국민건강보험 (작성중)

국민건강보험

1. 거북이 생각

국민건강보험 보장률은 2016년 기준 62.6%다.

사람들은 나머지 37.4%에 대비하려고 민간보험사의 실손의료보험에 가입한다. 하지만 민간보험사는 구조적으로 이 영역을 모두 커버할 수 없다. 이유는 다음과 같다.

○ 보장범위, 보장금액 제한
○ 가입대상 제한(어려움)
– 만60세 이하
– 치료이력이 거의 없는 사람

국민건강보험이 중요하고 국민건강보험에 초점을 맞춰야 한다. 정부는 국민건강보험 보장률을 2022년까지 70%, 중장기 목표로 80%까지 높이는 국민건강보험 보장성 강화 정책을 추진하고 있다.

민간보험사의 보장성보험이 필요 없다고 느끼는 날이 왔으면 좋겠다.

꼬북.

2. 의료비 지원Ⅰ : 본인부담상한제

급여 의료비 부담을 줄여준다.

(1) 지원대상
모든 사람이 지원대상이다.

(2) 지원혜택
○ 지원질병 : 제한 없음
○ 지원금액 : 상한액을 초과한 본인부담금
– 급여만 해당, 비급여는 제외
○ 지원한도 : 제한 없음

1년 동안의 급여 의료비 본인부담금이 상한액을 초과하면 초과금액을 돌려받는다. 상한액은 소득에 따라 달라지고 소득기준은 국민건강보험료다.

주의사항은 매년 기준이 되는 국민건강보험료는 다음해 4월에 정산하고 확정된다. 그래서 의료비중 급여 본인부담금이 10분위 상한액 523만원(2018년 기준)을 초과하면 바로 환급받고 그 이하 금액은 다음해 8월에 받는다.

(3) 참고사항
상한액은 매년 전년도 전국소비자물가변동률만큼 올라간다.

3. 의료비 지원Ⅱ : 재난적의료비 지원제도

비급여 의료비 부담을 줄여준다.

(1) 지원대상
○ 기준 중위소득 100% 이하

(2) 지원혜택
○ 지원질병 : 입원 or 통원에 따라 다름
– 입원 진료 : 모든 질병
– 통원 진료 : 4대 중증질환만 해당
. 암, 뇌혈관, 심장, 희귀난치성 질환
○ 지원금액 : 비급여 본인부담금의 50%
○ 지원한도 : 연 2,000만 한도
– 필요하면 심사를 거쳐 추가지원

주의사항은 아래 항목처럼 지원 취지에 맞지 않는 의료비는 제외된다.

○ 미용, 성형, 상급병실료, 요양병원
○ 효과성 낮고 대체치료법이 있는 고가치료

(3) 참고사항
긴급의료지원, 암환자 의료비 지원 등 다른 제도의 지원을 받거나 실손의료보험 보험금을 받는 경우는 제외된다.


할인 기본내용

할인 기본내용

1. 개요

자산관리의 기초는 자산현황 파악과 현금흐름 관리다. 그중 현금흐름 관리는 사람마다 추천하는 방법이 다르다.

○ 단순 – 직관적인 방법
○ 복잡 – 효과적인 방법 → 할인율 최대
– 가계부 앱 사용 필수

[현금흐름 > 통장정리] 현금흐름 관리 : 기본내용 글은 단순-직관적인 방법, 이 글은 할인율을 최대로 높이는 복잡-효과적인 방법을 설명한다. 현금흐름이 머릿속에 아직 정리 안 되었으면 이 글 내용은 나중에 실천하자. 현금흐름을 파악하고 지출통제 습관을 확실히 만든 후 시작하는 것이 낫다.

주요 내용은 간편결제와 상품권 활용법이다. 앞서 복잡-효과적인 방법이라고 말했지만 한번 세팅하면 정말 간단하다. 간편결제는 말 그대로 간편결제다.

주의사항은 가계부 앱을 사용해야 한다. 간편결제 포인트와 상품권 잔액을 효과적으로 관리하려면 꼭 필요하다. 가계부 앱은 수입/지출내역을 자동으로 처리해줘서 직접 입력할 필요가 없으니 걱정하지 말자. 자세한 내용은 [현금흐름 > 할인방법] 할인 : 가계부 사용 글에 설명했다.

□월 한 달간, 1인당 1~2회, 이런 할인은 생략했다. 일일이 찾으면 너무 피곤하다. 그냥 얻어걸리면 쓰자.

2. 핵심내용

(1) 결제방법 : 카드 → 결제방법/상품권
결제방법은 간편결제, 상품권, 카드로 나눌 수 있다. 간편결제와 상품권은 카드와 달리 조건 없이 할인받을 수 있고 할인율이 카드보다 높다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 카드 : □□ 20% 할인
– 전월실적, 통합할인한도 등 조건 많음
○ 상품권 : □□ 상품권을 27% 할인가로 구매해서 사용
– 조건 없이 할인

그래서 결제방법을 ‘카드만 사용’ → ‘간편결제/상품권/카드 함께 사용’으로 바꾸는 것이 핵심이다. 1순위 결제방법은 간편결제다.

 

(2) 구매채널 : 온라인과 오프라인
소비의 중심이 오프라인 → 온라인으로 옮겨가고 있다. 심지어 물건 확인은 오프라인으로, 구매는 온라인에서 하는 사람도 있다. 온라인 쇼핑 방법은 다음과 같다.

① 최저가 검색
② 최저가 쇼핑몰 확인
③ 할인율이 가장 높은 결제방법 선택

①~② 최저가 검색 서비스는 최소한 2개 이상 활용하자. 네이버쇼핑과 다나와는 배송비 포함 가격으로 비교할 수 있어서 좋다.

◆ 네이버쇼핑 [Web]
◆ 다나와 [Web]
◆ 에누리 [Web]

③ 온라인에서 할인율이 가장 높은 결제방법은 간편결제다. 주요 쇼핑몰은 자체 간편결제 서비스를 도입하고 혜택을 주고 있다. G마켓/옥션/G9의 스마일페이가 대표적인 예다.

예를 들어 최저가 검색 결과 G마켓에서 10,000원에 판매하고 있으면 스마일 캐시(C)로 12.8% 할인가 – 8,720원에 살 수 있다. 장점은 카드혜택과 달리 조건 없이 할인이다.

한 쇼핑몰에 집중하는 방법은 추천하지 않는다. 모든 상품을 가장 저렴하게 파는 쇼핑몰이 없기 때문이다. 할인율이 50% 이상인 이벤트성 상품도 최저가 검색을 해보면 다들 그 가격에 팔고 있다.

 

(3) 구매채널Ⅱ : 오프라인
오프라인에서 할인율이 가장 높은 결제방법은 간편결제와 상품권이다. 간편결제와 상품권을 지원하지 않는 곳에서는 카드 결제를 한다고 생각하자.

 

(4) 할인율 확인
간편결제와 상품권 가격정보-할인율은 [현금흐름 > 간편결제/상품권★] 메뉴에서 확인하자.

이 글은 전체적인 흐름을 설명하므로 “그래서 어떻게 하라는 거야?” 라고 느낄 수 있다. 그래서 세부사항을 따로 정리했다. 익숙해지면 [현금흐름 > 간편결제/상품권★] 메뉴만 확인해도 충분하다.

[현금흐름 > 할인방법] 소비성지출 : 간편결제
[현금흐름 > 할인방법] 소비성지출 : 상품권
[현금흐름 > 할인방법] 소비성지출 : 카드

3. 간편결제

간편결제는 카드나 계좌 같은 기존의 결제방법을 좀 더 쉽게 사용할 수 있도록 도와주는 서비스다. 카드나 계좌를 한 번만 등록하면 간단한 인증절차만으로 결제할 수 있다. 기존의 (일반) 결제방법과 비교하면 이해하기 쉽다.

○ 카드 일반결제 : 카드번호, 유효기간, CVC 번호, 비밀번호
○ 카드 간편결제 : 생체인식 or 간편 비밀번호
– 생체인식 : 지문, 홍채인식, 안면인식

페이코, 스마일페이, 네이버페이, 삼성페이, 카카오페이 등 간편결제 서비스 이름에는 ‘페이’가 들어간다.

 

(1) 결제방법 종류와 할인혜택
간편결제에 등록하는 기존 결제방법에 따라 카드 간편결제, 계좌 간편결제, 포인트 결제로 나눌 수 있다. 포인트 결제가 1순위, 카드 간편결제가 2순위다.

간편결제의 기본 할인혜택은 대부분 포인트 적립이다. 예를 들면 스마일페이는 온라인 결제 시 스마일캐시(포인트) 1.5% 적립 혜택이 있다.

① 카드 간편결제는 신용/체크카드의 할인혜택도 받는다. ② 계좌 간편결제는 추가 할인혜택이 없다. 그래서 카드 간편결제가 계좌 간편결제보다 낫다.

③ 포인트 결제는 할인율이 높고 할인 조건이 없어서 가장 좋다. 문제는 포인트를 할인해서 충전할 때 월 □□만원 같은 한도가 있는데 충분하지 않다.

 

(2) 포인트 결제Ⅰ : 포인트 충전방법
포인트 충전방법은 카드결제, 계좌결제, 상품권 등으로 다양한데 상품권 충전만 추천한다. 할인 판매하는 상품권이 많기 때문이다. 상품권을 10% 할인가로 구매해서 포인트를 충전하면 포인트로 결제할 때 매번 10% 할인을 받는 것과 같다. 예를 들면 스마일페이의 스마일캐시(포인트)는 다음과 같다.

○ 컬쳐랜드(8.5%) 상품권 구매
○ 상품권으로 컬쳐캐시 충전
○ 컬쳐캐시 → 스마일캐시 전환
○ 스마일캐시로 결제하면 스마일캐시 0.3% 적립

 

상품권을 할인가로 구매 → 간편결제 포인트 충전 → 포인트 결제 순으로 할인받는 방법이 많다. 포인트 충전방법에 상품권이 있으면 높은 할인율로 구매할 수 있는 상품권이 있는지 확인하자.

 

(3) 포인트 결제Ⅱ : 활용 팁
간편결제 포인트의 상품권 충전은 월 전환한도가 있다. 월 전환한도는 고가의 물건을 살 때 문제가 된다. 예를 들어 100만원짜리 상품을 구매하려면 스마일페이는 포인트 충전한도가 월 20만원이라 일부만 포인트로 결제하거나 5개월이나 기다려야 한다.

문제는 포인트 결제 비율이 낮을수록 전체 할인율이 낮아진다. 그래서 포인트 충전한도가 작을수록 평소 포인트 보유금액을 높게 유지하는 것을 추천한다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 스마일캐시(포인트)
– 전환한도 : 월 20만원
– 평소 포인트 보유금액 : 50만원

장단점은 다음과 같다. 나는 장점이 단점보다 크다고 생각한다.

○ (장점) 고가의 물건을 살 때 100% 포인트 결제
○ (장점) 고가의 물건을 살 때 포인트를 충전하며 1~2달 기다리면서 좀 더 합리적인 소비 가능
○ (장점) 상품권을 싼 가격으로 구매(급하게 살 일이 없음)
(단점) 기회비용 = 이자가 없음
– 고금리 입출금통장은 연 1.5%

 

(4) 주의사항 : 현금영수증
계좌 간편결제와 포인트 결제는 결제할 때마다 현금영수증을 신청해야 한다. 현금영수증 신청 메뉴는 결제화면에 있다. 할인만 신경 쓰고 현금영수증을 신청하지 않으면 할인을 전혀 못 받은 것과 비슷하니 주의하자.

4. 상품권

상품권은 해당 브랜드에서만 사용할 수 있는 결제방법이다. 금액형과 물품형 상품권이 있다.

○ 금액형 : 1만원권, 5만원권, 10만원권 등
○ 물품형 : 스타벅스 아메리카노, 버거킹 와퍼세트 등

상품권은 대부분 할인 판매하므로 상품권을 발행하는 브랜드는 상품권으로 결제하는 것이 낫다. 유효기간 연장불가 조건이고 유효기간이 짧을수록 할인율이 높다. 아래 사진처럼 귀찮아도 꼭 상품권으로 결제해야 하는 브랜드도 있다.

 

(1) 상품권 구매
가격-할인율은 결제방법과 구매시기에 따라 조금씩 바뀌므로 [현금흐름 > 간편결제/상품권★] 메뉴를 참고하자. 가격-할인율은 결제방법에 따라 다르다.

○ 체크카드 : 우리 페이코 체크카드
○ 신용카드 : 현대 제로 모바일 포인트형 신용카드
– 선결제 기준

 

(2) 상품권 등록
상품권 구매절차를 완료하면 몇 분 안에 상품권을 문자나 카톡으로 받을 수 있다. 상품권 바코드를 받으면 바로 사용할 수 있고 핀번호/인증번호를 받으면 해당 홈페이지에 등록해야 사용할 수 있다.

 

(3) 사용방법Ⅰ : 간편결제 포인트 충전
3. 간편결제 항목에서 설명한 내용이다. 상품권을 할인가로 구매 → 간편결제 포인트 충전 → 간편결제 포인트 결제 순으로 할인받는 방법이 많다.

 

(4) 사용방법Ⅱ : 전용 앱 등록
일부 브랜드는 전용 앱에 상품권을 등록해서 편하게 사용할 수 있다. 주요 기능과 이를 지원하는 브랜드는 다음과 같다.

○ 할인가로 구매한 상품권도 등록 가능
○ 잔액 확인과 관리
○ 멤버십 포인트 자동 적립
– 현금영수증은 직접 신청해야 함
○ CJ ONE, 롭스, 커피빈, 탐앤탐스
– 2018-07-15 기준

 

(5) 사용방법Ⅲ : 직접 사용
전용 앱에 상품권을 등록할 수 없는 브랜드는 상품권 잔액을 확인하기 불편하다. 결제는 아래 순서대로 하자.

① 멤버십 포인트 적립
– 미리 말하기
② 상품권으로 결제
③ 현금영수증 신청

멤버십, 상품권, 현금영수증 바코드를 각각 사진(스크린샷)으로 저장하고 브랜드별로 사진앨범을 따로 만들어두면 결제시간을 줄일 수 있다. 현금영수증은 그냥 휴대폰 번호를 입력하는 것이 나을 때도 있으니 눈치껏 행동하자.

 

(6) 주의사항 : 현금영수증
상품권 결제는 결제할 때마다 현금영수증을 신청해야 한다. 할인만 신경 쓰고 현금영수증을 신청하지 않으면 할인을 전혀 못 받은 것과 비슷하니 주의하자.

5. 카드Ⅰ : 기본내용

카드는 체크카드, 신용카드, 선불카드(충전식)가 있다. “스타벅스 50% 할인” 같은 광고를 보고 카드를 만들었다가 실망하는 사람이 많으니 세부조건을 꼭 확인하자.

 

(1) 전월실적
전월실적 20만원 이상
○ 전월실적 제외항목
– 상품권구매 / 기프트(선불)카드 구매충전
– 세금 공과금
– 교통비 해외결제

카드는 대부분 전월실적 조건을 만족해야 할인혜택이 있다. 항상 전월실적 조건부터 확인하자.

 

(2) 개별항목 : 최소결제금액
○ CU, GS25 10% 환급할인
1만원 이상 결제건

최소결제금액 제한이 있으면 할인을 못 받을 때도 있다. 할인받으려고 물건을 더 사는 일은 없도록 하자.

 

(3) 개별항목 : 건당 할인한도
○ 요식업종 30% 청구할인
– 최소 결제금액 제한 없음, 건당 할인한도 3천원

할인율이 매우 높아도 건당 할인한도가 있으면 실질 할인율이 낮아질 수 있다. 예를 들어 3만원을 결제하면 9천원(30%)이 아닌 3천원 할인이므로 할인율 10%다.

 

(4) 개별항목 : 항목별 할인한도 = 할인횟수 제한
○ 모든 정유사 주유 시 리터당 100원 환급할인
– 최소 결제금액 제한 없음, 건당 할인한도 없음
월 4회, 월 주유금액 30만원 한도

혜택이 좋은 할인항목은 대부분 항목별 할인한도가 있다. 할인횟수를 제한하거나 할인(결제)금액을 제한하는 방식이다.

 

(5) 전월실적과 통합할인한도
○ 스타벅스 20% 환급할인
○ 아웃백, 빕스 20% 환급할인
○ 대중교통 10% 환급할인
○ CGV 예매 35% 환급할인
– 1만원 이상 결제건, 건당 할인한도 7천원
할인횟수 제한 없음
○ …
통합할인한도 월 1만원

카드는 대부분 통합할인한도가 있다. 보통 전월실적 30만원에 통합할인한도 1만원이다. 할인항목이 많거나 할인혜택이 좋은데 항목별 할인한도가 없으면 통합할인한도를 주의하자.

통합할인한도는 같은 카드라도 전월실적에 따라 다르다. 전월실적이 많을수록 통합할인한도가 많아진다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 전월실적과 통합할인한도
– 30만원 이상 : 월 1만원
– 50만원 이상 : 월 2만원
– 70만원 이상 : 월 3만원
– 100만원 이상 : 월 5만원

 

(6) 카드의 최대할인율
카드의 최대할인율이 개별항목의 할인혜택보다 중요하다. 최대할인율은 카드 결제금액은 최소로, 할인금액은 최대로 만들었을 때다. 그래서 결제금액은 전월실적 각 구간의 최소금액, 할인금액은 전월실적 각 구간의 통합할인한도로 계산하면 된다.

전월실적과 통합할인한도 (최대할인율)
– 30만원 이상 : 월 1만원 (3.3%)
. 1만원 ÷ 30만원 × 100% = 3.3%
– 50만원 이상 : 월 2만원 (4.0%)
– 70만원 이상 : 월 3만원 (4.3%)
– 100만원 이상 : 월 5만원 (5.0%)

최대할인율을 보면 두 가지를 알 수 있다. 먼저 전월실적 구간이 높아질수록 최대할인율이 높아진다. 할인혜택이 내게 딱 맞는 카드가 있으면 그 카드 하나만 써도 된다. (지출항목별 통장을 활용하지 못하는 점은 아쉽다)

그리고 전월실적이 같을 때 통합할인한도가 더 많은 카드, 즉 최대할인율이 높은 카드가 좋은 카드다. 아래 표의 카드 ②처럼 전월실적이 30만원일 때 통합할인한도가 월 2만원인 카드도 있다.

 주의사항은 카드 ②의 일부(빨간색) 구간처럼 전월실적이 많아졌는데 최대할인율이 낮아지기도 한다. 할인혜택이 내게 딱 맞는 카드면 국내전용 1개, 해외겸용 1개, 이렇게 카드 2개를 발급받아 나눠서 사용하자. 통합할인한도가 많아진다.

 

 (7) 전월실적 제외항목
전월실적이 많을수록 통합할인한도가 많아진다. 그래서 전월실적 제외항목이 적을수록 좋은 카드다. 예를 들면 다음과 같다. 이 카드로 교통비(대중교통) 결제를 안 하면 전월실적 제외항목이 없다고 할 수 있다.

전월실적 제외항목 (인정항목)
상품권구매 / 기프트(선불)카드 구매충전
교통비 해외결제

전월실적 제외항목이 없는 카드는 없다. 가장 주의할 카드는 할인항목 결제가 전월실적에서 제외되는 카드다. 최대할인율이 낮아지기 때문이다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 전월실적 30만원 이상
전월실적 제외항목 (인정항목)
상품권구매 / 기프트(선불)카드 구매충전
주유비 (or 카드할인건)
○ 주유 10% 청구할인
– 할인횟수 제한 없음, 월 결제금액 15만원 한도

6. 카드Ⅱ : 카드선택

카드 할인은 두 가지 방식이 있다.

① 모든 항목 1% 할인
② 개별 항목
– ⓐ 항목 35% 할인 (할인율)
– ⓑ 항목 3,000원 할인 (할인금액)
– …

현금흐름에만 집중하고 할인혜택을 신경 쓰지 않으면 ①이 적합하다. 하지만 이 글의 주제와 거리가 멀다. 최대할인율이 1%로 낮기 때문이다.

이 글은 ② 개별 항목할인을 최대로 받아서 카드의 최대할인율을 높이는 것을 목표로 한다.

 

(1) 할인항목 선택기준
카드 할인이 있는 항목은 대부분 다른 결제방법으로도 할인받을 수 있다. 예를 들면 다음과 같다.

카드 할인과 달리 간편결제와 상품권 할인은 제한 조건이 없다. 할인혜택이 비슷하면 간편결제와 상품권 할인이 더 낫다.

카드 할인이 조금 더 좋은 항목도 제외하는 것이 낫다. 카드 할인은 대부분 전월실적 30만원에 통합할인한도 1만원이다. 어떤 항목이든 할인을 받으면 좋은 것이 아니라 통합할인한도를 쓴다고 생각해야 한다. (통합할인한도가 없는 카드는 제외)

그래서 카드 할인항목은 다른 할인방법이 없는 항목을 추천한다.

 

(2) 카드 선택기준
아래는 내가 생각하는 카드선택 기준이다. 여러 항목을 신경 쓰기 싫어서 한 항목으로 최대할인율을 달성할 수 있는 카드를 선택한다.

① 카드의 최대할인율이 높음
– 전월실적이 같을 때 통합할인한도가 많음
– 전월실적 제외항목이 적음
② 다른 할인방법이 없는 항목
③ 하나의 항목으로 최대할인율을 달성할 수 있음
– 항목 할인율(예시Ⅰ)이 매우 높고 개별할인한도 없음
– 항목 할인금액(예시Ⅱ)이 매우 많고 개별할인한도 없음

할인율과 할인금액, 각각 예를 들어 살펴보자.

 

(3) 카드선택 예시Ⅰ : 항목 할인율이 매우 높음
한 항목의 할인율이 높고 개별 할인한도가 없으면 통합할인한도를 쉽게 채울 수 있다. 아래는 직장인에게 추천하는 NH투자증권 QV Table 체크카드 내용이다.

전월실적과 통합할인한도 (최대할인율)
– 30만원 이상 : 월 1만원 (3.3%)
– 50만원 이상 : 월 2만원 (4.0%)
– 70만원 이상 : 월 3만원 (4.3%)
– 100만원 이상 : 월 5만원 (5.0%)
점심시간 음식업종 20% 환급할인
– 결제시간 : 11:30~13:30
– 최소 결제금액 제한 없음, 건당 할인한도 3천원
– 할인횟수 제한 없음

최대할인율이 평범하고 할인항목이 하나뿐이지만 점심 할인만으로도 통합할인한도를 쉽게 채울 수 있다. 주의사항은 음식업종(가맹점 분류 기준) 범위가 넓다. 프랜차이즈 커피처럼 다른 할인방법이 있는 식사/음료 결제로 통합할인한도를 쓰지 말자.

(4) 카드선택 예시Ⅱ : 항목 할인금액이 매우 큼
한 항목의 할인금액이 많고 개별 할인한도가 없으면 통합할인한도를 쉽게 채울 수 있다. 아래는 비소비성지출 전용 신용카드로 추천하는 현대 하이마트Mobile M Edition2(통신할인형) 내용이다.

전월실적 30만원 이상
전월실적 제외항목 (인정항목)
상품권 구매 / 기프트(선불)카드 구매충전
공과금+가스 보험료 통신비 관리비
세금 4대보험료 대학등록금
연회비 수수료 대출 무이자할부
○ SKT, KT, LGU+ 카드자동납부 1.7만원 청구할인

할인항목이 하나뿐이지만 전월실적 30만원에 1.7만원 할인으로 최대할인율이 5%다. 주의사항은 통신비는 비소비성지출이다. 이 카드처럼 전월실적 제외항목에 비소비성지출 항목이 없어야 비소비성지출 전용 신용카드로 쓸 수 있다.

SKT, KT, LGU+, 알뜰폰 모두 이런 식으로 통신비 할인을 받을 수 있는 카드가 있다. 할인혜택과 신용등급을 신경 쓰는 사람에게 비소비성지출 전용 신용카드로 추천한다.

 

(5) 참고사항 : 통합할인한도가 없는 카드
통합할인한도가 없는 카드도 있다. 항목별 할인한도를 모두 합치면 최대할인율이 매우 높은 카드도 있다. 하지만 주의사항이 있다.

① 다른 할인방법이 있는 항목은 제외
② 전월실적 제외항목이 많을 수 있음

① 간편결제와 상품권으로 할인받을 수 있는 항목은 카드 할인이 비효율적이다. 이런 항목을 제외하면 대부분 최대할인율이 평범해진다.

② 최근에 나온 카드가 통합할인한도가 없는 경우가 많다. 그런데 최근에 나온 카드는 전월실적 제외항목이 매우 많다. 카드할인 결제 건이 제외되는 카드도 있다.

나는 (3), (4) 예시 항목에서 설명한 하나의 할인항목으로 최대할인율을 달성하는 방법을 추천한다.

7. 카드Ⅲ : 상품권 활용

상품권을 구매할 때 카드로 결제할 수 있는 경우가 있다. (보통 계좌결제만 가능) 해피머니 상품권 10만원권을 예로 들면 다음과 같다.

○ 계좌결제 : 91,000원(9%)
○ 카드결제 : 92,000원(8%) – 카드할인

상품권 판매가격은 카드결제가 더 비싸지만, 카드결제는 카드 할인이 있다. 상품권 구매에 사용하는 카드의 할인혜택은 둘 중 하나다.

① 포인트 적립
– 전월실적 조건 없음
– 상품권 구매도 포인트 적립 대상
② 상품권 구매도 전월실적으로 인정

① 신한 네이버페이 체크카드처럼 전월실적 조건 없이 1% 적립 카드도 있다. 하지만 결제금액 92,000원 기준 1%인 920원이 적립되므로 할인율이 9%가 아닌 8.9%다. 카드 할인율이 1%보다 높아야 이득이다.

② 상품권 구매가 전월실적 제외항목에 포함되지 않는 카드도 있다. 상품권을 살 때 할인받는 것은 아니지만 전월실적이 많아지면 통합할인한도가 많아진다. 국민 노리 체크카드를 예로 들면 다음과 같다.

전월실적과 통합할인한도 (최대할인율)
– 20만원 이상 : 월 1만원 (5.0%)
– 30만원 이상 : 월 2만원 (6.7%)
– 50만원 이상 : 월 3만원 (6.0%)
전월실적 제외항목 (인정항목)
상품권 구매 / 선불(기프트)카드 구매충전
교통비 해외결제
CGV 예매 35% 환급할인
– 1만원 이상 결제건, 건당 할인한도 4천원
– 할인횟수 제한 없음

위 카드를 전월실적 20만원에 맞춰서 사용하는데 상품권 구매로 전월실적 30만원 이상이 되면 통합할인한도가 1만원 많아진다. 영화할인을 1만원 더 받으면 상품권을 1만원 할인가로 산 것과 같다. 평소 영화를 많이 보고 CGV 멤버십 VIP 등급을 유지하기 위해 예매할 때 카드로 결제하는 사람에게 좋은 방법이다.

○ 계좌결제 : 91,000원(9%)
○ 카드결제 : 82,000원(8% + 통합할인한도 1만원)

아예 상품권 구매와 할인항목 결제로만 전월실적을 채워서 카드 할인을 받아도 된다. 해당 할인항목 전용 카드다. 앞서 예를 든 국민 노리 체크카드는 CGV 예매 전용 카드로 사용할 수 있다. 건당 할인한도 4천원 조건이 있으므로 귀찮아도 한 장씩 예매하자.

8. 거북이 생각

휴대폰 단말기 가격을 보면서 항상 하는 생각이 있다. 새로운 단말기가 나온 후 시간이 흘러 구형 단말기가 되었을 때 단말기 가격은 ①이 아닌 ②이다.

① 출고가를 낮춤
② 출고가는 그대로, 대신 할인을 더 많이
– 사실 할인이 아님

문제는 ②의 할인방법이 너무 많고 복잡해서 수많은 ‘호갱님’을 만들고 있다. 다른 분야도 마찬가지다. 예를 들면 다음과 같다.

① 현금 : 10,000원
② 카드 A : 9,000원
③ 카드 B : 8,800원
④ 상품권 : 6,800원
⑤ 간편결제 : 6,500원

가격은 > ② ≒ ③ ≫ ④ ≒ ⑤ 순이다. 보통 결제방법에 따라 2~3등급으로 나뉜다. ②, ③처럼 기본적인 할인만 받을 수도 있고 ④, ⑤처럼 매번 최대 할인가를 찾을 수도 있다. 결제방법에 따라 크게 달라지는 할인율은 소비자 관점에서 의사결정을 어렵게 만드는 요인이 분명하다.

할인혜택을 신경 쓰지 않는 사람은 두 부류다.

① 법인카드로 결제
② 복잡하다 or 귀찮다

혹시 ②에 해당한다면 조금은 신경 썼으면 좋겠다. 할인받을 수 있는 항목이 많지 않다.

꼬북.

11. 참고사항Ⅰ : 할인용어

단어선택에 따라 할인방식이 다르다. 100원을 결제하고 할인율이 10%일 때 할인방식에 따른 차이는 다음과 같다.

① 즉시할인(체크카드) : 90원 결제
② 청구할인(신용카드) : 90원 결제
③ 환급할인 : 100원 결제, 통장으로 10원 환급(입금)
– 예) 다음달 15일에 결제통장으로 10원 입금
④ □□적립 : 100원 결제, □□ 10원 적립
– 예) 네이버페이 포인트 10원 적립

①, ②는 같다. 체크카드와 신용카드의 결제방법 차이에 따른 용어 차이다.

③ 환급할인은 캐시백으로 많이 부른다. 환급일을 확인해두면 불안하지 않다.

④ 포인트는 국민카드-포인트리, 신한카드-마이신한포인트, 네이버페이 포인트, 스마일캐시, OK캐시백 포인트 등 종류가 많다. 포인트 적립일을 확인해두면 불안하지 않다. 포인트 유효기간은 대부분 5년이다.

12. 참고사항Ⅱ : 현금영수증

체크카드와 신용카드를 제외한 다른 결제방법은 결제할 때 현금영수증을 신청해야 한다.

○ 선불카드 : 소득공제 정보 등록
– 홈페이지, 앱, 고객센터 등
– 등록일 이전 결제건은 제외
○ 상품권 : 현금영수증 신청
– 결제할 때 신청 or 국세청 홈택스에서 직접신청
현금영수증 신청을 깜빡했더라도 영수증을 가지고 있으면 국세청 홈택스에서 직접 신청할 수 있다.

◆ 국세청 홈택스 [Web]
– 조회/발급 > 현금영수증 > 현금영수증 수정 > 자진발급분 소비자 등록
– 결제일 다음 날 09:00부터 가능

13. 참고사항Ⅲ : 카드 포인트

(1) 포인트 통합조회
정부에서 운영하는 카드포인트 통합조회 서비스가 있다. 아래 카드사의 잔여 포인트, 소멸예정 포인트, 소멸예정월을 확인할 수 있다.

○ 국민카드, 신한카드, 우리카드, 하나카드
○ 농협카드, 한국씨티은행
○ 롯데카드, 비씨카드, 삼성카드, 현대카드

◆ 카드 포인트 통합조회 [Web]
– 카드 인증

(2) 포인트 사용
카드 포인트를 1원(포인트)부터 사용할 수 있도록 제한이 없어졌다. 은행 ATM기에서 현금으로 출금할 때는 1만원 이상이어야 한다.

○ 신용카드 결제대금으로 사용
○ 가맹점에서 현금처럼 사용
○ 제휴 포인트로 전환
○ 국세 납부

◆ 카드로택스 [Web]


관리비

관리비

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자

1. 개요

정부에서 운영하는 공동주택 관리정보시스템(K-apt) 홈페이지를 활용하면 관리비에 대한 많은 정보를 얻을 수 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]

2. 관리비 공개

먼저 관리비 공개여부를 확인하자.

(1) 관리비 공개 대상
○ 300세대 이상 공동주택
– 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택
○ 150세대 이상 and 승강기가 있는 공동주택
○ 150세대 이상 and 중앙집중(지역) 난방방식의 공동주택
○ 150세대 이상 and 주상복합아파트

(2) 관리비 미공개 단지 확인
공동주택 관리정보시스템에서 확인할 수 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]
– K-apt소개 > 관리비 공개 현황 > 관리비 미공개 단지

3. 외부회계감사 결과 공개

관리비 세부항목 분석이 어려우면 외부회계감사 결과를 확인하자.

(1) 외부회계감사 결과 공개 대상
○ 300세대 이상 공동주택
– 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택

입주자등의 2/3 이상이 서면으로 동의하면 외부회계감사를 받지 않아도 된다.

300세대 미만 공동주택도 아래 요건 중 하나에 해당하면 외부회계감사를 받고 그 결과를 공개해야 한다. 여기에 해당하는 공동주택은 투명하게 관리될 가능성이 높다.

○ 입주자등의 1/10 이상이 연서(서명)하여 요구
○ 입주자대표회의에서 의결하여 요구

(2) 외부회계감사 기간과 감사결과 공개시기
2019년부터 모든 공동주택의 회계연도를 매년 1/1 ~ 12/31로 통일한다. 그래서 2020년부터는 모든 공동주택에 같은 기준이 적용되고 매년 11/1까지 공개하지 않으면 문제가 있다고 볼 수 있다.

○ 감사기간 : 매년 1/1 ~ 9/30까지
○ 감사결과 공개시기 : 감사결과를 받은 날부터 1개월 이내

지금은 공동주택마다 회계연도가 다르다. 2016년 외부회계감사 결과가 아직 공개 안 되었으면 문제가 있다고 생각하자.

○ 감사기간 : 각 공동주택 회계연도 종료일부터 9개월까지
○ 공개시기 : 감사결과를 받은 날부터 1개월 이내

(3) 외부회계감사 결과 확인
감사결과는 적정, 한정, 부적정, 의견거절로 나뉜다. 한정, 부적정, 의견거절은 문제가 있다는 뜻이다.

○ 한정 : 감사범위의 제한 or 중요한 회계처리기준 위반이 일부 있음
○ 부적정 : 중요한 회계처리기준 위반이 전반적으로 있음
○ 의견거절 : 회계처리 관련 서류미비 등으로 충분하고 적합한 감사증거를 확인하지 못함

2017년 기준 외부회계감사 결과 ‘적정’은 93.09%, 나머지 6.91%는 문제가 있음을 알 수 있다. 외부회계감사를 받고 공개하지 않거나 감사를 안 받는 단지도 무려 3.09%나 된다.

자세한 내용은 공동주택 관리정보시스템 홈페이지에서 확인하자. 감사보고서도 다운받을 수 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]
– 외부회계감사보고서 공개 현황 > 단지별 현황

(4) 벌칙
2017-09-21부터 법이 강화되어서 아래 중 하나에 해당하면 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처한다.

○ 외부회계감사를 받지 않거나 부정한 방법으로 받음
○ 외부회계감사를 방해
○ 장부와 증빙서류를 작성/보관하지 않거나 거짓으로 작성

(5) 거북이 생각 : 외부회계감사 면제
외부회계감사 결과를 보면 매년 1% 내외의 단지가 입주자등의 2/3 이상의 동의를 얻어 외부회계감사를 안 받고 있다. 이유가 궁금해서 생각해봤다.

외부회계감사 비용은 평균 205만원(2015-10-02 기준)이다. 설마 이 비용을 아끼기 위해서? 세대수로 나누면 부담이 안 되는 금액이다.

입주자등의 2/3 이상 동의란 표현이 나오는데 입주자등은 주택 소유자와 임차인을 뜻한다. 2/3이란 수치가 중요하므로 정확히 정의하면 다음과 같다.

○ 소유자 and 임차인 (X)
○ 소유자 or 임차인 (O)

소유자에게 동의를 받으면 임차인은 배제할 수 있다. 만약 제도를 악용한다면 관리비를 직접 납부하는 임차인 대신 이해관계가 없는 소유자 위주로 동의를 받아서 2/3 이상을 만들 수 있을 것 같다.

외부회계감사를 피하려고 동의를 받으러 다니는 공동주택은 문제가 있지 않을까? 외부회계감사 면제라는 예외 조항을 만든 취지가 궁금하다.

(6) 참고사항
2014-06-25부터 회계서류 보관 의무화되어 임의로 폐기하면 안 된다.

4. 전자입찰제

공동주택 관리비 운용이 투명해지는 방향으로 제도가 개선되고 있다. 각종 공사나 용역 계약을 잘 감시하자.

○ 2014-06-25 공사/용역 계약서 공개 의무화
○ 2015-01-01 전자입찰제 의무화

(1) 전자입찰제
전자입찰은 공사나 용역 사업자를 선정할 때 모든 과정을 온라인으로 진행하는 방식이다. 전자입찰 – 일반경쟁 – 최저낙찰 방법을 선택하면 투명한 경쟁을 유도하여 비용을 줄일 수 있다.

입찰종류는 일반경쟁, 제한경쟁이 있다. 제한경쟁입찰은 계약의 목적에 따라 사업실적, 기술능력, 자본금의 하한을 정해 제한을 두는 방식으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

낙찰방법은 최저낙찰(잡수입은 최고낙찰)과 적격심사가 있다. 적격심사는 가격 대신 표준평가표 or 관리규약에서 정한 평가표 or 전자입찰시스템에서 제공하는 평가표로 정하는 방식이다. 예를 들면 용역 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표는 다음과 같다.

(적격심사제의 세부내용은 확인 중)

(2) 전자입찰제 적용 대상
아래 관리비 공개 대상 공동주택은 300만원(부가세 제외)을 초과하는 계약을 할 때 전자입찰제로 사업자를 선정해야 한다.

○ 300세대 이상 공동주택
– 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택
○ 150세대 이상 and 승강기가 있는 공동주택
○ 150세대 이상 and 중앙집중(지역) 난방방식의 공동주택
○ 150세대 이상 and 주상복합아파트

주요 공사나 용역은 다음과 같다.

○ 주택관리업자 선정
○ 도장, 방수, 배관교체 등 각종 공사 사업자 선정
○ 경비, 청소, 소독 등 용역 사업자 선정
○ 재활용품 수거업체 등 잡수입 취득을 위한 사업자 선정

◆ 공동주택 관리정보시스템 [Web]
– 입찰정보 > 입찰공고 or 입찰결과공지

(3) 주의사항 : 전자입찰제 적용 제외
수의계약 or 적격심사제를 선택하면 전자입찰을 하지 않아도 된다. 수의계약을 선택할 수 있는 주요 대상은 다음과 같다.

① 분뇨의 수집/운반처럼 법적으로 수수료율이 정해진 경우
② 일반/제한경쟁에서 2회 이상 유찰된 경우
– 다만, 최초 입찰조건을 변경할 수 없음
③ 공사나 용역 금액이 300만원(부가세 제외) 이하
④ 보험계약, 공산품 구입

③, ④은 뺐으면 좋겠다.

◆ 공동주택 관리정보시스템 [Web]
– 입찰정보 > 수의계약공지

(적격심사제의 세부내용은 확인 중)

(4) 참고사항
2014-06-25부터 공사나 용역 계약서 공개가 의무화되었다.

5. 관리비 관련 지원센터

(1) 공동주택 관리비리 신고센터
신고는 국민 신문고 홈페이지에 해야 하고 아래 번호로 전화하면 안내만 해준다고 한다.

○ 전화 044-201-4899
◆ 국민 신문고 [Web]

(2) 지방자치단체 감사 요청
입주자 3/10 이상이 동의하면 지방자치단체에 감사를 요청할 수 있다.

(자세한 내용 확인 중)

(3) 중앙 공동주택관리 지원센터
컨설팅 서비스를 신청하면 관리행정, 회계진단, 장기수선계획, 기술자문 등 다양한 상담을 해준다. 신청자격은 다음과 같다.

○ 입주자대표회의 관리사무소장
○ 전체 입주자 10% 이상의 동의를 받은 입주자

◆ 중앙 공동주택관리 지원센터 [Web]
– 1600-7004

(4) 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회
500세대 이상 공동주택 단지 대상이다. 조정신청을 할 수 있는 분쟁은 다음과 같다.

○ 입주자대표회의의 구성과 운영
○ 동별 대표자의 자격, 선임, 해임, 임기
○ 공동주택관리기구의 구성과 운영
○ 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등의 징수와 사용
○ 공용부분의 유지, 보수, 개량
○ 리모델링
○ 층간소음
○ 혼합주택단지의 분쟁

◆ 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 [Web]
– 031-738-3300

6. 관리비 비리 사례

(1) 경리직원의 관리비 횡령 : 2억 7,000만원
65개월간 관리사무소의 각종 경비 청구서를 조작하는 등 실제비용보다 과다 인출하는 방법으로 아파트 관리비 2억7천만원을 횡령하여 개인 채무 변제에 사용

(2) 하자보수증거금 지출근거 불분명 : 2,500만원
前 관리소장과 입주자대표는 아파트 하자보수보증금 2억8,000만원 중 2,500만원을 아파트 하자보증금 통장에서 사용한 것으로 회계처리. 그러나 계약서, 영수증 등 증빙자료와 사용처가 분명하지 않은 사실이 적발됨

(3) 주민운동시설 이용료 수입 누락 : 1,300만원
헬스장, 골프장 등 입주민의 주민운동시설 위탁관리 업체를 통해 관리. 위탁관리 업체는 회비를 입주자대표회의 계좌로 송금하지 않고 위탁업체의 계좌로 송금하거나 현금으로 받는 등의 방법으로 약 3개월간 1,300만원을 횡령. 입주자대표회의 자치관리로 전환

(4) 잡수입 무단 사용 : 8,000만원
아파트관리소장이 광고수입, 재활용수입 등 연 2,000만원의 잡수익을 장부에 반영하지 않고 현금으로 인출하거나 근거가 확인되지 않는 상대방에 대한 송금하는 등 무단 사용

(5) 입주자대표회의 운영경비 부적정 사용 : 520만원
입주자대표회의 총무가 입주자대표회의 운영경비를 18개월 간 매월 60만원씩 총 1,080만원을 개인통장으로 지급받아 업무와 관련하여 지출한 것으로 회계처리. 그러나 운영경비 지출에 대한 장부, 영수증 등 증빙자료를 관리하지 않은 사실이 적발됨

11. 관리비 세부항목 설명

(준비중)

21. 참고사항Ⅰ : 오피스텔

오피스텔은 관리비가 비싼 편이다.

(1) 기본용어 : 주택면적
○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등

전용면적은 나 혼자 사용하는 공간, 주거 공용면적은 다른 사람들과 함께 사용하는 공간이다. 그리고 공급면적은 전용면적과 주거 공용면적을 합친 면적을 뜻한다.

(2) 비싼 원인Ⅰ : 낮은 전용률
○ 전용률 = 전용면적 / 공급면적

전용률은 공급면적 대비 전용면적 비율이다. 주택은 70~80%, 오피스텔은 40~50%다. 전용면적이 같을 때 공급면적은 오피스텔이 더 크다.

관리비는 공급면적을 기준으로 낸다. 그래서 오피스텔은 상대적으로 관리비를 더 많이 내야 한다.

(3) 비싼 원인Ⅱ : 비싼 3.3㎡당 관리비
3.3㎡당 관리비가 5,000원 이상으로 비싸다. 비싼 것도 문제고 비싸도 어떻게 할 방법이 없다는 것도 문제다.

(4) 비싼 원인Ⅲ : 관련 제도 미비
3.3㎡당 관리비가 비싼 이유는 투명하지 않기 때문이다. 주택과 달리 관련 제도가 부실하고 형식적으로 운영되고 있다.

2018-11-01에 서울시의회 정진술 의원(더불어민주당, 마포 제3선거구)이 관련 조례안을 대표 발의했다. 이제 시작이다.

♣ 「서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례안」 제5조(관리비 절감 등)
시장은 집합건물의 관리비 절감을 위하여 다음 각 호의 사항을 추진할 수 있다.
1. 관리비 절감에 관한 연구/조사
2. 자치구의 전문가 자문제도 활성화
3. 관리비 현황 및 관리비 절감을 위한 정보제공
4. 그 밖에 관리비 절감을 위하여 필요한 사항


환기 : 공기질

환기 : 공기질 (작성중)

최종수정 : 2018-11-21


이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

주택에 적용되는 규정은 사업계획 승인일이나 건축 허가일을 기준으로 판단한다. 해당 날짜는 정부에서 운영하는 세움터 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 세움터 [Web]
– 화면 오른쪽 퀵메뉴 > 허가/신고현황조회
– 빨노초 아이콘을 선택해서 세부정보 확인

주의사항은 날짜만 보지 말고 사업계획 승인일인지, 건축 허가일인지도 기억하자.

41. 담배냄새

(1) 배기설비 설치기준Ⅰ : 사업계획 승인 대상
사업계획 승인 대상 주택은 아래 기준이 적용된다.

2015-09-17부터 배기설비 설치기준이 개선되었다. 세대 전용 배기구를 설치하거나 연기/냄새의 역류를 방지할 수 있는 장치를 설치해야 한다.

세대 전용 배기구는 그림으로 보면 이해하기 쉽다. 세대 간 배기구가 연결되지 않는다.

자동역류방지댐퍼는 세대 간 배기구가 서로 연결되지만 역류를 막아주는 장치다.

(2) 배기설비 설치기준Ⅱ : 건축 허가 대상
담배냄새 관련 기준이 없다. (못 찾겠다)


평면구조

평면구조 (작성중)

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

주택에 적용되는 규정은 사업계획 승인일이나 건축 허가일을 기준으로 판단한다. 해당 날짜는 정부에서 운영하는 세움터 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 세움터 [Web]
– 화면 오른쪽 퀵메뉴 > 허가/신고현황조회
– 빨노초 아이콘을 선택해서 세부정보 확인

주의사항은 날짜만 보지 말고 사업계획 승인일인지, 건축 허가일인지도 기억하자.

2. 평면구조 확인

어반베이스 서비스는 주택 평면을 입체적(3D)으로 보여주고 가구 배치 기능도 지원한다.

◆ 어반베이스 [Web]
– PC 접속 추천
– Mobile 접속은 기능 제한

11. 발코니 확장(구조변경) : 기준

발코니는 주택의 내부와 외부를 연결하는 완충공간이다. 발코니 자체의 기능이 있으나 최근에는 확장해서 침실이나 거실 용도로 사용하는 경우가 많다.

(1) 기본용어 정리 : 주택면적
주택면적은 여러 단어로 정의한다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
서비스면적 : 발코니

발코니는 서비스면적으로 따로 계산하므로 전용면적에 포함되지 않는다. 그래서 주택 전용면적이 같으면 발코니 면적이 넓을수록 더 넓게 느껴진다.

 

(2) 발코니 확장 기준 : 정부(국토교통부)
발코니 확장 기준은 바닥면적 공제 기준과 확장 가능 여부가 있다. 서비스면적은 바닥면적 공제 기준에 의해 면적계산에서 제외되기 때문이다.

2000-07-01 ~ 2005-12-07 사이에 사업계획 승인 or 건축 허가를 받은 주택을 보면 발코니 폭이 매우 넓은 경우가 있다. 발코니 면적의 15% 이상을 간이화단으로 조성하면 2.0m까지 바닥면적 계산에서 제외했기 때문이다.

 

(3) 발코니 확장 기준 : 서울시
서울시는 2008-06-01부터 따로 추가기준을 두고 있다. 전용면적 60㎡ 초과 주택은 발코니 면적과 발코니 길이를 제한한다.

♣ 「서울특별시 건축물 심의기준」
– 2008-06-01 시행

○ 발코니 면적 제한
– 전용면적 60㎡ 이하 : 없음
– 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 : 30% 이내
– 전용면적 85㎡ 초과 : 25% 이내
○ 발코니 길이 제한
– 전용면적 60㎡ 이하 : 없음
– 전용면적 60㎡ 초과 : 외벽 길이의 70% 이내

전용면적 60㎡ 초과 주택의 경우 면적이 같을 때 서울시의 주택이 다른 지역의 주택보다 좁게 느껴지는 이유다.

서울시는 아래 기준을 만족하면 발코니 길이 제한을 완화해주고 있다. 참고만 하자.

12. 발코니 확장(구조변경) : 설명

(1) 발코니 장단점
(준비중)

(2) 발코니와 평면구조
주택 평면구조는 2베이(Bay), 3베이, 4베이 구조가 있다. 베이(Bay)는 전면 기준 분할 공간의 수를 뜻한다. 그림으로 보면 이해하기 쉽다.

그래서 주택 전용면적이 같을 때 발코니 면적은 4베이가 가장 넓다. 발코니의 폭은 1.5m로 같기 때문이다.

발코니-서비스면적에만 초점을 맞추면 4베이가 낫다. 4베이는 이러한 장점을 살리기 위해 발코니 확장을 전제로 설계한다. 확장 안 하면 살 수 없는 수준이라 이해하자.


차음 : 층간소음

차음 : 층간소음 (작성중)

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

주택에 적용되는 규정은 사업계획 승인일이나 건축 허가일을 기준으로 판단한다. 해당 날짜는 정부에서 운영하는 세움터 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 세움터 [Web]
– 화면 오른쪽 퀵메뉴 > 허가/신고현황조회
– 빨노초 아이콘을 선택해서 세부정보 확인

주의사항은 날짜만 보지 말고 사업계획 승인일인지, 건축 허가일인지도 기억하자.

3. 공동주택성능등급

(1) 공동주택성능등급
주택의 소음등급은 입주자모집공고의 공동주택성능등급 인증서에서 확인할 수 있다. 아래 5개 항목으로 나눠서 1등급(★★★★) ~ 4등급(★)으로 표시한다.

○ 경량충격음 차단성능
○ 중량충격음 차단성능
○ 화장실 급배수소음
○ 세대간 경계벽의 차음성능
○ 외부소음

(2) 인증 대상
○ 2006-01-09 시행
– 2013-07-16 ~ 2014-06-26 잠시 중단
○ 아파트 단지 세대수 기준
– 2006-01-09 ~ 2007-12-31 : 2,000세대 이상
– 2008-01-01 ~ 현재 : 1,000세대 이상

공동주택성능등급 표시제도는 주택소비자가 주택의 품질정보를 쉽게 알 수 있도록 도와주는 제도다. 이와 상관없이 모든 주택은 기준에 맞게 지어진다.

(3) 인증서 양식 변화
인증서 양식은 두 번 바뀌었다. 그동안 변경사항과 현재 양식은 다음과 같다.

○ 경계소음 → 세대간 경계벽의 차음성능
○ 외부소음 항목 추가

(4) 문제점
4등급(★)은 최소한의 기준만 만족했다는 뜻이다. 정부가 정한 최소한의 기준은 소음 방지와 거리가 멀다. 기준이 완화되어 있다.

11. 직접충격음 : 기준

직접충격음은 경량충격음과 중량충격음으로 나눌 수 있고 중량충격음이 층간소음의 주원인이다.

○ 경량충격음 : 물건 떨어지는 소리
○ 중량충격음 : 사람이 뛰거나 걷는 소리

 

(1) 직접충격음 기준Ⅰ
직접충격음 기준은 바닥 두께기준과 소음차단 성능기준이 있다.

○ 두께기준 : 바닥의 두께
– 예) 210mm 이상
○ 성능기준 : 소음차단 성능
– 예) 중량충격음 50dB 이하

성능기준이 적용되는 주택이 그나마 층간소음 문제가 덜하다. 두께기준은 바닥이 두꺼울수록 소음차단에 도움이 된다는 것뿐이다.

주의사항은 사업계획 승인 대상 주택과 건축 허가 대상 주택의 기준이 다르니 각각 확인하자.

 

(2) 직접충격음 기준Ⅱ : 사업계획 승인 대상
1. 개요 항목에서 확인한 날짜와 시행일을 비교해보자.

2004-04-22까지는 세부기준이 없었다. 2005-07-01부터 두께기준과 성능기준이 도입되었지만 둘 중 하나만 만족하면 되므로 실효성이 떨어졌다.

2014-05-07부터는 두께기준과 성능기준 둘 다 만족해야 한다.

 

(3) 직접충격음 기준Ⅲ : 건축 허가 대상
 1. 개요 항목에서 확인한 날짜와 시행일을 비교해보자.

2015-05-20까지는 세부기준이 없었다.

2015-05-21부터는 두께기준과 성능기준 중 하나만 만족하면 된다. 사업계획 승인 대상 주택과 비교할 때 기준이 완화되어 있다.

 

(4) 참고사항Ⅰ : 적용 제외
직접충격음 기준이 적용되지 않는 부분도 있다. 화장실은 왜 빠졌는지 모르겠다.

○ 화장실
○ 발코니(확장했으면 기준 적용)
○ 현관, 세탁실, 대피공간, 벽으로 구획된 창고

12. 직접충격음 : 설명

(준비중)

13. 직접충격음 : 공동주택성능등급

공동주택성능등급의 경량충격음과 중량충격음 등급기준은 다음과 같다.

4등급(★)은 앞서 살펴본 최소한의 기준만 만족했다는 뜻으로 층간소음 문제를 해결한 것이 아니다. 기준이 너무 완화되어 있다.

소음등급 측정단위인 데시벨(dB)은 10dB 차이가 10배 차이를 뜻한다. 4등급은 1등급보다 소음이 10배 이상 심하다는 뜻이다.

41. 화장실 급배수소음 : 기준

(1) 화장실 급배수소음Ⅰ
화장실 급배수소음은 소음 기준이 없다. 화장실 외에도 소음 기준이 없는 부분이 있다.

○ 화장실
○ 발코니(확장했으면 기준 적용)
○ 현관, 세탁실, 대피공간, 벽으로 구획된 창고

(2) 화장실 급배수소음 기준Ⅱ : 사업계획 승인 대상
2017-07-01부터 급배수용 배관에 대한 기준이 생겼다.

급수용 배관은 감압밸브 같은 수압을 조절하는 장치를 설치해서 세대별 수압을 일정하게 유지해야 한다. 소음과 직접 관련은 없다.

배수용 배관을 층하배관방식으로 설치하면 저소음형 배관을 사용해야 한다. 저소음형 배관은 일반 배관보다 5dB 이상 소음 차단성능이 있는 배관이다. 소음과 관련 있지만 ‘중량충격음 50dB 이하’ 같은 절대적인 기준이 아니므로 효과가 없을 수도 있다.

층하배관방식은 42. 화장실 급배수소음 : 설명 항목을 참고하자.

(3) 화장실 급배수소음 기준Ⅲ : 건축 허가 대상
기준이 없다.

42. 화장실 급배수소음 : 설명

배수관을 설치하는 방법은 두 가지가 있다.

○ 층하배관방식
○ 층상배관방식(당해층배관방식)

층하배관방식은 배관이 콘크리트 바닥을 관통해서 바닥 아래로 지나간다. 그래서 아래 사진처럼 우리집 배관이 아랫집 천정에 위치한다. 근본적으로 급배수소음을 막기 힘든 구조다. (사진출처 : 청완)

층상배관방식은 아래 그림처럼 배관이 콘크리트 바닥을 관통하지 않고 바닥 위로 지나간다. 그래서 급배수소음 문제가 없다. (사진출처 : 청완)

문제는 현재 대부분 주택이 층하배관방식으로 지어진다.

43. 화장실 급배수소음 : 공동주택성능등급

화장실 급/배수소음은 소음 기준이 없지만 공동주택성능등급에 등급이 나온다. 등급기준은 다음과 같다.

5점 : 오/배수관의 층상(당해층)배관방식 채택
② 3점 : 벽체 고정형 변기 채용
③ 2점 : 저소음형 변기 채용
④ 2점 : 세대별 급수압을 2.5㎏f/㎠ 이하로 유지
1~4점 : 저소음형 배수관(배수공법 포함)과 일반용 경질 폴리염화비닐관의 소음레벨 차
– 4점 : 20dB(A) 이상
– 3점 : 15dB(A) 이상 ~ 20dB(A) 미만
– 2점 : 10dB(A) 이상 ~ 15dB(A) 미만
– 1점 : 5dB(A) 이상 ~ 10dB(A) 미만
⑥ 1~2점 : 벽체 및 바닥의 배관 관통부, 하부층 배수관 고정부, 욕조 하부 진동절연 시공, 변기 하부 절연시공법 중
– 2점 : 3개 이상 채택
– 1점 : 1~2개 채택
⑦ 2~3점 : 배기용 AD(Air Duct)를 통한 상/하층간 소음전달 방지대책 수립여부
– 3점 : 독립 급배기관 설치
– 2점 : 소음 차단형 배기구 설치

① 층상배관방식은 5점, ⑤ 층하배관방식일 때 저소음형 배수관으로 얻을 수 있는 최고점은 4점이다.


신규주택 분양 : 공공

신규주택 분양 : 공공

1. 개요

이 글을 차례대로 읽지 말고 아래 항목 중 가장 관심이 가는 것을 하나라도 먼저 보자. 그래야 이해하기 쉽다.

[일반공급]
[특별공급] 생애최초
[특별공급] 신혼부부
[특별공급] 다자녀
[특별공급] 노부모부양

신규주택 분양 예정지역은 [대출/부동산 > 주택/교통계획★] 메뉴를 참고하자.  모양의 아이콘이다.

2. 기본용어 정리

(1) 세대구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 배우자의 직계존속(장인, 장모)
– 직계비속의 배우자(사위, 며느리)

(2) 주택면적
주택면적은 여러 단어로 정의한다. 전용면적이 중요하다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 서비스면적 : 발코니

발코니는 서비스면적으로 따로 계산하므로 전용면적에 포함되지 않는다. 그래서 주택 전용면적이 같으면 발코니 면적이 넓을수록 더 넓게 느껴진다.

(3) 국민주택
국민주택은 전용면적 85㎡ 이하(지방의 도시가 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하)면서 ① or ②에 해당하는 주택이다.

① 공공기관 건설
– 토지주택공사(LH), 지방공사
② 민간사업자가 정부 지원을 받아서 건설

(4) 민영주택
민영주택은 국민주택을 제외한 나머지 주택이다.

(5) 규제Ⅰ : 투기지역
○ 서울 : 강남, 강동, 강서, 노원, 동대문, 동작, 마포, 서초, 성동, 송파, 양천, 영등포, 용산, 종로, 중
○ 세종

(5) 규제Ⅱ : 투기과열지구
○ 서울, 세종
○ 경기 : 광명, 과천, 성남 분당, 하남
○ 대구 : 수성구

(6) 규제Ⅲ : 청약과열지역(구.조정대상지역)
○ 서울, 세종
○ 경기 : 고양, 과천, 구리, 남양주, 성남, 수원 광교지구/팔달구, 안양 동안구, 용인 기흥구/수지구, 화성 동탄2지구
○ 부산 : 동래구, 수영구, 해운대구

(7) 규제Ⅳ : 청약위축지역
○ 없음

3. 분양 순서

신규주택(아파트) 분양할 때 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다.

① 입주자모집공고
② 청약(신청)
③ 당첨자 발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주

(1) 입주자모집공고
AP2you 홈페이지에서 입주자모집공고를 확인한다. 청약일정과 공급규모, 공급대상, 공급가격 등 기본정보를 알 수 있다.

◆ APT2you [Web]
– Web_PC : 청약정보 > 분양정보/경쟁률 > APT
– Web_Mo : APT > 분양정보

자세한 내용은 입주자모집공고 파일을 다운받아야 한다. 아래 사진처럼 읽기 싫게 생겼는데 최소한 한 번은 정독해야 한다. 익숙해지면 기본양식 – 중복되는 내용은 넘어가고 필요한 내용만 골라서 볼 수 있다. 처음 한 번이 힘들다. 4. 입주자모집공고 항목을 참고하자.

(2) 청약(신청)
거주지역, 무주택, 자산보유기준, 소득기준 등 신청자격을 만족하면 신청할 수 있다. 방문하지 않고 온라인으로 신청할 수 있어서 편하다. 주의할 점은 특별공급 → 일반공급 1순위 → 일반공급 2순위 순으로 정해진 날짜에만 신청할 수 있다. 신청 기간이 10/31 ~ 11/2, 이렇게 기간으로 나오는데 아무 때나 신청할 수 있는 것이 아니다.

◆ APT2you [Web_PC] [App_And] [App_iOS]
– Web_PC : 청약/취소
– App : APT > 청약신청

(3) 당첨자 발표
당첨자는 해당 공급기관의 홈페이지에서 확인한다. 당첨자 선정의 공정성과 투명성을 확보하기 위해 청약률을 함께 공개한다. 인기 주택은 경쟁률이 1:1 이상이므로 당첨자 선정방법은 1순위 위주로 확인하자. 동, 호수는 당첨자 선정 후 추첨으로 결정한다.

(4) 당첨자 적격여부 확인 후 계약
당첨자를 대상으로 청약자격에 문제가 없는지 확인한다. 무주택 여부와 과거당첨사실이 문제가 되는 경우가 많고 부적격자로 판단되면 소명기간(7일 이상) 안에 소명해야 한다. 소명하지 못하면 당첨이 취소된다.

(5) 잔여 물량(미계약 포함) 예비당첨자 계약
당첨 취소, 미계약, 해약 주택을 모두 공개하고 예비당첨자에게 순번에 따라 차례로 공급한다.

(6) 입주
계약금, 중도금, 잔금을 차례대로 납부하고 입주한다.

4. 입주자모집공고

(1) 입주자모집공고 종류
입주자모집공고는 신규 공고와 추가 공고가 있다. 추가 공고는 신청자격이 완화되거나 당첨자 선정방법이 단순해지기도 한다.

○ 신규 : 새로 건설
○ 추가 : 신규 공고에서 미달되었을 때

(2) 입주자모집공고 확인
입주자모집공고는 APT2you 홈페이지에서 확인할 수 있다. 관심 지역의 신규 분양주택이 있으면 입주자모집공고 파일을 다운받아서 읽어보자.

◆ APT2you [Web]
– Web_PC : 청약정보 > 분양정보/경쟁률 > APT
– Web_Mo : APT > 분양정보

(3) 주요 내용
입주자모집공고의 주요 내용은 다음과 같다. ③ 신청자격 및 당첨자 선정방법은 꼼꼼하게 읽자.

① 공급규모, 공급대상, 공급가격
② 신청기준
③ 신청자격 및 당첨자 선정방법
④ 신청 시 확인사항
⑤ 신청일정 및 장소, 유의사항
⑥ 신청방법
⑦ 당첨자 발표 및 서류제출, 계약체결 등

(추가 설명 예정)

5. 신청자격Ⅰ : 일반

(1) 기준일
모든 신청자격은 입주자모집공고일을 기준이다.

(2) 세대구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 배우자의 직계존속(장인, 장모)
– 직계비속의 배우자(사위, 며느리)

세대구성원만 신청할 수 있다. 주의할 점은 다음과 같다.

○ 1세대 1주택 = 세대구성원 중 1인만 신청 가능
○ 일반공급 1순위, 생애최초 특별공급, 노부모부양 특별공급은 세대주만 신청 가능
○ 만19세 이상

(3) 주택청약통장
주택청약통장 중 주택청약종합저축, 청약저축 가입자만 신청할 수 있다. 청약통장 순위(가입)확인서는 APT2you 홈페이지에서 발급받는다.

청약통장 순위(가입)확인서는 APT2you 홈페이지에서 발급받는다.

◆ APT2you [Web]
– Web_PC : 청약조회 > APT > 청약통장 가입내역조회
– Web_Mo : APT > 청약통장 가입내역조회

6. 신청자격Ⅱ : 거주지역과 거주기간

인근지역(기타지역) 거주자만 신청할 수 있다. 당첨자 선정방법은 주택건설지역(해당지역) 거주자 → 인근지역(기타지역) 거주자 순이라고 이해하자.

(1) 주택건설지역(해당지역)
주택이 공급되는 지역으로 아래 행정구역을 기준으로 구분한다. 2개 이상의 행정구역에 걸치면 모두 주택건설지역으로 인정한다.

○ 특별시, 광역시
– 예) 서울시 서초구 X | 서울시 O
○ 시, 군
– 예) 경기도 성남시 O | 경기도 X
○ 세종시, 제주도

(2) 인근지역(기타지역)
주택건설지역을 포함하는 도 단위 지역이다. 예를 들어 주택건설지역이 서울이면 인근지역은 ① 서울/인천/경기다.

① 서울, 인천, 경기
② 대전, 세종, 충남
③ 충북
④ 광주, 전남
⑤ 전북
⑥ 대구, 경북
⑦ 부산, 울산, 경남
⑧ 강원

(3) 거주지역
입주자모집 공고일 기준 주민등록등본 주소다.

(4) 거주기간
거주기간은 현재 거주지의 마지막 주민등록등본 등재일로부터 입주자모집 공고일까지 기간이다. 거주지역을 잠시 옮긴 적이 있으면 그 기간은 제외한다는 뜻이다.

(5) 주택건설지역 or 인근지역 거주자
일부 지역은 단순히 입주자모집 공고일을 기준으로 판단하지 않고 거주기간이 1년 이상이어야 주택건설지역 거주자로 본다.

○ 서울, 경기 투기과열지구 : 1년 이상

7. 신청자격Ⅲ : 무주택 세대구성원

(1) 무주택 기간
만30세 생일이나 혼인신고일(만30세 이전에 결혼) 중 빠른 날부터 산정한다.

과거 주택을 소유한 사실이 있으면 마지막 주택을 처분하고 무주택자가 된 날 기준이다. 주의할 점은 마지막 주택 처분일이 만30세 생일보다 빠르면 만30세 생일 기준이다.

(2) 무주택
무주택은 주택을 소유하지 않은 상태를 말한다. 주의할 점은 분양권과 입주권은 무주택이 아니라 주택을 소유한 것으로 본다. 아래처럼 주택을 소유해도 무주택으로 보는 경우도 있다.

① 만60세 이상의 직계존속이 소유한 주택
– 노부모부양 특별공급은 제외(1주택)
② 상속받은 주택을 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 처분
③ 20㎡ 이하의 주택을 1호 소유

(3) 무주택 세대구성원
당첨자로 선정되고 입주할 때까지 무주택 세대구성원 상태를 유지해야 한다. 세대구성원 모두가 무주택이어야 한다는 뜻이다.

8. 신청자격Ⅳ : 자산보유기준

자산은 입주자모집공고일 기준 사회보장정보시스템에서 조회되는 값으로 판단한다. 2018년에 적용되는 자산보유기준은 다음과 같다.

○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

궁금하면 아래 방법으로 확인하자.

(1) 부동산
○ 토지 + 건물
– 무주택 세대구성원이 보유한 모든 부동산 기준
– 무주택으로 인정되는 주택도 합산
○ 토지 : 토지면적 × 개별공시지가
– 제외1) 「농지법」 제2조에서 정한 농지
– 제외2) 공부상 도로, 구거, 하천 등 공공용지 사용
– 제외3) 토지의 사용, 처분이 금지되거나 제한 받는 경우
○ 건물

토지 개별공시지가와 건물 공시가격은 아래 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 부동산 공시가격 알리미 [Web]
– 토지 : 개별공시지가
– 주택 : 공동주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격

건물 시가표준액은 위택스 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 위택스(wetax) [Web]
– 전체메뉴 > 지방세정보 > 시가표준액조회

(2) 자동차
○ 차량기준가액
– 조회 안 되면 취득가액에서 매년 10%씩 감가상각
○ 2대 이상이면 높은 차량 기준

자동차 차량기준가액은 보험개발원 홈페이지에서 조회할 수 있다.

◆ 보험개발원 [Web]
– 알림광장 > 차량기준가액

차량기준가액에서 제외되는 항목은 아래와 같다.

○ 저공해자동차의 정부/지자체 보조금
○ 영업용 자동차
○ 장애인과 국가유공자의 보철용 차량

9. 신청자격Ⅴ : 소득기준

소득은 입주자모집공고일 기준 사회보장정보시스템에서 조회되는 값으로 판단한다. 2019년에 적용되는 소득기준은 다음과 같다.

○ 세전소득(비과세소득 제외)
○ 가구원수는 무주택 세대구성원 전원의 수

월평균소득은 아래 12가지 소득을 모두 더해서 계산한다.

○ 근로소득 : 상시근로소득, 일용근로소득, 자활근로소득, 공공일자리소득
○ 사업소득 : 농업소득, 임업소득, 어업소득, 기타사업소득
○ 재산소득 : 임대소득, 이자소득, 연금소득
○ 기타소득 : 공적이전소득

궁금하면 아래 방법으로 확인하자.

(1) 상시근로소득
○ 국민건강보험 보수월액

◆ 국민건강보험공단 [Web]
– 민원신청 > 개인민원 > 조회/발급 > 직장보험료 개인별 조회

10. 신청자격Ⅵ : 제한

(작성중)

(1) 재당첨 제한
◆ Apt2You [Web]
– Web_PC : 청약조회 > APT > 청약제한사항 확인
– Web_Mo : APT > 청약제한사항 확인
– 준비물 : 공인인증서

11. 당첨자 선정방법

당첨자 선정방법은 매우 복잡하니 기본흐름부터 이해하자. [일반공급], [특별공급] 신혼부부 같은 구체적인 내용을 설명한 항목을 먼저 읽어보면 이해가 빠를 수도 있다.

(1) 특별공급과 일반공급
① 특별공급
② 일반공급

먼저 특별공급과 일반공급으로 나눠서 뽑는다. 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사람이 당첨될 수 있도록 지원하는 제도로 종류가 다양하다. 특별공급은 1인당 평생 1회만 당첨될 수 있다.

○ 생애최초 특별공급
○ 신혼부부 특별공급
○ 다자녀 특별공급
○ 노부모부양 특별공급
○ 기관추천 특별공급
○ 국가유공자등 특별공급

일반공급은 말 그대로 일반적인 공급방법이다. 특별공급을 제외한 나머지라고 생각하자.

일반공급과 특별공급(1개만)은 둘 다 신청할 수 있다. 둘 다 당첨되면 특별공급만 당첨된 것으로 본다.

(2) 일반공급 : 1순위와 2순위
① 특별공급(300세대)
② 일반공급(100세대) : 1순위 → 미달 시 2순위

일반공급과 특별공급은 처음부터 따로 구분되어 있다. 반면에 순위는 일반공급 내 1순위와 2순위를 말한다. 일반공급 1순위에서 경쟁이 있으면, 즉 일반공급 신청자 수가 일반공급 주택 수보다 많으면 2순위는 기회가 없다.

(3) 거주자 우선공급Ⅰ : 일반
① 특별공급(300세대)
– 주택건설지역 거주자 → 인근지역 거주자
② 일반공급(100세대) : 1순위 → 미달 시 2순위
– 1순위 중 주택건설지역 거주자 → 인근지역 거주자

거주자 우선공급은 당첨자를 선정할 때 주택건설지역 거주자를 우대하는 제도다. 예를 들어 주택건설지역이 대전이면 다음과 같다.

○ 주택건설지역 100% → 미달 시 인근지역
– 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

대전/세종/충남(인근지역) 거주자도 신청은 할 수 있다. 하지만 대전(주택건설지역) 거주자에서 경쟁이 있으면, 즉 신청자 중 대전 거주자 수가 공급주택 수보다 많으면 세종/충남 거주자는 기회가 없다.

(4) 거주자 우선공급Ⅱ : 수도권
거주자 우선공급 제도는 주택건설지역에 따라 조금씩 다르다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상)
② 투기과열지구
③ 청약과열지역

주택건설지역이 위 ①~③ 중 하나에 해당하면 아래 비율을 적용한다. 인근지역 거주자도 항상 기회가 있다.

○ 주택건설지역 50% → 인근지역 50%
– 예) 인천 50% → 서울/경기/인천 50%

주택건설지역이 경기도이고 위 ①~③ 중 하나에 해당하면 아래 비율을 적용한다.

○ 주택건설지역 30% → 경기 20% → 인근지역 50%
– 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%

(5) 거주자 우선공급Ⅲ : 예외
거주자 우선공급이 적용되지 않는 경우도 있다. 10년 이상 장기복무 무주택 군인이 주택청약통장 가입기간이 2년 이상이면 다른 지역에 공급되는 주택에 청약해도 해당 주택건설지역(수도권은 인근지역) 거주자로 본다.

12. 거북이 생각

(작성중)

13. 참고사항Ⅰ : 분양가

분양가 구성요소는 택지비(토지)와 공사비(건물)로 나눌 수 있다.

(1) 택지비 : 토지
최근 국민주택 분양가를 보면 저렴하지 않다는 느낌을 받을 수 있다. 국민주택을 짓는 공공택지의 공급가격 기준이 입주자에게 불리한 방향으로 바뀌었기 때문이다.

○ 공공택지 공급가격 기준 변경 : 조성원가 → 감정가
– 2014-05-20 ~ : 전용 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
– 2016-10-18 ~ : 전용 60㎡ 이하

조성원가는 민간 소유의 토지를 강제로 저렴하게 수용해서 공급하므로 저렴하다. 감정가는 시세와 비슷하다. 그래서 조성원가 → 감정가 기준 변경은 분양가 중 택지비 상승, 분양가 상승 요인이다.

(2) 공사비 : 건물
2019년 1월부터 국민주택과 공공택지에 공급하는 민영주택의 분양가격 공시항목이 12개 → 62개로 확대된다.

○ 택지비 : 3개 → 4개 항목
○ 공사비 : 5개 → 50개 항목
– 토지공사비 : 1 → 13
– 건축공사비 : 1 → 23
– 기계설비 : 1 → 9
– 그 밖의 공종 : 1 → 4
– 그 밖의 공사비 : 1 → 2
○ 간접비 : 3개 → 6개 항목
○ 그 박의 비용 : 1개 항목

투명한 회계처리는 비용 감소로 이어지므로 좋은 방향이라고 생각한다.

14. 참고사항Ⅱ : 전매제한과 거주의무기간

(1) 전매제한기간과 거주의무기간
공공분양주택을 공급할 때 투기수요를 차단하기 위해서 전매제한과 거주의무기간 제도를 운영한다.

○ 기간산정 기준일
– 전매제한기간 : 입주자로 당첨된 날부터
– 거주의무기간 : 최초 입주 가능일부터

투기과열지구는 다음과 같다.

○ 서울, 세종, 대구 수성구
○ 광명, 과천, 성남 분당구, 하남

(2) 전매를 할 수 있는 경우
전매제한기간에도 예외적으로 전매가 허용된다. 당첨(입주)자가 희망하면 주택을 공급한 한국토지주택공사(LH)나 지방공사가 우선 매입한다. 매입가격은 최초 분양가격에 1년만기 정기예금 금리를 적용한 가격이다.

전매가 예외적으로 허용되는 경우는 다음과 같다.

○ 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료/취학/결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군 제외)으로 이전하는 경우(다만, 수도권으로 이전하는 경우 제외)
○ 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
○ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
○ 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우
○ 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우 포함)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우
○ 분양가상한제 적용주택이나 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우
○ 입주자로 선정된 지위 또는 주택 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

[일반공급]

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 인근지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 1순위 : 무주택 세대주(!) + 주택청약통장 1순위 가입자
○ 2순위 : 무주택 세대구성원 + 주택청약통장 가입자

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 전용면적 60㎡ 초과 : 없음
○ 전용면적 60㎡ 이하
– 부동산 : 2억 1,550만원 이하
– 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전용면적 60㎡ 초과 : 없음
○ 전용면적 60㎡ 이하
– 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
– 가구원수 : 태아 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다. 참고로 인기지역은 모두 1순위에서 마감된다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
각 순위에서 경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 인근지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 무주택기간, ② 주택청약종합저축, ③ 추첨 순으로 선정한다.

① 무주택기간 3년 이상 : 해당 여부
3년 이상이면 된다.

② 주택청약종합저축/청약저축 저축액 : 많음
– 전용면적 40㎡ 초과 : 저축인정액
– 전용면적 40㎡ 이하 : 저축인정횟수

③ 추첨
당첨하한선의 저축액에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

(8) 최근 경쟁률과 당첨선

쟁점은 ② 주택청약종합저축/청약저축 저축인정액이다. 인기지역 전용면적 84㎡의 당첨선은 2,000만원이 넘는다. 저축인정액은 월 10만원까지 인정하므로 매달 10만원씩 꾸준히 저축하자.

[특별공급] 생애최초

○ 전체 공급세대수의 20% 이내
○ 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 인근지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대주(!)
○ 세대원 전원이 과거 주택을 소유한 적 없음
– 배우자는 결혼 전 기간도 포함
○ 주택청약종합저축/청약저축 1순위 가입자 중 저축액 600만원(선납포함) 이상
○ 혼인 중 or 미혼인 자녀(입양 포함) 있음
○ (근로자 or 자영업자 or 최근 1년 이내 소득세 납부자) and 5년 이상 소득세 납부자
– 결정세액이 0원인 경우 포함

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
○ 가구원수 : 태아 제외, 직계존속은 신청자(배우자)의 주민등록등본에 1년 이상 등재

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
순위를 구분하지 않는다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 인근지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 추첨으로 선정한다.

① 추첨
기도하자.

(8) 최근 경쟁률과 당첨선

주택청약종합저축/청약저축 저축인정액이 600만원 이상인데 일반공급 당첨선에 미치지 못하면 대안이 될 수 있다.

[특별공급] 신혼부부

○ 전체 공급세대수의 30% 이내
○ 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 인근지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반 + 신혼부부
○ 무주택 세대구성원
– 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 제외
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

추가로 ① 신혼부부, ② 예비신혼부부, ③ 한부모가족 중 하나에 해당해야 한다.

① 신혼부부 : 전체 혼인기간 7년 이내
– 재혼이면 재혼 전 모든 혼인기간 합산
② 예비신혼부부 : 입주 전까지 혼인사실 증명 가능
③ 한부모가족 : 만6세 이하 자녀가 있음

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
○ 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
– 1인의 소득이 100%를 초과하면 안 됨
○ 가구원수 : 태아, 입양아 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
○ 순위 없음

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 인근지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 자녀. ② 배점기준표, ③ 추첨 순으로 선정한다.

① 자녀 유무 : 있음
혼인신고일 이후 출산(임신, 입양 포함)한 자녀가 있으면 된다.

② 배점기준표 점수 : 높음

③ 추첨
당첨하한선 점수에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

 

(8) 참고사항 : 최근 경쟁률과 당첨하한선

쟁점은 ② 배점기준표다. 인기지역의 당첨선은 11점 이상인데 주택건설지역(해당지역) 연속 거주기간 점수를 1점이라도 받아야 가능하다. 그래서 거주자 우선공급에 따라 당첨자를 주택건설지역(50%) → 인근지역(50%) 순으로 선정하더라도 주택건설지역(해당지역) 거주자만 당첨될 수 있다.

[특별공급] 다자녀

○ 전체 공급세대수의 10% 이내
○ 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 인근지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 만19세 미만 자녀 3명 이상
– 자녀수 : 태아, 입양아 포함
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
○ 가구원수 : 태아 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
순위를 구분하지 않는다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 인근지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 배점기준표. ② 자녀 수. ③ 신청자 나이 순으로 선정한다.

① 배점기준표 점수 : 높음
수도권 인기 지역의 당첨하한선은 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡용 이하 50점, 전용면적 60㎡ 이하 55점 정도다.

② 만19세 미만 자녀 수 : 많음
당첨하한선 점수에 해당하는 사람이 여러 명이면 만19세 미만 자녀 수가 많은 순이다.

③ 신청자 나이(연월일 계산) : 많음
자녀 수도 같으면 신청자 연령이 많은 순이다. 연령은 연-월-일 단위까지 계산한다.

 

(8) 최근 경쟁률과 당첨선

인기지역도 은근히 미달이 많다. 만19세 미만 자녀 수가 3명 이상이면, 특별공급은 다자녀 특별공급을 추천한다.

[특별공급] 노부모부양

○ 전체 공급세대수의 5% 이내
○ 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 인근지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대주(!)
○ 만65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양
– 같은 주민등록등본에 등재된 경우에 한함
○ 주택청약종합저축/청약저축 1순위 가입자


주의할 점은 두 가지다.

○ 주택을 소유한 직계존속이 만60세 이상이라도 유주택자로 판단
○ 다른 주민등록등본에 등재된 직계존속의 배우자도 주택 소유 여부를 확인

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
○ 가구원수 : 태아 제외, 피부양자와 피부양자의 배우자 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
순위를 구분하지 않는다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 인근지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 무주택기간, ② 청약통장 저축액, ③ 추첨 순으로 선정한다.

① 무주택기간 3년 이상 : 해당 여부
3년 이상이면 된다.

② 주택청약종합저축/청약저축 저축인정액 : 많음
– 전용면적 40㎡ 초과 : 저축인정액
– 전용면적 40㎡ 이하 : 저축횟수

③ 추첨
당첨하한선의 저축액에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 결정한다.

쟁점은 ② 주택청약통장 저축인정액이다. 월 10만원까지 인정하므로 매달 10만원씩 저축하는 것이 유리하다. 수도권 인기 지역의 당첨하한선은 1,500만원(150회)이 넘는다.

(8) 참고사항 : 최근 경쟁률과 당첨하한선

쟁점은 ② 주택청약종합저축/청약저축 저축인정액이다. 일반공급과 비교할 때 경쟁률과 당첨선이 매우 낮다.

★ 주택/교통계획

★ 청약 경쟁률과 당첨선

지역, 면적 등 다양한 조건으로 비교할 수 있도록 웹페이지를 만들고 있다. 가능하면 위 주택/교통계획 지도에 넣을 계획이다.

당분간은 불편하더라도 아래 구글스프레드시트로 확인하자.

◆ 청약 경쟁률과 당첨선 [Web]


신규주택 분양 : 신혼희망타운

신규주택 분양 : 신혼희망타운

1. 개요

신혼희망타운은 신혼부부(혼인신고일로부터 7년 이내)를 위한 공공분양주택과 공공임대주택의 혼합단지다.

○ 신혼희망타운의 공공분양 ≠ 일반 공공분양
– 당첨자 선정방법, 대출지원 등 조건이 다름
○ 신혼희망타운의 공공임대 = 일반 공공임대
– 행복임대로 공급

이 글은 신혼희망타운이 일반 공공분양과 다른 점 위주로 설명한다. 신혼희망타운의 공공임대는 특이사항이 없으므로 [대출/부동산 > 공공임대주택] 메뉴를 참고하자.

(1) 주택종류
○ 아파트
○ 전용면적 60㎡ 이하
– 전용면적 46㎡ → 공급면적 70㎡
– 전용면적 55㎡ → 공급면적 81㎡

전용면적 46㎡는 조금 아쉽게 느껴진다.

(2) 공급유형Ⅰ : 공공분양
○ 분양형 : 현금 30% + 대출 70%
○ 임대형 : 보증금 10%
– 10년 분양전환형 공공임대

분양형 or 임대형 중 하나를 선택할 수 있다. 임대형은 10년 분양전환형 공공임대주택 방식이므로 주택구매가 목적이면 분양형을 추천한다. 임대형은 10년 이내 거주목적일 때만 추천한다.

(3) 공급유형Ⅱ : 공공임대
○ 행복임대

행복임대는 [부동산 > 공공임대주택] 메뉴를 참고하자.

(4) 공급계획
○ 공공분양 : 10만호(수도권 7만, 지방 3만)
○ 공공임대 : 5만호

신혼희망타운 위치는 [대출/부동산 > 주택/교통계획★] 메뉴를 참고하자.  모양의 아이콘이다.

2. 기본용어 정리

(1) 세대구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대 + 주(主, 주인 주), 원(員, 인원 원)
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 형제/자매, 사위/며느리
– 기타 동거인은 주민등록등본에 있어도 제외

(2) 주택면적
주택면적은 여러 단어로 정의한다. 전용면적이 중요하다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 서비스면적 : 발코니

발코니는 서비스면적으로 따로 계산하므로 전용면적에 포함되지 않는다. 그래서 주택 전용면적이 같으면 발코니 면적이 넓을수록 더 넓게 느껴진다.

3. 분양 순서

신혼희망타운을 분양할 때 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다.

① 입주자모집공고
② 청약(신청)
③ 당첨자 발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주

(2018년 12월 첫 입주자모집 때 작성 예정)

4. 신청자격

(1) 일반기준, (2) 자산보유기준, (3) 소득기준을 모두 만족해야 한다.

(1) 일반기준
○ 무주택 세대구성원
○ 신혼부부 : 혼인신고일로부터 7년 이내
– 예비 신혼부부 포함 : 입주자모집공고일로부터 1년 이내 혼인사실 증명 가능
– 만6세 이하 자녀가 있는 한부모가족 포함
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입일로부터 6개월 이상 and 납입횟수 6회 이상

(2) 자산보유기준
○ 순자산 : 2억 5,060만원 이하
– 순자산 = 부동산 + 자동차 + 금융자산 + 일반자산 – 부채

(3) 소득기준
○ 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득액의 120% 이하
○ 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득액의 130% 이하

5. 당첨자 선정방법

경쟁이 있으면 가점제 1단계로 30%, 가점제 2단계로 나머지 70%를 선정한다. 가점제 1단계에서 떨어지면 자동으로 가점제 2단계 대상이 된다.

(1) 가점제 1단계 : 30%
4. 신청자격을 만족한 사람 중 청약자격이 좀 더 강화된 가점제 1단계 대상은 다음과 같다. 하나만 해당하면 된다.

○ 신혼부부 : 혼인신고일로부터 2년 이내
– (청약자격은 7년 이내)
○ 예비 신혼부부 : 입주자모집공고일로부터 1년 이내 혼인사실 증명 가능
만2세 이하 자녀가 있는 한부모가족
– (청약자격은 만6세 이하)

입주자선정을 위한 가점표는 아래과 같고 점수가 높은 순으로 선정한다. 가구소득, 즉 가구원수별 가구당 월평균소득이 외벌이 70% 이하, 맞벌이 80% 이하 여부가 쟁점이다.

(2) 가점제 2단계 : 70%
입주자선정을 위한 가점표는 아래와 같고 점수가 높은 순으로 선정한다. 만19세 미만 자녀수가 쟁점이다.

6. 대출지원 : 분양형

신혼희망타운 전용 주택대출 상품이 생긴다. 주택가격이 올랐을 때 주택을 매도해서 수익이 생기면 그 수익을 정부와 나누는 ‘수익공유형’ 상품이다. 주의사항은 수익공유를 원치 않아도 주택 분양가격이 2억 5,060만원을 초과하면 대출을 반드시 받아야 한다.

(1) 대출시기

(2) 대출요건Ⅰ : 일반
○ 신혼희망타운 입주 예정자

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 신혼희망타운의 공공주택
– 전용면적 60㎡ 이하

(4) 대출한도
○ 4억원
○ 주택가격의 70%

(5) 대출비용 : 대출이자(금리)
○ 고정금리 연 1.3%

(6) 대출비용 : 기타
○ 중도상환수수료 : 없음
○ 주택금융공사 대출보증료 : (확인중)
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담

(7) 대출상환방법
○ 원리금 균등분할상환
○ 중도상환은 전액 중도상환만 가능

(8) 대출기간과 연장
○ 20년 or 30년

(9) 주택매도 시 수익공유
대출금리가 낮은 대신 주택을 팔 때 주택가격이 올라서 수익이 생기면 정부(주택도시기금)와 그 수익을 나눠가진다. 수익공유비율은 정부가 가지는 수익의 비율로 10~50%다(낮을수록 좋다). 구체적인 수치는 대출일로부터 기간, 대출비율(LTV), 자녀 수에 따라 다르니 아래 표를 참고하자.

○ 대출일로부터 기간이 길수록 감소
– 10년이 지나면 매년 2%씩 인하
○ 대출비율(LTV)이 낮을수록 감소
○ 자녀 수가 많을수록 감소

(10) 참고사항
주택 분양가격이 2억 5,060만원을 초과하면 대출을 반드시 받아야 한다. 기준은 분양가격의 30% 이상이다.

7. 대출지원 : 임대형

가능하면 분양형을 추천한다.

(준비중)

8. 거북이 생각

2018년 12월 첫 입주자모집 때 작성할 계획이다. 입주자모집공고일은 다음과 같다.

○ 2018-12-21 서울 위례
○ 2018-12-28 경기 평턱고덕

꼬북.

11. 참고사항Ⅰ : 분양가

분양가 구성요소는 택지비(토지)와 공사비(건물)로 나눌 수 있다.

(1) 택지비 : 토지
신혼희망타운의 분양가가 생각보다 저렴하지 않다는 느낌을 받을 수 있다. 택지비 관련 제도가 바뀌었기 때문이다.

○ 공공택지 공급가격 기준 변경 : 조성원가 → 감정가
– 2014-05-20 ~ : 전용 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
– 2016-10-18 ~ : 전용 60㎡ 이하

조성원가는 민간 소유의 토지를 강제로 저렴하게 수용해서 공급하므로 저렴하다. 반면에 감정가는 시세와 비슷하다. 그래서 조성원가 → 감정가 기준 변경은 분양가 중 택지비 인상 요인이다.

다행히 신혼희망타운은 공공택지를 조성원가 기준으로 공급한다는 말이 나오고 있다. (미확정)

(2) 공사비 : 건물
2019년 1월부터 공공택지에 공급하는 주택의 분양가격 공시항목이 12개 → 62개로 확대된다.

○ 택지비 : 3개 → 4개 항목
○ 공사비 : 5개 → 50개 항목
– 토지공사비 : 1 → 13
– 건축공사비 : 1 → 23
– 기계설비 : 1 → 9
– 그 밖의 공종 : 1 → 4
– 그 밖의 공사비 : 1 → 2
○ 간접비 : 3개 → 6개 항목
○ 그 박의 비용 : 1개 항목

투명한 회계처리는 비용 감소로 이어지므로 좋은 방향이라고 생각한다.

12. 참고사항Ⅱ : 전매제한과 거주의무기간

신혼희망타운은 투기수요를 차단하기 위해 전매제한기간과 거주의무기간이 있다.

(1) 전매제한기간과 거주의무기간
신혼희망타운의 분양가는 시세 대비 70% 이하의 가격으로 계획 중이다.

○ 기간산정 기준일
– 전매제한기간 : 입주자로 당첨된 날부터
– 거주의무기간 : 최초 입주 가능일부터

투기과열지구는 다음과 같다.

○ 서울, 세종, 대구 수성구
○ 광명, 과천, 성남 분당구, 하남

(2) 전매를 할 수 있는 경우
전매제한기간에도 예외적으로 전매가 허용된다. 당첨(입주)자가 희망하면 신혼희망주택을 공급한 한국토지주택공사(LH)나 지방공사가 우선 매입한다. 매입가격은 최초 분양가격에 1년만기 정기예금 금리를 적용한 가격이다.

전매가 예외적으로 허용되는 경우는 다음과 같다.

○ 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료/취학/결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군 제외)으로 이전하는 경우(다만, 수도권으로 이전하는 경우 제외)
○ 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
○ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
○ 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우
○ 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우 포함)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우
○ 분양가상한제 적용주택이나 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우
○ 입주자로 선정된 지위 또는 주택 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

13. 참고사항Ⅲ : 취득세 50% 감면

생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면해준다. 법 개정이 완료되진 않았지만 아마도 2019-01-01부터 시행될 것 같다.

○ 혼인신고일로부터 5년 이내
○ 세대원 모두 주택을 소유한 적이 없음
○ 부부합산소득
– 외벌이 5,000만원 이하
– 맞벌이 7,000만원 이하
○ 주택 취득가격
– 수도권 4억원 이하
– 지방 3억원 이하
○ 주택 전용면적 60㎡ 이하
○ 감면기간 : 2019-01-01 ~ 2019-12-31
– 일몰제 : 연장여부 검토

취득세 계산 방법은 다음과 같다.

○ 취득세 = 취득가격 × 취득세율
– 취득가격에 따른 취득세율
. 1% : 6억원 이하
. 2% : 6억원 초과 ~ 9억원 이하
. 3% : 9억원 초과

14. 참고사항Ⅳ : 주택 평면도

해상도가 높은 사진을 못 구해서 미안하다.

(1) 전용면적 46㎡

(2) 전용면적 55㎡

★ 주택/교통계획


주택 제도

주택 제도

관심있는 주제만 골라서 읽자.

1. 선분양 → 후분양 전환

선분양은 주택을 짓기 전에 판매하는 방식, 후분양은 주택을 다 지은 후 판매하는 방식이다.

(1) 공정률 기준 : 60% 이상
정부는 후분양을 공정률 100%가 아니라 60% 이상일 때 분양하는 것으로 정의하고 있다. 공정률은 표준건축 공정률 기준에 따라 판단한다.

(2) 표준건축 공정률 60% : 공정 완료 부문
○ 굴토공사
○ 지하골조공사

(3) 표준건축 공정률 60% : 공정 미완료 부문
지상골조공사:95%
옥탑골조공사 : 0%
○ 전기공사:50%
○ 설비공사:40%
조적공사:70%
창문틀설치공사:60%
벽체보온공사:65%
○ 방수공사:60%
○ 벽체미장공사:55%
석고보드공사:45%
○ 수장공사:45%
방바닥미장공사:35%
○ 타일공사:5%

공정률 80% 이상은 거북이색으로 표시한 공사가 100% 완료되었을 때다. (다른 공사도 공정률 상향)

(4) 후분양 현황Ⅰ : 공공분양
주요 공공기관이 공급하는 공공분양부터 후분양(공정률 60% 이상)으로 전환한다. 주요 공공기관은 LH공사, SH공사, 경기도시공사를 말한다. 2022년까지 후분양 비율을 70%까지 확대하고 공정률 기준 상향도 검토할 계획이다.

○ 주택토지공사(LH) : 일부 실시, 확대 예정
– 시흥장현 A7, 춘천우두 ?
○ 서울주택도시공사(SH) : 전면 실시 중
○ 경기도시공사 : 2020년 착공 주택부터 실시 예정

(5) 후분양 현황Ⅱ : 민간분양
민간분양은 공공택지에 짓는 주택에 한해 단계적으로 전환한다. 후분양(공정률 60% 이상)을 실시하는 사업자에게 공공택지를 우선공급할 수 있도록 법이 바뀌었다. 2019년에는 약 10%를 우선공급한다고 한다.

○ 파주운정3 A13(경쟁률 392 : 1)
○ 화성동탄2 A62, 평택고덕 Abc46, 아산탕정 2-A3

후분양을 하면 안 된다는 목소리가 높았는데 무려 392 : 1의 경쟁률을 기록했다.

(6) 거북이 생각
선분양도 아니고 후분양도 아닌 어중간한 상황이다. 이러니 양쪽에서 욕을 먹고 있다.

후분양은 공정률이 100%에 가까울수록 의미 있다고 생각한다. 주택을 직접 보고 구매해서 부실시공과 품질저하 문제를 막는 후분양의 취지를 살려야 한다.

2. 분양원가 공개 확대

분양원가 공개 확대는 분양원가 공시항목 세분화를 뜻한다. 분양원가 공시항목 세분화 → 투명한 가격 구조 흐름이 필요한 시점이다.

(1) 분양원가 공시항목 : 공공택지
공공택지에 짓는 주택은 공시항목을 12개 → 62개로 세분화한다. 택지비와 건축비로 나누고 건축비는 다시 (직접)공사비, 간접비, 그 밖의 비용으로 나눈다. 과거 공시항목 12개를 빨간색으로 표시했다.

○ 택지비(4)
택지공급가격, 기간이자
– 필요적 경비, 그 밖의 비용
○ 건축비Ⅰ : 공사비(50)
토목공사비(13)
. 토공사, 흙막이공사, 비탈면보호공사
. 옹벽공사, 석축공사, 우/오수공사
. 공동구공사, 지하저수조 및 급수공사
. 도로포장공사, 교통안전시설물공사
. 정화조시설공사, 조경공사, 부대시설공사
건축공사비(23)
. 공통가설공사, 가시설물공사, 지정 및 기초공사
. 철골공사, 철근콘크리트공사, 용접공사, 조적공사
. 미장공사, 단열공사, 방수/방습공사
. 목공사, 가구공사, 금속공사, 지붕 및 홈통공사
. 창호공사, 유리공사, 타일공사, 돌공사, 도장공사
. 도배공사, 수장공사, 주방용구공사, 잡공사
기계설비(9)
. 급수설비공사, 급탕설비공사, 오배수설비공사
. 위생기구설비공사, 난방설비공사, 가스설비공사
. 자동제어설비공사, 특수설비공사, 공조설비공사
그밖의 공종(4)
. 전기설비공사, 정보통신공사, 소방설비공사
. 승강기공사
그 밖의 공사비(2)
. 일반관리비, 이윤
○ 건축비Ⅱ : 간접비(6)
설계비, 감리비, 부대비, 일반분양시설 경비
– 분담금 및 부담금, 보상비, 기타 사업비성 경비
건축비Ⅲ : 그 밖의 비용(1)

(2) 분양원가 공시항목 : 민간택지
재개발사업, 재건축사업 등 민간택지에 짓는 주택은 분양원가를 공개하지 않는다.

(3) 주요 지자체 움직임
분양원가 공시항목 확대 정책은 경기도 → 서울시 → 정부 순으로 발표했다. 경기도가 주도하고 서울시, 정부가 마지못해 따라가는 느낌이다.

경기도는 2015년 이후 공공분양 아파트의 원가정보도 자세히 공개했다.

◆ 경기도시공사 [Web]
– 정보마당 > 건설공사 원가정보공개

경기도시공사에서 공개한 공사비와 해당 단지 입주자모집공고의 공사비를 비교해보면 후자가 더 비싸다. 세부항목이 조금 다르지만 문제가 있음은 분명하다.

○ 다산진건 S1 블록 : + 29.9%
○ 다산진건 B5 블록 : + 7.8%
○ 고덕 A9 블록 : + 21.9%
○ 동탄 A86 : + 22.3%

(4) 거북이 생각
분양원가 공시항목 세분화가 중요한 이유는 간단하다. 항목을 세분화할수록 가격구조가 투명해지고 사기(?)를 칠 수 없기 때문이다.

현재 분양원가 공시항목 확대는 건축비에 초점을 맞추고 있다. 이제 택지비(땅값)에도 관심을 가져야 한다. 토지주택(LH)공사의 ‘땅장사’ 논란이 커지고 있다.

3. 분양가상한제

분양가상한제는 분양가를 기준금액 이하로 제한하는 제도다.

(1) 분양가상한제 적용대상
○ 공공택지
○ 민간택지 : 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역

공공택지는 LH공사 같은 공공기관이 공급하는 공공주택지구와 택지개발구역(신도시 포함)을 말한다. 민간택지는 재건축과 재개발 같은 정비사업으로 공급된다.

(2) 분양가 산정방식
분양가 산정방식은 다음과 같다.

(택지비 + 가산비) + (기본형건축비 + 가산비)

○ 택지비
○ 기본형건축비 : 전용면적 85㎡ 이하 기준
– 지상층 : 3.3㎡당 519~ 575만원
– 지하층 : 3.3㎡당 293만원
○ 택지비 가산비, 건축비 가산비

기본형 건축비는 매년 2회(3/1, 9/15) 개정 고시한다. 가산비는 택지비와 기본형건축비에 비용을 추가로 인정해주기 위한 항목이다.

(3) 거북이 생각
문제는 크게 세 가지다.

① 기본형건축비가 높게 책정됨
② 지방자치단체와 분양가심사위원회의 형식적인 분양가 심사
③ 형식적인 분양원가 공시

분양가 심사와 분양원가 공시를 형식적으로 한다. 그래서 높게 책정된 기본형건축비와 가산비 항목 인정이 건설사에 일정한 수익을 보장하는 수단이 되고 있다.

2019년 3월부터 분양원가 공시항목 확대(12→62개)를 시작해서 다행이다.

★ 주택/교통계획


전월세계약 기본내용 (작성중)

전월세계약 기본내용

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

주택을 구매할지, 빌릴지에 대한 판단은 생략하자. 이 글의 주제는 주택 빌리기(임차)다.

주택을 빌리는 방식은 전세, 월세, 보증부월세(반전세)가 있다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 전세 : 보증금 1억1천만원
○ 월세 : 보증금 1천만원, 월세 50만원
○ 보증부월세(반전세) : 보증금 5천만원, 월세 30만원

주택을 빌리는 임차인은 전세, 반전세, 월세 순으로 유리하다. 전세보증금은 목돈이 없어도 전세자금대출로 해결할 수 있고 대출이자가 월세보다 적기 때문이다.

세금혜택은 월세 세액공제가 더 많다. 하지만 이를 감안해도 전세가 월세보다 유리하다. 전세자금대출을 받아도 돈이 부족하면 신용대출(대출금리 연 6% 미만, 소득공제 불가)까지 받아서 전세계약을 하는 것이 낫다. 주거비용에만 집중하면 그렇다.

전세계약은 아래 순서대로 하자.

① 사전조사Ⅰ : 가용자금 파악
② 사전조사Ⅱ : 주택 위치
③ 사전조사Ⅲ : 주택 품질

먼저 사전조사로 후보 지역과 주택을 정한다. 주택 위치가 매우 중요하면 주택 품질은 생략할 수 있다.

④ 현장조사
⑤ 쟁점Ⅰ : 등록 민간임대주택
⑥ 쟁점Ⅱ : 전세자금대출 사전상담, 전세보증보험 확인

마음에 드는 주택을 찾으면 주요 쟁점을 확인한다.

⑦ 주택임대차계약서 작성
– 계약금 송금
– 계약서에 확정일자 받기
⑧ 전세자금대출 상담-확정

계약서에 확정일자를 받고 금융회사에서 전세자금대출 상담을 받는다.

⑨ 입주(이사)
– 잔금 송금
– 전입신고
⑩ 전세보증보험 가입

입주하면 바로 전입신고를 하고 전세보증보험에 가입한다.

부동산 계약은 큰 돈이 오고가는 계약이다. 이 글 내용을 전체적으로 이해할 수 없으면 혼자 계약을 하지 말자. 전세보증금 보호 방법(전세보증보험)과 전세자금대출은 내용이 많아서 글을 따로 썼다.

◆ [부동산 > 전월세계약] 전세보증금 보호 방법
◆ [부동산 > 전월세계약] 전세자금대출 비교

2. 사전조사Ⅰ : 가용자금 파악

전세주택은 내가 가진 보증금 크기에 따라 달라진다. 예를 들면 2억 ~ 2억2천만원처럼 가용자금을 파악하고 범위를 정해야 헛수고를 하지 않는다.

○ 보유 현금(예금/적금 포함)
○ 전세자금대출 한도
○ 기타 대출 한도
– 신용대출
– 예금/적금담보대출(청약통장 포함)

예금/적금은 만기일이 되기 전에 돈이 필요하면 중도해지 대신 예금담보대출을 받아도 된다. 중도해지 금리가 매우 낮으므로 만기일에 가까울수록 예금담보대출을 받는 것이 낫다.

전세자금대출은 일단 연소득의 3.5배로 계산하자. 신용등급이 1~5등급으로 정상적이면 문제없다. 주의사항은 다른 대출이 있으면 20%를 일단 차감하자.

○ 최소 : 연소득의 3.5배 – 다른 대출의 20%
○ 최대 : 연소득의 3.5배

3. 사전조사Ⅱ : 주택 위치

(1) 우선순위 정하기
가용자금이 충분하면 고민할 필요가 없다. 반대로 가용자금이 부족하면 우선순위를 정해야 한다.

○ 교통 : 출퇴근
○ 학군 : 자녀교육
○ 공원
○ 주택 품질

우리나라는 전통적으로 학군 수요가 강하다. 미혼-싱글이면 학군 수요 때문에 전세 시세가 높게 형성된 지역은 피하자. 나는 공원과 주택 품질을 중요하게 생각한다.

 

(2) 전세주택 확인
호갱노노 서비스를 추천한다. 다양한 정보를 보기 좋게 시각화해서 보여준다.

◆ 호갱노노 [Web]
◆ 호갱노노 앱 [Android] [iOS]

네이버 부동산은 장난질(?)이 심하고 미끼매물도 많다. 미끼매물은 일단 방문을 유도하기 위해 실제로 존재하지 않는 좋은 조건의 전세주택을 올려놓는 것을 말한다. 방문하면 방금 전에 계약이 되었다며 다른 전세주택을 보여준다.

 

(3) 실거래가 확인
가격은 두 가지가 있다.

○ 호가 : 부동산 광고(=임대인 희망) 가격
○ 실거래가 : 실제 거래된 가격

부동산이 시세라고 알려주는 가격은 호가다. 실거래가를 확인해야 부동산에서 말하는 호가가 적정 가격인지, 일단 던져보는(?) 가격인지 판단할 수 있다. 실거래가 정보도 호갱노노에서 확인하자.

정부에서 운영하는 실거래가 공개시스템도 참고하자. 연립/다세대주택, 다가구/단독주택의 실거래가 정보를 확인할 수 있다.

◆ 국토교통부 실거래가 공개시스템 [Web]

4. 사전조사Ⅲ : 주택 품질

주택 품질 관련 자세한 내용은 [부동산 > 주택품질] 메뉴를 참고하자.

 

(1) 주택 평면
어반베이스 서비스는 주택 평면을 입체적(3D)으로 보여주고 가구 배치 기능도 지원한다.

◆ 어반베이스 [Web]
– PC 접속 추천
– Mobile 접속은 기능 제한

 

(2) 관리비
정부에서 운영하는 공동주택 관리정보시스템(K-apt) 홈페이지에서 관리비를 비교해볼 수 있다. 관리비를 공용관리비, 개별사용료, 장기수선충당금, 잡수입 등 47개 세부항목으로 나눠서 보여준다. 주의사항은 150세대 이상 단지만 의무공개대상이다.

주요 기능은 다음과 같다.

○ 우리단지 관리비
○ 특정단지와 비교 (1 : 1)
○ 맞춤형 비교 (1 : N)

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]

이것저것 살펴보기 귀찮으면 외부회계감사 결과라도 확인하자. 외부회계감사 결과를 공개하지 않는 단지, 감사 결과 부적합 단지는 주의할 필요가 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]
– 외부회계감사보고서 공개 현황 > 단지별 현황

 

(3) 층간소음
층간소음을 포함한 소음 문제는 주택을 설계-건설할 때 어떤 구조를 선택하느냐에 따라 정해진다. 사람들의 생활습관은 그 다음 문제다.

(준비중)

5. 현장조사

전세주택을 특정 아파트 단지로 결정한 것이 아니면 많이 돌아다닐수록 좋다. 온라인으로만 봐서는 정확히 알 수 없다.

 

(1) 가계약금
부동산에서 전세주택이 귀하다며 가계약금을 내도록 유도하는 경우가 많다. 주택이 아무리 마음에 들어도 가계약금 송금은 피하자. 요즘은 전세주택 공급이 충분하고 쟁점 사항 확인이 먼저다.

가계약금을 보내면 계약도 안 했는데 부동산에 아쉬운 소리를 하는 이상한(?) 상황을 경험할 수 있다.

 

(2) 공급경로
전세주택이 공급되는 주요 경로는 다음과 같다.

① 준공 후 첫 입주
② 임대인이 살다가 이사
③ 기존 임차인 계약 끝
④ 기존 임차인이 계약기간 중 나감 → 왜?
⑤ 기존 임차인이 옛날에 나가고 비어있음 → 왜?

①, ②, ③은 설명이 필요 없다. ②은 대부분 주택 상태가 좋다.

④은 주택에 문제가 있을 가능성이 있다. 기존 임차인은 보통 직장 때문에 나간다고 하는데 모르는 일이다. 사실대로 알려주면 새로운 임차인을 구하기 힘드니 문제가 있어도 알려주지 않는다. 원룸/투룸이라 부르는 연립주택, 다세대주택, 다가구주택일 때 특히 주의하자.

⑤은 주택이 확실히 안 좋거나 시세보다 비싸기 때문이다. 해당 주택이 마음에 들면 일단 깎아보자.

 

(3) 체크리스트

(준비중)

6. 쟁점Ⅰ : 등록 민간임대주택

전세나 월세로 부르는 민간임대주택은 등록 or 미등록 민간임대주택으로 나눌 수 있다. 등록 민간임대주택은 아래 규정이 적용된다.

○ 의무임대기간 준수
○ 보증금 인상 제한
○ 재계약 거절 제한

전세주택을 찾을 때 등록 민간임대주택인지 꼭 확인하자.

(1) 의무임대기간 준수
주택임대차보호법에서 보장하는 계약기간은 2년이다. 등록 민간임대주택은 의무임대기간 동안 2년 단위로 계약을 연장할 수 있다.

○ 준공공임대주택 : 8년
○ 단기임대주택 : 4년

의무임대기간 기준일은 임대인이 해당 주택을 민간임대주택으로 등록하고 첫 번째 주택임대차계약일이다.

(2) 보증금 인상 제한
○ 인상한도 : 5% 이하
○ 기준금액 : 첫 번째 계약의 등록금액
– 보증금 + 임대료(전월세전환율 4.75%로 환산) 기준
– 예) 보증금 1,000만원, 월 임대료 50만원 → 1억 2,631만원
. 월 50만원 × 12개월 = 600만원
. 600만원 ÷ 0.0475(4.75%) = 1억 2,631만원

보증금 인상 제한은 의무임대기간에 적용된다. 의무임대기간이 시작되는 첫 번째 주택임대차계약은 임대인이 임대조건(보증금, 임대료)을 자유롭게 정할 수 있다.

(3) 재계약 거절 제한
임대인은 법으로 정하는 사유에 의해서만 재계약을 거절할 수 있다. 주요 사유는 다음과 같다.

③ 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우
④ ~ 임대사업자의 동의를 받지 아니하고 개축/증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우
⑤ 민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

◆ 「민간임대주택에 관한 특별법」시행령 [Web]
– 제35조(임대차계약의 해제/해지 등)

(4) 등록 민간임대주택 확인
등록 민간임대주택에 전세계약을 하는 첫 임차인은 전세보증금 시세가 크게 오르는 사태가 생기더라도 걱정 없다. 재계약할 때마다 최대 5%의 인상을 감수하면 준공공은 8년, 단기는 4년 동안 거주할 수 있다.

고려중인 아파트 단지에 전세주택 매물이 많으면 등록 민간임대주택부터 확인하자. 정부에서 운영하는 임대주택포털(마이홈)에서 쉽게 확인할 수 있다.

◆ 임대주택포털(마이홈) [Web]
– 민간임대주택 탭 선택
– 일반형임대사업자, 8년(준공공임대) 선택

7. 쟁점Ⅱ : 전세자금대출과 전세보증보험

전세자금대출과 전세보증보험에 대한 자세한 내용은 아래 두 글을 참고하자.

◆ [부동산 > 전월세계약] 전세보증금 보호 방법
◆ [부동산 > 전월세계약] 전세자금대출 비교

(1) 등기부등본 확인
(생략)

(2) 전세자금대출 사전상담
후보 주택을 정하면 은행 영업점을 방문해서 전세자금대출 사전상담을 받자. 준비물은 다음과 같다.

○ 후보 주택의 등기부등본
○ 본인의 근로소득 원천징수영수증
– 사업자는 소득금액증명원

대출가능금액이 예상보다 크게 적으면 계획을 바꿔야 한다. 후보 주택이 정말 마음에 들면 보증부월세(반전세)를 고려할 수도 있다.

(3) 전세보증보험 확인
임차인이 임대인에게 빌려준 전세보증금을 전세계약 만기일에 못 돌려받는 사례가 늘고 있다. 전세보증보험에 가입하면 이러한 사태가 생겼을 때 전세보증금을 보험금으로 받을 수 있다. 전세계약을 할 때 전세보증보험 가입은 필수다.

전세자금대출을 받을 수 있는 주택은 전세보증보험도 가입할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험의 상품이 있고 주택도시보증공사 상품의 보험료가 더 저렴하다.

★ 주택/교통계획