관리비

관리비

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자

1. 개요

정부에서 운영하는 공동주택 관리정보시스템(K-apt) 홈페이지를 활용하면 관리비에 대한 많은 정보를 얻을 수 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]

2. 관리비 공개

먼저 관리비 공개여부를 확인하자.

(1) 관리비 공개 대상
○ 300세대 이상 공동주택
– 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택
○ 150세대 이상 and 승강기가 있는 공동주택
○ 150세대 이상 and 중앙집중(지역) 난방방식의 공동주택
○ 150세대 이상 and 주상복합아파트

(2) 관리비 미공개 단지 확인
공동주택 관리정보시스템에서 확인할 수 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]
– K-apt소개 > 관리비 공개 현황 > 관리비 미공개 단지

3. 외부회계감사 결과 공개

관리비 세부항목 분석이 어려우면 외부회계감사 결과를 확인하자.

(1) 외부회계감사 결과 공개 대상
○ 300세대 이상 공동주택
– 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택

입주자등의 2/3 이상이 서면으로 동의하면 외부회계감사를 받지 않아도 된다.

300세대 미만 공동주택도 아래 요건 중 하나에 해당하면 외부회계감사를 받고 그 결과를 공개해야 한다. 여기에 해당하는 공동주택은 투명하게 관리될 가능성이 높다.

○ 입주자등의 1/10 이상이 연서(서명)하여 요구
○ 입주자대표회의에서 의결하여 요구

(2) 외부회계감사 기간과 감사결과 공개시기
2019년부터 모든 공동주택의 회계연도를 매년 1/1 ~ 12/31로 통일한다. 그래서 2020년부터는 모든 공동주택에 같은 기준이 적용되고 매년 11/1까지 공개하지 않으면 문제가 있다고 볼 수 있다.

○ 감사기간 : 매년 1/1 ~ 9/30까지
○ 감사결과 공개시기 : 감사결과를 받은 날부터 1개월 이내

지금은 공동주택마다 회계연도가 다르다. 2016년 외부회계감사 결과가 아직 공개 안 되었으면 문제가 있다고 생각하자.

○ 감사기간 : 각 공동주택 회계연도 종료일부터 9개월까지
○ 공개시기 : 감사결과를 받은 날부터 1개월 이내

(3) 외부회계감사 결과 확인
감사결과는 적정, 한정, 부적정, 의견거절로 나뉜다. 한정, 부적정, 의견거절은 문제가 있다는 뜻이다.

○ 한정 : 감사범위의 제한 or 중요한 회계처리기준 위반이 일부 있음
○ 부적정 : 중요한 회계처리기준 위반이 전반적으로 있음
○ 의견거절 : 회계처리 관련 서류미비 등으로 충분하고 적합한 감사증거를 확인하지 못함

2017년 기준 외부회계감사 결과 ‘적정’은 93.09%, 나머지 6.91%는 문제가 있음을 알 수 있다. 외부회계감사를 받고 공개하지 않거나 감사를 안 받는 단지도 무려 3.09%나 된다.

자세한 내용은 공동주택 관리정보시스템 홈페이지에서 확인하자. 감사보고서도 다운받을 수 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]
– 외부회계감사보고서 공개 현황 > 단지별 현황

(4) 벌칙
2017-09-21부터 법이 강화되어서 아래 중 하나에 해당하면 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처한다.

○ 외부회계감사를 받지 않거나 부정한 방법으로 받음
○ 외부회계감사를 방해
○ 장부와 증빙서류를 작성/보관하지 않거나 거짓으로 작성

(5) 거북이 생각 : 외부회계감사 면제
외부회계감사 결과를 보면 매년 1% 내외의 단지가 입주자등의 2/3 이상의 동의를 얻어 외부회계감사를 안 받고 있다. 이유가 궁금해서 생각해봤다.

외부회계감사 비용은 평균 205만원(2015-10-02 기준)이다. 설마 이 비용을 아끼기 위해서? 세대수로 나누면 부담이 안 되는 금액이다.

입주자등의 2/3 이상 동의란 표현이 나오는데 입주자등은 주택 소유자와 임차인을 뜻한다. 2/3이란 수치가 중요하므로 정확히 정의하면 다음과 같다.

○ 소유자 and 임차인 (X)
○ 소유자 or 임차인 (O)

소유자에게 동의를 받으면 임차인은 배제할 수 있다. 만약 제도를 악용한다면 관리비를 직접 납부하는 임차인 대신 이해관계가 없는 소유자 위주로 동의를 받아서 2/3 이상을 만들 수 있을 것 같다.

외부회계감사를 피하려고 동의를 받으러 다니는 공동주택은 문제가 있지 않을까? 외부회계감사 면제라는 예외 조항을 만든 취지가 궁금하다.

(6) 참고사항
2014-06-25부터 회계서류 보관 의무화되어 임의로 폐기하면 안 된다.

4. 전자입찰제

공동주택 관리비 운용이 투명해지는 방향으로 제도가 개선되고 있다. 각종 공사나 용역 계약을 잘 감시하자.

○ 2014-06-25 공사/용역 계약서 공개 의무화
○ 2015-01-01 전자입찰제 의무화

(1) 전자입찰제
전자입찰은 공사나 용역 사업자를 선정할 때 모든 과정을 온라인으로 진행하는 방식이다. 전자입찰 – 일반경쟁 – 최저낙찰 방법을 선택하면 투명한 경쟁을 유도하여 비용을 줄일 수 있다.

입찰종류는 일반경쟁, 제한경쟁이 있다. 제한경쟁입찰은 계약의 목적에 따라 사업실적, 기술능력, 자본금의 하한을 정해 제한을 두는 방식으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

낙찰방법은 최저낙찰(잡수입은 최고낙찰)과 적격심사가 있다. 적격심사는 가격 대신 표준평가표 or 관리규약에서 정한 평가표 or 전자입찰시스템에서 제공하는 평가표로 정하는 방식이다. 예를 들면 용역 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표는 다음과 같다.

(적격심사제의 세부내용은 확인 중)

(2) 전자입찰제 적용 대상
아래 관리비 공개 대상 공동주택은 300만원(부가세 제외)을 초과하는 계약을 할 때 전자입찰제로 사업자를 선정해야 한다.

○ 300세대 이상 공동주택
– 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택
○ 150세대 이상 and 승강기가 있는 공동주택
○ 150세대 이상 and 중앙집중(지역) 난방방식의 공동주택
○ 150세대 이상 and 주상복합아파트

주요 공사나 용역은 다음과 같다.

○ 주택관리업자 선정
○ 도장, 방수, 배관교체 등 각종 공사 사업자 선정
○ 경비, 청소, 소독 등 용역 사업자 선정
○ 재활용품 수거업체 등 잡수입 취득을 위한 사업자 선정

◆ 공동주택 관리정보시스템 [Web]
– 입찰정보 > 입찰공고 or 입찰결과공지

(3) 주의사항 : 전자입찰제 적용 제외
수의계약 or 적격심사제를 선택하면 전자입찰을 하지 않아도 된다. 수의계약을 선택할 수 있는 주요 대상은 다음과 같다.

① 분뇨의 수집/운반처럼 법적으로 수수료율이 정해진 경우
② 일반/제한경쟁에서 2회 이상 유찰된 경우
– 다만, 최초 입찰조건을 변경할 수 없음
③ 공사나 용역 금액이 300만원(부가세 제외) 이하
④ 보험계약, 공산품 구입

③, ④은 뺐으면 좋겠다.

◆ 공동주택 관리정보시스템 [Web]
– 입찰정보 > 수의계약공지

(적격심사제의 세부내용은 확인 중)

(4) 참고사항
2014-06-25부터 공사나 용역 계약서 공개가 의무화되었다.

5. 관리비 관련 지원센터

(1) 공동주택 관리비리 신고센터
신고는 국민 신문고 홈페이지에 해야 하고 아래 번호로 전화하면 안내만 해준다고 한다.

○ 전화 044-201-4899
◆ 국민 신문고 [Web]

(2) 지방자치단체 감사 요청
입주자 3/10 이상이 동의하면 지방자치단체에 감사를 요청할 수 있다.

(자세한 내용 확인 중)

(3) 중앙 공동주택관리 지원센터
컨설팅 서비스를 신청하면 관리행정, 회계진단, 장기수선계획, 기술자문 등 다양한 상담을 해준다. 신청자격은 다음과 같다.

○ 입주자대표회의 관리사무소장
○ 전체 입주자 10% 이상의 동의를 받은 입주자

◆ 중앙 공동주택관리 지원센터 [Web]
– 1600-7004

(4) 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회
500세대 이상 공동주택 단지 대상이다. 조정신청을 할 수 있는 분쟁은 다음과 같다.

○ 입주자대표회의의 구성과 운영
○ 동별 대표자의 자격, 선임, 해임, 임기
○ 공동주택관리기구의 구성과 운영
○ 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등의 징수와 사용
○ 공용부분의 유지, 보수, 개량
○ 리모델링
○ 층간소음
○ 혼합주택단지의 분쟁

◆ 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 [Web]
– 031-738-3300

6. 관리비 비리 사례

(1) 경리직원의 관리비 횡령 : 2억 7,000만원
65개월간 관리사무소의 각종 경비 청구서를 조작하는 등 실제비용보다 과다 인출하는 방법으로 아파트 관리비 2억7천만원을 횡령하여 개인 채무 변제에 사용

(2) 하자보수증거금 지출근거 불분명 : 2,500만원
前 관리소장과 입주자대표는 아파트 하자보수보증금 2억8,000만원 중 2,500만원을 아파트 하자보증금 통장에서 사용한 것으로 회계처리. 그러나 계약서, 영수증 등 증빙자료와 사용처가 분명하지 않은 사실이 적발됨

(3) 주민운동시설 이용료 수입 누락 : 1,300만원
헬스장, 골프장 등 입주민의 주민운동시설 위탁관리 업체를 통해 관리. 위탁관리 업체는 회비를 입주자대표회의 계좌로 송금하지 않고 위탁업체의 계좌로 송금하거나 현금으로 받는 등의 방법으로 약 3개월간 1,300만원을 횡령. 입주자대표회의 자치관리로 전환

(4) 잡수입 무단 사용 : 8,000만원
아파트관리소장이 광고수입, 재활용수입 등 연 2,000만원의 잡수익을 장부에 반영하지 않고 현금으로 인출하거나 근거가 확인되지 않는 상대방에 대한 송금하는 등 무단 사용

(5) 입주자대표회의 운영경비 부적정 사용 : 520만원
입주자대표회의 총무가 입주자대표회의 운영경비를 18개월 간 매월 60만원씩 총 1,080만원을 개인통장으로 지급받아 업무와 관련하여 지출한 것으로 회계처리. 그러나 운영경비 지출에 대한 장부, 영수증 등 증빙자료를 관리하지 않은 사실이 적발됨

11. 관리비 세부항목 설명

(준비중)

21. 참고사항Ⅰ : 오피스텔

오피스텔은 관리비가 비싼 편이다.

(1) 기본용어 : 주택면적
○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등

전용면적은 나 혼자 사용하는 공간, 주거 공용면적은 다른 사람들과 함께 사용하는 공간이다. 그리고 공급면적은 전용면적과 주거 공용면적을 합친 면적을 뜻한다.

(2) 비싼 원인Ⅰ : 낮은 전용률
○ 전용률 = 전용면적 / 공급면적

전용률은 공급면적 대비 전용면적 비율이다. 주택은 70~80%, 오피스텔은 40~50%다. 전용면적이 같을 때 공급면적은 오피스텔이 더 크다.

관리비는 공급면적을 기준으로 낸다. 그래서 오피스텔은 상대적으로 관리비를 더 많이 내야 한다.

(3) 비싼 원인Ⅱ : 비싼 3.3㎡당 관리비
3.3㎡당 관리비가 5,000원 이상으로 비싸다. 비싼 것도 문제고 비싸도 어떻게 할 방법이 없다는 것도 문제다.

(4) 비싼 원인Ⅲ : 관련 제도 미비
3.3㎡당 관리비가 비싼 이유는 투명하지 않기 때문이다. 주택과 달리 관련 제도가 부실하고 형식적으로 운영되고 있다.

2018-11-01에 서울시의회 정진술 의원(더불어민주당, 마포 제3선거구)이 관련 조례안을 대표 발의했다. 이제 시작이다.

♣ 「서울특별시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례안」 제5조(관리비 절감 등)
시장은 집합건물의 관리비 절감을 위하여 다음 각 호의 사항을 추진할 수 있다.
1. 관리비 절감에 관한 연구/조사
2. 자치구의 전문가 자문제도 활성화
3. 관리비 현황 및 관리비 절감을 위한 정보제공
4. 그 밖에 관리비 절감을 위하여 필요한 사항


환기 : 공기질

환기 : 공기질 (작성중)

최종수정 : 2018-11-21


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1. 개요

주택에 적용되는 규정은 사업계획 승인일이나 건축 허가일을 기준으로 판단한다. 해당 날짜는 정부에서 운영하는 세움터 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 세움터 [Web]
– 화면 오른쪽 퀵메뉴 > 허가/신고현황조회
– 빨노초 아이콘을 선택해서 세부정보 확인

주의사항은 날짜만 보지 말고 사업계획 승인일인지, 건축 허가일인지도 기억하자.

41. 담배냄새

(1) 배기설비 설치기준Ⅰ : 사업계획 승인 대상
사업계획 승인 대상 주택은 아래 기준이 적용된다.

2015-09-17부터 배기설비 설치기준이 개선되었다. 세대 전용 배기구를 설치하거나 연기/냄새의 역류를 방지할 수 있는 장치를 설치해야 한다.

세대 전용 배기구는 그림으로 보면 이해하기 쉽다. 세대 간 배기구가 연결되지 않는다.

자동역류방지댐퍼는 세대 간 배기구가 서로 연결되지만 역류를 막아주는 장치다.

(2) 배기설비 설치기준Ⅱ : 건축 허가 대상
담배냄새 관련 기준이 없다. (못 찾겠다)


평면구조

평면구조 (작성중)

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1. 개요

주택에 적용되는 규정은 사업계획 승인일이나 건축 허가일을 기준으로 판단한다. 해당 날짜는 정부에서 운영하는 세움터 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 세움터 [Web]
– 화면 오른쪽 퀵메뉴 > 허가/신고현황조회
– 빨노초 아이콘을 선택해서 세부정보 확인

주의사항은 날짜만 보지 말고 사업계획 승인일인지, 건축 허가일인지도 기억하자.

2. 평면구조 확인

어반베이스 서비스는 주택 평면을 입체적(3D)으로 보여주고 가구 배치 기능도 지원한다.

◆ 어반베이스 [Web]
– PC 접속 추천
– Mobile 접속은 기능 제한

11. 발코니 확장(구조변경) : 기준

발코니는 주택의 내부와 외부를 연결하는 완충공간이다. 발코니 자체의 기능이 있으나 최근에는 확장해서 침실이나 거실 용도로 사용하는 경우가 많다.

(1) 기본용어 정리 : 주택면적
주택면적은 여러 단어로 정의한다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
서비스면적 : 발코니

발코니는 서비스면적으로 따로 계산하므로 전용면적에 포함되지 않는다. 그래서 주택 전용면적이 같으면 발코니 면적이 넓을수록 더 넓게 느껴진다.

 

(2) 발코니 확장 기준 : 정부(국토교통부)
발코니 확장 기준은 바닥면적 공제 기준과 확장 가능 여부가 있다. 서비스면적은 바닥면적 공제 기준에 의해 면적계산에서 제외되기 때문이다.

2000-07-01 ~ 2005-12-07 사이에 사업계획 승인 or 건축 허가를 받은 주택을 보면 발코니 폭이 매우 넓은 경우가 있다. 발코니 면적의 15% 이상을 간이화단으로 조성하면 2.0m까지 바닥면적 계산에서 제외했기 때문이다.

 

(3) 발코니 확장 기준 : 서울시
서울시는 2008-06-01부터 따로 추가기준을 두고 있다. 전용면적 60㎡ 초과 주택은 발코니 면적과 발코니 길이를 제한한다.

♣ 「서울특별시 건축물 심의기준」
– 2008-06-01 시행

○ 발코니 면적 제한
– 전용면적 60㎡ 이하 : 없음
– 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 : 30% 이내
– 전용면적 85㎡ 초과 : 25% 이내
○ 발코니 길이 제한
– 전용면적 60㎡ 이하 : 없음
– 전용면적 60㎡ 초과 : 외벽 길이의 70% 이내

전용면적 60㎡ 초과 주택의 경우 면적이 같을 때 서울시의 주택이 다른 지역의 주택보다 좁게 느껴지는 이유다.

서울시는 아래 기준을 만족하면 발코니 길이 제한을 완화해주고 있다. 참고만 하자.

12. 발코니 확장(구조변경) : 설명

(1) 발코니 장단점
(준비중)

(2) 발코니와 평면구조
주택 평면구조는 2베이(Bay), 3베이, 4베이 구조가 있다. 베이(Bay)는 전면 기준 분할 공간의 수를 뜻한다. 그림으로 보면 이해하기 쉽다.

그래서 주택 전용면적이 같을 때 발코니 면적은 4베이가 가장 넓다. 발코니의 폭은 1.5m로 같기 때문이다.

발코니-서비스면적에만 초점을 맞추면 4베이가 낫다. 4베이는 이러한 장점을 살리기 위해 발코니 확장을 전제로 설계한다. 확장 안 하면 살 수 없는 수준이라 이해하자.


차음 : 층간소음

차음 : 층간소음 (작성중)

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1. 개요

주택에 적용되는 규정은 사업계획 승인일이나 건축 허가일을 기준으로 판단한다. 해당 날짜는 정부에서 운영하는 세움터 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 세움터 [Web]
– 화면 오른쪽 퀵메뉴 > 허가/신고현황조회
– 빨노초 아이콘을 선택해서 세부정보 확인

주의사항은 날짜만 보지 말고 사업계획 승인일인지, 건축 허가일인지도 기억하자.

3. 공동주택성능등급

(1) 공동주택성능등급
주택의 소음등급은 입주자모집공고의 공동주택성능등급 인증서에서 확인할 수 있다. 아래 5개 항목으로 나눠서 1등급(★★★★) ~ 4등급(★)으로 표시한다.

○ 경량충격음 차단성능
○ 중량충격음 차단성능
○ 화장실 급배수소음
○ 세대간 경계벽의 차음성능
○ 외부소음

(2) 인증 대상
○ 2006-01-09 시행
– 2013-07-16 ~ 2014-06-26 잠시 중단
○ 아파트 단지 세대수 기준
– 2006-01-09 ~ 2007-12-31 : 2,000세대 이상
– 2008-01-01 ~ 현재 : 1,000세대 이상

공동주택성능등급 표시제도는 주택소비자가 주택의 품질정보를 쉽게 알 수 있도록 도와주는 제도다. 이와 상관없이 모든 주택은 기준에 맞게 지어진다.

(3) 인증서 양식 변화
인증서 양식은 두 번 바뀌었다. 그동안 변경사항과 현재 양식은 다음과 같다.

○ 경계소음 → 세대간 경계벽의 차음성능
○ 외부소음 항목 추가

(4) 문제점
4등급(★)은 최소한의 기준만 만족했다는 뜻이다. 정부가 정한 최소한의 기준은 소음 방지와 거리가 멀다. 기준이 완화되어 있다.

11. 직접충격음 : 기준

직접충격음은 경량충격음과 중량충격음으로 나눌 수 있고 중량충격음이 층간소음의 주원인이다.

○ 경량충격음 : 물건 떨어지는 소리
○ 중량충격음 : 사람이 뛰거나 걷는 소리

 

(1) 직접충격음 기준Ⅰ
직접충격음 기준은 바닥 두께기준과 소음차단 성능기준이 있다.

○ 두께기준 : 바닥의 두께
– 예) 210mm 이상
○ 성능기준 : 소음차단 성능
– 예) 중량충격음 50dB 이하

성능기준이 적용되는 주택이 그나마 층간소음 문제가 덜하다. 두께기준은 바닥이 두꺼울수록 소음차단에 도움이 된다는 것뿐이다.

주의사항은 사업계획 승인 대상 주택과 건축 허가 대상 주택의 기준이 다르니 각각 확인하자.

 

(2) 직접충격음 기준Ⅱ : 사업계획 승인 대상
1. 개요 항목에서 확인한 날짜와 시행일을 비교해보자.

2004-04-22까지는 세부기준이 없었다. 2005-07-01부터 두께기준과 성능기준이 도입되었지만 둘 중 하나만 만족하면 되므로 실효성이 떨어졌다.

2014-05-07부터는 두께기준과 성능기준 둘 다 만족해야 한다.

 

(3) 직접충격음 기준Ⅲ : 건축 허가 대상
 1. 개요 항목에서 확인한 날짜와 시행일을 비교해보자.

2015-05-20까지는 세부기준이 없었다.

2015-05-21부터는 두께기준과 성능기준 중 하나만 만족하면 된다. 사업계획 승인 대상 주택과 비교할 때 기준이 완화되어 있다.

 

(4) 참고사항Ⅰ : 적용 제외
직접충격음 기준이 적용되지 않는 부분도 있다. 화장실은 왜 빠졌는지 모르겠다.

○ 화장실
○ 발코니(확장했으면 기준 적용)
○ 현관, 세탁실, 대피공간, 벽으로 구획된 창고

12. 직접충격음 : 설명

(준비중)

13. 직접충격음 : 공동주택성능등급

공동주택성능등급의 경량충격음과 중량충격음 등급기준은 다음과 같다.

4등급(★)은 앞서 살펴본 최소한의 기준만 만족했다는 뜻으로 층간소음 문제를 해결한 것이 아니다. 기준이 너무 완화되어 있다.

소음등급 측정단위인 데시벨(dB)은 10dB 차이가 10배 차이를 뜻한다. 4등급은 1등급보다 소음이 10배 이상 심하다는 뜻이다.

41. 화장실 급배수소음 : 기준

(1) 화장실 급배수소음Ⅰ
화장실 급배수소음은 소음 기준이 없다. 화장실 외에도 소음 기준이 없는 부분이 있다.

○ 화장실
○ 발코니(확장했으면 기준 적용)
○ 현관, 세탁실, 대피공간, 벽으로 구획된 창고

(2) 화장실 급배수소음 기준Ⅱ : 사업계획 승인 대상
2017-07-01부터 급배수용 배관에 대한 기준이 생겼다.

급수용 배관은 감압밸브 같은 수압을 조절하는 장치를 설치해서 세대별 수압을 일정하게 유지해야 한다. 소음과 직접 관련은 없다.

배수용 배관을 층하배관방식으로 설치하면 저소음형 배관을 사용해야 한다. 저소음형 배관은 일반 배관보다 5dB 이상 소음 차단성능이 있는 배관이다. 소음과 관련 있지만 ‘중량충격음 50dB 이하’ 같은 절대적인 기준이 아니므로 효과가 없을 수도 있다.

층하배관방식은 42. 화장실 급배수소음 : 설명 항목을 참고하자.

(3) 화장실 급배수소음 기준Ⅲ : 건축 허가 대상
기준이 없다.

42. 화장실 급배수소음 : 설명

배수관을 설치하는 방법은 두 가지가 있다.

○ 층하배관방식
○ 층상배관방식(당해층배관방식)

층하배관방식은 배관이 콘크리트 바닥을 관통해서 바닥 아래로 지나간다. 그래서 아래 사진처럼 우리집 배관이 아랫집 천정에 위치한다. 근본적으로 급배수소음을 막기 힘든 구조다. (사진출처 : 청완)

층상배관방식은 아래 그림처럼 배관이 콘크리트 바닥을 관통하지 않고 바닥 위로 지나간다. 그래서 급배수소음 문제가 없다. (사진출처 : 청완)

문제는 현재 대부분 주택이 층하배관방식으로 지어진다.

43. 화장실 급배수소음 : 공동주택성능등급

화장실 급/배수소음은 소음 기준이 없지만 공동주택성능등급에 등급이 나온다. 등급기준은 다음과 같다.

5점 : 오/배수관의 층상(당해층)배관방식 채택
② 3점 : 벽체 고정형 변기 채용
③ 2점 : 저소음형 변기 채용
④ 2점 : 세대별 급수압을 2.5㎏f/㎠ 이하로 유지
1~4점 : 저소음형 배수관(배수공법 포함)과 일반용 경질 폴리염화비닐관의 소음레벨 차
– 4점 : 20dB(A) 이상
– 3점 : 15dB(A) 이상 ~ 20dB(A) 미만
– 2점 : 10dB(A) 이상 ~ 15dB(A) 미만
– 1점 : 5dB(A) 이상 ~ 10dB(A) 미만
⑥ 1~2점 : 벽체 및 바닥의 배관 관통부, 하부층 배수관 고정부, 욕조 하부 진동절연 시공, 변기 하부 절연시공법 중
– 2점 : 3개 이상 채택
– 1점 : 1~2개 채택
⑦ 2~3점 : 배기용 AD(Air Duct)를 통한 상/하층간 소음전달 방지대책 수립여부
– 3점 : 독립 급배기관 설치
– 2점 : 소음 차단형 배기구 설치

① 층상배관방식은 5점, ⑤ 층하배관방식일 때 저소음형 배수관으로 얻을 수 있는 최고점은 4점이다.


신규주택 분양

신규주택 분양

1. 개요

이 글을 차례대로 읽지 말고 아래 항목 중 가장 관심이 가는 것을 하나라도 먼저 보자. 그래야 이해하기 쉽다.

[국민/민영주택] 일반공급
[국민/민영주택] 특별공급 : 생애최초
[국민/민영주택] 특별공급 : 신혼부부
[국민/민영주택] 특별공급 : 다자녀
[국민/민영주택] 특별공급 : 노부모부양

신규 주택분양 예정 지역은 구글맵에 표시했으니 참고하자.

○ 주택계획
공공분양/임대 : 녹색 계통
민간분양 : 노랑 계통
○ 교통계획
개통 완료 : 검정색
공사 중 : 고동색
계획/설계 : 연두색
검토 중 : 자주색

2. 기본용어 정리

(1) 세대구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대 + 주(主, 주인 주), 원(員, 인원 원)
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 형제/자매, 사위/며느리
– 기타 동거인은 주민등록등본에 있어도 제외

2018-12-11부터 형제/자매, 사위/며느리가 세대원에 포함되도록 법이 개정되었다.

(2) 주택면적
주택면적은 여러 단어로 정의한다. 전용면적이 중요하다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 서비스면적 : 발코니

발코니는 서비스면적으로 따로 계산하므로 전용면적에 포함되지 않는다. 그래서 주택 전용면적이 같으면 발코니 면적이 넓을수록 더 넓게 느껴진다.

(3) 국민주택
국민주택은 전용면적 85㎡ 이하(지방의 도시가 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하)면서 ① or ②에 해당하는 주택이다.

① 공공기관 건설
– 토지주택공사(LH), 지방공사
② 민간사업자가 정부 지원을 받아서 건설

(4) 민영주택
민영주택은 국민주택을 제외한 나머지 주택이다.

(5) 규제Ⅰ : 투기과열지구
○ 서울, 세종, 대구 수성구
○ 경기 : 광명, 과천, 성남 분당구, 하남

(6) 규제Ⅱ : 청약과열지역(구.조정대상지역)
○ 서울, 세종
○ 경기 : 고양, 과천, 구리, 남양주, 성남, 수원 광교, 안양 동안구, 화성 동탄2
○ 부산 : 남, 동래, 부산진, 수영, 연제, 해운대, 기장군 일광면

(7) 규제 Ⅲ : 청약위축지역
○ 없음

3. 분양 순서

신규주택(아파트) 분양 시 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다.

① 입주자모집공고
② 청약(신청)
③ 당첨자 발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주

(1) 입주자모집공고
AP2you 홈페이지에서 관심 지역의 입주자모집공고를 확인한다. 청약일정과 공급규모, 공급대상, 공급가격 등 기본정보를 알 수 있다.

◆ APT2you [Web]
– Web_PC : 청약정보 > 분양정보/경쟁률 > APT
– Web_Mo : APT > 분양정보

자세한 내용은 입주자모집공고 파일을 다운받아서 읽어봐야 알 수 있다. 아래 사진처럼 읽기 싫게 생겼는데 최소한 한 번은 정독해야 한다. 처음 한 번이 힘들다. 4. 입주자모집공고 항목을 참고하자.

(2) 청약(신청)
거주지역, 무주택, 자산보유기준, 소득기준 등 신청자격을 만족하면 신청할 수 있다. 방문하지 않고 온라인으로 신청할 수 있어서 편하다. 주의사항은 신청기간이 예를 들면 10/31 ~ 11/2, 이렇게 기간으로 나오는데 아무 때나 신청할 수 있는 것이 아니다. 특별공급 → 일반공급 1순위 → 일반공급 2순위 순으로 정해진 날짜에만 신청할 수 있다.

◆ APT2you [Web_PC] [App_And] [App_iOS]
– Web_PC : 청약/취소
– App : APT > 청약신청

(3) 당첨자 발표
당첨자는 해당 공급기관의 홈페이지에서 확인할 수 있다. 당첨자 선정의 공정성과 투명성을 확보하기 위해 청약률을 함께 공개한다. 인기 주택은 경쟁률이 1:1 이상이므로 당첨자 선정방법은 1순위 위주로 확인하자. 당첨자 선정 후 동/호수는 추첨으로 결정한다.

(4) 당첨자 적격여부 확인 후 계약
당첨자를 대상으로 청약자격에 문제가 없는지 확인한다. 무주택 여부와 과거당첨사실이 문제가 되는 경우가 많고 부적격자로 판단되면 소명기간(7일 이상) 안에 소명해야 한다. 소명하지 못하면 당첨이 취소된다.

(5) 잔여 물량(미계약 포함) 예비당첨자 계약
당첨 취소, 미계약, 해약 주택을 모두 공개하고 예비당첨자에게 순번에 따라 차례로 공급한다.

(6) 입주
계약금, 중도금, 잔금을 차례대로 납부하고 입주한다.

4. 입주자모집공고

(1) 입주자모집공고 종류
입주자모집공고는 신규 공고와 추가 공고가 있다. 추가 공고는 신청자격이 완화되거나 당첨자 선정방법이 단순해지기도 한다.

○ 신규 : 새로 건설
○ 추가 : 신규 공고에서 미달되었을 때

(2) 입주자모집공고 확인
입주자모집공고는 APT2you 홈페이지에서 확인할 수 있다. 관심 지역의 신규 분양주택이 있으면 입주자모집공고 파일을 다운받아서 읽어보자.

◆ APT2you [Web]
– Web_PC : 청약정보 > 분양정보/경쟁률 > APT
– Web_Mo : APT > 분양정보

(3) 주요 내용
입주자모집공고의 주요 내용은 다음과 같다. ③ 신청자격 및 당첨자 선정방법은 꼼꼼하게 읽자.

① 공급규모, 공급대상, 공급가격
② 신청기준
③ 신청자격 및 당첨자 선정방법
④ 신청 시 확인사항
⑤ 신청일정 및 장소, 유의사항
⑥ 신청방법
⑦ 당첨자 발표 및 서류제출, 계약체결 등

(추가 설명 예정)

5. 신청자격Ⅰ : 일반

(1) 기준일
모든 신청자격은 입주자모집공고일을 기준으로 판단한다.

(2) 세대구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대 + 주(主, 주인 주), 원(員, 인원 원)
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 형제/자매, 사위/며느리
– 기타 동거인은 주민등록등본에 있어도 제외

세대구성원만 신청할 수 있다. 2018-12-11부터 형제/자매, 사위/며느리가 세대원에 포함되도록 법이 개정되었다.

(3) 신청자
1세대 1주택, 그래서 세대구성원 중 1인만 신청할 수 있다. 주의사항은 다음과 같다.

○ 세대주, 세대원 : 만19세 이상
○ 노부모부양 특별공급 : 세대주만 가능

(4) 주택청약통장
주택청약통장 가입자만 신청할 수 있다.

○ 국민주택 : 주택청약종합저축 or 청약저축 가입자
○ 민영주택 : 주택청약종합저축 or 청약예금 가입자

청약통장 순위(가입)확인서는 APT2you 홈페이지에서 발급받을 수 있다.

◆ APT2you [Web]
– Web_PC : 청약조회 > APT > 청약통장 가입내역조회
– Web_Mo : APT > 청약통장 가입내역조회

6. 신청자격Ⅱ : 거주지역과 거주기간

인근-광역지역 거주자만 신청할 수 있다. 당첨자 선정방법은 주택건설지역 거주자 → 인근-광역지역 거주자 순이라고 이해하자.

(1) 거주지역
입주자모집 공고일 기준 주민등록등본 주소다.

(2) 거주기간
거주기간은 현재 거주지의 마지막 주민등록등본 등재일로부터 입주자모집 공고일까지 기간이다.

(3) 주택건설지역
주택이 공급되는 지역으로 아래 행정구역을 기준으로 구분한다. 2개 이상의 행정구역에 걸치면 모두 주택건설지역으로 인정한다.

○ 특별시, 광역시
– 예) 서울시 서초구 X | 서울시 O
○ 시, 군
– 예) 경기도 성남시 O | 경기도 X
○ 세종시, 제주도

(4) 주택건설지역 거주자
주택이 공급되는 주택건설지역의 거주자다. 주의사항은 일부 지역은 입주자모집 공고일 기준이 아니고 거주기간이 1년 이상이어야 주택건설지역 거주자로 본다.

○ 서울 : 1년 이상
○ 서울을 제외한 수도권 투기과열지구 : 6개월 이상

(5) 인근-광역지역 (청약가능지역)
주택건설지역을 포함하는 도 단위 지역이다. 예를 들어 주택건설지역이 서울이면 인근-광역지역은 ① 서울/인천/경기다.

① 서울, 인천, 경기
② 대전, 세종, 충남
③ 충북
④ 광주, 전남
⑤ 전북
⑥ 대구, 경북
⑦ 부산, 울산, 경남
⑧ 강원

7. 신청자격Ⅲ : 무주택 세대구성원

(1) 무주택 기간
만30세 생일이나 혼인신고일(만30세 이전에 결혼) 중 빠른 날부터 산정한다.

과거 주택을 소유한 사실이 있으면 마지막 주택을 처분하고 무주택자가 된 날 기준이다. 주의사항은 마지막 주택 처분일이 만30세 생일보다 빠르면 만30세 생일 기준이다.

(2) 무주택
무주택은 주택을 소유하지 않은 상태를 말한다. 하지만 아래처럼 주택을 소유해도 무주택으로 인정하는 경우가 있다.

① 만60세 이상의 직계존속이 소유한 주택
– 노부모부양 특별공급은 제외(1주택)
② 상속받은 주택을 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 처분
③ 20㎡ 이하의 주택을 1호 소유

분양권과 입주권은 2018-12-11부터 무주택 대상에서 제외된다.

(3) 무주택 세대구성원
당첨자로 선정되고 입주할 때까지 무주택 세대구성원 상태를 유지해야 한다. 무주택 세대구성원이 되기 위해 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람은 아래와 같다. 무주택 세대구성원에 ③이 추가된다. 자산보유기준과 소득기준 같은 다른 신청자격도 마찬가지니 주의하자.

① 신청자
② 신청자 외 세대구성원
③ 신청자가 세대주가 아니면 신청자의 배우자, 직계존속, 직계비속

그림으로 보면 이해하기 쉽다. 같은 주민등록등본에 등재된 가족을 점선으로 구분하고 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람을 연두색으로 표시했다. 신청자가 세대주면 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람은 세대구성원과 같다. (자녀1, 자녀2는 만19세 이상)

위 그림에서 신청자가 세대주가 아닌 본인이면 ③에 의해 배우자도 무주택 요건을 갖춰야 한다.

배우자와 자녀가 다른 주민등록등본에 등재된 경우도 마찬가지다. 장인/장모는 신청자(나)의 직계존속이 아니므로 무주택 요건을 만족하지 않아도 된다.

8. 신청자격Ⅳ : 자산보유기준

자산은 입주자모집공고일 기준 사회보장정보시스템에서 조회되는 값으로 판단한다. 2018년에 적용되는 자산보유기준은 다음과 같다.

○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,850만원 이하

궁금하면 아래 방법으로 확인하자.

(1) 부동산
○ 토지 + 건물
– 무주택 세대구성원이 보유한 모든 부동산 기준
– 무주택으로 인정되는 주택도 합산
○ 토지 : 토지면적 × 개별공시지가
– 제외1) 「농지법」 제2조에서 정한 농지
– 제외2) 공부상 도로, 구거, 하천 등 공공용지 사용
– 제외3) 토지의 사용, 처분이 금지되거나 제한 받는 경우
○ 건물

토지 개별공시지가와 건물 공시가격은 아래 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 부동산 공시가격 알리미 [Web]
– 토지 : 개별공시지가
– 주택 : 공동주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격

건물 시가표준액은 위택스 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 위택스(wetax) [Web]
– 전체메뉴 > 지방세정보 > 시가표준액조회

(2) 자동차
○ 차량기준가액
– 조회 안 되면 취득가액에서 매년 10%씩 감가상각
○ 2대 이상이면 높은 차량 기준

자동차 차량기준가액은 보험개발원 홈페이지에서 조회할 수 있다.

◆ 보험개발원 [Web]
– 알림광장 > 차량기준가액

차량기준가액에서 제외되는 항목은 아래와 같다.

○ 저공해자동차의 정부/지자체 보조금
○ 영업용 자동차
○ 장애인과 국가유공자의 보철용 차량

9. 신청자격Ⅴ : 소득기준

소득은 입주자모집공고일 기준 사회보장정보시스템에서 조회되는 값으로 판단한다. 2018년에 적용되는 소득기준은 다음과 같다.

○ 세전소득(비과세소득 제외)
○ 가구원수는 무주택 세대구성원 전원의 수

월평균소득은 아래 12가지 소득을 모두 더해서 계산한다.

○ 근로소득 : 상시근로소득, 일용근로소득, 자활근로소득, 공공일자리소득
○ 사업소득 : 농업소득, 임업소득, 어업소득, 기타사업소득
○ 재산소득 : 임대소득, 이자소득, 연금소득
○ 기타소득 : 공적이전소득

궁금하면 아래 방법으로 확인하자.

(1) 상시근로소득
○ 국민건강보험 보수월액

◆ 국민건강보험공단 [Web]
– 민원신청 > 개인민원 > 조회/발급 > 직장보험료 개인별 조회

10. 신청자격Ⅵ : 제한

(작성중)

(1) 재당첨 제한
◆ Apt2You [Web]
– Web_PC : 청약조회 > APT > 청약제한사항 확인
– Web_Mo : APT > 청약제한사항 확인
– 준비물 : 공인인증서

11. 당첨자 선정방법

당첨자 선정방법은 조금 복잡하다. 일단 기본흐름부터 이해하자. 구체적인 내용(예시)을 설명한 [국민주택] 일반공급, [국민주택] 신혼부부 특별공급 같은 항목을 먼저 읽어보면 이해가 빠를 수도 있다.

(1) 일반공급과 특별공급
① 특별공급
② 일반공급

먼저 특별공급과 일반공급으로 나눠서 뽑는다. 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사람이 당첨될 수 있도록 지원하는 제도로 종류가 다양하다. 특별공급은 1인당 평생 1회만 당첨될 수 있다.

○ 생애최초 특별공급
○ 신혼부부 특별공급
○ 다자녀 특별공급
○ 노부모부양 특별공급
○ 기관추천 특별공급
○ 국가유공자등 특별공급

일반공급은 말 그대로 일반적인 공급방법이다. 특별공급을 제외한 나머지라고 생각하자.

일반공급과 특별공급(1개만)은 둘 다 신청할 수 있다. 둘 다 당첨되면 특별공급만 당첨된 것으로 본다.

(2) 1순위와 2순위
① 특별공급(300세대)
② 일반공급(100세대) : 1순위 → 미달 시 2순위

일반공급과 특별공급은 처음부터 따로 구분되어 있다. 반면에 순위는 일반공급 내 1순위와 2순위를 말한다. 일반공급 1순위에서 경쟁이 있으면, 즉 일반공급 신청자 수가 일반공급 주택 수보다 많으면 2순위는 기회가 없다.

(3) 거주자 우선공급Ⅰ : 일반
① 특별공급(300세대)
– 주택건설지역 거주자 → 인근-광역지역 거주자
② 일반공급(100세대) : 1순위 → 미달 시 2순위
– 1순위 중 주택건설지역 거주자 → 인근-광역지역 거주자

거주자 우선공급은 당첨자를 선정할 때 주택건설지역 거주자를 우대하는 제도다. 예를 들어 주택건설지역이 대전이면 다음과 같다.

○ 주택건설지역 100% → 미달 시 인근-광역지역
– 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

대전/세종/충남(인근-광역지역) 거주자도 신청은 할 수 있다. 하지만 대전(주택건설지역) 거주자에서 경쟁이 있으면, 즉 신청자 중 대전 거주자 수가 공급주택 수보다 많으면 세종/충남 거주자는 기회가 없다.

(4) 거주자 우선공급Ⅱ : 수도권
거주자 우선공급 제도는 주택건설지역에 따라 조금씩 다르다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상)
② 투기과열지구
③ (청약) 조정대상지역 중 청약과열지역

주택건설지역이 위 ①~③ 중 하나에 해당하면 아래 비율을 적용한다. 인근-광역지역 거주자도 항상 기회가 있다.

○ 주택건설지역 50% → 인근-광역지역 50%
– 예) 인천 50% → 서울/경기/인천 50%

주택건설지역이 경기도고 위 ①~③ 중 하나에 해당하면 아래 비율을 적용한다.

○ 주택건설지역 30% → 경기 20% → 인근-광역지역 50%
– 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%

(5) 거주자 우선공급Ⅲ : 예외
거주자 우선공급이 적용되지 않는 경우도 있다. 10년 이상 장기복무 무주택 군인이 주택청약통장 가입기간이 2년 이상이면 다른 지역에 공급되는 주택에 청약해도 해당 주택건설지역(수도권은 인근-광역지역) 거주자로 본다.

12. 거북이 생각

(작성중)

13. 참고사항Ⅰ : 분양가

분양가 구성요소는 택지비(토지)와 공사비(건물)로 나눌 수 있다.

(1) 택지비 : 토지
최근 국민주택의 분양가가 생각보다 저렴하지 않다는 느낌을 받을 수 있다. 택지비 관련 제도가 바뀌었기 때문이다.

○ 공공택지 공급가격 기준 변경 : 조성원가 → 감정가
– 2014-05-20 ~ : 전용 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
– 2016-10-18 ~ : 전용 60㎡ 이하

조성원가는 민간 소유의 토지를 강제로 저렴하게 수용해서 공급하므로 저렴하다. 반면에 감정가는 시세와 비슷하다. 그래서 조성원가 → 감정가 기준 변경은 분양가 중 택지비 인상 요인이다.

(2) 공사비 : 건물
2019년 1월부터 국민주택과 공공택지에 공급하는 민영주택의 분양가격 공시항목이 12개 → 62개로 확대된다.

○ 택지비 : 3개 → 4개 항목
○ 공사비 : 5개 → 50개 항목
– 토지공사비 : 1 → 13
– 건축공사비 : 1 → 23
– 기계설비 : 1 → 9
– 그 밖의 공종 : 1 → 4
– 그 밖의 공사비 : 1 → 2
○ 간접비 : 3개 → 6개 항목
○ 그 박의 비용 : 1개 항목

투명한 회계처리는 비용 감소로 이어지므로 좋은 방향이라고 생각한다.

14. 참고사항Ⅱ : 전매제한과 거주의무기간

(1) 전매제한기간과 거주의무기간
공공분양주택을 저렴하게 공급할 때 투기수요를 차단하기 위해 전매제한과 거주의무 기간이 있다.

○ 기간산정 기준일
– 전매제한기간 : 입주자로 당첨된 날부터
– 거주의무기간 : 최초 입주 가능일부터

투기과열지구는 다음과 같다.

○ 서울, 세종, 대구 수성구
○ 광명, 과천, 성남 분당구, 하남

(2) 전매를 할 수 있는 경우
전매제한기간에도 예외적으로 전매가 허용된다. 당첨(입주)자가 희망하면 주택을 공급한 한국토지주택공사(LH)나 지방공사가 우선 매입한다. 매입가격은 최초 분양가격에 1년만기 정기예금 금리를 적용한 가격이다.

전매가 예외적으로 허용되는 경우는 다음과 같다.

○ 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료/취학/결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군 제외)으로 이전하는 경우(다만, 수도권으로 이전하는 경우 제외)
○ 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
○ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
○ 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우
○ 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우 포함)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우
○ 분양가상한제 적용주택이나 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우
○ 입주자로 선정된 지위 또는 주택 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

[국민주택] 일반공급

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 구체적인 수치와 세부규정은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역이 포함된 인근-광역지역 거주자

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대구성원

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,850만원 이하
○ 전용면적 60㎡ 초과 시 자산보유기준 없음

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
○ 가구원수 : 태아 포함
○ 전용면적 60㎡ 초과 시 소득기준 없음

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
주택청약종합저축(청약저축) 가입기간과 저축횟수에 따라 1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다. 1순위 기준은 주택건설지역에 따라 다르다.

○ 투기과열지구 : 가입기간 2년 이상 and 저축횟수 24회 이상
○ 청약과열지역 : 가입기간 2년 이상 and 저축횟수 24회 이상
○ 청약위축지역 : 가입기간 1개월 이상
○ 그 외 수도권 : 가입기간 1년 이상 and 저축횟수 12회 이상
○ 그 외 지방 : 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

투기과열지구과 청약과열지역은 추가로 아래 조건도 만족해야 한다.

○ 무주택 세대주(!)
○ 세대구성원 모두 최근 5년 이내 다른 주택에 당첨된 적 없음

2순위는 1순위를 제외한 나머지 신청자다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
각 순위에서 경쟁이 있으면 거주자 우선공급 제도가 적용되고 비율은 주택건설지역에 따라 다르다. 입주자모집공고에서 확인할 수 있으니 아래 규정을 기억할 필요는 없다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상), 투기과열지구, 청약과열지역
– 주택건설지역 50% → 인근-광역지역 50%
. 예) 서울 50% → 서울/인천/경기 50%
. 예) 인천 50% → 서울/인천/경기 50%
② ① 중 경기도
– 주택건설지역 30% → 경기 20% → 인근-광역지역 50%
– 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%
③ ①을 제외한 지역
– 주택건설지역 100% → 미달 시 인근-광역지역
– 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
거주자 우선공급에 따라 주택건설지역 거주자 or 인근-광역지역 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 무주택기간, ② 주택청약종합저축, ③ 추첨 순으로 선정한다.

① 무주택기간 3년 이상 : 해당 여부
3년 이상이면 된다.

② 주택청약종합저축/청약저축 저축액 : 많음
– 전용면적 40㎡ 이하 : 저축횟수

저축액 순이다. 저축액은 월 10만원까지 인정하므로 매달 10만원씩 저축하는 것이 유리하다. 수도권 인기 지역의 당첨하한선은 2,000만원(200회)이 넘는다.

③ 추첨
당첨하한선의 저축액에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

(8) 참고사항 : 최근 경쟁률과 당첨하한선

인기지역의 인기주택형은 청약통장 저축인정액이 2,000만원 이상이다. 매월 10만원씩 17년 이상 저축해야 한다.

[국민주택] 특별공급 : 생애최초

○ 전체 공급세대수의 20% 이내

투기과열지구의 분양가 9억원 초과 주택에는 특별공급 제도가 없다. 신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 구체적인 수치와 세부규정은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역이 포함된 인근-광역지역 거주자

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대주(!)
– 세대구성원이 아님
○ 생애 최초로 주택 구매
– 세대원 전원이 과거 주택을 소유한 적 없음
– 배우자도 결혼 전 주택을 소유한 적 없음
○ 혼인 중 or 미혼인 자녀(입양 포함) 있음
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입기간과 저축횟수
– 투기과열지구 : 가입기간 2년 이상 and 저축횟수 24회 이상
– 청약과열지역 : 가입기간 2년 이상 and 저축횟수 24회 이상
– 수도권 : 가입기간 1년 이상 and 저축횟수 12회 이상
– 지방 : 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상
○ 주택청약종합저축/청약저축 저축액 600만원(선납포함) 이상
○ (근로자 or 자영업자 or 최근 1년 이내 소득세 납부자) and 5년 이상 소득세 납부자
– 결정세액이 0원인 경우 포함

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,850만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
○ 가구원수 : 태아 제외, 직계존속은 신청자(배우자)의 주민등록등본에 1년 이상 등재

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
순위를 구분하지 않는다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
거주자 우선공급 제도가 적용되고 비율은 주택건설지역에 따라 다르다. 입주자모집공고에서 확인할 수 있으니 아래 규정을 기억할 필요는 없다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상), 투기과열지구, 청약과열지역
– 주택건설지역 50% → 인근-광역지역 50%
. 예) 서울 50% → 서울/인천/경기 50%
. 예) 인천 50% → 서울/인천/경기 50%
② ① 중 경기도
– 주택건설지역 30% → 경기 20% → 인근-광역지역 50%
– 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%
③ ①을 제외한 지역
– 주택건설지역 100% → 미달 시 인근-광역지역
– 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
거주자 우선공급에 따라 주택건설지역 거주자 or 인근-광역지역 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 추첨으로 선정한다.

① 추첨

(8) 참고사항 : 최근 경쟁률과 당첨하한선

일반공급과 비교할 때 경쟁률이 낮다. 주택청약통장 저축인정액이 600만원 이상이고 일반공급 당첨하한선에 미치지 못하면 생애최초 특별공급의 추첨 방식이 대안이 될 수 있다.

[국민주택] 특별공급 : 신혼부부

○ 전체 공급세대수의 30% 이내

투기과열지구의 분양가 9억원 초과 주택에는 특별공급 제도가 없다. 신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 구체적인 수치와 세부규정은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역이 포함된 인근-광역지역 거주자

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대구성원
– 혼인신고일 ~ 입주자모집공고일까지 주택을 소유한 적이 있으면 제외
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

추가로 아래 ① 신혼부부, ② 예비신혼부부 중 하나에 해당해야 한다.

① 신혼부부 : 전체 혼인기간 7년 이내
– 재혼이면 재혼 전 모든 혼인기간 합산
② 예비신혼부부 : 입주 전까지 혼인사실 증명 가능

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,850만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
○ 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
– 1인의 소득이 100%를 초과하면 안 됨
○ 가구원수 : 태아, 입양아 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
자녀 수에 따라 1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

○ 1순위 : 혼인기간 중 출산한 만19세 미만 자녀 있음
– 출산 : 임신 중, 입양 포함
– 재혼은 이전 배우자와의 자녀 제외
○ 2순위 : 그 외 신청자

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
각 순위에서 경쟁이 있으면 거주자 우선공급 제도가 적용되고 비율은 주택건설지역에 따라 다르다. 입주자모집공고에서 확인할 수 있으니 아래 규정을 기억할 필요는 없다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상), 투기과열지구, 청약과열지역
– 주택건설지역 50% → 인근-광역지역 50%
. 예) 서울 50% → 서울/인천/경기 50%
. 예) 인천 50% → 서울/인천/경기 50%
② ① 중 경기도
– 주택건설지역 30% → 경기 20% → 인근-광역지역 50%
– 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%
③ ①을 제외한 지역
– 주택건설지역 100% → 미달 시 인근-광역지역
– 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
거주자 우선공급에 따라 주택건설지역 거주자 or 인근-광역지역 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 배점기준표. ② 추첨 순으로 선정한다.

① 배점기준표 점수 : 높음

② 추첨
당첨하한선 점수에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

(8) 참고사항 : 최근 경쟁률과 당첨하한선

인기지역의 인기주택형은 배점이 11점 이상이다. 11점은 해당 주택건설지역 연속 거주기간 점수를 1점이라도 받아야 가능한 점수다. 그래서 당첨자를 거주자 우선공급에 따라 주택건설지역(50%) → 인근-광역지역(50%) 순으로 선정하더라도 주택건설지역 거주자가 유리하고 대부분 당첨된다.

[국민주택] 특별공급 : 다자녀

○ 전체 공급세대수의 10% 이내

투기과열지구의 분양가 9억원 초과 주택에는 특별공급 제도가 없다. 신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 구체적인 수치와 세부규정은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

주의사항은 거주자 우선공급 비율이 다르다.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역이 포함된 인근-광역지역 거주자

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 만19세 미만 자녀 3명 이상
– 자녀수 : 태아, 입양아 포함
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,850만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
○ 가구원수 : 태아 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
순위를 구분하지 않는다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
거주자 우선공급 제도가 적용되고 비율은 주택건설지역에 따라 다르다. 입주자모집공고에서 확인할 수 있으니 아래 규정을 기억할 필요는 없다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상), 투기과열지구, 청약과열지역
– 주택건설지역 50% → 인근-광역지역 50%
. 예) 서울 50% → 서울/인천/경기 50%
. 예) 인천 50% → 서울/인천/경기 50%
② ① 중 경기도
– 주택건설지역 30% → 경기 20% → 인근-광역지역 50%
– 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%
③ ①을 제외한 지역
– 주택건설지역 100% → 미달 시 인근-광역지역
– 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
거주자 우선공급에 따라 주택건설지역 거주자 or 인근-광역지역 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 배점기준표. ② 자녀 수. ③ 신청자 나이 순으로 선정한다.

① 배점기준표 점수 : 높음
수도권 인기 지역의 당첨하한선은 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡용 이하 50점, 전용면적 60㎡ 이하 55점 정도다.

② 만19세 미만 자녀 수 : 많음
당첨하한선 점수에 해당하는 사람이 여러 명이면 만19세 미만 자녀 수가 많은 순이다.

③ 신청자 나이(연월일 계산) : 많음
자녀 수도 같으면 신청자 연령이 많은 순이다. 연령은 연-월-일 단위까지 계산한다.

(8) 참고사항 : 최근 경쟁률과 당첨하한선

당첨자의 만19세 미만 자녀 수는 대부분 3명인데 3명은 최소한의 신청자격이다. 그래서 ③ 신청자 나이(연월일 계산) 방법까지 가는 경우가 많은데 자리가 없어서 일단 생략했다. 미안하다.

[국민주택] 특별공급 : 노부모부양

○ 전체 공급세대수의 5% 이내

투기과열지구의 분양가 9억원 초과 주택에는 특별공급 제도가 없다. 신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 구체적인 수치와 세부규정은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

주의사항은 만60세 이상 직계존속이 주택을 소유하면 유주택으로 본다.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역이 포함된 인근-광역지역 거주자

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대주(!)
– 세대구성원이 아님
○ 만65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양
– 부양 : 같은 주민등록등본에 등재
○ 부양중인 직계존속 모두 무주택
– 다른 주민등록등본에 등재된 ‘직계존속의 배우자’도 무주택
– 만60세 이상이라도 주택 소유 시 유주택으로 봄
○ 주택청약종합저축/청약저축 1순위 가입자
– 투기과열지구 : 가입기간 2년 이상 and 저축횟수 24회 이상
– 청약과열지역 : 가입기간 2년 이상 and 저축횟수 24회 이상
– 수도권 : 가입기간 1년 이상 and 저축횟수 12회 이상
– 지방 : 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,850만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
○ 가구원수 : 태아 제외, 피부양자와 피부양자의 배우자 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
순위를 구분하지 않는다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
각 순위에서 경쟁이 있으면 거주자 우선공급 제도가 적용되고 비율은 주택건설지역에 따라 다르다. 입주자모집공고에서 확인할 수 있으니 아래 규정을 기억할 필요는 없다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상), 투기과열지구, 청약과열지역
– 주택건설지역 50% → 인근-광역지역 50%
. 예) 서울 50% → 서울/인천/경기 50%
. 예) 인천 50% → 서울/인천/경기 50%
② ① 중 경기도
– 주택건설지역 30% → 경기 20% → 인근-광역지역 50%
– 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%
③ ①을 제외한 지역
– 주택건설지역 100% → 미달 시 인근-광역지역
– 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
거주자 우선공급에 따라 주택건설지역 거주자 or 인근-광역지역 거주자 간 경쟁이 있으면 ①, ②. ③ 순으로 선정한다.

① 무주택기간 3년 이상 : 해당 여부

② 주택청약종합저축/청약저축 저축액 : 많음
– 전용면적 40㎡ 이하 : 저축횟수

저축액 순이다. 저축액은 월 10만원까지 인정하므로 매달 10만원씩 저축하는 것이 유리하다. 수도권 인기 지역의 당첨하한선은 1,500만원(150회)이 넘는다.

③ 추첨
당첨하한선의 저축액에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 결정한다.

(8) 참고사항 : 최근 경쟁률과 당첨하한선

일반공급과 비교할 때 저축인정액 당첨하한선이 낮다. 생애최초 특별공급과 비교하면 경쟁률이 낮다. 노부모부양 특별공급의 신청자격을 만족하면 좋은 선택지가 될 수 있다.

[민영주택] 일반공급

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반의 구체적인 수치와 세부규정은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역이 포함된 인근-광역지역 거주자

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 만19세 이상 무주택자
– 세대주는 만19세 미만도 가능
– 1인 1주택 기준으로 공급

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 없음

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 없음

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 흐름
1순위에서 경쟁이 있으면, 즉 1순위 신청자가 공급세대수보다 많으면 2순위는 기회가 없다.

① 1순위 중 주택건설지역 거주자 : 가점제 → 추첨제
② 1순위 중 인근-광역지역 거주자 : 가점제 → 추첨제
③ 2순위 중 주택건설지역 거주자 : 추첨제
④ 2순위 중 인근-광역지역 거주자 : 추첨제

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 1순위 → 2순위
주택청약종합저축(청약예금) 가입기간과 저축금액에 따라 1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다. 1순위 기준은 주택건설지역에 따라 다르다.

○ 가입기간 만족
– 투기과열지구 : 가입기간 2년 이상
– 청약과열지역 : 가입기간 2년 이상
– 청약위축지역 : 가입기간 1개월 이상
– 그 외 수도권 : 가입기간 1년 이상
– 그 외 지방 : 가입기간 6개월 이상
○ 지역별/면적별 예치(저축)기준금액 만족

1순위는 추가로 아래 조건도 만족해야 한다. 조건부 1주택은 기존 주택을 입주가능일로부터 6개월 이내 처분하는 조건을 말한다. 처분하지 않으면 계약이 해지되고 벌금등 형사처벌도 받을 수 있다.

○ 투기과열지구, 청약과열지역
– 무주택 세대주 or 조건부 1주택 세대주
– 세대구성원 모두 최근 5년 이내 다른 주택에 당첨된 적 없음
○ 수도권 공공주택지구(개발제한구역 해제 면적 50% 이상)
– 무주택자 or 1주택 세대구성원

2순위는 1순위를 제외한 나머지 신청자다.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 거주자 우선공급
각 순위에서 경쟁이 있으면 거주자 우선공급 제도가 적용되고 비율은 주택건설지역에 따라 다르다. 입주자모집공고에서 확인할 수 있으니 아래 규정을 기억할 필요는 없다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상), 투기과열지구, 청약과열지역
– 주택건설지역 50% → 인근-광역지역 50%
. 예) 서울 50% → 서울/인천/경기 50%
. 예) 인천 50% → 서울/인천/경기 50%
② ① 중 경기도
– 주택건설지역 30% → 경기 20% → 인근-광역지역 50%
. 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%
③ ①을 제외한 지역
– 주택건설지역 100% → 미달 시 인근-광역지역
. 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

(8) 당첨자 선정방법Ⅳ : 가점제와 추첨제
1순위 중 주택건설지역 거주자 or 1순위 중 인근-광역지역 거주자 간 경쟁이 있으면 가점제 → 추첨제(무주택) → 추첨제(무주택+1주택 실수요자) 순으로 선정한다. 비율은 주택건설지역과 주택면적에 따라 다르다.

(9) 당첨자 선정방법Ⅴ : 가점제
가점제는 아래 배점기준표 점수가 높은 순으로 선정한다. 주의사항은 주택을 소유한 직계존속은 부양가족수 계산에서 제외도니다. (만60세 이상 직계존속이 소유한 주택을 무주택으로 인정하는 것과는 별개의 문제)

(10) 당첨자 선정방법Ⅵ : 추첨제
추첨제는 말 그대로 추첨이다. 투기과열지역, 청약과열지역, 수도권, 광역시 지역은 무주택자에게 공급세대수의 75%를 우선공급한다.

① 75% : 무주택자
② 25% : 무주택자 + 1주택 실수요자
– 실수요자 : 기존 주택을 입주가능일로부터 6개월 이내 처분
③ 미달 시 유주택자

1주택 실수요자가 당첨되고 나서 기존 주택을 처분하지 않을 때 불이익은 다음과 같다.

○ 공급계약 취소
○ 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
○ 시장 상황에 따라 불가피하게 처분하지 못한 경우 500만원 이하의 과태료 처분

[민영주택] 특별공급 : 생애최초

민영주택은 생애최초 특별공급이 없다.

[민영주택] 특별공급 : 신혼부부

○ 전체 공급세대수의 20% 이내

투기과열지구의 분양가 9억원 초과 주택에는 특별공급 제도가 없다. 신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반의 구체적인 수치와 세부규정은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역이 포함된 인근-광역지역 거주자

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대구성원
– 혼인신고일 ~ 입주자모집공고일까지 주택을 소유한 적이 있으면 제외
○ 주택청약종합저축/청약예금 가입자
– 가입기간 6개월 이상
– 지역별/면적별 예치기준금액 만족

추가로 아래 ① 신혼부부, ② 예비신혼부부 중 하나에 해당해야 한다.

① 신혼부부 : 전체 혼인기간 7년 이내
– 재혼이면 재혼 전 모든 혼인기간 합산
② 예비신혼부부 : 입주 전까지 혼인사실 증명 가능

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 없음

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
○ 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 130% 이하
– 1인의 소득이 100%를 초과하면 안 됨
○ 가구원수 : 태아, 입양아 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 기준소득 우선공급
소득에 따라 기준소득(75%) → 상위소득(25%) 순으로 선정한다. 전체 신청자 중 소득이 더 적은 신청자에게 우선공급한다고 이해하자. 기준소득 우선공급에서 떨어진 신청자는 자동으로 상위소득 일반공급 신청자가 된다.

○ 기준소득 우선공급 : 공급세대수의 75%
– 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
– 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
○ 상위소득 일반공급 : 공급세대수의 25%
– 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
– 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 130% 이하

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 순위
기준소득 or 상위소득에서 경쟁이 있으면 자녀 수에 따라 1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

○ 1순위 : 혼인기간 중 출산한 만19세 미만 자녀 있음
– 출산 : 임신 중, 입양 포함
– 재혼은 이전 배우자와의 자녀 제외
○ 2순위 : 그 외 신청자

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 거주자 우선공급
각 순위에서 경쟁이 있으면 거주자 우선공급 제도가 적용되고 비율은 주택건설지역에 따라 다르다. 입주자모집공고에서 확인할 수 있으니 아래 규정을 기억할 필요는 없다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상), 투기과열지구, 청약과열지역
– 주택건설지역 50% → 인근-광역지역 50%
. 예) 서울 50% → 서울/인천/경기 50%
. 예) 인천 50% → 서울/인천/경기 50%
② ① 중 경기도
– 주택건설지역 30% → 경기 20% → 인근-광역지역 50%
. 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%
③ ①을 제외한 지역
– 주택건설지역 100% → 미달 시 인근-광역지역
. 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

(8) 당첨자 선정방법Ⅳ : 지역 내 경쟁
거주자 우선공급에 따라 주택건설지역 거주자 or 인근-광역지역 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 자녀 수. ② 추첨 순으로 선정한다.

① 만19세 미만 자녀 수 : 많음
만19세 미만 자녀 수가 많은 순이다. 이때는 이전 배우자와의 자녀도 포함하는데 같은 주민등록등본에 등재되어 있어야 한다.

② 추첨
자녀 수도 같으면 추첨으로 선정한다.

[민영주택] 특별공급 : 다자녀

○ 전체 공급세대수의 10% 이내

투기과열지구의 분양가 9억원 초과 주택에는 특별공급 제도가 없다. 민영주택은 국민주택과 달리 자산보유기준과 소득기준이 없다. 신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반의 구체적인 수치와 세부규정은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

주의사항은 거주자 우선공급 비율이 다르다.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역이 포함된 인근-광역지역 거주자

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 만19세 미만 자녀 3명 이상
– 자녀수 : 태아, 입양아 포함
○ 주택청약종합저축/청약예금 가입자
– 가입기간 6개월 이상
– 지역별/면적별 예치기준금액 만족

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 없음

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 없음

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
○ 순위를 구분하지 않음

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
거주자 우선공급 제도가 적용되고 비율은 주택건설지역에 따라 다르다. 입주자모집공고에서 확인할 수 있으니 아래 규정을 기억할 필요는 없다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상), 투기과열지구, 청약과열지역
– 주택건설지역 50% → 인근-광역지역 50%
. 예) 서울 50% → 서울/인천/경기 50%
. 예) 인천 50% → 서울/인천/경기 50%
② ① 중 경기도
– 주택건설지역 30% → 경기 20% → 인근-광역지역 50%
. 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%
③ ①을 제외한 지역
– 주택건설지역 100% → 미달 시 인근-광역지역
. 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
거주자 우선공급에 따라 주택건설지역 거주자 or 인근-광역지역 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 배점기준표. ② 자녀 수. ③ 신청자 나이 순으로 선정한다.

① 배점기준표 점수 : 높음

[민영주택] 특별공급 : 노부모부양

○ 전체 공급세대수의 3% 이내

투기과열지구의 분양가 9억원 초과 주택에는 특별공급 제도가 없다. 민영주택은 국민주택과 달리 자산보유기준과 소득기준이 없다. 신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반의 구체적인 수치와 세부규정은 각각 5~10. 신청자격 항목을 참고하자.

주의사항은 만60세 이상 직계존속이 주택을 소유하면 유주택으로 본다.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역이 포함된 인근-광역지역 거주자

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대주(!)
– 세대구성원이 아님
○ 만65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양
– 부양 : 같은 주민등록등본에 등재
○ 부양중인 직계존속 모두 무주택
– 다른 주민등록등본에 등재된 ‘직계존속의 배우자’도 무주택
– 만60세 이상이라도 주택 소유 시 유주택으로 봄
○ 주택청약종합저축/청약예금 1순위 가입자
– 가입기간 만족
. 투기과열지구 or 청약과열지역 : 가입기간 2년 이상
. 수도권 : 가입기간 1년 이상
. 지방 : 가입기간 6개월 이상
– 지역별/면적별 예치기준금액 만족

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 없음

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 없음

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
○ 순위를 구분하지 않음

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
각 순위에서 경쟁이 있으면 거주자 우선공급 제도가 적용되고 비율은 주택건설지역에 따라 다르다. 입주자모집공고에서 확인할 수 있으니 아래 규정을 기억할 필요는 없다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상), 투기과열지구, 청약과열지역
– 주택건설지역 50% → 인근-광역지역 50%
. 예) 서울 50% → 서울/인천/경기 50%
. 예) 인천 50% → 서울/인천/경기 50%
② ① 중 경기도
– 주택건설지역 30% → 경기 20% → 인근-광역지역 50%
. 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%
③ ①을 제외한 지역
– 주택건설지역 100% → 미달 시 인근-광역지역
. 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
거주자 우선공급에 따라 주택건설지역 거주자 or 인근-광역지역 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 가점제로 선정한다.

① 가점제 배점기준표 점수 : 높음


신규주택 분양 : 신혼희망타운

신규주택 분양 : 신혼희망타운

1. 개요

신혼희망타운은 신혼부부(혼인신고일로부터 7년 이내)를 위한 공공분양주택과 공공임대주택의 혼합단지다.

○ 신혼희망타운의 공공분양 ≠ 일반 공공분양
– 당첨자 선정방법, 대출지원 등 조건이 다름
○ 신혼희망타운의 공공임대 = 일반 공공임대

이 글은 일반 공공분양주택과 다른 신혼희망타운의 공공분양주택만 설명한다. 신혼희망타운의 공공임대주택은 특이사항이 없으므로 [부동산 > 공공임대주택] 메뉴를 참고하자..

(1) 주택종류
○ 아파트
○ 전용면적 60㎡ 이하
– 전용면적 46㎡ → 공급면적 70㎡
– 전용면적 55㎡ → 공급면적 81㎡

공공분양주택의 전용면적 46㎡는 조금 아쉽게 느껴진다.

(2) 공급유형Ⅰ : 공공분양
○ 분양형 : 현금 30% + 대출 70%
○ 임대형 : 보증금 10%
– 10년 분양전환형 공공임대

분양형 or 임대형 중 하나를 선택할 수 있다. 임대형은 10년 분양전환형 공공임대주택 방식이므로 주택구매가 목적이면 분양형을 추천한다. 임대형은 10년 이내 거주목적일 때만 추천한다.

(3) 공급유형Ⅱ : 공공임대
○ 국민임대
○ 행복임대

국민임대와 행복임대는 [부동산 > 공공임대주택] 메뉴를 참고하자.

(4) 공급계획
○ 공공분양 : 10만호(수도권 7만, 지방 3만)
○ 공공임대 : 5만호

공공분양주택은 2018년 12월에 첫 분양(서울 위례, 경기 평택고덕)이 예정되어 있다.

신혼희망타운 위치는 한 눈에 볼 수 있도록 구글맵에 표시했다. 신혼희망타운은 녹색 ♥ 아이콘이다.

○ 주택계획
공공분양/임대 : 녹색 계통
. 신혼희망타운 : 녹색 ♥
민간분양 : 노랑 계통
○ 교통계획
개통 완료 : 검정색
공사 중 : 고동색
계획/설계 : 연두색
검토 중 : 자주색

2. 기본용어 정리

(1) 세대구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대 + 주(主, 주인 주), 원(員, 인원 원)
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 형제/자매, 사위/며느리
– 기타 동거인은 주민등록등본에 있어도 제외

(2) 주택면적
주택면적은 여러 단어로 정의한다. 전용면적이 중요하다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 서비스면적 : 발코니

발코니는 서비스면적으로 따로 계산하므로 전용면적에 포함되지 않는다. 그래서 주택 전용면적이 같으면 발코니 면적이 넓을수록 더 넓게 느껴진다.

3. 분양 순서

신혼희망타운을 분양할 때 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다.

① 입주자모집공고
② 청약(신청)
③ 당첨자 발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주

(2018년 12월 첫 입주자모집 때 작성 예정)

4. 신청자격

(1) 일반기준, (2) 자산보유기준, (3) 소득기준을 모두 만족해야 한다.

(1) 일반기준
○ 무주택 세대구성원
○ 신혼부부 : 혼인신고일로부터 7년 이내
– 예비 신혼부부 포함 : 입주자모집공고일로부터 1년 이내 혼인사실 증명 가능
– 만6세 이하 자녀가 있는 한부모가족 포함
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입일로부터 6개월 이상 and 납입횟수 6회 이상

(2) 자산보유기준
○ 순자산 : 2억 5,060만원 이하
– 순자산 = 부동산 + 자동차 + 금융자산 + 일반자산 – 부채

(3) 소득기준
○ 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득액의 120% 이하
○ 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득액의 130% 이하

5. 당첨자 선정방법

경쟁이 있으면 가점제 1단계로 30%, 가점제 2단계로 나머지 70%를 선정한다. 가점제 1단계에서 떨어지면 자동으로 가점제 2단계 대상이 된다.

(1) 가점제 1단계 : 30%
4. 신청자격을 만족한 사람 중 청약자격이 좀 더 강화된 가점제 1단계 대상은 다음과 같다. 하나만 해당하면 된다.

○ 신혼부부 : 혼인신고일로부터 2년 이내
– (청약자격은 7년 이내)
○ 예비 신혼부부 : 입주자모집공고일로부터 1년 이내 혼인사실 증명 가능
만2세 이하 자녀가 있는 한부모가족
– (청약자격은 만6세 이하)

입주자선정을 위한 가점표는 아래과 같고 점수가 높은 순으로 선정한다. 가구소득, 즉 가구원수별 가구당 월평균소득이 외벌이 70% 이하, 맞벌이 80% 이하 여부가 쟁점이다.

(2) 가점제 2단계 : 70%
입주자선정을 위한 가점표는 아래와 같고 점수가 높은 순으로 선정한다. 만19세 미만 자녀수가 쟁점이다.

6. 대출지원 : 분양형

신혼희망타운 전용 주택대출 상품이 생긴다. 주택가격이 올랐을 때 주택을 매도해서 수익이 생기면 그 수익을 정부와 나누는 ‘수익공유형’ 상품이다. 주의사항은 수익공유를 원치 않아도 주택 분양가격이 2억 5,060만원을 초과하면 대출을 반드시 받아야 한다.

(1) 대출시기

(2) 대출요건Ⅰ : 일반
○ 신혼희망타운 입주 예정자

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 신혼희망타운의 공공주택
– 전용면적 60㎡ 이하

(4) 대출한도
○ 4억원
○ 주택가격의 70%

(5) 대출비용 : 대출이자(금리)
○ 고정금리 연 1.3%

(6) 대출비용 : 기타
○ 중도상환수수료 : 없음
○ 주택금융공사 대출보증료 : (확인중)
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담

(7) 대출상환방법
○ 원리금 균등분할상환
○ 중도상환은 전액 중도상환만 가능

(8) 대출기간과 연장
○ 20년 or 30년

(9) 주택매도 시 수익공유
대출금리가 낮은 대신 주택을 팔 때 주택가격이 올라서 수익이 생기면 정부(주택도시기금)와 그 수익을 나눠가진다. 수익공유비율은 정부가 가지는 수익의 비율로 10~50%다(낮을수록 좋다). 구체적인 수치는 대출일로부터 기간, 대출비율(LTV), 자녀 수에 따라 다르니 아래 표를 참고하자.

○ 대출일로부터 기간이 길수록 감소
– 10년이 지나면 매년 2%씩 인하
○ 대출비율(LTV)이 낮을수록 감소
○ 자녀 수가 많을수록 감소

(10) 참고사항
주택 분양가격이 2억 5,060만원을 초과하면 대출을 반드시 받아야 한다. 기준은 분양가격의 30% 이상이다.

7. 대출지원 : 임대형

가능하면 분양형을 추천한다.

(준비중)

8. 거북이 생각

2018년 12월 첫 입주자모집 때 작성할 계획이다. 입주자모집공고일은 다음과 같다.

○ 2018-12-21 서울 위례
○ 2018-12-28 경기 평턱고덕

꼬북.

11. 참고사항Ⅰ : 분양가

분양가 구성요소는 택지비(토지)와 공사비(건물)로 나눌 수 있다.

(1) 택지비 : 토지
신혼희망타운의 분양가가 생각보다 저렴하지 않다는 느낌을 받을 수 있다. 택지비 관련 제도가 바뀌었기 때문이다.

○ 공공택지 공급가격 기준 변경 : 조성원가 → 감정가
– 2014-05-20 ~ : 전용 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
– 2016-10-18 ~ : 전용 60㎡ 이하

조성원가는 민간 소유의 토지를 강제로 저렴하게 수용해서 공급하므로 저렴하다. 반면에 감정가는 시세와 비슷하다. 그래서 조성원가 → 감정가 기준 변경은 분양가 중 택지비 인상 요인이다.

다행히 신혼희망타운은 공공택지를 조성원가 기준으로 공급한다는 말이 나오고 있다. (미확정)

(2) 공사비 : 건물
2019년 1월부터 공공택지에 공급하는 주택의 분양가격 공시항목이 12개 → 62개로 확대된다.

○ 택지비 : 3개 → 4개 항목
○ 공사비 : 5개 → 50개 항목
– 토지공사비 : 1 → 13
– 건축공사비 : 1 → 23
– 기계설비 : 1 → 9
– 그 밖의 공종 : 1 → 4
– 그 밖의 공사비 : 1 → 2
○ 간접비 : 3개 → 6개 항목
○ 그 박의 비용 : 1개 항목

투명한 회계처리는 비용 감소로 이어지므로 좋은 방향이라고 생각한다.

12. 참고사항Ⅱ : 전매제한과 거주의무기간

신혼희망타운은 투기수요를 차단하기 위해 전매제한기간과 거주의무기간이 있다.

(1) 전매제한기간과 거주의무기간
신혼희망타운의 분양가는 시세 대비 70% 이하의 가격으로 계획 중이다.

○ 기간산정 기준일
– 전매제한기간 : 입주자로 당첨된 날부터
– 거주의무기간 : 최초 입주 가능일부터

투기과열지구는 다음과 같다.

○ 서울, 세종, 대구 수성구
○ 광명, 과천, 성남 분당구, 하남

(2) 전매를 할 수 있는 경우
전매제한기간에도 예외적으로 전매가 허용된다. 당첨(입주)자가 희망하면 신혼희망주택을 공급한 한국토지주택공사(LH)나 지방공사가 우선 매입한다. 매입가격은 최초 분양가격에 1년만기 정기예금 금리를 적용한 가격이다.

전매가 예외적으로 허용되는 경우는 다음과 같다.

○ 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료/취학/결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군 제외)으로 이전하는 경우(다만, 수도권으로 이전하는 경우 제외)
○ 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
○ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
○ 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우
○ 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우 포함)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우
○ 분양가상한제 적용주택이나 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우
○ 입주자로 선정된 지위 또는 주택 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

13. 참고사항Ⅲ : 취득세 50% 감면

생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면해준다. 법 개정이 완료되진 않았지만 아마도 2019-01-01부터 시행될 것 같다.

○ 혼인신고일로부터 5년 이내
○ 세대원 모두 주택을 소유한 적이 없음
○ 부부합산소득
– 외벌이 5,000만원 이하
– 맞벌이 7,000만원 이하
○ 주택 취득가격
– 수도권 4억원 이하
– 지방 3억원 이하
○ 주택 전용면적 60㎡ 이하
○ 감면기간 : 2019-01-01 ~ 2019-12-31
– 일몰제 : 연장여부 검토

취득세 계산 방법은 다음과 같다.

○ 취득세 = 취득가격 × 취득세율
– 취득가격에 따른 취득세율
. 1% : 6억원 이하
. 2% : 6억원 초과 ~ 9억원 이하
. 3% : 9억원 초과

14. 참고사항Ⅳ : 주택 평면도

해상도가 높은 사진을 못 구해서 미안하다.

(1) 전용면적 46㎡

(2) 전용면적 55㎡


주택 제도

주택 제도

관심있는 주제만 골라서 읽자.

1. 선분양 → 후분양 전환

선분양은 주택을 짓기 전에 판매하는 방식, 후분양은 주택을 다 지은 후 판매하는 방식이다.

(1) 공정률 기준 : 60% 이상
정부는 후분양을 공정률 100%가 아니라 60% 이상일 때 분양하는 것으로 정의하고 있다. 공정률은 표준건축 공정률 기준에 따라 판단한다.

(2) 표준건축 공정률 60% : 공정 완료 부문
○ 굴토공사
○ 지하골조공사

(3) 표준건축 공정률 60% : 공정 미완료 부문
지상골조공사:95%
옥탑골조공사 : 0%
○ 전기공사:50%
○ 설비공사:40%
조적공사:70%
창문틀설치공사:60%
벽체보온공사:65%
○ 방수공사:60%
○ 벽체미장공사:55%
석고보드공사:45%
○ 수장공사:45%
방바닥미장공사:35%
○ 타일공사:5%

공정률 80% 이상은 거북이색으로 표시한 공사가 100% 완료되었을 때다. (다른 공사도 공정률 상향)

(4) 후분양 현황Ⅰ : 공공분양
주요 공공기관이 공급하는 공공분양부터 후분양(공정률 60% 이상)으로 전환한다. 주요 공공기관은 LH공사, SH공사, 경기도시공사를 말한다. 2022년까지 후분양 비율을 70%까지 확대하고 공정률 기준 상향도 검토할 계획이다.

○ 주택토지공사(LH) : 일부 실시, 확대 예정
– 시흥장현 A7, 춘천우두 ?
○ 서울주택도시공사(SH) : 전면 실시 중
○ 경기도시공사 : 2020년 착공 주택부터 실시 예정

(5) 후분양 현황Ⅱ : 민간분양
민간분양은 공공택지에 짓는 주택에 한해 단계적으로 전환한다. 후분양(공정률 60% 이상)을 실시하는 사업자에게 공공택지를 우선공급할 수 있도록 법이 바뀌었다. 2019년에는 약 10%를 우선공급한다고 한다.

○ 파주운정3 A13(경쟁률 392 : 1)
○ 화성동탄2 A62, 평택고덕 Abc46, 아산탕정 2-A3

후분양을 하면 안 된다는 목소리가 높았는데 무려 392 : 1의 경쟁률을 기록했다.

(6) 거북이 생각
선분양도 아니고 후분양도 아닌 어중간한 상황이다. 이러니 양쪽에서 욕을 먹고 있다.

후분양은 공정률이 100%에 가까울수록 의미 있다고 생각한다. 주택을 직접 보고 구매해서 부실시공과 품질저하 문제를 막는 후분양의 취지를 살려야 한다.

2. 분양원가 공개 확대

분양원가 공개 확대는 분양원가 공시항목 세분화를 뜻한다. 분양원가 공시항목 세분화 → 투명한 가격 구조 흐름이 필요한 시점이다.

(1) 분양원가 공시항목 : 공공택지
공공택지에 짓는 주택은 공시항목을 12개 → 62개로 세분화한다. 크게 택지비와 건축비로 나누고 건축비는 다시 (직접)공사비, 간접비, 그 밖의 비용으로 나눌 수 있다. 현재 공시항목 12개를 빨간색으로 표시했다.

※ (개정) 2019년 1월 중 시행 예정

○ 택지비(4)
택지공급가격, 기간이자
– 필요적 경비, 그 밖의 비용
○ 건축비Ⅰ : 공사비(50)
토목공사비(13)
. 토공사, 흙막이공사, 비탈면보호공사
. 옹벽공사, 석축공사, 우/오수공사
. 공동구공사, 지하저수조 및 급수공사
. 도로포장공사, 교통안전시설물공사
. 정화조시설공사, 조경공사, 부대시설공사
건축공사비(23)
. 공통가설공사, 가시설물공사, 지정 및 기초공사
. 철골공사, 철근콘크리트공사, 용접공사, 조적공사
. 미장공사, 단열공사, 방수/방습공사
. 목공사, 가구공사, 금속공사, 지붕 및 홈통공사
. 창호공사, 유리공사, 타일공사, 돌공사, 도장공사
. 도배공사, 수장공사, 주방용구공사, 잡공사
기계설비(9)
. 급수설비공사, 급탕설비공사, 오배수설비공사
. 위생기구설비공사, 난방설비공사, 가스설비공사
. 자동제어설비공사, 특수설비공사, 공조설비공사
그밖의 공종(4)
. 전기설비공사, 정보통신공사, 소방설비공사
. 승강기공사
그 밖의 공사비(2)
. 일반관리비, 이윤
○ 건축비Ⅱ : 간접비(6)
설계비, 감리비, 부대비, 일반분양시설 경비
– 분담금 및 부담금, 보상비, 기타 사업비성 경비
건축비Ⅲ : 그 밖의 비용(1)

(2) 분양원가 공시항목 : 민간택지
재개발사업, 재건축사업 등 민간택지에 짓는 주택은 분양원가를 공개하지 않는다.

(3) 주요 지자체 움직임
분양원가 공시항목 확대 정책은 경기도 → 서울시 → 정부 순으로 발표했다. 경기도가 주도하고 서울시, 정부가 마지못해 따라가는 느낌이다.

경기도는 2015년 이후 공공분양 아파트의 원가정보도 자세히 공개했다.

◆ 경기도시공사 [Web]
– 정보마당 > 건설공사 원가정보공개

경기도시공사에서 공개한 공사비와 해당 단지 입주자모집공고의 공사비를 비교해보면 후자가 더 비싸다. 세부항목이 조금 다르지만 문제가 있음은 분명하다.

○ 다산진건 S1 블록 : + 29.9%
○ 다산진건 B5 블록 : + 7.8%
○ 고덕 A9 블록 : + 21.9%
○ 동탄 A86 : + 22.3%

(4) 거북이 생각
분양원가 공시항목 세분화가 중요한 이유는 간단하다. 항목을 세분화할수록 가격구조가 투명해지고 사기(?)를 칠 수 없기 때문이다.

현재 분양원가 공시항목 확대는 건축비에 초점을 맞추고 있다. 이제 택지비(땅값)에도 관심을 가져야 한다. 토지주택(LH)공사의 ‘땅장사’ 논란이 커지고 있다.

3. 분양가상한제

분양가상한제는 분양가를 기준금액 이하로 제한하는 제도다.

(1) 분양가상한제 적용대상
○ 공공택지
○ 민간택지 : 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역

공공택지는 LH공사 같은 공공기관이 공급하는 공공주택지구와 택지개발구역(신도시 포함)을 말한다. 민간택지는 재건축과 재개발 같은 정비사업으로 공급된다.

(2) 분양가 산정방식
분양가 산정방식은 다음과 같다.

(택지비 + 가산비) + (기본형건축비 + 가산비)

○ 택지비
○ 기본형건축비 : 전용면적 85㎡ 이하 기준
– 지상층 : 3.3㎡당 519~ 575만원
– 지하층 : 3.3㎡당 293만원
○ 택지비 가산비, 건축비 가산비

기본형 건축비는 매년 2회(3/1, 9/15) 개정 고시한다. 가산비는 택지비와 기본형건축비에 비용을 추가로 인정해주기 위한 항목이다.

(3) 거북이 생각
문제는 크게 세 가지다.

① 기본형건축비가 높게 책정됨
② 지방자치단체와 분양가심사위원회의 형식적인 분양가 심사
③ 형식적인 분양원가 공시

분양가 심사와 분양원가 공시를 형식적으로 한다. 그래서 높게 책정된 기본형건축비와 가산비 항목 인정이 건설사에 일정한 수익을 보장하는 수단이 되고 있다.

2019년 1월부터 분양원가 공시항목 확대(12→62개)를 시작해서 다행이다.


전월세계약 기본내용 (작성중)

전월세계약 기본내용

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

주택을 구매할지, 빌릴지에 대한 판단은 생략하자. 이 글의 주제는 주택 빌리기(임차)다.

주택을 빌리는 방식은 전세, 월세, 보증부월세(반전세)가 있다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 전세 : 보증금 1억1천만원
○ 월세 : 보증금 1천만원, 월세 50만원
○ 보증부월세(반전세) : 보증금 5천만원, 월세 30만원

주택을 빌리는 임차인은 전세, 반전세, 월세 순으로 유리하다. 전세보증금은 목돈이 없어도 전세자금대출로 해결할 수 있고 대출이자가 월세보다 적기 때문이다.

세금혜택은 월세 세액공제가 더 많다. 하지만 이를 감안해도 전세가 월세보다 유리하다. 전세자금대출을 받아도 돈이 부족하면 신용대출(대출금리 연 6% 미만, 소득공제 불가)까지 받아서 전세계약을 하는 것이 낫다. 주거비용에만 집중하면 그렇다.

전세계약은 아래 순서대로 하자.

① 사전조사Ⅰ : 가용자금 파악
② 사전조사Ⅱ : 주택 위치
③ 사전조사Ⅲ : 주택 품질

먼저 사전조사로 후보 지역과 주택을 정한다. 주택 위치가 매우 중요하면 주택 품질은 생략할 수 있다.

④ 현장조사
⑤ 쟁점Ⅰ : 등록 민간임대주택
⑥ 쟁점Ⅱ : 전세자금대출 사전상담, 전세보증보험 확인

마음에 드는 주택을 찾으면 주요 쟁점을 확인한다.

⑦ 주택임대차계약서 작성
– 계약금 송금
– 계약서에 확정일자 받기
⑧ 전세자금대출 상담-확정

계약서에 확정일자를 받고 금융회사에서 전세자금대출 상담을 받는다.

⑨ 입주(이사)
– 잔금 송금
– 전입신고
⑩ 전세보증보험 가입

입주하면 바로 전입신고를 하고 전세보증보험에 가입한다.

부동산 계약은 큰 돈이 오고가는 계약이다. 이 글 내용을 전체적으로 이해할 수 없으면 혼자 계약을 하지 말자. 전세보증금 보호 방법(전세보증보험)과 전세자금대출은 내용이 많아서 글을 따로 썼다.

◆ [부동산 > 전월세계약] 전세보증금 보호 방법
◆ [부동산 > 전월세계약] 전세자금대출 비교

2. 사전조사Ⅰ : 가용자금 파악

전세주택은 내가 가진 보증금 크기에 따라 달라진다. 예를 들면 2억 ~ 2억2천만원처럼 가용자금을 파악하고 범위를 정해야 헛수고를 하지 않는다.

○ 보유 현금(예금/적금 포함)
○ 전세자금대출 한도
○ 기타 대출 한도
– 신용대출
– 예금/적금담보대출(청약통장 포함)

예금/적금은 만기일이 되기 전에 돈이 필요하면 중도해지 대신 예금담보대출을 받아도 된다. 중도해지 금리가 매우 낮으므로 만기일에 가까울수록 예금담보대출을 받는 것이 낫다.

전세자금대출은 일단 연소득의 3.5배로 계산하자. 신용등급이 1~5등급으로 정상적이면 문제없다. 주의사항은 다른 대출이 있으면 20%를 일단 차감하자.

○ 최소 : 연소득의 3.5배 – 다른 대출의 20%
○ 최대 : 연소득의 3.5배

3. 사전조사Ⅱ : 주택 위치

(1) 우선순위 정하기
가용자금이 충분하면 고민할 필요가 없다. 반대로 가용자금이 부족하면 우선순위를 정해야 한다.

○ 교통 : 출퇴근
○ 학군 : 자녀교육
○ 공원
○ 주택 품질

우리나라는 전통적으로 학군 수요가 강하다. 미혼-싱글이면 학군 수요 때문에 전세 시세가 높게 형성된 지역은 피하자. 나는 공원과 주택 품질을 중요하게 생각한다.

 

(2) 전세주택 확인
호갱노노 서비스를 추천한다. 다양한 정보를 보기 좋게 시각화해서 보여준다.

◆ 호갱노노 [Web]
◆ 호갱노노 앱 [Android] [iOS]

네이버 부동산은 장난질(?)이 심하고 미끼매물도 많다. 미끼매물은 일단 방문을 유도하기 위해 실제로 존재하지 않는 좋은 조건의 전세주택을 올려놓는 것을 말한다. 방문하면 방금 전에 계약이 되었다며 다른 전세주택을 보여준다.

 

(3) 실거래가 확인
가격은 두 가지가 있다.

○ 호가 : 부동산 광고(=임대인 희망) 가격
○ 실거래가 : 실제 거래된 가격

부동산이 시세라고 알려주는 가격은 호가다. 실거래가를 확인해야 부동산에서 말하는 호가가 적정 가격인지, 일단 던져보는(?) 가격인지 판단할 수 있다. 실거래가 정보도 호갱노노에서 확인하자.

정부에서 운영하는 실거래가 공개시스템도 참고하자. 연립/다세대주택, 다가구/단독주택의 실거래가 정보를 확인할 수 있다.

◆ 국토교통부 실거래가 공개시스템 [Web]

4. 사전조사Ⅲ : 주택 품질

주택 품질 관련 자세한 내용은 [부동산 > 주택품질] 메뉴를 참고하자.

 

(1) 주택 평면
어반베이스 서비스는 주택 평면을 입체적(3D)으로 보여주고 가구 배치 기능도 지원한다.

◆ 어반베이스 [Web]
– PC 접속 추천
– Mobile 접속은 기능 제한

 

(2) 관리비
정부에서 운영하는 공동주택 관리정보시스템(K-apt) 홈페이지에서 관리비를 비교해볼 수 있다. 관리비를 공용관리비, 개별사용료, 장기수선충당금, 잡수입 등 47개 세부항목으로 나눠서 보여준다. 주의사항은 150세대 이상 단지만 의무공개대상이다.

주요 기능은 다음과 같다.

○ 우리단지 관리비
○ 특정단지와 비교 (1 : 1)
○ 맞춤형 비교 (1 : N)

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]

이것저것 살펴보기 귀찮으면 외부회계감사 결과라도 확인하자. 외부회계감사 결과를 공개하지 않는 단지, 감사 결과 부적합 단지는 주의할 필요가 있다.

◆ 공동주택 관리정보시스템(K-apt) [Web]
– 외부회계감사보고서 공개 현황 > 단지별 현황

 

(3) 층간소음
층간소음을 포함한 소음 문제는 주택을 설계-건설할 때 어떤 구조를 선택하느냐에 따라 정해진다. 사람들의 생활습관은 그 다음 문제다.

(준비중)

5. 현장조사

전세주택을 특정 아파트 단지로 결정한 것이 아니면 많이 돌아다닐수록 좋다. 온라인으로만 봐서는 정확히 알 수 없다.

 

(1) 가계약금
부동산에서 전세주택이 귀하다며 가계약금을 내도록 유도하는 경우가 많다. 주택이 아무리 마음에 들어도 가계약금 송금은 피하자. 요즘은 전세주택 공급이 충분하고 쟁점 사항 확인이 먼저다.

가계약금을 보내면 계약도 안 했는데 부동산에 아쉬운 소리를 하는 이상한(?) 상황을 경험할 수 있다.

 

(2) 공급경로
전세주택이 공급되는 주요 경로는 다음과 같다.

① 준공 후 첫 입주
② 임대인이 살다가 이사
③ 기존 임차인 계약 끝
④ 기존 임차인이 계약기간 중 나감 → 왜?
⑤ 기존 임차인이 옛날에 나가고 비어있음 → 왜?

①, ②, ③은 설명이 필요 없다. ②은 대부분 주택 상태가 좋다.

④은 주택에 문제가 있을 가능성이 있다. 기존 임차인은 보통 직장 때문에 나간다고 하는데 모르는 일이다. 사실대로 알려주면 새로운 임차인을 구하기 힘드니 문제가 있어도 알려주지 않는다. 원룸/투룸이라 부르는 연립주택, 다세대주택, 다가구주택일 때 특히 주의하자.

⑤은 주택이 확실히 안 좋거나 시세보다 비싸기 때문이다. 해당 주택이 마음에 들면 일단 깎아보자.

 

(3) 체크리스트

(준비중)

6. 쟁점Ⅰ : 등록 민간임대주택

전세나 월세로 부르는 민간임대주택은 등록 or 미등록 민간임대주택으로 나눌 수 있다. 등록 민간임대주택은 아래 규정이 적용된다.

○ 의무임대기간 준수
○ 보증금 인상 제한
○ 재계약 거절 제한

전세주택을 찾을 때 등록 민간임대주택인지 꼭 확인하자.

(1) 의무임대기간 준수
주택임대차보호법에서 보장하는 계약기간은 2년이다. 등록 민간임대주택은 의무임대기간 동안 2년 단위로 계약을 연장할 수 있다.

○ 준공공임대주택 : 8년
○ 단기임대주택 : 4년

의무임대기간 기준일은 임대인이 해당 주택을 민간임대주택으로 등록하고 첫 번째 주택임대차계약일이다.

(2) 보증금 인상 제한
○ 인상한도 : 5% 이하
○ 기준금액 : 첫 번째 계약의 등록금액
– 보증금 + 임대료(전월세전환율 4.75%로 환산) 기준
– 예) 보증금 1,000만원, 월 임대료 50만원 → 1억 2,631만원
. 월 50만원 × 12개월 = 600만원
. 600만원 ÷ 0.0475(4.75%) = 1억 2,631만원

보증금 인상 제한은 의무임대기간에 적용된다. 의무임대기간이 시작되는 첫 번째 주택임대차계약은 임대인이 임대조건(보증금, 임대료)을 자유롭게 정할 수 있다.

(3) 재계약 거절 제한
임대인은 법으로 정하는 사유에 의해서만 재계약을 거절할 수 있다. 주요 사유는 다음과 같다.

③ 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우
④ ~ 임대사업자의 동의를 받지 아니하고 개축/증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우
⑤ 민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

◆ 「민간임대주택에 관한 특별법」시행령 [Web]
– 제35조(임대차계약의 해제/해지 등)

(4) 등록 민간임대주택 확인
등록 민간임대주택에 전세계약을 하는 첫 임차인은 전세보증금 시세가 크게 오르는 사태가 생기더라도 걱정 없다. 재계약할 때마다 최대 5%의 인상을 감수하면 준공공은 8년, 단기는 4년 동안 거주할 수 있다.

고려중인 아파트 단지에 전세주택 매물이 많으면 등록 민간임대주택부터 확인하자. 정부에서 운영하는 임대주택포털(마이홈)에서 쉽게 확인할 수 있다.

◆ 임대주택포털(마이홈) [Web]
– 민간임대주택 탭 선택
– 일반형임대사업자, 8년(준공공임대) 선택

7. 쟁점Ⅱ : 전세자금대출과 전세보증보험

전세자금대출과 전세보증보험에 대한 자세한 내용은 아래 두 글을 참고하자.

◆ [부동산 > 전월세계약] 전세보증금 보호 방법
◆ [부동산 > 전월세계약] 전세자금대출 비교

(1) 등기부등본 확인
(생략)

(2) 전세자금대출 사전상담
후보 주택을 정하면 은행 영업점을 방문해서 전세자금대출 사전상담을 받자. 준비물은 다음과 같다.

○ 후보 주택의 등기부등본
○ 본인의 근로소득 원천징수영수증
– 사업자는 소득금액증명원

대출가능금액이 예상보다 크게 적으면 계획을 바꿔야 한다. 후보 주택이 정말 마음에 들면 보증부월세(반전세)를 고려할 수도 있다.

(3) 전세보증보험 확인
임차인이 임대인에게 빌려준 전세보증금을 전세계약 만기일에 못 돌려받는 사례가 늘고 있다. 전세보증보험에 가입하면 이러한 사태가 생겼을 때 전세보증금을 보험금으로 받을 수 있다. 전세계약을 할 때 전세보증보험 가입은 필수다.

전세자금대출을 받을 수 있는 주택은 전세보증보험도 가입할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험의 상품이 있고 주택도시보증공사 상품의 보험료가 더 저렴하다.


교통계획Ⅰ : 열차(지하철)

교통계획Ⅰ : 열차(지하철)

1. 개요

아래 내용을 정리할 계획이다.

○ GTX(광역급행철도)
○ 철도 : 지하철, 경전철
○ 버스 : 중앙전용차로, BRT

항목별로 정리하되 한눈에 볼 수 있도록 구글맵에 표시했다. 현재 개통한 노선은 네이버 지도에서 확인할 수 있다. 그래서 계획단계(계획-공사)에 있는 노선 위주로 표시했다.

○ 주택계획
공공분양/임대 : 녹색 계통
민간분양 : 노랑 계통
○ 교통계획
개통 완료 : 검정색
공사 중 : 고동색
계획/설계 : 연두색
검토 중 : 자주색

[GTX] 광역급행철도 – GTX A

GTX 기본정보는 다음과 같다.

○ 속도 : 설계속도 최고 200km/h
○ 요금제(예비타당성조사 보고서 기준)
– 기본요금 : 2,150원/10km
– 추가요금 : 20원/km
– 환승요금 : GTX간 무료, 기타 1,250원

(1) 노선도
○ 파주운정 ~ 일산킨텍스 ~ 연신내 ~ 서울역 ~ 삼성
○ 삼성 ~ 수서 ~ 성남 ~ 용인 ~ 화성동탄

파주운정~삼성, 삼성~화성동탄 구간으로 나눠서 각각 진행하고 있다. 삼성~동탄 구간 중 수서~동탄 구간은 SRT 선로를 사용한다. 삼성~수서 구간은 철도선로 공사가 필요하다.

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2011-04 제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2014-01 예비타당성조사 통과
○ 2017-11 변경노선 예비타당성조사 통과
– 종점 : 일산킨텍스 → 파주운정으로 연장
○ 2017-12 기본계획 고시
○ 2018-05 협상대상자 선정 : 신한은행 컨소시엄
○ (진행중) 실시협약 체결
○ 실시계획 승인 → 착공 → 준공-개통

[GTX] 광역급행철도 – GTX B

GTX 기본정보는 다음과 같다.

○ 속도 : 설계속도 최고 200km/h
○ 요금제(예비타당성조사 보고서 기준)
– 기본요금 : 2,150원/10km
– 추가요금 : 20원/km
– 환승요금 : GTX간 무료, 기타 1,250원

(1) 노선도
○ 송도 ~ 부평 ~ 신도림 ~ 여의도 ~ 서울역 ~ 청량리 ~ 망우
○ 망우 ~ 별내 ~ 평내호평 ~ 마석

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2011-04 제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2014-01 예비타당성조사 결과 불가
– 경제성(B/C) : 0.33 < 1
○ 2017-11 변경노선 예비타당성조사 시작
– 종점 : 망우 → 마석으로 연장
○ 협상대상자 선정 → 실시협약 → 실시계획 → 착공 → 준공-개통

[GTX] 광역급행철도 – GTX C

GTX 기본정보는 다음과 같다.

○ 속도 : 설계속도 최고 200km/h
○ 요금제(예비타당성조사 보고서 기준)
– 기본요금 : 2,150원/10km
– 추가요금 : 20원/km
– 환승요금 : GTX간 무료, 기타 1,250원

(1) 노선도
○ 수원 ~ 금정 ~ 과천 ~ 양재 ~ 삼성 ~ 청량리 ~ 광운대 ~ 창동 ~ 의정부 ~ 양주덕정

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2011-04  제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2011-12  예비타당성조사 시작
○ 2014-01  예비타당성조사 결과 불가
○ 2018-12  변경노선 예비타당성조사 통과
– 경제성(B/C) : 1.36 > 1
○ (진행중)  기본계획 수립
○ 협상대상자 선정 → 실시협약 → 실시계획
○ 2021-**  착공 (목표)
준공-개통

[지하철] 3호선 연장(일산선)

검토단계다.

(1) 노선도
○ 대화 ~ 운정

(2) 진행단계
○ 2017-01  제3차 대도시권 광역교통 시행계획 반영
– 후보사업

[지하철] 4호선 연장(진접선)

공사중이다.

(1) 노선도
○ 당고개 ~ 진접, 3개역

(2) 진행단계
○ 2014-12 착공
○ 2019-12 준공-개통 (예정)

(3) 참고사항Ⅰ : 지식정보타운역 신설
○ 정부과천청사역 ~ 인덕원역 사이

[지하철] 5호선 연장(하남선)

공사중이다.

(1) 노선도
○ 서울 상일 ~ 하남 창우, 5개역
– 1단계 : 상일 ~ 덕풍
– 2단계 : 덕풍 ~ 창우

(2) 진행단계
○ 2014-06 착공
○ 2019-06 1단계 준공-개통 (예정)
○ 2020-12 2단계 준공-개통 (예정)

(3) 참고사항
○ 중앙선 팔당역까지 연장

[지하철] 6호선 연장(구리선)

검토단계다.

(1) 노선도
○ 신내 ~ 구리도매시장
– 구리도매시장 : 8호선(별내선) 환승역

(2) 진행단계
○ 2014-04 대도시권 광역기본계획 반영
○ 2016-01 예비타당성조사 시작
○ 2017-01 제3차 대도시권 광역교통 시행계획 반영
– 후보사업
기본계획 → 실시계획 → 착공
○ 2025-** 준공-개통 (목표)

[지하철] 7호선 연장(포천)

계획/설계단계다.

(1) 노선도
○ 1단계 : 도봉산 ~ 옥정, 2개역 신설
○ 2단계 : 옥정 ~ 포천

(2) 진행단계Ⅰ : 1단계
○ 2010-08  예비타당성조사 결과 불가
– 경제성(B/C) : 0.43 < 1
○ 2016-05  변경노선 예비타당성조사 통과
– 전체 → 1단계 노선으로 단축
○ 2017-12  기본계획 고시
○ (진행중)  실시계획
○ 착공
○ 2024-**  준공-개통 (목표)

(3) 진행단계Ⅱ : 2단계
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2017-01 제3차 대도시권 광역교통 시행계획 반영
– 후보사업

(4) 거북이 생각
나는 2단계 옥정~포천 구간 연장이 꼭 필요한지 잘 모르겠다. 예상 사업비가 1조원이다.

[지하철] 7호선 연장(청라)

2단계 구간은 공사중, 3단계 구간은 계획/설계단계다.

(1) 노선도
○ 부평구청 ~ 청라국제도시, +8개역
– 2단계 : 부평구청 ~ 석남, +2개역
– 3단계 : 석남 ~ 청라국제도시, +6개역

(2) 진행단계Ⅰ : 2단계
○ 2014-09 착공
○ 2020-** 준공-개통 (예정)

(2) 진행단계Ⅱ : 3단계
○ 2017-01 제3차 대도시권 광역교통 시행계획 반영
– 후보사업
○ 2017-12  변경노선 예비타당성조사 통과
○ (현재 진행중) 기본계획
실시계획 승인
○ 2022-**  착공 (목표)
○ 2029-**  준공-개통 (목표)

[지하철] 8호선 연장(별내선)

2023년 개통을 목표로 공사중이다.

(1) 노선도
○ 암사 ~ 구리 ~ 별내, 6개역
– 서울시 구간 : 암사 ~ 구리
– 경기도 구간 : 구리 ~ 별내

(2) 진행단계Ⅰ : 1단계
○ 2014-12 기본계획 승인
○ 2015-12 경기도 구간 착공
○ 2017-08 서울시 구간 착공
○ 2022-12 준공-개통 (목표)

(3) 진행단계Ⅱ : 2단계
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2017-01 제3차 대도시권 광역교통 시행계획 반영
– 광역철도 선정사업

(4) 참고사항 : 우남역 신설
○ 복정역 ~ 산성역 사이

[지하철] 9호선 연장

3단계 연장은 2018년 12월 개통을 목표로 공사중이고 4단계 연장은 계획/설계단계다.

(1) 노선도
○ 3단계 연장 : ~ 중앙보훈병원
○ 4단계 연장 : 중앙보훈병원 ~ 샘터공원
○ 5단계 연장 : 강일고교 ~ 미사 ~ 양정
– 중앙성 양정역

(2) 진행단계Ⅰ : 3단계 연장
○ 2018-12 3단계 준공-개통 예정

(3) 진행단계Ⅱ : 4단계 연장
○ 2018-05 예비타당성조사 통과
○ (현재 진행중) 기본계획
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

(4) 진행단계Ⅲ : 5단계 연장
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2017-01 제3차 대도시권 광역교통 시행계획 반영
– 후보사업

[경전철] 김포 도시철도

2019년 7월 개통을 목표로 공사중이다.

(1) 노선도
○ 김포공항 ~ 양촌, 10개역

(2) 진행단계
○ 2014-08  착공
○ 2019-07  준공-개통 (예정)

[지하철] 대곡~소사선

공사중이다.

(1) 노선도
○ 대곡 ~ 소사, 6개역

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2011-04 제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2016-06 착공
○ 2021-06 준공-개통 (예정)

[지하철] 서울 난곡선 (경전철)

검토단계다.

(1) 노선도
○ 보라매공원 ~ 난향동, 5개역

(2) 진행단계
○ 2018-08 민자사업 → 서울시 재정사업으로 전환
○ 제2차 서울 도시철도망 구축계획 수립 용역을 통해 재검토
○ 기본계획 고시
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

(3) 참고사항
○ 시흥2동 벽산아파트까지 연장 추진

[지하철] 서울 동북선 (경전철)

계획/설계단계다.

(1) 노선도
○ 왕십리 ~ 상계, 15개역
– 1단계 : 왕십리 ~ 은행사거리
– 2단계 : 은행사거리 ~ 상계
. 4호선 연결

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2015-12 협상대상자 변경
○ 2018-07 실시협약 체결 : 현대엔지니어링
○ (현재 진행중) 실시계획 승인
○ 2019-** 착공 (목표)
○ 준공-개통

[지하철] 서울 면목선 (경전철)

검토단계다.

(1) 노선도
○ 청량리 ~ 신내동, 12개역

(2) 진행단계
○ 2018-08 민자사업 → 서울시 재정사업으로 전환
○ 제2차 서울 도시철도망 구축계획 수립 용역을 통해 재검토
○ 기본계획 고시
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

[지하철] 서울 목동선 (경전철)

검토단계다.

(1) 노선도
○ 신월동 ~ 당산, 12개역

(2) 진행단계
○ 2018-08 민자사업 → 서울시 재정사업으로 전환
○ 제2차 서울 도시철도망 구축계획 수립 용역을 통해 재검토
○ 기본계획 고시
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

[지하철] 서울 서부선 (경전철)

검토단계다.

(1) 노선도
○ 새절 ~ 서울대입구, 16개역
– 장승배기 → 서울대입구까지 연장

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2017-02 민자 사업제안서 접수 : 두산건설
○ 2017-03 민자 적격성조사 시작
○ 협상대상자 선정
○ 실시협약 체결
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

[지하철] 서울 신림선 (경전철)

2022년 2월 개통을 목표로 공사중이다.

(1) 노선도
○ 여의도 샛강 ~ 서울대, 11개역

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2015-08 실시협약 체결 : 대림산업
○ 2016-09 실시계획 승인
○ 2017-02 착공
○ 2022-02 준공-개통 (예정)

(3) 참고사항 : 서울대입구역 연장
○ 경제적 타당성(B/C) 1.0 이상
○ 제2차 서울 10개년 도시철도망 구축계획에 반영 예정

[지하철] 서울 우이신설 연장선 (경전철)

검토단계다.

(1) 노선도
○ 우이동 ~ 방화, 3개역

(2) 진행단계
○ 2018-08 민자사업 → 서울시 재정사업으로 전환
○ 제2차 서울 도시철도망 구축계획 수립 용역을 통해 재검토
○ 기본계획 고시
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

[지하철] 수서~광주선

검토단계다.

(1) 노선도
○ 수서 ~ 광주

(2) 진행단계
○ 2011-04 제2차 국가철도망 구축계획 반영
– 수서 ~ 광주 ~ 양평 용문
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
– 수서 ~ 광주
○ ?

(3) 거북이 생각
나는 이 노선이 꼭 필요한지 잘 모르겠다. 물론 있으면 좋겠지.

[지하철] 수인선 연장

1~2단계 구간은 개통, 3단계 구간은 공사중이다.

(1) 노선도
○ 인천 ~ 송도 ~ 오이도 ~ 한대앞 ~ 수원
– 오이도 ~ 한대앞 구간은 4호선과 공유

(2) 진행단계
○ 2004-12  착공
○ 2012-06  1단계(송도~오이도) 준공-개통
○ 2016-02  2단계(인천~송도) 준공-개통
○ 2019-12  3단계(한대앞~수원) 준공-개통 (예정)

[지하철] 신분당선 연장(남부)

구상단계다.

(1) 노선도
○ 광교 ~ 호매실 ~ 봉담

(2) 진행단계Ⅰ : 광교 ~ 호매실
○ 2017-06 예비타당성조사 결과 불가
– 경제적(B/C) : 0.39 < 1
○ (현재 진행중) 국토교통부 재검토

(3) 진행단계Ⅱ : 호매실 ~ 봉담
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2017-01 제3차 대도시권 광역교통 시행계획 반영
○ 2017-12 예비타당성조사 결과 불가
– 경제성(B/C) : 0.21~0.26 < 1
○ 광교~호매실 구간에 진행되지 않으면 의미 없음

[지하철] 신분당선 연장(북부)

강남 ~ 신사 구간은 공사중, 신사~용산 구간은 계획/설계단계, 용산~고양삼송 구간은 검토단계다.

(1) 노선도
○ 강남 ~ 신사
○ 신사 ~ 동빙고 ~ 국립박물관 ~ 용산
○ 용산 ~ 서울역 ~ 은평뉴타운 ~ 고양 삼송

(2) 진행단계Ⅰ : 강남 ~ 신사
○ 2016-08  착공
○ 2022-01  준공-개통 (예정)

(3) 진행단계Ⅱ : 신사 ~ 용산
○ 미군기지 이전 후 추진 예정

(4) 진행단계Ⅲ : 용산 ~ 고양 삼송
○ 2016-06  제3차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2017-01  제3차 대도시권 광역교통 시행계획 반영
○ 2017-06  사전 타당성조사용역 결과 불가
– 경제성(B/C) : 0.86 < 1
○ 2018-06  변경노선 예비타당성조사 시작
– 변경노선 : 동빙고, 용산 경유

[지하철] 신안산선

계획/설계단계다.

(1) 노선도
○ 안산 ~ 여의도 ~ 서울역, 18개역
– 1단계 : 안산 ~ 광명 ~ 여의도
– 2단계 : 여의도 ~ 서울역

(2) 진행단계Ⅰ : 1단계(민간투자사업)
○ 2010-09  예비타당성조사 통과
○ 2011-04  제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2015-08  민자적격성분석 통과
○ 2017-12  기본계획 변경 고시
○ 2018-03  협상대상자 선정 : 포스코건설
○ 2018-11  (현재 진행중) 실시협약 체결
○ 2019-**  착공 (목표)
○ 2023-**  준공-개통 (목표)

(3) 진행단계Ⅱ : 2단계(민간투자사업)
○ 재검토 중

[지하철] 원종~홍대선

검토단계다.

(1) 노선도
○ 최초 : 화곡 ~ 홍대입구
○ 변경 : 부천 원종 ~ 화곡 ~ 홍대입구
○ 추진 : 인천 청라 ~ 부천 원종 ~ 홍대입구

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2016-06  제3차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2017-01 제3차 대도시권 광역교통 시행계획 반영
– 후보사업
○ 2017-03  사전 타당성조사 결과 불가
– B/C 비율 : 0.55~0.70 < 1
– 신정차량기지 활용 시 차량기지 용량 부족
○ 2018-04  변경안 사전 타당성조사 시작
– 신정차량기지 이전 및 부지 활용방안
○ 기본계획 → 실시계획 → 착공 → 준공-개통

[지하철] 월곶~판교선

계획/설계단계다.

(1) 노선도
○ 시흥 월곶 ~ 성남 판교
– 신안산선 공유구간 : 시흥시청 매화 장래 광명
○ 급행 정차역 : 월곶 시흥시청 광명 인덕원 판교

(2) 진행단계
○ 2011-04  제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2014-07  예비타당성조사 시작
○ 2015-11  예비타당성조사 통과
○ 2018-11  기본계획 고시
○ (현재 진행중) 기본설계
○ 실시계획 → 착공 → 준공/개통

(3) 참고사항
시흥(월곶) ~ 강릉 동서철도망을 구성하는 노선이다.

○ 월곶 ~ 판교 : 계획단계
○ 판교 ~ 여주 : 개통
○ 여주 ~ 원주 : 계획단계
○ 원주 ~ 강릉 : 개통

[경전철-트램] 위례선

검토단계다.

(1) 노선도
○ 마천 ~ 복정 or 우남

(2) 진행단계
○ 2015-11 민자적격성조사 시작
○ 2018-07 민자적격성조사 결과 부적합
– BC 비율 : 0.75 < 1
○ (현재 진행중) 민자사업 → 서울시 재정사업으로 전환
○ 기본계획 → 실시계획 → 착공
○ 2024-08 준공-개통 (목표)

[지하철] 위례~과천선

검토단계다.

(1) 노선도
○ 경마공원 ~ 복정

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2016-06  제3차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2017-01  제3차 대도시권 광역교통 시행계획 반영
– 후보사업
○ 제2차 서울 도시철도망 구축계획 수립 용역을 통해 재검토
○ 기본계획 → 실시계획 → 착공 → 준공-개통

(3) 거북이 생각
나는 이 노선이 꼭 필요한지 잘 모르겠다. 물론 있으면 좋겠지. 이 지역은 3기 신도시 지정 후 노선을 완전히 새로 만들어야 한다고 생각한다.

[경전철] 위례~신사선 

계획/설계단계다.

(1) 노선도
○ 위례중앙 ~ 신사, 11개역

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2016-10 삼성물산 사업 포기
○ 2017-01 민자 사업제안서 접수 : GS건설
○ 2017-03 민자 적격성조사 시작
○ 2018-11 예비타당성조사 통과
○ (현재 진행중) 기본계획 수립
○ 협상대상자 선정 → 실시협약 체결
○ 실시계획 → 착공 → 준공-개통

[경전철] 위례~신사선 연장

검토단계다.

(1) 노선도
○ 1단계 : 위례 ~ 광주 삼동
○ 2단계 : 광주 삼동 ~ 에버랜드

(2) 진행단계 : 1단계
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
– 추가검토 사업
○ 2016-11 예비타당성조사 시작
○ (현재 진행중) 성남시-용인시-광주시 사업추진 방안 협의
기본계획 → 실시계획 → 착공 → 준공-개통

[지하철] 인덕원~동탄선

계획/설계단계다.

(1) 노선도
○ 인덕원 ~ 수원 ~ 동탄, 18개역

(2) 진행단계
○ 2011-04 제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2014-11 예비타당성조사 통과
○ 2018-03 기본계획 고시
○ (현재 진행중) 기본설계
○ 2021-** 착공 (목표)
○ 2027-** 준공-개통 (목표)

[지하철] 인천1호선 연장(송도)

2020년 12월 개통을 목표로 공사중이다.

(1) 노선도
○ 국제업무지구 ~ 송도랜드마크시티, 2개역

(2) 진행단계
○ 착공?
○ 2020-12 준공-개통 (예정)

[지하철] 인천1호선 연장(검단)

계획/설계단계다.

(1) 노선도
○ 계양 ~ 검단, 3개역

(2) 진행단계
○ 2017-12 기본계획 변경 고시
– 노선 단축 : 5개역 → 3개역
○ 기본계획 → 실시계획 → 착공 → 준공-개통
○ 2024-00 준공-개통 (목표)

[지하철] 인천2호선 연장(광명)

검토단계다.

(1) 노선도
○ 인천대공원 ~ 신천 ~ 은계 ~ 광명

(2) 진행단계
○ 2016-06  제3차 국가철도망 구축계획 반영
– 추가검토 사업
○ 2017-01  제3차 대도시권 광역교통 시행계획 반영
– 후보사업
○ 2018-12  사전 타당성조사 시작
○ 예비타당성조사 통과
○ 기본계획 → 실시계획 → 착공 → 준공-개통

[지하철] 인천2호선 연장(김포)

검토단계다.

(1) 노선도

(2) 진행단계
○ 2017-01 제3차 대도시권 광역교통 시행계획 반영
– 후보사업

[지하철] 판교~원주선

판교 ~ 여주 구간은 개통, 여주 ~ 원주 구간은 계획/설계단계다.

(1) 노선도
○ 1단계 : 판교 ~ 여주
○ 2단계 : 여주 ~ 원주
– 원주역 ~ 서원주역 ~ 남원주역, 3개역
. 3개역 모두 기존역 개량

(2) 진행단계 : 1단계
○ 2016-09  준공-개통

(2) 진행단계 : 2단계
○ 2011-04   제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2018-03   기본계획 고시
○ (현재 진행중) 기본설계
○ 실시계획 → 착공 → 준공-개통

(3) 참고사항
시흥 ~ 강릉 동서철도망을 구성하는 노선이다.

○ 시흥(월곶) ~ 판교 : 계획/설계단계
○ 판교 ~ 여주 : 개통
○ 여주 ~ 원주 : 계획/설계단계
○ 원주 ~ 강릉 : 개통


공공임대주택 기본내용

공공임대주택 기본내용

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 기본용어 정리

이 글을 이해하기 위해 꼭 알아야 할 단어다.

(1) 공공임대주택
정부에서 서민/중산층의 주거안정을 위해 시세보다 저렴하게 공급하는 임대주택이다.

(2) 주택면적 : 전용면적
주택면적은 실제 사용면적인 전용면적을 기준으로 비교하는 것이 좋다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 계약면적 : 공급면적 + 기타 공용면적
– 기타 공용면적 : 지하층, 보육시설, 노인정, 관리사무소, 기계실 등
○ 서비스면적 : 발코니

(3) 국민주택규모
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 지방의 도시가 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하

(4) 국민주택과 민영주택
국민주택은 국민주택규모이면서 ①, ② 중 하나에 해당(정부 재정지원)하는 주택이다. 민영주택은 국민주택을 제외한 나머지 주택이다.

① 공공기관 건설
– 국가/지방자치단체, 토지주택(LH)공사, 지방공사
② 민간사업자가 국가/지자체 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 건설

(5) 청약자격 : 무주택 기간
만30세 생일이나 혼인신고일(만30세 이전에 결혼) 중 빠른 날부터 산정한다. 과거 주택을 소유한 사실이 있으면 마지막 주택을 처분하고 무주택자가 된 날 기준이다.

(6) 청약자격 : 세대주 – 세대구성원
○ 세대 + 주(主, 주인 주), 원(員, 인원 원)
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
– 만19세 이상 단독세대주도 인정
○ 세대원 : 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 형제/자매, 사위/며느리, 장인/장모, 시부모, 친척, 지인, 기타 동거인 제외

(7) 청약자격 : 주택건설지역 (해당지역)
주택이 건설/공급되는 지역이다.

○ 특별시, 광역시, 특별자치시(세종), 특별자치도(제주) 또는 시/군의 행정구역
– 2개 이상의 행정구역에 걸치면 모두 주택건설지역으로 인정

(8) 청약자격 : 청약가능지역 (인근지역)
주택건설지역을 포함하는 도 단위 지역이다. 예를 들어 주택건설지역이 서울이면 청약가능지역은 ① 서울/인천/경기다.

① 서울, 인천, 경기
② 대전, 세종, 충남
③ 충북
④ 광주, 전남
⑤ 전북
⑥ 대구, 경북
⑦ 부산, 울산, 경남
⑧ 강원

(9) 규제 : (청약) 조정대상지역
○ 서울, 세종
○ 경기 : 고양, 과천, 광명, 남양주, 성남, 하남, 화성(동탄2)
○ 부산 : 남, 동래, 부산진, 수영, 연제, 해운대, 기장군

(10) 규제 : 투기과열지구
○ 서울, 세종
○ 경기 : 과천, 성남
○ 대구 : 수성

2. 종류

공공임대주택은 정부에서 서민/중산층의 주거안정을 위해 시세보다 저렴하게 공급하는 임대주택이다. 장기간 거주할 수 있다는 것이 중요하다.

(1) 공급기관 : 공공기관
공공임대주택은 정부와 지방자치단체 같은 공공기관에서 공급한다. 정부는 토지주택(LH)공사, 지자체는 산하 도시/개발공사를 통해 각각 공급한다. 그래서 예를 들어 서울에 살면 토지주택(LH)공사와 서울주택도시(SH)공사 홈페이지를 모두 확인해야 한다.

◆ 마이홈포털 [Web]
– 주거복지서비스 > 주거복지안내 > 임대주택이란? > 공급기관 안내
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(2) 공급방식 : 건설임대와 매입임대
공급방식에 따라 건설임대와 매입임대로 나눌 수 있다. 건설임대는 새로 지어서 공급하는 것, 매입임대는 이미 지어진 주택을 사들여서 공급하는 것을 말한다. 공공임대주택 공급물량은 대규모로 공급할 수 있는 건설임대의 영향을 많이 받는다.

문제는 건설임대 방식으로 공급하려면 토지(택지)가 필요한데 서울처럼 오랫동안 개발된 지역은 충분한 토지 확보가 어렵다. 그래서 건설임대는 아래 그림처럼 도시 외곽에 신규택지(택지개발지구)를 개발하여 공급하는 경우가 많다. 아파트가 대부분이다.
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매입임대는 건설임대의 이러한 한계를 극복하기 위해서, 즉 도심 내 물량을 확보하기 위해 도입했다. 건설임대와 달리 단시간 내에 공급할 수 있다는 장점이 있다. 다세대/다가구주택이 대부분이고 재건축/재개발 임대주택 의무건설비율에 의해 아파트가 공급되기도 한다.

(3) 공급유형 : 소득기준과 임대료
공급유형은 아래처럼 다양하고 세부내용이 다 다르다.

○ 5년/10년 분양전환 임대주택
○ 국민임대, 영구임대, 매입임대, 행복주택
○ 장기전세(서울)

임대료는 영구/매입임대주택 < 국민임대주택 < 5년/10년 분양전환 임대주택 순으로 저렴하다는 것, 임대료가 저렴할수록 소득기준 같은 청약자격이 까다롭다는 것만 기억하자. 내가 청약할 수 있는 공급유형을 아는 것이 중요하다. 예를 들어 임대료가 가장 저렴한 영구임대주택은 생계/의료급여 수급자에게 1순위로 공급하고 분양전환 임대주택 중 전용면적 60㎡ 이하는 소득기준이 없다. 소득기준에만 초점을 맞춰 정리하면 다음과 같다.realestate0041_231

주의할 점은 공공임대주택 공급기관과 공급유형은 서로 독립적이다. 예를 들면 서울은 토지주택(LH)공사와 서울주택도시(SH)공사에서 각각 국민임대주택을 공급하는데 청약자격과 임대조건이 조금씩 다르다.

3. 공급현황

새로 건설/매입한 신규 공급주택, 그동안 공급한 재고주택이 있다.

(1) 신규 공급 : 2017년
2017년 공공임대주택 신규 공급계획은 다음과 같다. 건설임대 7.0만호, 매입임대 1.4만호, 합쳐서 8.6만호의 공공임대주택을 공급한다고 한다.
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주의할 점은 정부는 전세임대를 포함해서 발표한다. 전세임대는 공공임대주택이 늘어나는 것이 아니라 전세보증금을 지원하는 방식이므로 개인적으로 적절하지 않다고 생각한다.

(2) 재고
2015년 말 기준 공공임대주택 재고는 116.3만호(전세임대 포함)다. 2016년 말 기준 공식자료는 없는데 2016년 공공임대주택 신규 공급계획상 수치를 단순히 더하면 128.8만호(전세임대 포함)다.

○ 총 주택 대비 공공임대주택 재고율 : 5.9%
– 공공임대주택 : 116.3만호(2015년 말)
– 총 주택 : 1,978.9만호(2015년 말)
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재고 현황은 정부에서 운영하는 마이홈 서비스를 통해 쉽게 확인할 수 있다. [10], [장], [국], [영] 등 말풍선 → [상세정보 보기] 순으로 클릭하면 임대주택 단지의 기본정보도 알 수 있다. 주요 항목은 다음과 같다.

○ 임대주택정보
– 기본정보 : 주소, 주택유형, 세대수
– 임대조건 : 전용면적, 보증금, 임대료
– 평면도
○ 입주가이드
○ 관리비

◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo] [Android] [iOS]
– Web_PC : 상단탭-주거복지 지도찾기 > 임대주택
– Web_Mo : [三] > 입주가능주택찾기 > 공공주택
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4. 청약방법

공공임대주택 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다.

① 입주자모집공고
② 청약접수
③ 당첨자발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주
⑦ 재계약과 퇴거

(1) 입주자모집공고
신규 공급주택에 대한 신규 입주자모집공고, 기존 재고주택의 퇴거자-공가(空家)에 대한 예비 입주자모집공고가 있다. 입주자모집공고를 부지런히 확인해야 하므로 메일링 서비스를 추천한다. 자세한 내용은 5. 입주자모집공고를 참고하자.

(2) 청약접수
무주택 세대구성원, 주택건설지역(해당지역)과 청약가능지역(인근지역) 거주자, 소득기준, 자산보유기준 등 청약자격을 만족하면 청약할 수 있다. 인터넷 신청이라 편리한데 주의할 점이 있다. 청약일정이 예를 들면 1/1 ~ 1/5, 이렇게 기간으로 나오는데 아무 때나 신청할 수 있는 것이 아니다. 일반공급 순위, 특별공급에 따라 정해진 날짜에 접수해야 한다.

(3) 당첨자 선정
당첨자 선정의 공정성과 투명성을 확보하기 위해 청약률을 공개하고 있다. 해당 공급기관의 홈페이지에서 확인할 수 있다. 인기 임대주택은 경쟁률이 1:1 이상이므로 당첨자 선정방법은 1순위, 상위 순차 위주로 기억하는 것이 좋다. 참고로 예비당첨자도 공급주택수의 20% 이상 선정한다.

(4) 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
당첨자를 대상으로 청약자격에 문제가 없는지 확인한다. 무주택 여부와 과거당첨사실이 문제가 되는 경우가 많고 부적격자로 판단되면 소명기간(7일 이상) 안에 소명해야 한다. 소명하지 못하면 당첨이 취소된다.

(5) 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
당첨 취소, 미계약, 해약 주택을 모두 공개하고 예비당첨자에게 순번에 따라 차례로 공급한다.

(6) 입주
계약금, 잔금을 차례대로 납부한 후 입주한다.

(7) 재계약과 퇴거
임대차계약은 기본 2년이고 입주자요건을 충족하면 2년 단위로 재계약(갱신)할 수 있다.

퇴거는 임대차계약종료일이나 임대차계약이 끝나지 않았더라도 1개월 전에 미리 알리면 원하는 날짜에 할 수 있다. 이렇게 기존 입주자가 퇴거하여 공가(空家)가 생기면 예비당첨자에게 차례로 공급한다.

5. 입주자모집공고

신규 공급주택에 대한 신규 입주자모집공고, 그동안 공급한 재고주택의 퇴거자-공가(空家)에 대한 예비 입주자모집공고가 있다. 입주자모집공고를 열심히 확인해야 하므로 메일링 서비스를 추천한다.

(1) 종류
입주자모집공고는 신규모집, 추가모집, 예비모집이 있다. 신규-추가 입주자모집공고는 신규 공급주택, 예비 입주자모집공고는 재고주택에 대한 것이다. 추가나 예비 입주자모집공고는 청약자격이 완화되거나 당첨자 선정방법이 단순해지기도 한다.

○ 신규 : 새로 건설/매입한 임대주택
○ 추가 : 신규 모집에서 미달
○ 예비 : 기존 재고주택의 퇴거자-공가(空家)

(2) 주요 내용
입주자모집공고의 주요 내용은 다음과 같다. 아래 사진처럼 처음 보면 그냥 읽기 싫어지는데 그 처음 한 번이 힘들다. [부동산 > 공공임대주택] 메뉴를 공부하면 그래도 좀 편하게 읽을 수 있으리라 생각한다. ③ 청약자격과 ④ 당첨자 선정방법이 특히 중요하다.

① 공급규모
② 임대기간과 임대조건(보증금, 임대료)
청약자격
당첨자 선정방법
⑤ 청약일정
⑥ 기타 참고사항
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(3) 입주자모집공고 확인 : 마이 홈
입주자모집공고는 국토교통부에서 운영하는 마이홈 서비스로 확인할 수 있다. 모든 공공임대주택 공급기관의 공고를 통합해서 보여준다. 입주자모집공고가 많지 않으므로 지역만 선택하고 나머지는 [전체]로 검색하는 것을 추천한다.

◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo]
– Web_PC : 공공주택찾기 > 임대주택찾기 > 입주자모집공고
– Web_Mo : [三] > 공공주택찾기 > 임대주택 모집공고
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(4) 입주자모집공고 확인 : 공급기관 홈페이지
마이홈 서비스는 단점이 있는데 입주자모집공고의 모든 정보를 알려주는 것은 아니다. 가장 중요한 입주자모집공고 파일이 없다. 관심 있는 임대주택 단지가 있으면 반드시 토지주택(LH)공사나 서울도시(SH)공사 같은 공급기관 홈페이지에서 입주자모집공고 파일을 다운 받자. 토지주택(LH)공사에서 대부분의 임대주택을 공급하므로 토지주택(LH)공사 링크는 따로 남겼다.

◆ 마이홈 [Web_PC]
– 주거복지 서비스 > 주거복지 안내 > 임대주택 > 임대주택이란? > 공급기관 안내
◆ LH청약센터 [Web_PC] [Mobile 비추]
– 분양정보 > 분양공고문 > 임대주택
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(5) 요령 : 신규 입주자모집공고
신규 입주자모집공고는 연간공급계획을 통해 그 시기를 예상할 수 있다.

◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo]
– 공공주택찾기 > 임대주택찾기 > 연간공급계획

알림 서비스를 신청하면 매주 금요일에 정리해서 메일로 보내준다. 좋은 세상이다.

◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo]
– 마이페이지 > 회원정보수정 > 나의 관심정보 > 관심지역 & 주간 마이홈 알림 서비스
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지방자치단체 산하 도시/개발공사는 따로 신청하는 것을 추천한다. 예를 들어 서울에 살면 서울주택도시(SH)공사 홈페이지에서 신청하면 된다. 마이홈 서비스와 달리 문자(SMS) 서비스다.

◆ 서울주택도시(SH)공사 [Web]
– 주거복지 > 임대주택공급 > 임대공고 알리미 > 서비스 신청

(6) 요령 : 예비 입주자모집공고
예비 입주자모집공고는 입주 대기자수와 퇴거건수(과거 1년) 현황을 통해 그 시기를 예상할 수 있다. 아쉬운 점은 다들 관심을 가지는 인기 임대주택은 퇴거자-공가(空家)가 거의 없다. 기다리다 망부석이 되지 말고 [관심주택-☆] 항목을 클릭해두자.

◆ 마이홈 [Web_PC]
– 공공주택찾기 > 임대주택찾기 > 예비입주자 대기현황
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6. 청약자격

청약자격은 공급유형에 따라 조금씩 다른데 기본 흐름을 알 수 있도록 일반적인 기준을 정리했다.

(1) 기준일
모든 요건은 입주자 모집공고일을 기준으로 판단한다.

(2) 신청자
1세대 1주택, 그래서 세대구성원 중 1인만 신청할 수 있다. 주의할 점은 단독세대주와 세대원은 만19세 이상일 때, 노부모부양 특별공급은 세대주만 신청할 수 있다.

(3) 무주택 세대구성원
당첨자로 선정되고 입주할 때까지 무주택 세대구성원 상태를 유지해야 한다. 무주택 세대구성원이 되기 위해 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람은 다음과 같다. 무주택 세대구성원에 ③이 추가된다. 소득기준, 자산보유기준, 중복청약 등 다른 청약자격도 마찬가지니 주의하자.

① 신청자
② 신청자 외 세대구성원
– 세대주, 세대주의 배우자/직계존속/직계비속
③ 신청자가 세대주가 아니면 신청자의 배우자, 직계존속, 직계비속

그림으로 보면 이해하기 쉽다. 같은 주민등록등본에 등재된 가족을 점선으로 구분하고 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람을 연두색으로 표시했다. 신청자가 세대주면 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람은 세대구성원과 같다. (자녀1, 자녀2는 만19세 이상)
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위 그림에서 신청자가 세대주가 아닌 본인이면 ③에 의해 배우자도 무주택 요건을 갖춰야 한다.
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배우자와 자녀가 다른 주민등록등본에 등재된 경우도 마찬가지다. 장인/장모는 신청자(나)의 직계존속이 아니므로 무주택 요건을 만족하지 않아도 된다.
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(4) 거주지역
청약가능지역(인근지역) 거주자여야 한다. 물론 주택건설지역(해당지역) 거주자여야 당첨 가능성이 높다.

○ 주택건설지역-서울 → 청약가능지역-서울/인천/경기
○ 주택건설지역-부산 → 청약가능지역-부산/울산/경남

(5) 소득기준
소득기준은 공급유형과 전용면적에 따라 다르다. 전년도 도시근로자 가구원수당 월평균소득(세전) 자료를 기준으로 사용한다.
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(6) 자산보유기준 : 부동산
○ 토지 + 건물 : 2억 1,550만원 이하
– 무주택 세대구성원이 보유한 모든 부동산 기준
– 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 경우에도 해당 주택 합산
○ 토지 : 토지면적 × 개별공시지가
– 제외1) 「농지법」 제2조에서 정한 농지
– 제외2) 공부상 도로, 구거, 하천 등 공공용지 사용
– 제외3) 토지의 사용, 처분이 금지되거나 제한 받는 경우
○ 건물
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주택 공시가격, 토지 개별공시지가는 아래 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 부동산공시가격 알리미 [Web]
– 주택 공시가격 | 토지 개별공시지가

건물 시가표준액은 아래 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 위택스(wetax) [Web]
– 전체메뉴 > 지방세정보 > 시가표준액조회

(7) 자산보유기준 : 자동차
○ 차량기준가액 : 2,825만원 이하
– 2대 이상이면 높은 차량기준가액 기준
– 제외1) 추가옵션비, 취등록세
– 제외2) 저공해자동차의 정부/지자체 보조금
– 제외3) 영업용 자동차
– 제외4) 장애인과 국가유공자의 보철용 차량
○ 차량기준가액이 없으면 취득가액에서 매년 10%씩 감가상각하여 산출한 금액

◆ 보험개발원 [Web]
– 공시/조회서비스 > 차량기준가액

(8) 주택청약종합저축/청약저축 1순위
주택청약종합저축/청약저축 1순위가 청약자격에 포함되는 경우가 많다. 1순위 요건은 다음과 같다.

○ 조정대상지역 or 투기과열지구
– 가입기간 2년 이상 and 납입 24회 이상
○ 조정대상지역 or 투기과열지구 제외
– 수도권 : 가입기간 1년 이상 And 납입 12회 이상
– 지방 : 가입기간 6개월 이상 And 납입 6회 이상

청약통장 순위(가입)확인서는 금융결제원-APT2You 홈페이지에서 발급받을 수 있다.

◆ 금융결제원-APT2You [Web]
– 청약 신청하기 > APT > 청약통장 순위확인서

(9) 재당첨제한

7. 당첨자 선정방법 : 신규 모집

당첨자 선정방법은 공급유형(분양전환, 국민임대, 영구임대 등)과 공급방법(일반공급, 특별공급)에 따라 조금씩 다른데 기본 흐름을 알 수 있도록 일반적인 기준을 정리했다. 기본 순서는 다음과 같다.

가. 1순위
가) 주택건설지역 거주자
㉮ 순차
나) 청약가능지역 거주자
㉮ 순차
나. 2순위 (1순위 미달 시)

(1) 공급방법 : 일반공급과 특별공급
일반공급과 특별공급이 있고 일반공급과 특별공급(1개)을 중복 신청할 수 있다. 예를 들면 일반공급과 신혼부부 특별공급을 중복 신청할 수 있다. 동시에 당첨되면 특별공급만 당첨된 것으로 본다.

일반공급은 무주택 세대구성원에게 1세대 1주택 기준으로 공급하는 가장 일반적인 공급방법이다.

○ 분양전환 : 주택청약종합저축/청약저축
○ 국민임대 : 배점기준표
○ 영구임대 : 배점기준표

특별공급은 정책적 배려가 필요한 사람이 비교적 쉽게 당첨될 수 있도록 지원하는 제도다. 공급주택의 65%로 제한되는데 특별공급이 일반공급보다 많은 것은 문제가 있다며 특별공급을 줄여야 한다는 의견도 있다.

① 생애최초 : 20% 이하
② 신혼부부 : 15% 이하
– 국민임대 30%, 영구임대 10%
③ 다자녀 : 10% 이하
④ 노부모부양 : 5% 이하
⑤ 기관추천-국가유공자 : 5% 이하
⑥ 기관추천-기타 : 10% 이하
⑦ 외국인 : 10% 이하
⑧ 이전기관 종사자 등(제47조)
⑨ 철거주택 소유자/세입자

특별공급은 1인당 평생 1회로 제한된다. 예외도 있는데 ⑨ 철거주택 소유자/세입자 특별공급은 제한이 없다. ⑧ 이전기관 종사자 등 특별공급도 특수한 사례로 인정하여 과거 특별공급으로 당첨된 주택과 주택건설지역이 다르면 계속 청약할 수 있다.

(2) 우선공급 : 주택건설지역(해당지역) 거주자
청약자격은 청약가능지역(인근지역) 거주자로 되어있으나 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 먼저 공급한다. 예를 들면 서울 거주자도 경기 성남시에 공급되는 주택에 청약할 수 있으나 성남시 거주자가 우선이다.

○ 주택건설지역(100%) → 미달 시 청약가능지역
– 예) 성남(100%) → 서울/인천/경기(미달물량)

주택건설지역이 수도권 택지개발지구/경제자유개발사업지구(66만㎡ 이상)면 일정한 기간(투기과열지구는 1년 이상) 이상 거주자에게 우선공급하고 항목도 세분화된다.

○ 주택건설지역(50%) → 청약가능지역(50%)
– 예1) 서울(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예2) 인천(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예3) 성남(30%) → 경기(20%) → 서울/인천/경기(50%)

주택건설지역 거주자 우선공급이 적용되지 않는 경우도 있다. 10년 이상 장기복무 무주택 군인이 주택청약종합저축/청약저축에 2년 이상 가입하고 현재 거주지와 다른 지역에서 청약하면 해당 주택건설지역 거주자(수도권은 청약가능지역 거주자)로 본다. 지역 기준으로는 다음과 같다.

① 행정중심복합도시 예정지역
② 도청이전신도시 개발예정지구
③ 혁신도시 개발예정지구
④ 기업도시개발구역
⑤ 미군이전평택지원법 제2조 제5호에 따른 평택시 등 지역
⑥ 산업단지 지역

(3) 우선공급 : 투기방지

(작성중)

8. 당첨자 선정방법 : 예비 모집

예비 입주자모집은 신규 모집 때 당첨자 선정방법에서 조금 간소화하거나 추첨으로 당첨자를 선정한다. 비인기지역은 선착순으로 모집하기도 한다.

9. 재계약과 퇴거

재계약하려면 무주택 세대구성원 자격을 유지해야 한다. 소득기준과 자산보유기준은 초과하더라도 할증된 임대조건으로 거주할 수 있다. 임대조건은 2년 단위로 인상되는 인상률(5% 이내)을 적용한 금액에 할증비율을 더한다.

(1) 퇴거
특별한 제한이 없다.

(2) 재계약 : 임대기간
공공임대주택은 2년 단위로 계약한다. 소득기준과 자산보유기준을 만족하면 2년 단위로 재계약할 수 있다.

(3) 재계약 : 임대보증금과 임대료
임대사업자는 임대보증금과 임대료를 5% 이하로 인상할 수 있다. 실제 인상률은 2.5% 정도로 알려져 있다.

(4) 재계약 기준 : 5년/10년 분양전환
○ 소득기준과 자산보유기준 없음

(5) 재계약 기준 : 국민임대
○ 소득기준 : 가구당 월평균소득의 70% 이하
○ 자산보유기준
– 총자산 : 2억 2,2800만원 이하
– 자동차 : 2,522만원 이하
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(6) 재계약 기준 : 행복주택
(작성중)

(7) 재계약 기준 : 영구임대, 매입임대, 전세임대
○ 소득기준 : 가구당 월평균소득의 50% or 70% 이하
– 공급유형과 공급방법에 따라 다름
○ 자산보유기준
– 총자산 : 1억 6,700만원
– 자동차 : 2,522만원
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(8) 전년도 가구당 월평균소득
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10. 거북이 생각

정부가 10월말에 ‘주거복지로드맵’을 발표하면 쓰려고 한다. 내가 원하는 정책이 포함되어 있으면 좋겠다.

꼬북.