다음과 같다.

전월실적과 통합할인한도 (최대할인율)
– 20만원 이상 : 월 1만원 (5.0%)
– 30만원 이상 : 월 2만원 (6.7%)
– 50만원 이상 : 월 3만원 (6.0%)
전월실적 제외항목 (인정항목)
상품권 구매 / 선불(기프트)카드 구매충전
교통비 해외결제
CGV 예매 35% 환급할인
– 1만원 이상 결제건, 건당 할인한도 4천원
– 할인횟수 제한 없음

위 카드를 전월실적 20만원에 맞춰서 사용하는데 상품권 구매로 전월실적 30만원 이상이 되면 통합할인한도가 1만원 많아진다. 영화할인을 1만원 더 받으면 상품권을 1만원 할인가로 산 것과 같다. 평소 영화를 많이 보고 CGV 멤버십 VIP 등급을 유지하기 위해 예매할 때 카드로 결제하는 사람에게 좋은 방법이다.

○ 계좌결제 : 91,000원(9%)
○ 카드결제 : 82,000원(8% + 통합할인한도 1만원)

아예 상품권 구매와 할인항목 결제로만 전월실적을 채워서 카드 할인을 받아도 된다. 해당 할인항목 전용 카드다. 앞서 예를 든 국민 노리 체크카드는 CGV 예매 전용 카드로 사용할 수 있다. 건당 할인한도 4천원 조건이 있으므로 귀찮아도 한 장씩 예매하자.

8. 거북이 생각

휴대폰 단말기 가격을 보면서 항상 하는 생각이 있다. 새로운 단말기가 나온 후 시간이 흘러 구형 단말기가 되었을 때 단말기 가격은 ①이 아닌 ②이다.

① 출고가를 낮춤
② 출고가는 그대로, 대신 할인을 더 많이
– 사실 할인이 아님

문제는 ②의 할인방법이 너무 많고 복잡해서 수많은 ‘호갱님’을 만들고 있다. 다른 분야도 마찬가지다. 예를 들면 다음과 같다.

① 현금 : 10,000원
② 카드 A : 9,000원
③ 카드 B : 8,800원
④ 상품권 : 6,800원
⑤ 간편결제 : 6,500원

가격은 > ② ≒ ③ ≫ ④ ≒ ⑤ 순이다. 보통 결제방법에 따라 2~3등급으로 나뉜다. ②, ③처럼 기본적인 할인만 받을 수도 있고 ④, ⑤처럼 매번 최대 할인가를 찾을 수도 있다. 결제방법에 따라 크게 달라지는 할인율은 소비자 관점에서 의사결정을 어렵게 만드는 요인이 분명하다.

할인혜택을 신경 쓰지 않는 사람은 두 부류다.

① 법인카드로 결제
② 복잡하다 or 귀찮다

혹시 ②에 해당한다면 조금은 신경 썼으면 좋겠다. 할인받을 수 있는 항목이 많지 않다.

꼬북.

11. 참고사항Ⅰ : 할인용어

단어선택에 따라 할인방식이 다르다. 100원을 결제하고 할인율이 10%일 때 할인방식에 따른 차이는 다음과 같다.

① 즉시할인(체크카드) : 90원 결제
② 청구할인(신용카드) : 90원 결제
③ 환급할인 : 100원 결제, 통장으로 10원 환급(입금)
– 예) 다음달 15일에 결제통장으로 10원 입금
④ □□적립 : 100원 결제, □□ 10원 적립
– 예) 네이버페이 포인트 10원 적립

①, ②는 같다. 체크카드와 신용카드의 결제방법 차이에 따른 용어 차이다.

③ 환급할인은 캐시백으로 많이 부른다. 환급일을 확인해두면 불안하지 않다.

④ 포인트는 국민카드-포인트리, 신한카드-마이신한포인트, 네이버페이 포인트, 스마일캐시, OK캐시백 포인트 등 종류가 많다. 포인트 적립일을 확인해두면 불안하지 않다. 포인트 유효기간은 대부분 5년이다.

12. 참고사항Ⅱ : 현금영수증

체크카드와 신용카드를 제외한 다른 결제방법은 결제할 때 현금영수증을 신청해야 한다.

○ 선불카드 : 소득공제 정보 등록
– 홈페이지, 앱, 고객센터 등
– 등록일 이전 결제건은 제외
○ 상품권 : 현금영수증 신청
– 결제할 때 신청 or 국세청 홈택스에서 직접신청
현금영수증 신청을 깜빡했더라도 영수증을 가지고 있으면 국세청 홈택스에서 직접 신청할 수 있다.

◆ 국세청 홈택스 [Web]
– 조회/발급 > 현금영수증 > 현금영수증 수정 > 자진발급분 소비자 등록
– 결제일 다음 날 09:00부터 가능

13. 참고사항Ⅲ : 카드 포인트

(1) 포인트 통합조회
정부에서 운영하는 카드포인트 통합조회 서비스가 있다. 아래 카드사의 잔여 포인트, 소멸예정 포인트, 소멸예정월을 확인할 수 있다.

○ 국민카드, 신한카드, 우리카드, 하나카드
○ 농협카드, 한국씨티은행
○ 롯데카드, 비씨카드, 삼성카드, 현대카드

◆ 카드 포인트 통합조회 [Web]
– 카드 인증

(2) 포인트 사용
카드 포인트를 1원(포인트)부터 사용할 수 있도록 제한이 없어졌다. 은행 ATM기에서 현금으로 출금할 때는 1만원 이상이어야 한다.

○ 신용카드 결제대금으로 사용
○ 가맹점에서 현금처럼 사용
○ 제휴 포인트로 전환
○ 국세 납부

◆ 카드로택스 [Web]


관리비

관리비

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자

1. 개요

정부에서 운영하는 공동주택 관리정보시스템(K-apt) 홈페이지를 활용하면 관리비에 대한 많은 정보를 얻을 수 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]

2. 관리비 공개

먼저 관리비 공개여부를 확인하자.

(1) 관리비 공개 대상
○ 300세대 이상 공동주택
– 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택
○ 150세대 이상 and 승강기가 있는 공동주택
○ 150세대 이상 and 중앙집중(지역) 난방방식의 공동주택
○ 150세대 이상 and 주상복합아파트

(2) 관리비 미공개 단지 확인
공동주택 관리정보시스템에서 확인할 수 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]
– K-apt소개 > 관리비 공개 현황 > 관리비 미공개 단지

3. 외부회계감사 결과 공개

관리비 세부항목 분석이 어려우면 외부회계감사 결과를 확인하자.

(1) 외부회계감사 결과 공개 대상
○ 300세대 이상 공동주택
– 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택

입주자등의 2/3 이상이 서면으로 동의하면 외부회계감사를 받지 않아도 된다.

300세대 미만 공동주택도 아래 요건 중 하나에 해당하면 외부회계감사를 받고 그 결과를 공개해야 한다. 여기에 해당하는 공동주택은 투명하게 관리될 가능성이 높다.

○ 입주자등의 1/10 이상이 연서(서명)하여 요구
○ 입주자대표회의에서 의결하여 요구

(2) 외부회계감사 기간과 감사결과 공개시기
2019년부터 모든 공동주택의 회계연도를 매년 1/1 ~ 12/31로 통일한다. 그래서 2020년부터는 모든 공동주택에 같은 기준이 적용되고 매년 11/1까지 공개하지 않으면 문제가 있다고 볼 수 있다.

○ 감사기간 : 매년 1/1 ~ 9/30까지
○ 감사결과 공개시기 : 감사결과를 받은 날부터 1개월 이내

지금은 공동주택마다 회계연도가 다르다. 2016년 외부회계감사 결과가 아직 공개 안 되었으면 문제가 있다고 생각하자.

○ 감사기간 : 각 공동주택 회계연도 종료일부터 9개월까지
○ 공개시기 : 감사결과를 받은 날부터 1개월 이내

(3) 외부회계감사 결과 확인
감사결과는 적정, 한정, 부적정, 의견거절로 나뉜다. 한정, 부적정, 의견거절은 문제가 있다는 뜻이다.

○ 한정 : 감사범위의 제한 or 중요한 회계처리기준 위반이 일부 있음
○ 부적정 : 중요한 회계처리기준 위반이 전반적으로 있음
○ 의견거절 : 회계처리 관련 서류미비 등으로 충분하고 적합한 감사증거를 확인하지 못함

2017년 기준 외부회계감사 결과 ‘적정’은 93.09%, 나머지 6.91%는 문제가 있음을 알 수 있다. 외부회계감사를 받고 공개하지 않거나 감사를 안 받는 단지도 무려 3.09%나 된다.

자세한 내용은 공동주택 관리정보시스템 홈페이지에서 확인하자. 감사보고서도 다운받을 수 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]
– 외부회계감사보고서 공개 현황 > 단지별 현황

(4) 벌칙
2017-09-21부터 법이 강화되어서 아래 중 하나에 해당하면 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처한다.

○ 외부회계감사를 받지 않거나 부정한 방법으로 받음
○ 외부회계감사를 방해
○ 장부와 증빙서류를 작성/보관하지 않거나 거짓으로 작성

(5) 거북이 생각 : 외부회계감사 면제
외부회계감사 결과를 보면 매년 1% 내외의 단지가 입주자등의 2/3 이상의 동의를 얻어 외부회계감사를 안 받고 있다. 이유가 궁금해서 생각해봤다.

외부회계감사 비용은 평균 205만원(2015-10-02 기준)이다. 설마 이 비용을 아끼기 위해서? 세대수로 나누면 부담이 안 되는 금액이다.

입주자등의 2/3 이상 동의란 표현이 나오는데 입주자등은 주택 소유자와 임차인을 뜻한다. 2/3이란 수치가 중요하므로 정확히 정의하면 다음과 같다.

○ 소유자 and 임차인 (X)
○ 소유자 or 임차인 (O)

소유자에게 동의를 받으면 임차인은 배제할 수 있다. 만약 제도를 악용한다면 관리비를 직접 납부하는 임차인 대신 이해관계가 없는 소유자 위주로 동의를 받아서 2/3 이상을 만들 수 있을 것 같다.

외부회계감사를 피하려고 동의를 받으러 다니는 공동주택은 문제가 있지 않을까? 외부회계감사 면제라는 예외 조항을 만든 취지가 궁금하다.

(6) 참고사항
2014-06-25부터 회계서류 보관 의무화되어 임의로 폐기하면 안 된다.

4. 전자입찰제

공동주택 관리비 운용이 투명해지는 방향으로 제도가 개선되고 있다. 각종 공사나 용역 계약을 잘 감시하자.

○ 2014-06-25 공사/용역 계약서 공개 의무화
○ 2015-01-01 전자입찰제 의무화

(1) 전자입찰제
전자입찰은 공사나 용역 사업자를 선정할 때 모든 과정을 온라인으로 진행하는 방식이다. 전자입찰 – 일반경쟁 – 최저낙찰 방법을 선택하면 투명한 경쟁을 유도하여 비용을 줄일 수 있다.

입찰종류는 일반경쟁, 제한경쟁이 있다. 제한경쟁입찰은 계약의 목적에 따라 사업실적, 기술능력, 자본금의 하한을 정해 제한을 두는 방식으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

낙찰방법은 최저낙찰(잡수입은 최고낙찰)과 적격심사가 있다. 적격심사는 가격 대신 표준평가표 or 관리규약에서 정한 평가표 or 전자입찰시스템에서 제공하는 평가표로 정하는 방식이다. 예를 들면 용역 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표는 다음과 같다.

(적격심사제의 세부내용은 확인 중)

(2) 전자입찰제 적용 대상
아래 관리비 공개 대상 공동주택은 300만원(부가세 제외)을 초과하는 계약을 할 때 전자입찰제로 사업자를 선정해야 한다.

○ 300세대 이상 공동주택
– 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택
○ 150세대 이상 and 승강기가 있는 공동주택
○ 150세대 이상 and 중앙집중(지역) 난방방식의 공동주택
○ 150세대 이상 and 주상복합아파트

주요 공사나 용역은 다음과 같다.

○ 주택관리업자 선정
○ 도장, 방수, 배관교체 등 각종 공사 사업자 선정
○ 경비, 청소, 소독 등 용역 사업자 선정
○ 재활용품 수거업체 등 잡수입 취득을 위한 사업자 선정

◆ 공동주택 관리정보시스템 [Web]
– 입찰정보 > 입찰공고 or 입찰결과공지

(3) 주의사항 : 전자입찰제 적용 제외
수의계약 or 적격심사제를 선택하면 전자입찰을 하지 않아도 된다. 수의계약을 선택할 수 있는 주요 대상은 다음과 같다.

① 분뇨의 수집/운반처럼 법적으로 수수료율이 정해진 경우
② 일반/제한경쟁에서 2회 이상 유찰된 경우
– 다만, 최초 입찰조건을 변경할 수 없음
③ 공사나 용역 금액이 300만원(부가세 제외) 이하
④ 보험계약, 공산품 구입

③, ④은 뺐으면 좋겠다.

◆ 공동주택 관리정보시스템 [Web]
– 입찰정보 > 수의계약공지

(적격심사제의 세부내용은 확인 중)

(4) 참고사항
2014-06-25부터 공사나 용역 계약서 공개가 의무화되었다.

5. 관리비 관련 지원센터

(1) 공동주택 관리비리 신고센터
신고는 국민 신문고 홈페이지에 해야 하고 아래 번호로 전화하면 안내만 해준다고 한다.

○ 전화 044-201-4899
◆ 국민 신문고 [Web]

(2) 지방자치단체 감사 요청
입주자 3/10 이상이 동의하면 지방자치단체에 감사를 요청할 수 있다.

(자세한 내용 확인 중)

(3) 중앙 공동주택관리 지원센터
컨설팅 서비스를 신청하면 관리행정, 회계진단, 장기수선계획, 기술자문 등 다양한 상담을 해준다. 신청자격은 다음과 같다.

○ 입주자대표회의 관리사무소장
○ 전체 입주자 10% 이상의 동의를 받은 입주자

◆ 중앙 공동주택관리 지원센터 [Web]
– 1600-7004

(4) 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회
500세대 이상 공동주택 단지 대상이다. 조정신청을 할 수 있는 분쟁은 다음과 같다.

○ 입주자대표회의의 구성과 운영
○ 동별 대표자의 자격, 선임, 해임, 임기
○ 공동주택관리기구의 구성과 운영
○ 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등의 징수와 사용
○ 공용부분의 유지, 보수, 개량
○ 리모델링
○ 층간소음
○ 혼합주택단지의 분쟁

◆ 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 [Web]
– 031-738-3300

6. 관리비 비리 사례

(1) 경리직원의 관리비 횡령 : 2억 7,000만원
65개월간 관리사무소의 각종 경비 청구서를 조작하는 등 실제비용보다 과다 인출하는 방법으로 아파트 관리비 2억7천만원을 횡령하여 개인 채무 변제에 사용

(2) 하자보수증거금 지출근거 불분명 : 2,500만원
前 관리소장과 입주자대표는 아파트 하자보수보증금 2억8,000만원 중 2,500만원을 아파트 하자보증금 통장에서 사용한 것으로 회계처리. 그러나 계약서, 영수증 등 증빙자료와 사용처가 분명하지 않은 사실이 적발됨

(3) 주민운동시설 이용료 수입 누락 : 1,300만원
헬스장, 골프장 등 입주민의 주민운동시설 위탁관리 업체를 통해 관리. 위탁관리 업체는 회비를 입주자대표회의 계좌로 송금하지 않고 위탁업체의 계좌로 송금하거나 현금으로 받는 등의 방법으로 약 3개월간 1,300만원을 횡령. 입주자대표회의 자치관리로 전환

(4) 잡수입 무단 사용 : 8,000만원
아파트관리소장이 광고수입, 재활용수입 등 연 2,000만원의 잡수익을 장부에 반영하지 않고 현금으로 인출하거나 근거가 확인되지 않는 상대방에 대한 송금하는 등 무단 사용

(5) 입주자대표회의 운영경비 부적정 사용 : 520만원
입주자대표회의 총무가 입주자대표회의 운영경비를 18개월 간 매월 60만원씩 총 1,080만원을 개인통장으로 지급받아 업무와 관련하여 지출한 것으로 회계처리. 그러나 운영경비 지출에 대한 장부, 영수증 등 증빙자료를 관리하지 않은 사실이 적발됨

11. 관리비 세부항목 설명

(준비중)

21. 참고사항Ⅰ : 오피스텔

오피스텔은 관리비가 비싼 편이다.

(1) 기본용어 : 주택면적
○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등

전용면적은 나 혼자 사용하는 공간, 주거 공용면적은 다른 사람들과 함께 사용하는 공간이다. 그리고 공급면적은 전용면적과 주거 공용면적을 합친 면적을 뜻한다.

(2) 비싼 원인Ⅰ : 낮은 전용률
○ 전용률 = 전용면적 / 공급면적

전용률은 공급면적 대비 전용면적 비율이다. 주택은 70~80%, 오피스텔은 40~50%다. 전용면적이 같을 때 공급면적은 오피스텔이 더 크다.

관리비는 공급면적을 기준으로 낸다. 그래서 오피스텔은 상대적으로 관리비를 더 많이 내야 한다.

(3) 비싼 원인Ⅱ : 비싼 3.3㎡당 관리비
3.3㎡당 관리비가 5,000원 이상으로 비싸다. 비싼 것도 문제고 비싸도 어떻게 할 방법이 없다는 것도 문제다.

(4) 비싼 원인Ⅲ : 관련 제도 미비
3.3㎡당 관리비가 비싼 이유는 투명하지 않기 때문이다. 주택과 달리 관련 제도가 부실하고 형식적으로 운영되고 있다.

2018-11-01에 서울시의회 정진술 의원(더불어민주당, 마포 제3선거구)이 관련 조례안을 대표 발의했다. 이제 시작이다.

♣ 「서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례안」 제5조(관리비 절감 등)
시장은 집합건물의 관리비 절감을 위하여 다음 각 호의 사항을 추진할 수 있다.
1. 관리비 절감에 관한 연구/조사
2. 자치구의 전문가 자문제도 활성화
3. 관리비 현황 및 관리비 절감을 위한 정보제공
4. 그 밖에 관리비 절감을 위하여 필요한 사항


환기 : 공기질

환기 : 공기질 (작성중)

최종수정 : 2018-11-21


이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

주택에 적용되는 규정은 사업계획 승인일이나 건축 허가일을 기준으로 판단한다. 해당 날짜는 정부에서 운영하는 세움터 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 세움터 [Web]
– 화면 오른쪽 퀵메뉴 > 허가/신고현황조회
– 빨노초 아이콘을 선택해서 세부정보 확인

주의사항은 날짜만 보지 말고 사업계획 승인일인지, 건축 허가일인지도 기억하자.

41. 담배냄새

(1) 배기설비 설치기준Ⅰ : 사업계획 승인 대상
사업계획 승인 대상 주택은 아래 기준이 적용된다.

2015-09-17부터 배기설비 설치기준이 개선되었다. 세대 전용 배기구를 설치하거나 연기/냄새의 역류를 방지할 수 있는 장치를 설치해야 한다.

세대 전용 배기구는 그림으로 보면 이해하기 쉽다. 세대 간 배기구가 연결되지 않는다.

자동역류방지댐퍼는 세대 간 배기구가 서로 연결되지만 역류를 막아주는 장치다.

(2) 배기설비 설치기준Ⅱ : 건축 허가 대상
담배냄새 관련 기준이 없다. (못 찾겠다)


평면구조

평면구조 (작성중)

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

주택에 적용되는 규정은 사업계획 승인일이나 건축 허가일을 기준으로 판단한다. 해당 날짜는 정부에서 운영하는 세움터 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 세움터 [Web]
– 화면 오른쪽 퀵메뉴 > 허가/신고현황조회
– 빨노초 아이콘을 선택해서 세부정보 확인

주의사항은 날짜만 보지 말고 사업계획 승인일인지, 건축 허가일인지도 기억하자.

2. 평면구조 확인

어반베이스 서비스는 주택 평면을 입체적(3D)으로 보여주고 가구 배치 기능도 지원한다.

◆ 어반베이스 [Web]
– PC 접속 추천
– Mobile 접속은 기능 제한

11. 발코니 확장(구조변경) : 기준

발코니는 주택의 내부와 외부를 연결하는 완충공간이다. 발코니 자체의 기능이 있으나 최근에는 확장해서 침실이나 거실 용도로 사용하는 경우가 많다.

(1) 기본용어 정리 : 주택면적
주택면적은 여러 단어로 정의한다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
서비스면적 : 발코니

발코니는 서비스면적으로 따로 계산하므로 전용면적에 포함되지 않는다. 그래서 주택 전용면적이 같으면 발코니 면적이 넓을수록 더 넓게 느껴진다.

 

(2) 발코니 확장 기준 : 정부(국토교통부)
발코니 확장 기준은 바닥면적 공제 기준과 확장 가능 여부가 있다. 서비스면적은 바닥면적 공제 기준에 의해 면적계산에서 제외되기 때문이다.

2000-07-01 ~ 2005-12-07 사이에 사업계획 승인 or 건축 허가를 받은 주택을 보면 발코니 폭이 매우 넓은 경우가 있다. 발코니 면적의 15% 이상을 간이화단으로 조성하면 2.0m까지 바닥면적 계산에서 제외했기 때문이다.

 

(3) 발코니 확장 기준 : 서울시
서울시는 2008-06-01부터 따로 추가기준을 두고 있다. 전용면적 60㎡ 초과 주택은 발코니 면적과 발코니 길이를 제한한다.

♣ 「서울특별시 건축물 심의기준」
– 2008-06-01 시행

○ 발코니 면적 제한
– 전용면적 60㎡ 이하 : 없음
– 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 : 30% 이내
– 전용면적 85㎡ 초과 : 25% 이내
○ 발코니 길이 제한
– 전용면적 60㎡ 이하 : 없음
– 전용면적 60㎡ 초과 : 외벽 길이의 70% 이내

전용면적 60㎡ 초과 주택의 경우 면적이 같을 때 서울시의 주택이 다른 지역의 주택보다 좁게 느껴지는 이유다.

서울시는 아래 기준을 만족하면 발코니 길이 제한을 완화해주고 있다. 참고만 하자.

12. 발코니 확장(구조변경) : 설명

(1) 발코니 장단점
(준비중)

(2) 발코니와 평면구조
주택 평면구조는 2베이(Bay), 3베이, 4베이 구조가 있다. 베이(Bay)는 전면 기준 분할 공간의 수를 뜻한다. 그림으로 보면 이해하기 쉽다.

그래서 주택 전용면적이 같을 때 발코니 면적은 4베이가 가장 넓다. 발코니의 폭은 1.5m로 같기 때문이다.

발코니-서비스면적에만 초점을 맞추면 4베이가 낫다. 4베이는 이러한 장점을 살리기 위해 발코니 확장을 전제로 설계한다. 확장 안 하면 살 수 없는 수준이라 이해하자.