신규주택 분양 : 공공주택

신규주택 분양 : 공공주택

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

(작성중)

2. 기본용어 정리

이 글을 이해하기 위해 꼭 알아야 할 단어다.

(1) 주택면적 : 전용면적
주택면적은 실제 사용면적인 전용면적을 기준으로 비교하는 것이 좋다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 계약면적 : 공급면적 + 기타 공용면적
– 기타 공용면적 : 지하층, 보육시설, 노인정, 관리사무소, 기계실 등
○ 서비스면적 : 발코니

(2) 국민주택규모
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 지방의 도시가 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하

(3) 국민주택과 민영주택
국민주택은 국민주택규모이면서 ①, ② 중 하나에 해당(정부 재정지원)하는 주택이다. 민영주택은 국민주택을 제외한 나머지 주택이다.

① 공공기관 건설
– 국가/지방자치단체, 토지주택(LH)공사, 지방공사
② 민간사업자가 국가/지자체 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 건설

(4) 청약자격 : 무주택 기간
만30세 생일이나 혼인신고일(만30세 이전에 결혼) 중 빠른 날부터 산정한다. 과거 주택을 소유한 사실이 있으면 마지막 주택을 처분하고 무주택자가 된 날 기준이다.

(5) 청약자격 : 세대주 – 세대구성원
○ 세대 + 주(主, 주인 주), 원(員, 인원 원)
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
– 만19세 이상 단독세대주도 인정
○ 세대원 : 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 형제/자매, 사위/며느리, 장인/장모, 시부모, 친척, 지인, 기타 동거인 제외

(6) 청약자격 : 주택건설지역 (해당지역)
주택이 건설/공급되는 지역이다.

○ 특별시, 광역시, 특별자치시(세종), 특별자치도(제주) 또는 시/군의 행정구역
– 2개 이상의 행정구역에 걸치면 모두 주택건설지역으로 인정

(7) 청약자격 : 청약가능지역 (인근지역)
주택건설지역을 포함하는 도 단위 지역이다. 예를 들어 주택건설지역이 서울이면 청약가능지역은 ① 서울/인천/경기다.

① 서울, 인천, 경기
② 대전, 세종, 충남
③ 충북
④ 광주, 전남
⑤ 전북
⑥ 대구, 경북
⑦ 부산, 울산, 경남
⑧ 강원

(8) 규제 : (청약) 조정대상지역
○ 서울, 세종
○ 경기 : 고양, 과천, 구리, 남양주, 성남, 수원 광교, 안양 동안구, 화성 동탄2
○ 부산 : 남, 동래, 부산진, 수영, 연제, 해운대, 기장군 일광면

(9) 규제 : 투기과열지구
○ 서울, 세종, 대구 수성구
○ 경기 : 과천, 광명, 성남 분당구, 하남

(10) 규제 : 투기지역
○ 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서
○ 종로, 중, 동대문, 동작

3. 청약방법

공공분양주택 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다. (분양전환 공공임대주택과 같다)

① 입주자모집공고
② 청약접수
③ 당첨자발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주

(1) 입주자모집공고
입주자모집공고를 부지런히 확인해야 하므로 메일링 서비스를 추천한다. 자세한 내용은 4. 입주자모집공고를 참고하자.

(2) 청약접수
무주택 세대구성원, 주택건설지역(해당지역)과 청약가능지역(인근지역) 거주자, 소득기준, 자산보유기준 등 청약자격을 만족하면 청약할 수 있다. 인터넷 신청이라 편리한데 주의할 점이 있다. 청약일정이 예를 들면 1/1 ~ 1/5, 이렇게 기간으로 나오는데 아무 때나 신청할 수 있는 것이 아니다. 일반공급 순위, 특별공급에 따라 정해진 날짜에 접수해야 한다.

(3) 당첨자 선정
당첨자 선정의 공정성과 투명성을 확보하기 위해 청약률을 공개하고 있다. 해당 공급기관의 홈페이지에서 확인할 수 있다. 인기 분양주택은 경쟁률이 1:1 이상이므로 당첨자 선정방법은 1순위, 상위 순차 위주로 기억하는 것이 좋다. 참고로 예비당첨자도 공급주택수의 20% 이상 선정한다.

(4) 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
당첨자를 대상으로 청약자격에 문제가 없는지 확인한다. 무주택 여부와 과거당첨사실이 문제가 되는 경우가 많고 부적격자로 판단되면 소명기간(7일 이상) 안에 소명해야 한다. 소명하지 못하면 당첨이 취소된다.

(5) 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
당첨 취소, 미계약, 해약 주택을 모두 공개하고 예비당첨자에게 순번에 따라 차례로 공급한다.

(6) 입주
계약금, 중도금, 잔금을 차례대로 납부한 후 입주한다.

4. 입주자모집공고
5. 청약자격

(1) 기준일
모든 요건은 입주자 모집공고일을 기준으로 판단한다.

(2) 신청자
1세대 1주택, 그래서 세대구성원 중 1인만 신청할 수 있다. 주의할 점은 단독세대주와 세대원은 만19세 이상일 때, 노부모부양 특별공급은 세대주만 신청할 수 있다.

(3) 무주택
무주택은 주택을 소유하지 않은 상태를 말한다. 그런데 아래처럼 주택을 소유했지만 무주택으로 보는 경우도 있다.

① 상속받은 주택을 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 처분
② 지방의 읍/면 지역의 주택으로서 다음 중 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주
– 사용승인 후 20년 이상 경과한 단독주택
– 85㎡ 이하의 단독주택
– 소유자의 ‘가족관계의 등록 등에 관한 법률’에 따른 최초등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
③ 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 분양 완료하였거나 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 처분
④ 20㎡ 이하의 주택을 소유
– 2호 또는 2세대 이상 소유한 경우는 제외
⑤ 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 폐가, 멸실, 또는 주택 외의 용도로 사용되고 있는 경우, 부적격자로부터 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

(4) 무주택 세대구성원
당첨자로 선정되고 입주할 때까지 무주택 세대구성원 상태를 유지해야 한다. 무주택 세대구성원이 되기 위해 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람은 다음과 같다. 무주택 세대구성원에 ③이 추가된다. 소득기준, 자산보유기준, 중복청약 등 다른 청약자격도 마찬가지니 주의하자.

① 신청자5
② 신청자 외 세대구성원
– 세대주, 세대주의 배우자/직계존속/직계비속
③ 신청자가 세대주가 아니면 신청자의 배우자, 직계존속, 직계비속

그림으로 보면 이해하기 쉽다. 같은 주민등록등본에 등재된 가족을 점선으로 구분하고 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람을 연두색으로 표시했다. 신청자가 세대주면 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람은 세대구성원과 같다. (자녀1, 자녀2는 만19세 이상)

위 그림에서 신청자가 세대주가 아닌 본인이면 ③에 의해 배우자도 무주택 요건을 갖춰야 한다.

배우자와 자녀가 다른 주민등록등본에 등재된 경우도 마찬가지다. 장인/장모는 신청자(나)의 직계존속이 아니므로 무주택 요건을 만족하지 않아도 된다.

(5) 거주지역
청약가능지역(인근지역) 거주자여야 한다. 물론 주택건설지역(해당지역) 거주자여야 당첨 가능성이 높다.

○ 주택건설지역-서울 → 청약가능지역-서울/인천/경기
○ 주택건설지역-부산 → 청약가능지역-부산/울산/경남

(6) 소득기준
○ 세전소득 기준
○ 가구원수는 무주택 세대구성원 전원의 수

(7) 자산보유기준 : 부동산
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,825만원 이하

(8) 주택청약종합저축/청약저축 1순위
주택청약종합저축/청약저축 1순위가 청약자격에 포함되는 경우가 많다. 1순위 요건은 다음과 같다.

○ 조정대상지역 or 투기과열지구
– 가입기간 2년 이상 and 납입 24회 이상
○ 조정대상지역 or 투기과열지구 제외
– 수도권 : 가입기간 1년 이상 And 납입 12회 이상
– 지방 : 가입기간 6개월 이상 And 납입 6회 이상

청약통장 순위(가입)확인서는 금융결제원-APT2You 홈페이지에서 발급받을 수 있다.

◆ 금융결제원-APT2You [Web]
– 청약 신청하기 > APT > 청약통장 순위확인서

6. 당첨자 선정방법

기본 순서는 다음과 같다.

가. 1순위
가) 주택건설지역 거주자
㉮ 순차
나) 청약가능지역 거주자
㉮ 순차
나. 2순위 (1순위 미달 시)

(1) 공급방법 : 일반공급과 특별공급
일반공급과 특별공급이 있고 일반공급과 특별공급(1개)을 중복 신청할 수 있다. 예를 들면 일반공급과 신혼부부 특별공급을 중복 신청할 수 있다. 동시에 당첨되면 특별공급만 당첨된 것으로 본다.

일반공급은 무주택 세대구성원에게 1세대 1주택 기준으로 공급하는 가장 일반적인 공급방법이다.

특별공급은 정책적 배려가 필요한 사람이 비교적 쉽게 당첨될 수 있도록 지원하는 제도다. 공급주택의 65%로 제한되는데 특별공급이 일반공급보다 많은 것은 문제가 있다며 특별공급을 줄여야 한다는 의견도 있다.

① 생애최초 : 20% 이하
② 신혼부부 : 15% 이하
– 국민임대 30%, 영구임대 10%
③ 다자녀 : 10% 이하
④ 노부모부양 : 5% 이하
⑤ 기관추천-국가유공자 : 5% 이하
⑥ 기관추천-기타 : 10% 이하
⑦ 외국인 : 10% 이하
⑧ 이전기관 종사자 등(제47조)
⑨ 철거주택 소유자/세입자

특별공급은 1인당 평생 1회로 제한된다. 예외도 있는데 ⑨ 철거주택 소유자/세입자 특별공급은 제한이 없다. ⑧ 이전기관 종사자 등 특별공급도 특수한 사례로 인정하여 과거 특별공급으로 당첨된 주택과 주택건설지역이 다르면 계속 청약할 수 있다.

(2) 우선공급 : 주택건설지역(해당지역) 거주자
청약자격은 청약가능지역(인근지역) 거주자로 되어있으나 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 먼저 공급한다. 예를 들면 서울 거주자도 경기 성남시에 공급되는 주택에 청약할 수 있으나 성남시 거주자가 우선이다.

○ 주택건설지역(100%) → 미달 시 청약가능지역
– 예) 성남(100%) → 서울/인천/경기(미달물량)

주택건설지역이 수도권 택지개발지구/경제자유개발사업지구(66만㎡ 이상)면 일정한 기간(투기과열지구는 1년 이상) 이상 거주자에게 우선공급하고 항목도 세분화된다.

○ 주택건설지역(50%) → 청약가능지역(50%)
– 예1) 서울(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예2) 인천(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예3) 성남(30%) → 경기(20%) → 서울/인천/경기(50%)

주택건설지역 거주자 우선공급이 적용되지 않는 경우도 있다. 10년 이상 장기복무 무주택 군인이 주택청약종합저축/청약저축에 2년 이상 가입하고 현재 거주지와 다른 지역에서 청약하면 해당 주택건설지역 거주자(수도권은 청약가능지역 거주자)로 본다. 지역 기준으로는 다음과 같다.

① 행정중심복합도시 예정지역
② 도청이전신도시 개발예정지구
③ 혁신도시 개발예정지구
④ 기업도시개발구역
⑤ 미군이전평택지원법 제2조 제5호에 따른 평택시 등 지역
⑥ 산업단지 지역

7. 거북이 생각

(작성중)

8. 참고사항

(작성중)

11. 일반공급

(2) 소득기준, (3) 자산보유기준의 구체적인 수치와 세부규정은 [참고] 소득/자산기준을 참고하자.

(1) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원

(2) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 전용면적 60㎡ 초과 : 없음
○ 전용면적 60㎡ 이하 : 전년도 가구당 월평균소득액의 100% 이하
– 가구원수 : 태아 포함

(3) 청약자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,825만원 이하

(4) 당첨자 선정방법
① 주택청약종합저축/청약저축 1순위 → 미달 시 2순위(내용생략)
– 청약조정지역 or 투기과열지구 : 가입기간 2년 이상 and 저축횟수 24회 이상
– 그 외 수도권 : 가입기간 1년 이상 and 저축횟수 12회 이상
– 그 외 지방 : 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

② 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자
1순위 중 거주자 우선공급에 따라 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자 순으로 선정한다. 거주자 우선공급 비율은 주택건설지역에 따라 다르다.

※ 수도권 택지개발지구(66만㎡ 이상) 등
– 예1) 서울(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예2) 인천(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예3) 성남시(30%) → 경기(20%) → 서울/인천/경기(50%)
※ 그 외 지역
– 예) 성남시(100%) → 미달 시 서울/인천/경기

③ 무주택기간 3년 이상

④ 주택청약종합저축/청약저축 저축액 : 많음
– 전용면적 40㎡ 초과 : 저축액
– 전용면적 40㎡ 이하 : 저축횟수

저축액/저축횟수 순이다. 저축액은 월 10만원까지 인정하므로 매달 10만원씩 저축하는 것이 유리하다. 수도권 인기 지역의 당첨하한선은 2,000만원(200회)이 넘는다.

⑤ 추첨
당첨하한선의 저축액/저축횟수에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 결정한다.

12. 특별공급 : 생애최초

(2) 소득기준, (3) 자산보유기준의 구체적인 수치와 세부규정은 [참고] 소득/자산기준을 참고하자.

(1) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 주택청약종합저축/청약저축 1순위 가입자
– 청약조정지역 or 투기과열지구 : 가입기간 2년 이상 and 저축횟수 24회 이상
– 수도권 : 가입기간 1년 이상 and 저축횟수 12회 이상
– 지방 : 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상
○ 주택청약종합저축/청약저축 저축액 600만원(선납포함) 이상
○ 혼인 중 or 미혼인 자녀(입양 포함) 있음
○ (근로자 or 자영업자 or 최근 1년 이내 소득세 납부자) and 5년 이상 소득세 납부자
– 결정세액이 0원인 경우 포함

(2) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득액의 100% 이하
– 가구원수 : 태아 제외, 직계존속은 신청자나 신청자의 배우자와 같은 주민등록등본에 1년 이상 등재된 경우

(3) 청약자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,825만원 이하

(4) 당첨자 선정방법
경쟁이 있으면 ①, ② 순서대로 진행한다.

① 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자
거주자 우선공급에 따라 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자 순으로 선정한다. 거주자 우선공급 비율은 주택건설지역에 따라 다르다.

※ 수도권 택지개발지구(66만㎡ 이상) 등
– 예1) 서울(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예2) 인천(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예3) 성남시(30%) → 경기(20%) → 서울/인천/경기(50%)
※ 그 외 지역
– 예) 성남시(100%) → 미달 시 서울/인천/경기

② 추첨

특별공급 미달 시 잔여물량은 일반공급으로 전환된다.

13. 특별공급 : 신혼부부

(2) 소득기준, (3) 자산보유기준의 구체적인 수치와 세부규정은 [참고] 소득/자산기준을 참고하자.

(1) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 혼인신고일로부터 5년 이내
○ 자녀가 있거나 임신 중
– 현재 혼인관계에 있는 배우자와의 자녀
– 이전 배우자와의 자녀(만19세 미만 and 같은 주민등록등본에 등재)
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

(2) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득액의 100% 이하
○ 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득액의 120% 이하
– 1인의 소득이 100%를 초과하면 안 됨
○ 가구원수 : 태아 포함

(3) 청약자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,825만원 이하

(4) 당첨자 선정방법
① 1순위 → 미달 시 2순위(내용생략)
– 1순위 : 혼인신고일로부터 3년 이내 and 이 기간에 출산한 자녀 있음(임신/입양 포함)

② 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자
경쟁이 있으면 ①, ②. ③. ④ 순서대로 진행한다.

① 1순위 → 미달 시 2순위
– 1순위 : 혼인기간 중 출산한 자녀 있음(태아, 입양아 포함)
– 2순위 : 그 외 신청자

② 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자
1순위 중 거주자 우선공급에 따라 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자 순으로 선정한다. 거주자 우선공급 비율은 주택건설지역에 따라 다르다.

※ 수도권 택지개발지구(66만㎡ 이상) 등
– 예1) 서울(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예2) 인천(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예3) 성남시(30%) → 경기(20%) → 서울/인천/경기(50%)
※ 그 외 지역
– 예) 성남시(100%) → 미달 시 서울/인천/경기

③ 배점기준표 점수 : 높음

④ 추첨
당첨하한선의 자녀 수에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 결정한다.

특별공급 미달 시 잔여물량은 일반공급으로 전환된다.

14. 특별공급 : 다자녀

(2) 소득기준, (3) 자산보유기준의 구체적인 수치와 세부규정은 [참고] 소득/자산기준을 참고하자.

(1) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 만19세 미만 자녀 3명 이상
– 자녀수 : 태아, 입양아 포함
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

(2) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득액의 120% 이하
– 가구원수 : 태아 포함

(3) 청약자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,825만원 이하

(4) 당첨자 선정방법
경쟁이 있으면 ①, ②. ③. ④ 순서대로 진행한다.

① 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자
거주자 우선공급에 따라 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자 순으로 선정한다. 거주자 우선공급 비율은 주택건설지역에 따라 다르다.

※ 수도권 택지개발지구(66만㎡ 이상) 등
– 예1) 서울(50%) → 인천/경기(50%)
– 예2) 인천(50%) → 서울/경기(50%)
– 예3) 경기(50%) → 서울/인천(50%)
※ 그 외 지역
– 예) 성남시(100%) → 미달 시 서울/인천/경기(성남시 제외)

② 배점기준표 점수 : 높음
수도권 인기 지역의 당첨하한선은 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡용 이하 50점, 전용면적 60㎡ 이하 55점 정도다.

③ 만19세 미만 자녀 수 : 많음
당첨하한선 점수에 해당하는 사람이 여러 명이면 만19세 미만 자녀 수가 많은 순이다.

④ 신청자 연령(연월일 계산) : 많음
자녀 수도 같으면 신청자 연령이 많은 순이다. 연령은 연-월-일 단위까지 계산한다.

특별공급 미달 시 잔여물량은 일반공급으로 전환된다.

15. 특별공급 : 노부모부양

(2) 소득기준, (3) 자산보유기준의 구체적인 수치와 세부규정은 [참고] 소득/자산기준을 참고하자.

(1) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대주
– 세대구성원이 아님
○ 만65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양
– 부양여부 판단 : 같은 주민등록등본에 등재
○ 피부양 직계존속 모두 무주택
– 다른 주민등록등본에 등재된 ‘피부양 직계존속의 배우자’도 무주택
○ 주택청약종합저축/청약저축 1순위 가입자
– 청약조정지역 or 투기과열지구 : 가입기간 2년 이상 and 저축횟수 24회 이상
– 수도권 : 가입기간 1년 이상 and 저축횟수 12회 이상
– 지방 : 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

(2) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득액의 120% 이하
– 가구원수 : 태아 제외, 피부양자와 피부양자의 배우자 포함

(3) 청약자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,825만원 이하

(4) 당첨자 선정방법
경쟁이 있으면 ①, ②. ③. ④ 순서대로 진행한다.

① 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자
거주자 우선공급에 따라 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자 순으로 선정한다. 거주자 우선공급 비율은 주택건설지역에 따라 다르다.

※ 수도권 택지개발지구(66만㎡ 이상) 등
– 예1) 서울(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예2) 인천(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예3) 성남시(30%) → 경기(20%) → 서울/인천/경기(50%)
※ 그 외 지역
– 예) 성남시(100%) → 미달 시 서울/인천/경기

② 무주택기간 3년 이상

③ 주택청약종합저축/청약저축 저축액 : 많음
– 전용면적 40㎡ 초과 : 저축액
– 전용면적 40㎡ 이하 : 저축횟수

저축액/저축횟수 순이다. 저축액은 월 10만원까지 인정하므로 매달 10만원씩 저축하는 것이 유리하다. 수도권 인기 지역의 당첨하한선은 1,500만원(150회)이 넘는다.

④ 추첨
당첨하한선의 저축액/저축횟수에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 결정한다.

특별공급 미달 시 잔여물량은 일반공급으로 전환된다.

[참고] 소득/자산기준

(1) 소득기준
소득기준은 공급유형과 전용면적에 따라 다르다. 전년도 도시근로자 가구원수당 월평균소득(세전) 자료를 기준으로 사용한다.

(2) 자산보유기준 : 부동산
○ 토지 + 건물
– 무주택 세대구성원이 보유한 모든 부동산 기준
– 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 경우에도 해당 주택 합산
. 「주택공급에 관한 규칙」 제53조
○ 토지 : 토지면적 × 개별공시지가
– 제외1) 「농지법」 제2조에서 정한 농지
– 제외2) 공부상 도로, 구거, 하천 등 공공용지 사용
– 제외3) 토지의 사용, 처분이 금지되거나 제한 받는 경우
○ 건물

주택 공시가격, 토지 개별공시지가는 아래 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 부동산공시가격 알리미 [Web]
– 주택 공시가격 | 토지 개별공시지가

건물 시가표준액은 아래 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 위택스(wetax) [Web]
– 전체메뉴 > 지방세정보 > 시가표준액조회

(3) 자산보유기준 : 자동차
○ 차량기준가액
– 2대 이상이면 높은 차량기준가액 기준
– 제외1) 추가옵션비, 취등록세
– 제외2) 저공해자동차의 정부/지자체 보조금
– 제외3) 영업용 자동차
– 제외4) 장애인과 국가유공자의 보철용 차량
○ 차량기준가액이 없으면 취득가액에서 매년 10%씩 감가상각하여 산출한 금액

◆ 보험개발원 [Web]
– 공시/조회서비스 > 차량기준가액

(4) 자산보유기준 : 총자산
총자산은 부동산, 자동차, 금융자산, 기타자산을 더하고, 부채를 뺀 금액이다.

○ 부동산 : (2) 부동산
○ 자동차 : (3) 자동차
○ 금융자산
– 요구불예금 : 최근 3개월 평균 잔액
– 저축성예금 : 현재 잔액
– 주식, 수익증권, 출자금, 출자지분, 신탁 : 최종 시세가액
– 채권, 어음, 수표, 채무증서, 신주인수권 증서, 양도성예금증서 : 액면가액
– 보험 : 해약환급금
○ 기타자산
– 임차보증금(임차인), 분양권
– 비상장주식, 출자금/출자지분
○ 부채
– 금융기관, 공공기관, 공제회 대출금
– 임대보증금(임대인)


신혼희망타운

신혼희망타운

  1. 1. 개요
  2. 2. 공급계획
  3. 3. 청약자격
  4. 4. 청약방법
  5. 5. 입주자 선정방법
  6. 6. 대출지원 : 분양형
  7. 7. 대출지원 : 임대형
  8. 8. 거북이 생각
  9. [서울] 개포 재건마을
  10. [서울] 고덕강일
  11. [서울] 성동구치소
  12. [서울] 수서
  13. [서울] 양원
  14. [서울] 위례
  15. [서울] 은평
  16. [인천] 가정2
  17. [인천] 검암 역세권
  18. [인천] 논현2
  19. [경기] 고양 장항
  20. [경기] 고양 지축
  21. [경기] 과천 주암
  22. [경기] 과천 지식정보타운
  23. [경기] 광명 하안2
  24. [경기] 구리 갈매
  25. [경기] 군포 대야미
  26. [경기] 김포 고촌
  27. [경기] 김포 고촌2
  28. [경기] 남양주 별내
  29. [경기] 남양주 다산진건
  30. [경기] 남양주 진접2
  31. [경기] 부천 괴안
  32. [경기] 부천 원종
  33. [경기] 성남 금토
  34. [경기] 성남 복정
  35. [경기] 성남 서현
  36. [경기] 성남 신촌
  37. [경기] 수원 당수
  38. [경기] 시흥 거모
  39. [경기] 시흥 장현
  40. [경기] 시흥 하중
  41. [경기] 양주 회천
  42. [경기] 용인 언남
  43. [경기] 의왕 고천
  44. [경기] 의왕 월암
  45. [경기] 의왕 청계2
  46. [경기] 의왕 초평
  47. [경기] 의정부 고산
  48. [경기] 의정부 우정
  49. [경기] 파주 운정3
  50. [경기] 평택 고덕
  51. [경기] 포천 송우2
  52. [경기] 하남 감일
  53. [경기] 화성 능동
  54. [경기] 화성 동탄2
  55. [경기] 화성 봉담2
  56. [경기] 화성 어천
  57. [강원] 원주 남원주
  58. [강원] 원주 무실
  59. [경남] 김해 진례
  60. [경남] 밀양 부북
  61. [경남] 양산 사송
  62. [경남] 창원 명곡
  63. [경남] 창원 태백
  64. [경북] 경산 대임
  65. [경북] 경산 평산
  66. [광주] 선운2
  67. [대구] 연호
  68. [대구] 율하1
  69. [대전] 천동
  70. [부산] 기장
  71. [부산] 내리2
  72. [부산] 명지
  73. [울산] 다운2
  74. [울산] 태화강변
  75. [전북] 완주 삼봉
  76. [전북] 전주
  77. [제주] 김녕
  78. [충남] 아산 탕정
  79. [충북] 청주 지북

최종수정 : 2018-10-05


이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

정부는 신혼부부(혼인신고일로부터 7년 이내)를 위한 공공분양주택과 공공임대주택 공급을 확대하고 있다. 신혼희망타운은 신혼부부를 위한 공공분양주택 단지다.

(1) 주택종류
○ 아파트
○ 전용면적 60㎡ 이하 : 46㎡, 55㎡
– 전용면적 46㎡ → 공급면적 70㎡
– 전용면적 55㎡ → 공급면적 81㎡

신혼희망타운 정책은 임대가 아닌 분양이다. 전용면적 46㎡는 조금 아쉽게 느껴진다.

(2) 공급유형
○ 분양형 : 현금 30% + 대출 70%
○ 임대형 : 보증금 10%
– 10년 분양전환형 공공임대

분양형 or 임대형 중 하나를 선택할 수 있다. 임대형은 10년 분양전환형 공공임대주택 방식이므로 주택구매가 목적이면 분양형을 추천한다. 임대형은 10년 이내 거주목적일 때만 추천한다.

(3) 주요 특징
① 지구/단지계획 특화
– 지구계획 : 유치원, 초등학교 등 교육시설 인접배치
– 단지계획 : 특화설계 공모
② 어린이집을 법정기준보다 2배 이상 확충
– 국공립으로 운영
③ 실생활 밀착형 스마트홈
– 층간소음 방지를 위해 차음기능성 바닥재 사용
– IoT 환기시스템, IoT LED 조명
– 360도 CCTV

2. 공급계획

총 10만호(수도권 7만, 지방 3만)를 공급한다. 관심지역의 사업 진행단계를 확인하고 자세한 내용은 각 지역 항목을 참고하자. 2018년 12월에 첫 분양(서울 위례, 경기 평택고덕)이 예정되어 있다.

(1) 연도별 공급계획
후분양이 아닌 선분양이므로 입주는 2~3년 후로 생각해야 한다.

(2) 지역별 공급계획Ⅰ : 지도
한 눈에 볼 수 있도록 구글맵을 사용해서 지도에 표시해봤다. 위치만 표시했고 설명은 없다. (설명도 추가 예정)

◆ 신혼희망타운 – 구글맵 [Web]

(3) 지역별 공급계획Ⅱ : 표
서울, 인천, 경기, 지방 순으로 정리했다.

3. 청약자격

(1) 일반기준, (2) 소득기준, (3) 자산보유기준을 모두 만족해야 한다.

(1) 일반기준
○ 무주택 세대구성원
○ 신혼부부 : 혼인신고일로부터 7년 이내
– 예비 신혼부부 포함 : 입주자모집공고일로부터 1년 이내 혼인사실 증명 가능
– 만6세 이하 자녀가 있는 한부모가족 포함
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입일로부터 6개월 이상 and 납입횟수 6회 이상

(2) 소득기준
○ 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득액의 120% 이하
○ 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득액의 130% 이하

(3) 자산보유기준
○ 순자산 : 2억 5,060만원 이하
– 순자산 = 부동산 + 자동차 + 금융자산 + 일반자산 – 부채

4. 청약방법
5. 입주자선정방법

경쟁이 있으면 가점제 1단계로 30%, 가점제 2단계로 나머지 70%를 선정한다. 가점제 1단계에서 떨어지면 자동으로 가점제 2단계 대상이 된다.

(1) 가점제 1단계 : 30%
3. 청약자격을 만족한 사람 중 청약자격이 좀 더 강화된 가점제 1단계 대상(하나만 해당)은 다음과 같다.

○ 신혼부부 : 혼인신고일로부터 2년 이내
– 청약자격은 7년 이내
○ 예비 신혼부부 : 입주자모집공고일로부터 1년 이내 혼인사실 증명 가능
만2세 이하 자녀가 있는 한부모가족
– 청약자격은 만6세 이하

입주자선정을 위한 가점표는 아래과 같고 점수가 높은 순으로 선정한다. 가구소득, 즉 가구원수별 가구당 월평균소득이 외벌이 70% 이하, 맞벌이 80% 이하 여부가 쟁점이다.

(2) 가점제 2단계 : 70%
입주자선정을 위한 가점표는 아래와 같고 점수가 높은 순으로 선정한다. 만19세 미만 자녀수가 쟁점이다.

6. 대출지원 : 분양형

신혼희망타운 전용 주택담보대출 상품이 생긴다. ‘수익공유형’ 상품으로 주요 내용은 다음과 같다.

(1) 대출시기

(2) 대출요건Ⅰ : 일반
○ 신혼희망타운 입주 예정자

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 신혼희망타운의 공공주택
– 전용면적 60㎡ 이하

(4) 대출한도
○ 4억원
○ 주택가액의 70%

(5) 대출비용 : 대출이자(금리)
○ 고정금리 연 1.3%

(6) 대출비용 : 기타
○ 중도상환수수료 : 없음
○ 주택금융공사 대출보증료 : (확인중)
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담

(7) 대출상환방법
○ 원리금 균등분할상환
○ 중도상환은 전액 중도상환만 가능

(8) 대출기간과 연장
○ 20년 or 30년

(9) 주택매도 시 수익공유

(10) 취급회사

7. 대출지원 : 임대형

(작성중)

8. 거북이 생각

(작성중)

9. 참고사항

(작성중)

[서울] 개포 재건마을

(1) 공급지역과 공급규모
○ 개포 재건마을 공공주택지구
○ 1개 블록, 340세대

(2) 진행단계
○ 지구지정 준비단계
○ 2022년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[서울] 고덕강일

(1) 공급지역과 공급규모
○ 고덕강일 공공주택지구 A2 블록
○ 1개 블록, 3,538세대

(2) 진행단계
○ A2 – 3,539세대 : 2020년 4분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도 : A2 블록

[서울] 성동구치소

(1) 공급지역과 공급규모
○ 성동구치소 공공주택지구
○ 1개 블록, 700세대

(2) 진행단계
○ 지구지정 준비단계
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[서울] 수서

(1) 공급지역과 공급규모
○ 수서역세권 공공주택지구 A3 블록
○ 1개 블록, 635세대

(2) 진행단계
○ 2019년 4분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도 : A3 블록

[서울] 양원

(1) 공급지역과 공급규모
○ 양원 공공주택지구 S2 블록
○ 1개 블록, 405세대

(2) 진행단계
○ 2019년 4분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도 : S2 블록

[서울] 위례

(1) 공급지역과 공급규모
○ 위례신도시 A3-3b 블록
○ 1개 블록, 508세대

(2) 진행단계
○ 2018년 12월 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도 : A3-3b 블록

[서울] 은평

(1) 공급지역과 공급규모
○ 은평 재정비촉진지구
○ 1개 블록, 810세대

(2) 진행단계
○ 2022년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[인천] 가정2

(1) 공급지역과 공급규모
○ 인천 가정2 공공주택지구
○ 3개 블록, 총 1,738세대

(2) 진행단계
○ 740세대 : 2021년 분양 예정
○ 500세대 : 2022년 분양 예정
○ 498세대 : 2023년 이후 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[인천] 검암

(1) 공급지역과 공급규모
○ 검암 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 2,000세대

(2) 진행단계
○ 지구지정 준비단계
○ 600세대 : 2022년 분양 예정
○ 1,400세대 : 2023년 이후 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[인천] 논현2 

(1) 공급지역과 공급규모
○ 논현2 공공주택지구
○ 1개 블록, 2,000세대

(2) 진행단계
○ 2020년 3분기 분양 예정

(3) 위치도

(확인중)

(4) 토지이용계획도

[경기] 고양 장항

(1) 공급지역과 공급규모
○ 고양 장항 공공주택지구 A4 블록
○ 1개 블록, 1,312세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ A4 – 1,312세대 : 2021년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도 : A4 블록

[경기] 고양 지축

(1) 공급지역과 공급규모
○ 고양 지축 공공주택지구 A2 블록
○ 2개 블록, 총 1,357세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 750세대 : 2020년 3분기 분양 예정
○ 607세대 : 2021년 2분기 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도 : A2 블록

[경기] 과천 주암

(1) 공급지역과 공급규모
○ 과천 주암 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 1,456세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 816세대 : 2021년 분양 예정
○ 640세대 : 2022년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 과천 지식정보타운 

(1) 공급지역과 공급규모
○ 과천 지식정보타운 S9 블록
○ 1개 블록, 545세대

(2) 진행단계
○ 지구지정 → 사업계획 승인
○ 2020년 4분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도 : S9 블록

[경기] 광명 하안2

(1) 공급지역과 공급규모
○ 광명 하안2 공공주택지구
○ 3개 블록, 총 1,400세대

(2) 진행단계
○ 지구지정 준비단계
○ 500세대 : 2021년 분양 예정
○ 500세대 : 2022년 분양 예정
○ 400세대 : 2023년 이후 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 구리 갈매

(1) 공급지역과 공급규모
○ 구리 갈매 공공주택지구
○ 3개 블록, 총 3,595세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 1,600세대 : 2021년 분양 예정
○ 1,000세대 : 2022년 분양 예정
○ 995세대 : 2023년 이후 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 군포 대야미

(1) 공급지역과 공급규모
○ 군포 대야미
○ 3개 블록, 총 3,595세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 550세대 : 2021년 분양 예정
○ 1,250세대 : 2022년 분양 예정
○ 886세대 : 2023년 이후 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 김포 고촌

(1) 공급지역과 공급규모
○ 김포 고촌 공공주택지구
○ 1개 블록, 541세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2022년 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[경기] 김포 고촌2

(1) 공급지역과 공급규모
○ 김포 고촌2
○ 1개 블록, 273세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2020년 4분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 남양주 별내

(1) 공급지역과 공급규모
○ 남양주 별내 공공주택지구
○ 1개 블록, 383세대

(2) 진행단계
○ 지구지정 → 사업계획 승인
○ 2019년 3분기 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[경기] 남양주 다산진건

(1) 공급지역과 공급규모
○ 남양주 다산진건 공공주택지구 S1 블록
○ 1개 블록, 1,814세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2022년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도 : S1 블록

[경기] 남양주 진접2

(1) 공급지역과 공급규모
○ 남양주 진접2 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 3,314세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 1,500세대 : 2021년 분양 예정
○ 1,814세대 : 2022년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 부천 괴안

(1) 공급지역과 공급규모
○ 부천 괴안 공공주택지구
○ 1개 블록, 356세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2020년 4분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 부천 원종

(1) 공급지역과 공급규모
○ 부천 원종 공공주택지구
○ 1개 블록, 940세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 540세대 : 2020년 4분기 분양 예정
○ 400세대 : 2021년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 성남 금토

(1) 공급지역과 공급규모
○ 성남 금토 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 1,708세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 800세대 : 2021년 분양 예정
○ 908세대 : 2022년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 성남 복정

(1) 공급지역과 공급규모
○ 성남 복정 공공주택지구
○ 3개 블록, 총 2,345세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 700세대 : 2021년 분양 예정
○ 845세대 : 2022년 분양 예정
○ 800세대 : 2023년 이후 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 성남 서현

(1) 공급지역과 공급규모
○ 성남 서현 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 1,500세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 740세대 : 2021년 분양 예정
○ 760세대 : 2022년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 성남 신촌

(1) 공급지역과 공급규모
○ 성남 신촌 공공주택지구
○ 300세대

(2) 진행단계
○ 지구지정 준비단계
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 수원 당수

(1) 공급지역과 공급규모
○ 수원 당수 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 1,922세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 911세대 : 2022년 4분기 분양 예정
○ 1,011세대 : 2021년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 시흥 거모

(1) 공급지역과 공급규모
○ 시흥 거모 공공주택지구
○ 3개 블록, 총 2,785세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 1,000세대 : 2021년 분양 예정
○ 1,300세대 : 2022년 분양 예정
○ 485세대 : 2023년 이후 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 시흥 장현

(1) 공급지역과 공급규모
○ 시흥 장현 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 1,562세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 964세대 : 2019년 3분기 분양 예정
○ 598세대 : 2020년 3분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 시흥 하중

(1) 공급지역과 공급규모
○ 시흥 하중 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 900세대

(2) 진행단계
○ 지구지정 준비단계
○ 500세대 : 2021년 분양 예정
○ 400세대 : 2022년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 양주 회천

(1) 공급지역과 공급규모
○ 양주 회천 공공주택지구
○ 696세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2020년 1분기 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[경기] 용인 언남

(1) 공급지역과 공급규모
○ 용인 언남 공공주택지구
○ 458세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[경기] 의왕 고천

(1) 공급지역과 공급규모
○ 의왕 고천 공공주택지구
○ 899세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2020년 4분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 의왕 월암

(1) 공급지역과 공급규모
○ 의왕 월암 공공주택지구
○ 3개 블록, 총 2,017세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 700세대 : 2021년 분양 예정
○ 650세대 : 2022년 분양 예정
○ 657세대 : 2023년 이후 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 의왕 청계2

(1) 공급지역과 공급규모
○ 의왕 청계2 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 600세대

(2) 진행단계
○ 지구지정 준비단계
○ 300세대 : 2021년 분양 예정
○ 300세대 : 2022년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 의왕 초평

(1) 공급지역과 공급규모
○ 의왕 초평 공공주택지구
○ 689세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2020년 4분기 분양예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 의정부 고산

(1) 공급지역과 공급규모
○ 의정부 고산 공공주택지구
○ 900세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2020년 2분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 의정부 우정

(1) 공급지역과 공급규모
○ 의정부 우정 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 1,200세대

(2) 진행단계
○ 지구지정 준비단계
○ 600세대 : 2021년 분양 예정
○ 600세대 : 2022년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 파주 운정3

(1) 공급지역과 공급규모
○ 파주 운정3 공공주택지구
○ 799세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2019년 4분기 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[경기]  평택 고덕

(1) 공급지역과 공급규모
○ 평택 고덕
○ 2개 블록, 총 1,491세대

(2) 진행단계
○ 지구지정 → 사업계획 승인
○ A7 – 891세대 : 2018년 12월 분양 예정
○ ? – 600세대 : 2021년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도 : A7 블록

[경기] 포천 송우2

(1) 공급지역과 공급규모
○ 포천 송우2 공공주택지구
○ 940세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2022년 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[경기] 하남 감일

(1) 공급지역과 공급규모
○ 하남 감일 공공주택지구
○ 510세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2019년 3분기 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[경기] 화성 능동

(1) 공급지역과 공급규모
○ 화성 능동 공공주택지구
○ 340세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2020년 4분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 화성 동탄2

(1) 공급지역과 공급규모
○ 화성 동탄2
○ 2개 블록, 총 2,725세대

(2) 진행단계
○ 지구지정 → 사업계획 승인
○ 1,171세대 : 2019년 3분기 분양 예정
○ 1,554세대 : 2020년 2분기 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[경기] 화성 봉담2

(1) 공급지역과 공급규모
○ 화성 봉담2 공공주택지구
○ 481세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2019년 4분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경기] 화성 어천

(1) 공급지역과 공급규모
○ 화성 어천 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 935세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 500세대 : 2021년 분양 예정
○ 435세대 : 2022년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[강원] 원주 남원주

(1) 공급지역과 공급규모
○ 남원주 공공주택지구
○ 1개 블록, 606세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[강원] 원주 무실 

(1) 공급지역과 공급규모
○ 원주 무실 공공주택지구
○ 1개 블록, 862세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[광주] 선운2

(1) 공급지역과 공급규모
○ 광주 선운2 공공주택지구
○ 3개 블록, 총 1,725세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 550세대 : 2021년 분양 예정
○ 550세대 : 2022년 분양 예정
○ 625세대 : 2023년 이후 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[경남] 김해 진례

(1) 공급지역과 공급규모
○ 김해 진례 공공주택지구
○ 1개 블록, 631세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경남] 밀양 부북

(1) 공급지역과 공급규모
○ 밀양 부북 공공주택지구
○ 1개 블록, 466세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[경남] 양산 사송

(1) 공급지역과 공급규모
○ 양산 사송 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 1,379세대

(2) 진행단계
○ 2019년 분양 예정
○ 900세대 : 2019년 4분기 분양 예정
○ 479세대 : 2020년 2분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경남] 창원 명곡

(1) 공급지역과 공급규모
○ 창원 명곡 공공주택지구
○ 1개 블록, 670세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[경남] 창원 태백

(1) 공급지역과 공급규모
○ 창원 태백 공공주택지구
○ 1개 블록, 100세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[경북] 경산 대임

(1) 공급지역과 공급규모
○ 경산 대임 공공주택지구
○ 3개 블록, 총 2,729세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 682세대 : 2021년 분양 예정
○ 682세대 : 2022년 분양 예정
○ 1,365세대 : 2023년 이후 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[경북] 경산 평산

(1) 공급지역과 공급규모
○ 경산 평산 공공주택지구
○ 1개 블록, 300세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2022년 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[대구] 연호

(1) 공급지역과 공급규모
○ 대구 연호 공공주택지구
○ 3개 블록, 총 1,919세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 600세대 : 2021년 분양 예정
○ 600세대 : 2022년 분양 예정
○ 719세대 : 2023년 이후 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[대구] 율하1

(1) 공급지역과 공급규모
○ 대구 율하1 공공주택지구
○ 1개 블록, 250세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2020년 2분기 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[대전] 천동

(1) 공급지역과 공급규모
○ 대전 천동 공공주택지구
○ 1개 블록, 300세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2020년 2분기 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[부산] 기장

(1) 공급지역과 공급규모
○ 부산 기장 공공주택지구
○ 1개 블록, 659세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2019년 4분기 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[부산] 내리2

(1) 공급지역과 공급규모
○ 부산 내리2 공공주택지구
○ 1개 블록, 500세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[부산] 명지

(1) 공급지역과 공급규모
○ 부산 명지 공공주택지구
○ 1개 블록, 1,018세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[울산] 다운2

(1) 공급지역과 공급규모
○ 울산 다운2 공공주택지구
○ 1개 블록, 1,000세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2020년 3분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[울산] 태화강변

(1) 공급지역과 공급규모
○ 울산 태화강변 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 913세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 460세대 : 2021년 분양 예정
○ 453세대 : 2022년 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[전북] 완주 삼봉

(1) 공급지역과 공급규모
○ 완주 삼봉 공공주택지구
○ 1개 블록, 881세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2019년 4분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[제주] 김녕

(1) 공급지역과 공급규모
○ 김녕 공공주택지구
○ 1개 블록, 225세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[전북] 전주

(1) 공급지역과 공급규모
○ 전주 공공주택지구
○ 1개 블록, 700세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

 

(4) 토지이용계획도

[충남] 아산 탕정

(1) 공급지역과 공급규모
○ 아산 탕정 공공주택지구
○ 2개 블록, 총 1,539세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 1,114세대 : 2019년 4분기 분양 예정
○ 425세대 : 2020년 2분기 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도

[충북] 청주 지북

(1) 공급지역과 공급규모
○ 청주 지북 공공주택지구
○ 1개 블록, 810세대

(2) 진행단계
○ 지구지정
○ 2021년 분양 예정

(3) 위치도

(4) 토지이용계획도


교통계획Ⅰ : 지하철

교통계획Ⅰ : 지하철

궁금한 내용만 찾아서 보자.

1. 개요

아래 내용을 정리할 계획이다.

○ 대중교통 환승센터
○ GTX(광역급행철도)
○ 지하철
○ 버스 : 버스전용차로, BRT

항목별로 정리하되 한눈에 볼 수 있도록 구글맵에 표시했다. 현재 개통한 노선은 네이버 지도에서 확인할 수 있다. 그래서 계획단계(계획-공사)에 있는 노선 위주로 표시했다. (색 선택 문제로 고민이다)

◆ 주택/교통 정책 지도 [Web]
– 구글맵

[GTX] 광역급행철도 – GTX A

GTX 기본정보는 다음과 같다.

○ 속도 : 설계속도 최고 200km/h
○ 요금제(예비타당성조사 보고서 기준)
– 기본요금 : 2,150원/10km
– 추가요금 : 20원/km
– 환승요금 : GTX간 무료, 기타 1,250원

(1) 노선도
○ 최초 : 킨텍스 ~ 삼성
○ 변경 : 파주 ~ 삼성
– 일산 킨텍스 → 파주 운정신도시로 연장

파주~삼성, 삼성~동탄 구간으로 나눠서 각각 진행하고 있다. 삼성~동탄 구간 중 수서~동탄 구간은 SRT 선로를 사용한다. 삼성~수서 구간은 철도선로 공사가 필요하다.

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2011-04 제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2011-12 예비타당성조사 시작
○ 2014-01 예비타당성조사 통과
○ 2017-11 연장노선 예비타당성조사 통과
– 종점 : 일산 킨텍스 → 파주 운정신도시
○ 2017-12 기본계획 고시
○ 2018-05 협상대상자 선정 : 신한은행 컨소시엄
○ (현재 진행중) 실시협약 체결
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

[GTX] 광역급행철도 – GTX B

GTX 기본정보는 다음과 같다.

○ 속도 : 설계속도 최고 200km/h
○ 요금제(예비타당성조사 보고서 기준)
– 기본요금 : 2,150원/10km
– 추가요금 : 20원/km
– 환승요금 : GTX간 무료, 기타 1,250원

(1) 노선도
○ 최초 : 송도 ~ 청량리
○ 변경 : 송도 ~ 망우
– 청량리 →

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2011-04 제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2011-12 예비타당성조사 시작
○ 2014-01 예비타당성조사 결과 불가
– B/C 비율 : 0.33 < 1
○ 2017-11 변경노선 예비타당성조사 착수
○ 협상대상자 선정
○ 실시협약 체결
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

[GTX] 광역급행철도 – GTX C

GTX 기본정보는 다음과 같다.

○ 속도 : 설계속도 최고 200km/h
○ 요금제(예비타당성조사 보고서 기준)
– 기본요금 : 2,150원/10km
– 추가요금 : 20원/km
– 환승요금 : GTX간 무료, 기타 1,250원

(1) 노선도
○ 최초 : 금정 ~ 의정부
○ 변경 : 수원 ~ 덕정
– 금정 → 수원, 의정부 → 덕정(양주)으로 연장

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2011-04 제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2011-12 예비타당성조사 시작
○ 2014-01 예비타당성조사 결과 불가
– B/C 비율 : 0.66 < 1
○ 2017-11 변경노선 예비타당성조사 착수
○ 협상대상자 선정
○ 실시협약 체결
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

[지하철] 3호선 연장

공사중이다.

(1) 노선도
○ 대화 ~ 운정

(2) 진행단계
○ 2014-12 착공
○ 준공-개통

[지하철] 4호선 연장(진접선)

공사중이다.

(1) 노선도
○ 당고개 ~ 진접, 3개역

(2) 진행단계
○ 2014-12 착공
○ 2020-** 준공-개통 예정

[지하철] 5호선 연장(하남선)

공사중이다.

(1) 노선도
○ 서울 상일 ~ 하남 창우, 5개역
– 1단계 : 상일 ~ 덕풍
– 2단계 : 덕풍 ~ 창우

(2) 진행단계
○ 2014-06 착공
○ 2019-06 1단계 준공-개통 예정
○ 2020-** 2단계 준공-개통 예정

[지하철] 6호선 연장(구리선)

구상단계다.

(1) 노선도
○ 신내 ~ 구리도매시장
– 구리도매시장 : 8호선(별내선) 환승역

(2) 진행단계
○ 2014-04 대도시권 광역기본계획 반영
○ 2016-01 예비타당성조사 시작
기본계획 고시
실시계획 승인
착공
○ 2025-** 준공-개통 (목표)

[지하철] 7호선 연장(포천)

계획단계다.

(1) 노선도
○ 1단계 : 도봉산 ~ 옥정, 2개역
○ 2단계 : 옥정 ~ 포천

(2) 진행단계Ⅰ : 1단계
○ 2010-08 최초노선 예비타당성조사 결과 불가
– B/C 비율 : 0.43 < 1
○ 2016-05 변경노선 예비타당성조사 통과
– 1단계 노선으로 단축
○ 2017-12 기본계획 고시
○ (현재 진행중) 실시계획 승인
○ 착공
○ 2024-** 준공-개통 (예정)

(3) 진행단계Ⅱ : 2단계
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
○ ?

[지하철] 7호선 연장(청라)

2단계 구간은 공사중, 3단계 구간은 계획단계다.

(1) 노선도
○ 부평구청 ~ 청라국제도시, +8개역
– 2단계 : 부평구청 ~ 석남, +2개역
– 3단계 : 석남 ~ 청라국제도시, +6개역

(2) 진행단계Ⅰ : 2단계
○ 2014-09 착공
○ 2020-** 준공-개통 (목표)

(2) 진행단계Ⅱ : 3단계
○ 2017-12  변경노선 예비타당성조사 통과
기본계획 고시
실시계획 승인
○ 2022-**  착공 (목표)
○ 2029-**  준공-개통 (목표)

[지하철] 8호선 연장(별내선)

2023년 개통을 목표로 공사중이다.

(1) 노선도
○ 암사 ~ 구리 ~ 별내, 6개역
– 서울시 구간 : 암사 ~ 구리
– 경기도 구간 : 구리 ~ 별내

(2) 진행단계Ⅰ : 서울시 구간
○ 2017-08 착공
○ 2023-** 준공-개통 (목표)

(3) 진행단계Ⅱ : 경기도 구간
○ 2016-05 착공
○ 준공-개통

[지하철] 9호선 연장

3단계 연장은 2018년 12월 개통을 목표로 공사중이고 4~5단계 연장은 계획단계다.

(1) 노선도
○ 3단계 연장 : ~ 중앙보훈병원
○ 4단계 연장 : 중앙보훈병원 ~ 샘터공원
○ 4단계 추가 연장 : 샘터공원 ~ 강일고교
○ 5단계 연장 : 강일고교 ~ 미사

(2) 진행단계Ⅰ : 3단계 연장
○ 2018-12 3단계 준공-개통 예정

(3) 진행단계Ⅱ : 4단계 연장
○ 2018-05 예비타당성조사 통과
○ (현재 진행중) 기본계획 고시
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

(4) 진행단계Ⅲ : 4단계 추가 연장
○ ?

(5) 진행단계Ⅳ : 5단계 연장
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
○ ?

[지하철] 김포 도시철도 (경전철)

2019년 7월 개통을 목표로 공사중이다.

(1) 노선도
○ 김포공항 ~ 양촌, 10개역

(2) 진행단계
○ 2014-03 착공
○ 2019-07 준공-개통 예정

[지하철] 대곡~소사선

공사중이다.

(1) 노선도
○ 대곡 ~ 소사, 6개역

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2011-04 제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2016-06 착공
○ 2021-06 준공-개통 (예정)

[지하철] 서울 난곡선 (경전철)

계획단계다.

(1) 노선도
○ 보라매공원 ~ 난향동, 5개역

(2) 진행단계
○ 2018-08 민자사업 → 서울시 재정사업으로 전환
○ 기본계획 고시
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

(3) 참고사항
○ 시흥2동 벽산아파트까지 연장 추진

[지하철] 서울 동북선 (경전철)

계획단계다.

(1) 노선도
○ 왕십리 ~ 상계, 15개역

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2015-12 협상대상자 변경
○ 2018-07 실시협약 체결 : 현대엔지니어링
○ (현재 진행중) 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

[지하철] 서울 면목선 (경전철)

계획단계다.

(1) 노선도
○ 청량리 ~ 신내동, 12개역

(2) 진행단계
○ 2018-08 민자사업 → 서울시 재정사업으로 전환
○ 기본계획 고시
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

[지하철] 서울 목동선 (경전철)

계획단계다.

(1) 노선도
○ 신월동 ~ 당산, 12개역

(2) 진행단계
○ 2018-08 민자사업 → 서울시 재정사업으로 전환
○ 기본계획 고시
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

[지하철] 서울 서부선 (경전철)

계획단계다.

(1) 노선도
○ 새절 ~ 서울대입구, 16개역
– 장승배기 → 서울대입구까지 연장

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2017-02 민자 사업제안서 접수 : 두산건설
○ 2017-03 민자 적격성조사 시작
○ 협상대상자 선정
○ 실시협약 체결
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

[지하철] 서울 신림선 (경전철)

2022년 2월 개통을 목표로 공사중이다.

(1) 노선도
○ 여의도 샛강 ~ 서울대, 11개역

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2015-08 실시협약 체결 : 대림산업
○ 2016-09 실시계획 승인
○ 2017-01 실시계획 변경 승인
○ 2017-02 착공
○ 2022-02 준공-개통 예정

[지하철] 서울 우이신설 연장선 (경전철)

계획단계다.

(1) 노선도
○ 우이동 ~ 방화, 3개역

(2) 진행단계
○ 2018-08 민자사업 → 서울시 재정사업으로 전환
○ 기본계획 고시
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

[지하철] 수서~광주선

계획단계다.

(1) 노선도
○ 수서 ~ 광주

(2) 진행단계
○ 2011-04 제2차 국가철도망 구축계획 반영
– 수서 ~ 광주 ~ 양평 용문
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
– 수서 ~ 광주
○ ?

(3) 거북이 생각
나는 이 노선이 꼭 필요한지 잘 모르겠다. 물론 있으면 좋겠지.

[지하철] 수인선 연장

1~2단계 구간은 개통, 3단계 구간은 공사중이다.

(1) 노선도
○ 인천 ~ 송도 ~ 오이도 ~ 한대앞 ~ 수원
– 오이도 ~ 한대앞 구간은 4호선과 공유

(2) 진행단계
○ 2004-12  착공
○ 2012-06  1단계(송도~오이도) 개통
○ 2016-02  2단계(인천~송도) 개통
○ 2019-**  3단계(한대앞~수원) 준공-개통 (예정)

[지하철] 신분당선 연장(남부)

계획단계다.

(1) 노선도
○ 광교 ~ 호매실 ~ 봉담

(2) 진행단계Ⅰ : 광교 ~ 호매실
○ 2017-06 예비타당성조사 결과 불가
– 경제적(B/C) : 0.39 < 1
○ (현재 진행중) 국토교통부 재검토

(3) 진행단계Ⅱ : 호매실 ~ 봉담
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2017-12 예비타당성조사 결과 불가
– 경제성(B/C) : 0.21~0.26 < 1
○ ?

[지하철] 신분당선 연장(북부)

강남 ~ 신사 구간만 공사중이고 나머지는 계획단계다.

(1) 노선도
○ 강남 ~ 신사 ~ 용산 ~ 고양 삼송

(2) 진행단계Ⅰ : 강남 ~ 신사
○ 2016-08 착공

(3) 진행단계Ⅱ : 신사 ~ 용산
○ 미군기지 이전 후 추진 예정

(4) 진행단계Ⅲ : 용산 ~ 고양 삼송
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2017-06 사전 타당성조사용역 결과 불가
– 경제성(B/C) : 0.86 < 1
○ 2017-** 노선변경
– 최초 : 동빙고 ~ 고양 삼송
– 변경 : 용산 ~ 고양 삼송
○ 2018-06 예비타당성조사 시작

[지하철] 신안산선

계획단계다.

(1) 노선도
○ 안산 ~ 여의도 ~ 서울역, 18개역
– 1단계 : 안산 ~ 여의도
– 2단계 : 여의도 ~ 서울역

(2) 진행단계Ⅰ : 1단계(민간투자사업)
○ 2010-09  예비타당성조사 통과
○ 2011-04  제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2015-08  민자적격성분석 통과
○ 2017-12  기본계획 변경 고시
○ 2018-03  협상대상자 선정 : 포스코건설
○ 2018-11  (현재 진행중) 실시협약 체결
○ 2019-**  착공 (목표)
○ 2023-**  준공-개통 (목표)

(3) 진행단계Ⅱ : 2단계(민간투자사업)
○ 재검토 중

[지하철] 원종~홍대입구선

계획단계다.

(1) 노선도
○ 최초 : 화곡 ~ 홍대입구
○ 변경 : 부천 원종 ~ 화곡 ~ 홍대입구
○ 추진 : 인천 청라 ~ 부천 원종 ~ 홍대입구

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2016-** 예비타당성조사 시작
○ 2017-05 예비타당성조사 결과 불가
– B/C 비율 : 0.55~0.81 < 1
○ 2018-08 변경안 예비타당성조사 시작
○ 기본계획 고시
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

[지하철] 월곶~판교선

계획단계다.

(1) 노선도
○ 시흥 월곶 ~ 성남 판교
– 신안산선 공유구간 : 시흥시청 매화 장래 광명
○ 급행 정차역 : 월곶 시흥시청 광명 인덕원 판교

(2) 진행단계
○ 2011-04 제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2014-07 예비타당성조사 시작
○ 2015-11 예비타당성조사 통과
○ 2017-12 기본계획 용역 완료
○ 2018-10 기본계획 고시 (예정)
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

(3) 참고사항
시흥(월곶) ~ 강릉 동서철도망을 구성하는 노선이다.

○ 월곶 ~ 판교 : 계획단계
○ 판교 ~ 여주 : 개통
○ 여주 ~ 원주 : 계획단계
○ 원주 ~ 강릉 : 개통

[지하철] 위례선 (경전철-트램)

계획단계다.

(1) 노선도
○ 마천 ~ 복정 or 우남

(2) 진행단계
○ 2015-11 민자적격성조사 시작
○ 2018-07 민자적격성조사 결과 부적합
– BC 비율 : 0.75 < 1
○ (현재 진행중) 민자사업 → 서울시 재정사업으로 전환
○ 기본계획 고시
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 2024-08 준공-개통 (목표)

[지하철] 위례~과천선

계획단계다.

(1) 노선도
○ 경마공원 ~ 복정

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
○ (현재 진행중) 예비타당성조사
○ 기본계획 고시
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

(3) 거북이 생각
나는 이 노선이 꼭 필요한지 잘 모르겠다. 물론 있으면 좋겠지. 이 지역은 3기 신도시 지정 후 노선을 완전히 새로 만들어야 한다고 생각한다.

[지하철] 위례~신사선 (경전철)

계획단계다.

(1) 노선도
○ 위례중앙 ~ 신사, 11개역

(2) 진행단계 : 민간투자사업
○ 2016-10 삼성물산 사업 포기
○ 2017-01 민자 사업제안서 접수 : GS건설
○ 2017-04 민자 적격성조사 시작
○ 협상대상자 선정
○ 실시협약 체결
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

(3) 거북이 생각
나는 이 노선이 꼭 필요한지 잘 모르겠다. 물론 있으면 좋겠지.

[지하철] 위례~신사선 연장 (경전철)

계획단계다.

(1) 노선도
○ 1단계 : 위례 ~ 광주 삼동
○ 2단계 : 광주 삼동 ~ 에버랜드

(2) 진행단계 : 1단계
○ 2016-06 제3차 국가철도망 구축계획 반영
– 추가검토 사업
○ 2016-11 예비타당성조사 시작
○ (현재 진행중) 성남시-용인시-광주시 사업추진 방안 협의
○ 기본계획 고시
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

(3) 진행단계 : 2단계
○ ?

(4) 참고사항
나는 위례~신사선이 꼭 필요한지 잘 모르겠다. 연장노선은 수서~광주선과 비슷하다. 물론 있으면 좋겠지.

[지하철] 인덕원~동탄선

계획단계다.

(1) 노선도
○ 인덕원 ~ 수원 ~ 동탄, 18개역

○ 101역 : 경기 안양시 동안구 관양동
○ 102역 : 경기 안양시 동안구 평촌동
○ 103역 : 경기 안양시 동안구 호계동
○ 104역 : 경기 의왕시 오전동
○ 105역 : 경기 의왕시 고천동
○ 106역 : 경기 수원시 장안구 파장동
○ 107역 : 경기 수원시 장안구 조원동
○ 108역 : 경기 수원시 팔달구 우만동
○ 109역 : 경기 수원시 팔달구 우만동
○ 110역 : 경기 수원시 영통구 원천동
○ 111역 : 경기 용인시 기흥구 영덕동
○ 112역 : 경기 수원시 영통구 영통동
○ 113역 : 경기 용인시 기흥구 서천동
○ 114역 : 경기 화성시 반월동
○ 115역 : 경기 화성시 능동
○ 116역 : 경기 화성시 반송동
○ 117역 : 경기 화성시 오산동
○ 서동탄역

(2) 진행단계
○ 2011-04 제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ 2014-** 예비타당성조사 통과
○ 2018-03 기본계획 고시
○ (현재 진행중) 기본설계
○ 실시계획 승인
○ 2021-** 착공 예정
○ 2027-** 준공-개통 (예정)

[지하철] 인천 1호선 연장
[지하철] 인천 2호선 연장
[지하철] 판교~원주선

판교 ~ 여주 구간은 개통했고 여주 ~ 원주 구간은 계획단계다.

(1) 노선도
○ 1단계 : 판교 ~ 여주
○ 2단계 : 여주 ~ 원주

(2) 진행단계 : 2단계
○ 2011-04 제2차 국가철도망 구축계획 반영
○ ?? 기본계획 고시
○ (현재 진행중) 기본설계
○ 실시계획 승인
○ 착공
○ 준공-개통

(3) 참고사항
시흥(월곶) ~ 강릉 동서철도망을 구성하는 노선이다.

○ 월곶 ~ 판교 : 계획단계
○ 판교 ~ 여주 : 개통
○ 여주 ~ 원주 : 계획단계
○ 원주 ~ 강릉 : 개통


공공임대주택 기본내용

공공임대주택 기본내용

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 기본용어 정리

이 글을 이해하기 위해 꼭 알아야 할 단어다.

(1) 공공임대주택
정부에서 서민/중산층의 주거안정을 위해 시세보다 저렴하게 공급하는 임대주택이다.

(2) 주택면적 : 전용면적
주택면적은 실제 사용면적인 전용면적을 기준으로 비교하는 것이 좋다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 계약면적 : 공급면적 + 기타 공용면적
– 기타 공용면적 : 지하층, 보육시설, 노인정, 관리사무소, 기계실 등
○ 서비스면적 : 발코니

(3) 국민주택규모
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 지방의 도시가 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하

(4) 국민주택과 민영주택
국민주택은 국민주택규모이면서 ①, ② 중 하나에 해당(정부 재정지원)하는 주택이다. 민영주택은 국민주택을 제외한 나머지 주택이다.

① 공공기관 건설
– 국가/지방자치단체, 토지주택(LH)공사, 지방공사
② 민간사업자가 국가/지자체 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 건설

(5) 청약자격 : 무주택 기간
만30세 생일이나 혼인신고일(만30세 이전에 결혼) 중 빠른 날부터 산정한다. 과거 주택을 소유한 사실이 있으면 마지막 주택을 처분하고 무주택자가 된 날 기준이다.

(6) 청약자격 : 세대주 – 세대구성원
○ 세대 + 주(主, 주인 주), 원(員, 인원 원)
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
– 만19세 이상 단독세대주도 인정
○ 세대원 : 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 형제/자매, 사위/며느리, 장인/장모, 시부모, 친척, 지인, 기타 동거인 제외

(7) 청약자격 : 주택건설지역 (해당지역)
주택이 건설/공급되는 지역이다.

○ 특별시, 광역시, 특별자치시(세종), 특별자치도(제주) 또는 시/군의 행정구역
– 2개 이상의 행정구역에 걸치면 모두 주택건설지역으로 인정

(8) 청약자격 : 청약가능지역 (인근지역)
주택건설지역을 포함하는 도 단위 지역이다. 예를 들어 주택건설지역이 서울이면 청약가능지역은 ① 서울/인천/경기다.

① 서울, 인천, 경기
② 대전, 세종, 충남
③ 충북
④ 광주, 전남
⑤ 전북
⑥ 대구, 경북
⑦ 부산, 울산, 경남
⑧ 강원

(9) 규제 : (청약) 조정대상지역
○ 서울, 세종
○ 경기 : 고양, 과천, 광명, 남양주, 성남, 하남, 화성(동탄2)
○ 부산 : 남, 동래, 부산진, 수영, 연제, 해운대, 기장군

(10) 규제 : 투기과열지구
○ 서울, 세종
○ 경기 : 과천, 성남
○ 대구 : 수성

2. 종류

공공임대주택은 정부에서 서민/중산층의 주거안정을 위해 시세보다 저렴하게 공급하는 임대주택이다. 장기간 거주할 수 있다는 것이 중요하다.

(1) 공급기관 : 공공기관
공공임대주택은 정부와 지방자치단체 같은 공공기관에서 공급한다. 정부는 토지주택(LH)공사, 지자체는 산하 도시/개발공사를 통해 각각 공급한다. 그래서 예를 들어 서울에 살면 토지주택(LH)공사와 서울주택도시(SH)공사 홈페이지를 모두 확인해야 한다.

◆ 마이홈포털 [Web]
– 주거복지서비스 > 주거복지안내 > 임대주택이란? > 공급기관 안내
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(2) 공급방식 : 건설임대와 매입임대
공급방식에 따라 건설임대와 매입임대로 나눌 수 있다. 건설임대는 새로 지어서 공급하는 것, 매입임대는 이미 지어진 주택을 사들여서 공급하는 것을 말한다. 공공임대주택 공급물량은 대규모로 공급할 수 있는 건설임대의 영향을 많이 받는다.

문제는 건설임대 방식으로 공급하려면 토지(택지)가 필요한데 서울처럼 오랫동안 개발된 지역은 충분한 토지 확보가 어렵다. 그래서 건설임대는 아래 그림처럼 도시 외곽에 신규택지(택지개발지구)를 개발하여 공급하는 경우가 많다. 아파트가 대부분이다.
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매입임대는 건설임대의 이러한 한계를 극복하기 위해서, 즉 도심 내 물량을 확보하기 위해 도입했다. 건설임대와 달리 단시간 내에 공급할 수 있다는 장점이 있다. 다세대/다가구주택이 대부분이고 재건축/재개발 임대주택 의무건설비율에 의해 아파트가 공급되기도 한다.

(3) 공급유형 : 소득기준과 임대료
공급유형은 아래처럼 다양하고 세부내용이 다 다르다.

○ 5년/10년 분양전환 임대주택
○ 국민임대, 영구임대, 매입임대, 행복주택
○ 장기전세(서울)

임대료는 영구/매입임대주택 < 국민임대주택 < 5년/10년 분양전환 임대주택 순으로 저렴하다는 것, 임대료가 저렴할수록 소득기준 같은 청약자격이 까다롭다는 것만 기억하자. 내가 청약할 수 있는 공급유형을 아는 것이 중요하다. 예를 들어 임대료가 가장 저렴한 영구임대주택은 생계/의료급여 수급자에게 1순위로 공급하고 분양전환 임대주택 중 전용면적 60㎡ 이하는 소득기준이 없다. 소득기준에만 초점을 맞춰 정리하면 다음과 같다.realestate0041_231

주의할 점은 공공임대주택 공급기관과 공급유형은 서로 독립적이다. 예를 들면 서울은 토지주택(LH)공사와 서울주택도시(SH)공사에서 각각 국민임대주택을 공급하는데 청약자격과 임대조건이 조금씩 다르다.

3. 공급현황

새로 건설/매입한 신규 공급주택, 그동안 공급한 재고주택이 있다.

(1) 신규 공급 : 2017년
2017년 공공임대주택 신규 공급계획은 다음과 같다. 건설임대 7.0만호, 매입임대 1.4만호, 합쳐서 8.6만호의 공공임대주택을 공급한다고 한다.
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주의할 점은 정부는 전세임대를 포함해서 발표한다. 전세임대는 공공임대주택이 늘어나는 것이 아니라 전세보증금을 지원하는 방식이므로 개인적으로 적절하지 않다고 생각한다.

(2) 재고
2015년 말 기준 공공임대주택 재고는 116.3만호(전세임대 포함)다. 2016년 말 기준 공식자료는 없는데 2016년 공공임대주택 신규 공급계획상 수치를 단순히 더하면 128.8만호(전세임대 포함)다.

○ 총 주택 대비 공공임대주택 재고율 : 5.9%
– 공공임대주택 : 116.3만호(2015년 말)
– 총 주택 : 1,978.9만호(2015년 말)
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재고 현황은 정부에서 운영하는 마이홈 서비스를 통해 쉽게 확인할 수 있다. [10], [장], [국], [영] 등 말풍선 → [상세정보 보기] 순으로 클릭하면 임대주택 단지의 기본정보도 알 수 있다. 주요 항목은 다음과 같다.

○ 임대주택정보
– 기본정보 : 주소, 주택유형, 세대수
– 임대조건 : 전용면적, 보증금, 임대료
– 평면도
○ 입주가이드
○ 관리비

◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo] [Android] [iOS]
– Web_PC : 상단탭-주거복지 지도찾기 > 임대주택
– Web_Mo : [三] > 입주가능주택찾기 > 공공주택
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4. 청약방법

공공임대주택 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다.

① 입주자모집공고
② 청약접수
③ 당첨자발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주
⑦ 재계약과 퇴거

(1) 입주자모집공고
신규 공급주택에 대한 신규 입주자모집공고, 기존 재고주택의 퇴거자-공가(空家)에 대한 예비 입주자모집공고가 있다. 입주자모집공고를 부지런히 확인해야 하므로 메일링 서비스를 추천한다. 자세한 내용은 5. 입주자모집공고를 참고하자.

(2) 청약접수
무주택 세대구성원, 주택건설지역(해당지역)과 청약가능지역(인근지역) 거주자, 소득기준, 자산보유기준 등 청약자격을 만족하면 청약할 수 있다. 인터넷 신청이라 편리한데 주의할 점이 있다. 청약일정이 예를 들면 1/1 ~ 1/5, 이렇게 기간으로 나오는데 아무 때나 신청할 수 있는 것이 아니다. 일반공급 순위, 특별공급에 따라 정해진 날짜에 접수해야 한다.

(3) 당첨자 선정
당첨자 선정의 공정성과 투명성을 확보하기 위해 청약률을 공개하고 있다. 해당 공급기관의 홈페이지에서 확인할 수 있다. 인기 임대주택은 경쟁률이 1:1 이상이므로 당첨자 선정방법은 1순위, 상위 순차 위주로 기억하는 것이 좋다. 참고로 예비당첨자도 공급주택수의 20% 이상 선정한다.

(4) 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
당첨자를 대상으로 청약자격에 문제가 없는지 확인한다. 무주택 여부와 과거당첨사실이 문제가 되는 경우가 많고 부적격자로 판단되면 소명기간(7일 이상) 안에 소명해야 한다. 소명하지 못하면 당첨이 취소된다.

(5) 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
당첨 취소, 미계약, 해약 주택을 모두 공개하고 예비당첨자에게 순번에 따라 차례로 공급한다.

(6) 입주
계약금, 잔금을 차례대로 납부한 후 입주한다.

(7) 재계약과 퇴거
임대차계약은 기본 2년이고 입주자요건을 충족하면 2년 단위로 재계약(갱신)할 수 있다.

퇴거는 임대차계약종료일이나 임대차계약이 끝나지 않았더라도 1개월 전에 미리 알리면 원하는 날짜에 할 수 있다. 이렇게 기존 입주자가 퇴거하여 공가(空家)가 생기면 예비당첨자에게 차례로 공급한다.

5. 입주자모집공고

신규 공급주택에 대한 신규 입주자모집공고, 그동안 공급한 재고주택의 퇴거자-공가(空家)에 대한 예비 입주자모집공고가 있다. 입주자모집공고를 열심히 확인해야 하므로 메일링 서비스를 추천한다.

(1) 종류
입주자모집공고는 신규모집, 추가모집, 예비모집이 있다. 신규-추가 입주자모집공고는 신규 공급주택, 예비 입주자모집공고는 재고주택에 대한 것이다. 추가나 예비 입주자모집공고는 청약자격이 완화되거나 당첨자 선정방법이 단순해지기도 한다.

○ 신규 : 새로 건설/매입한 임대주택
○ 추가 : 신규 모집에서 미달
○ 예비 : 기존 재고주택의 퇴거자-공가(空家)

(2) 주요 내용
입주자모집공고의 주요 내용은 다음과 같다. 아래 사진처럼 처음 보면 그냥 읽기 싫어지는데 그 처음 한 번이 힘들다. [부동산 > 공공임대주택] 메뉴를 공부하면 그래도 좀 편하게 읽을 수 있으리라 생각한다. ③ 청약자격과 ④ 당첨자 선정방법이 특히 중요하다.

① 공급규모
② 임대기간과 임대조건(보증금, 임대료)
청약자격
당첨자 선정방법
⑤ 청약일정
⑥ 기타 참고사항
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(3) 입주자모집공고 확인 : 마이 홈
입주자모집공고는 국토교통부에서 운영하는 마이홈 서비스로 확인할 수 있다. 모든 공공임대주택 공급기관의 공고를 통합해서 보여준다. 입주자모집공고가 많지 않으므로 지역만 선택하고 나머지는 [전체]로 검색하는 것을 추천한다.

◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo]
– Web_PC : 공공주택찾기 > 임대주택찾기 > 입주자모집공고
– Web_Mo : [三] > 공공주택찾기 > 임대주택 모집공고
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(4) 입주자모집공고 확인 : 공급기관 홈페이지
마이홈 서비스는 단점이 있는데 입주자모집공고의 모든 정보를 알려주는 것은 아니다. 가장 중요한 입주자모집공고 파일이 없다. 관심 있는 임대주택 단지가 있으면 반드시 토지주택(LH)공사나 서울도시(SH)공사 같은 공급기관 홈페이지에서 입주자모집공고 파일을 다운 받자. 토지주택(LH)공사에서 대부분의 임대주택을 공급하므로 토지주택(LH)공사 링크는 따로 남겼다.

◆ 마이홈 [Web_PC]
– 주거복지 서비스 > 주거복지 안내 > 임대주택 > 임대주택이란? > 공급기관 안내
◆ LH청약센터 [Web_PC] [Mobile 비추]
– 분양정보 > 분양공고문 > 임대주택
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(5) 요령 : 신규 입주자모집공고
신규 입주자모집공고는 연간공급계획을 통해 그 시기를 예상할 수 있다.

◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo]
– 공공주택찾기 > 임대주택찾기 > 연간공급계획

알림 서비스를 신청하면 매주 금요일에 정리해서 메일로 보내준다. 좋은 세상이다.

◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo]
– 마이페이지 > 회원정보수정 > 나의 관심정보 > 관심지역 & 주간 마이홈 알림 서비스
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지방자치단체 산하 도시/개발공사는 따로 신청하는 것을 추천한다. 예를 들어 서울에 살면 서울주택도시(SH)공사 홈페이지에서 신청하면 된다. 마이홈 서비스와 달리 문자(SMS) 서비스다.

◆ 서울주택도시(SH)공사 [Web]
– 주거복지 > 임대주택공급 > 임대공고 알리미 > 서비스 신청

(6) 요령 : 예비 입주자모집공고
예비 입주자모집공고는 입주 대기자수와 퇴거건수(과거 1년) 현황을 통해 그 시기를 예상할 수 있다. 아쉬운 점은 다들 관심을 가지는 인기 임대주택은 퇴거자-공가(空家)가 거의 없다. 기다리다 망부석이 되지 말고 [관심주택-☆] 항목을 클릭해두자.

◆ 마이홈 [Web_PC]
– 공공주택찾기 > 임대주택찾기 > 예비입주자 대기현황
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6. 청약자격

청약자격은 공급유형에 따라 조금씩 다른데 기본 흐름을 알 수 있도록 일반적인 기준을 정리했다.

(1) 기준일
모든 요건은 입주자 모집공고일을 기준으로 판단한다.

(2) 신청자
1세대 1주택, 그래서 세대구성원 중 1인만 신청할 수 있다. 주의할 점은 단독세대주와 세대원은 만19세 이상일 때, 노부모부양 특별공급은 세대주만 신청할 수 있다.

(3) 무주택 세대구성원
당첨자로 선정되고 입주할 때까지 무주택 세대구성원 상태를 유지해야 한다. 무주택 세대구성원이 되기 위해 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람은 다음과 같다. 무주택 세대구성원에 ③이 추가된다. 소득기준, 자산보유기준, 중복청약 등 다른 청약자격도 마찬가지니 주의하자.

① 신청자
② 신청자 외 세대구성원
– 세대주, 세대주의 배우자/직계존속/직계비속
③ 신청자가 세대주가 아니면 신청자의 배우자, 직계존속, 직계비속

그림으로 보면 이해하기 쉽다. 같은 주민등록등본에 등재된 가족을 점선으로 구분하고 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람을 연두색으로 표시했다. 신청자가 세대주면 무주택 요건을 갖춰야 하는 사람은 세대구성원과 같다. (자녀1, 자녀2는 만19세 이상)
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위 그림에서 신청자가 세대주가 아닌 본인이면 ③에 의해 배우자도 무주택 요건을 갖춰야 한다.
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배우자와 자녀가 다른 주민등록등본에 등재된 경우도 마찬가지다. 장인/장모는 신청자(나)의 직계존속이 아니므로 무주택 요건을 만족하지 않아도 된다.
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(4) 거주지역
청약가능지역(인근지역) 거주자여야 한다. 물론 주택건설지역(해당지역) 거주자여야 당첨 가능성이 높다.

○ 주택건설지역-서울 → 청약가능지역-서울/인천/경기
○ 주택건설지역-부산 → 청약가능지역-부산/울산/경남

(5) 소득기준
소득기준은 공급유형과 전용면적에 따라 다르다. 전년도 도시근로자 가구원수당 월평균소득(세전) 자료를 기준으로 사용한다.
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(6) 자산보유기준 : 부동산
○ 토지 + 건물 : 2억 1,550만원 이하
– 무주택 세대구성원이 보유한 모든 부동산 기준
– 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 경우에도 해당 주택 합산
○ 토지 : 토지면적 × 개별공시지가
– 제외1) 「농지법」 제2조에서 정한 농지
– 제외2) 공부상 도로, 구거, 하천 등 공공용지 사용
– 제외3) 토지의 사용, 처분이 금지되거나 제한 받는 경우
○ 건물
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주택 공시가격, 토지 개별공시지가는 아래 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 부동산공시가격 알리미 [Web]
– 주택 공시가격 | 토지 개별공시지가

건물 시가표준액은 아래 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 위택스(wetax) [Web]
– 전체메뉴 > 지방세정보 > 시가표준액조회

(7) 자산보유기준 : 자동차
○ 차량기준가액 : 2,825만원 이하
– 2대 이상이면 높은 차량기준가액 기준
– 제외1) 추가옵션비, 취등록세
– 제외2) 저공해자동차의 정부/지자체 보조금
– 제외3) 영업용 자동차
– 제외4) 장애인과 국가유공자의 보철용 차량
○ 차량기준가액이 없으면 취득가액에서 매년 10%씩 감가상각하여 산출한 금액

◆ 보험개발원 [Web]
– 공시/조회서비스 > 차량기준가액

(8) 주택청약종합저축/청약저축 1순위
주택청약종합저축/청약저축 1순위가 청약자격에 포함되는 경우가 많다. 1순위 요건은 다음과 같다.

○ 조정대상지역 or 투기과열지구
– 가입기간 2년 이상 and 납입 24회 이상
○ 조정대상지역 or 투기과열지구 제외
– 수도권 : 가입기간 1년 이상 And 납입 12회 이상
– 지방 : 가입기간 6개월 이상 And 납입 6회 이상

청약통장 순위(가입)확인서는 금융결제원-APT2You 홈페이지에서 발급받을 수 있다.

◆ 금융결제원-APT2You [Web]
– 청약 신청하기 > APT > 청약통장 순위확인서

(9) 재당첨제한

7. 당첨자 선정방법 : 신규 모집

당첨자 선정방법은 공급유형(분양전환, 국민임대, 영구임대 등)과 공급방법(일반공급, 특별공급)에 따라 조금씩 다른데 기본 흐름을 알 수 있도록 일반적인 기준을 정리했다. 기본 순서는 다음과 같다.

가. 1순위
가) 주택건설지역 거주자
㉮ 순차
나) 청약가능지역 거주자
㉮ 순차
나. 2순위 (1순위 미달 시)

(1) 공급방법 : 일반공급과 특별공급
일반공급과 특별공급이 있고 일반공급과 특별공급(1개)을 중복 신청할 수 있다. 예를 들면 일반공급과 신혼부부 특별공급을 중복 신청할 수 있다. 동시에 당첨되면 특별공급만 당첨된 것으로 본다.

일반공급은 무주택 세대구성원에게 1세대 1주택 기준으로 공급하는 가장 일반적인 공급방법이다.

○ 분양전환 : 주택청약종합저축/청약저축
○ 국민임대 : 배점기준표
○ 영구임대 : 배점기준표

특별공급은 정책적 배려가 필요한 사람이 비교적 쉽게 당첨될 수 있도록 지원하는 제도다. 공급주택의 65%로 제한되는데 특별공급이 일반공급보다 많은 것은 문제가 있다며 특별공급을 줄여야 한다는 의견도 있다.

① 생애최초 : 20% 이하
② 신혼부부 : 15% 이하
– 국민임대 30%, 영구임대 10%
③ 다자녀 : 10% 이하
④ 노부모부양 : 5% 이하
⑤ 기관추천-국가유공자 : 5% 이하
⑥ 기관추천-기타 : 10% 이하
⑦ 외국인 : 10% 이하
⑧ 이전기관 종사자 등(제47조)
⑨ 철거주택 소유자/세입자

특별공급은 1인당 평생 1회로 제한된다. 예외도 있는데 ⑨ 철거주택 소유자/세입자 특별공급은 제한이 없다. ⑧ 이전기관 종사자 등 특별공급도 특수한 사례로 인정하여 과거 특별공급으로 당첨된 주택과 주택건설지역이 다르면 계속 청약할 수 있다.

(2) 우선공급 : 주택건설지역(해당지역) 거주자
청약자격은 청약가능지역(인근지역) 거주자로 되어있으나 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 먼저 공급한다. 예를 들면 서울 거주자도 경기 성남시에 공급되는 주택에 청약할 수 있으나 성남시 거주자가 우선이다.

○ 주택건설지역(100%) → 미달 시 청약가능지역
– 예) 성남(100%) → 서울/인천/경기(미달물량)

주택건설지역이 수도권 택지개발지구/경제자유개발사업지구(66만㎡ 이상)면 일정한 기간(투기과열지구는 1년 이상) 이상 거주자에게 우선공급하고 항목도 세분화된다.

○ 주택건설지역(50%) → 청약가능지역(50%)
– 예1) 서울(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예2) 인천(50%) → 서울/인천/경기(50%)
– 예3) 성남(30%) → 경기(20%) → 서울/인천/경기(50%)

주택건설지역 거주자 우선공급이 적용되지 않는 경우도 있다. 10년 이상 장기복무 무주택 군인이 주택청약종합저축/청약저축에 2년 이상 가입하고 현재 거주지와 다른 지역에서 청약하면 해당 주택건설지역 거주자(수도권은 청약가능지역 거주자)로 본다. 지역 기준으로는 다음과 같다.

① 행정중심복합도시 예정지역
② 도청이전신도시 개발예정지구
③ 혁신도시 개발예정지구
④ 기업도시개발구역
⑤ 미군이전평택지원법 제2조 제5호에 따른 평택시 등 지역
⑥ 산업단지 지역

(3) 우선공급 : 투기방지

(작성중)

8. 당첨자 선정방법 : 예비 모집

예비 입주자모집은 신규 모집 때 당첨자 선정방법에서 조금 간소화하거나 추첨으로 당첨자를 선정한다. 비인기지역은 선착순으로 모집하기도 한다.

9. 재계약과 퇴거

재계약하려면 무주택 세대구성원 자격을 유지해야 한다. 소득기준과 자산보유기준은 초과하더라도 할증된 임대조건으로 거주할 수 있다. 임대조건은 2년 단위로 인상되는 인상률(5% 이내)을 적용한 금액에 할증비율을 더한다.

(1) 퇴거
특별한 제한이 없다.

(2) 재계약 : 임대기간
공공임대주택은 2년 단위로 계약한다. 소득기준과 자산보유기준을 만족하면 2년 단위로 재계약할 수 있다.

(3) 재계약 : 임대보증금과 임대료
임대사업자는 임대보증금과 임대료를 5% 이하로 인상할 수 있다. 실제 인상률은 2.5% 정도로 알려져 있다.

(4) 재계약 기준 : 5년/10년 분양전환
○ 소득기준과 자산보유기준 없음

(5) 재계약 기준 : 국민임대
○ 소득기준 : 가구당 월평균소득의 70% 이하
○ 자산보유기준
– 총자산 : 2억 2,2800만원 이하
– 자동차 : 2,522만원 이하
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(6) 재계약 기준 : 행복주택
(작성중)

(7) 재계약 기준 : 영구임대, 매입임대, 전세임대
○ 소득기준 : 가구당 월평균소득의 50% or 70% 이하
– 공급유형과 공급방법에 따라 다름
○ 자산보유기준
– 총자산 : 1억 6,700만원
– 자동차 : 2,522만원
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(8) 전년도 가구당 월평균소득
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10. 거북이 생각

정부가 10월말에 ‘주거복지로드맵’을 발표하면 쓰려고 한다. 내가 원하는 정책이 포함되어 있으면 좋겠다.

꼬북.


정리 : 평균소득자(100% 이하)

정리 : 평균소득자(100% 이하)

1. 개요
2. 기본용어 정리Ⅰ
3. 기본용어 정리Ⅱ : 거주지역
4. 청약자격Ⅰ : 무주택 세대구성원
5. 청약자격Ⅱ : 소득기준
6. 청약자격Ⅲ : 자산기준
[100% 이하] 행복주택 : 청년 우선공급

행복주택 입주자모집 중 청년 우선공급에 대한 설명이다.

청년 기준은 만19세 이상 ~ 만39세 이하다. 청약자격은 입주자모집공고일 기준으로 판단한다. 청약자격 (4) 일반, (5) 소득기준, (6) 자산기준 세부내용은 각각 4. 무주택 세대구성원, 5. 소득기준, 6. 자산기준 항목을 참고하자.

(1) 주택종류
○ 아파트
○ 전용면적 45㎡ 이하

(2) 임대조건 : 임대보증금과 임대료
○ 주변 시세의 72% 수준
○ 임대보증금 ↔ 임대료 전환 가능
○ 재계약 시 인상 한도 : 5% 이내로 제한
– 「공공주택 특별법」 제49조 제2항

(3) 임대기간
○ 최장 6년 or 10년
– 입주자 기준 : 6년(결혼하면 10년)
– 주택 기준 : 최초공급일로부터 30년
○ 2년 단위로 최초계약 + 재계약
○ 재계약 조건
(4) 일반, (5) 소득기준, (6) 자산기준 만족
(5) 소득기준 초과 시 임대료 할증 조건으로 거주 가능

(4) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택자
– 신청자 외 다른 세대구성원은 주택을 소유해도 됨
○ 혼인 중 아님
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입자

추가로 아래 ① 청년, ② 기타 중 하나에 해당해야 한다.

① 청년 : 만19세 이상 ~ 만39세 이하
② 기타 : 소득활동 기간이 5년(1,825)일 이내
– 소득이 있는 업무에 종사 중
– or 퇴직 후 1년 이내 and 구직급여 수급자격 인정
– or 「예술인 복지법」 제2조 제2호에 따른 예술인

(5) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 세대 소득 : 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
○ 본인 소득 : 전년도 가구당 월평균소득의 80% 이하

(6) 청약자격Ⅲ : 자산기준
○ 총 자산가액 : 2억 1,800만원 이하
– 부동산 + 자동차 + 금융자산 + 기타자산 – 부채
○ 자동차가액 : 2,545만원 이하

(7) 당첨자 선정방법Ⅰ
우선공급 물량과 일반공급 물량이 따로 배정되고 우선공급 → 일반공급 순으로 선정한다. 우선공급에서 탈락한 신청자는 자동으로 일반공급 신청자가 된다.

(8) 당첨자 선정방법Ⅱ : 우선공급
거주지역(행복주택은 직장/사업장 위치도 인정)에 따라 1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 기준은 아래과 같고 입주자모집공고에서 정확한 지역을 확인할 수 있다.

* 1순위 : 시/군/자치구
* 2순위 : 주택건설지역 중 1순위를 제외한 지역
* 예시(1순위 → 2순위)
– 인천 남동구(자치구) → 인천 중 남동구를 제외한 지역
– 경기 성남시(시/군) → 2순위 없음

각 순위에서 경쟁이 있으면 ① 배점기준표, ② 추첨 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

① 배점기준표 점수 : 높음

② 추첨
당첨하한선(점수)에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

(9) 당첨자 선정방법Ⅲ : 일반공급
거주지역(행복주택은 직장/사업장 위치도 인정)에 따라 1순위 → 미달 시 2순위 → 미달 시 3순위 순으로 선정한다. 기준이 복잡하니 입주자모집공고에서 정확한 지역을 확인하자.

* 1순위 : 주택건설지역 or 연접지역
* 2순위 : 인근-광역지역에서 1순위를 제외한 지역
* 3순위 : 기타 지역

각 순위에서 경쟁이 있으면 ① 추첨으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

① 추첨

[100% 이하] 매입임대주택(아파트) : 청년 특별공급

매입임대주택(아파트) 입주자모집 중 청년/신혼부부 특별공급에 대한 설명이다. 1순위 신혼부부, 2순위 청년 순으로 공급하므로 사실상 신혼부부 특별공급이다. 하지만 비인기지역은 1순위 미달로 기회가 있을 수 있다.

청년 기준은 만40세 미만이다. 청약자격은 입주자모집공고일 기준으로 판단한다. 청약자격 (4) 일반, (5) 소득기준, (6) 자산기준 세부내용은 각각 4. 무주택 세대구성원, 5. 소득기준, 6. 자산기준 항목을 참고하자.

(1) 주택종류
○ 아파트
○ 전용면적 85㎡ 미만

(2) 임대조건 : 임대보증금과 임대료
○ 주변 시세의 30% 수준
○ 임대보증금 ↔ 임대료 전환 불가
○ 재계약 시 인상 없음

(3) 임대기간
○ 최장 10년
– 입주자 기준 : 10년
– 주택 기준 : 최초공급일로부터 10년
○ 2년 단위로 최초계약 + 재계약
○ 재계약 조건
(4) 일반, (5) 소득기준 만족
(5) 소득기준 초과 시 임대료 할증 조건으로 거주 가능

(4) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 공급주택 인근-광역지역 거주자
○ 청년 : 만40세 미만

(5) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하

(6) 청약자격Ⅲ : 자산기준
○ 총 자산가액 : 2억 1,550만원 이하
– 부동산 + 자동차 + 금융자산 + 기타자산 – 부채
○ 자동차가액 : 2,850만원 이하

(7) 당첨자 선정방법
아래 기준에 따라 1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 1순위 신혼부부에서 미달되어야 기회가 있다.

* 1순위 : 신혼부부
* 2순위 : 청년

2순위에서 경쟁이 있으면 ① 자녀 수, ② 전입일, ③ 추첨 순으로 선정한다

① 만19세 미만 자녀 수 : 많음
② 공급주택 인근-광역지역 전입일 : 빠름
– 주민등록등본 기준
③ 추첨

[100% 이하] 매입임대주택(다세대) : 일반공급(50㎡ 이상)

(신축)다세대 매입임대주택 입주자모집 중 일반공급(전용면적 50㎡ 이상)에 대한 설명이다. 인기지역이면 만19세 미만 자녀 수가 3명 이상이어야 당첨 가능성이 높다. 비인기지역은 청약자격 없이 선착순으로 모집하기도 한다.

청약자격은 입주자모집공고일 기준으로 판단한다. 청약자격 (4) 일반, (5) 소득기준, (6) 자산기준 세부내용은 각각 4. 무주택 세대구성원, 5. 소득기준, 6. 자산기준 항목을 참고하자.

(1) 주택종류
○ 다세대주택
○ 전용면적 85㎡ 미만

(2) 임대조건 : 임대보증금과 임대료
○ 주변 시세의 30% 수준
○ 임대보증금 ↔ 임대료 전환 가능
○ 재계약 시 인상 한도 : 5% 이내로 제한
– 「공공주택 특별법」 제49조 제2항

(3) 임대기간
○ 최장 10년
– 입주자 기준 : 없음
– 주택 기준 : 최초공급일로부터 10년
○ 2년 단위로 최초계약 + 재계약
○ 재계약 조건
(4) 일반, (5) 소득기준, (6) 자산기준 만족
(5) 소득기준 초과 시 임대료 할증 조건으로 거주 가능

(4) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입자

(5) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하

(6) 청약자격Ⅲ : 자산기준
○ 총 자산가액 : 2억 1,550만원 이하
– 부동산 + 자동차 + 금융자산 + 기타자산 – 부채
○ 자동차가액 : 2,850만원 이하

(7) 당첨자 선정방법
주택청약종합저축/청약저축 가입기간과 납입횟수에 따라 1순위 → 미달 시 2순위 → 미달 시 3순위 순으로 선정한다.

* 1순위 : 가입기간 24개월 이상 and 납입횟수 24회 이상
* 2순위 : 가입기간 6개월 이상 and 납입횟수 6회 이상
* 3순위 : 그 외 신청자

각 순위에서 경쟁이 있으면 ① 만19세 미만 자녀, ② 거주지역, ③ 배점기준표, ④ 추첨 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

① 만19세 미만 자녀 3명 이상 : 해당 여부
자녀가 3명 이상이면 된다.

② 공급주택 시/군/자치구 거주자 : 주민등록등본 기준
– 예) 인천 남동구(자치구) O ↔ 인천(특별/광역시) X
– 예) 경기 성남시(시/군) O ↔ 성남시 수정구(행정구) X

③ 배점기준표 점수 : 높음

④ 추첨
당첨하한선(점수)에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

(8) 참고사항 : 분양전환형 공공임대주택
(신축)다세대 매입임대주택은 최초 공급일(입주일)로부터 10년이 지나면 분양전환되는 공공임대주택이다. 분양(주택구매)은 추천하지 않는다.

○ 분양대상자 : 임차인
○ 분양전환시기 : 최초 공급일로부터 10년 후
○ 분양전환가격 산정기준 : 분양시점의 감정평가금액

[70% 이하] 국민임대주택 : 신규 일반공급(50㎡ 이상)

국민임대주택 신규 입주자모집 중 일반공급(전용면적 50㎡ 이상)에 대한 설명이다.

청약자격은 입주자모집공고일 기준으로 판단한다. 청약자격 (4) 일반, (5) 소득기준, (6) 자산기준 세부내용은 각각 4. 무주택 세대구성원, 5. 소득기준, 6. 자산기준 항목을 참고하자.

(1) 주택종류
○ 아파트
○ 전용면적 60㎡ 이하

(2) 임대조건 : 임대보증금과 임대료
○ 주변 시세의 60~80% 수준
○ 임대보증금 ↔ 임대료 전환 가능
○ 재계약 시 인상 한도 : 5% 이하
– 「공공주택 특별법」 제49조 제2항

(3) 임대기간
○ 최장 30년
– 입주자 기준 : 제한 없음
– 주택 기준 : 최초공급일로부터 30년
○ 2년 단위로 최초계약 + 재계약
○ 재계약 조건
(4) 청약자격 만족
(5) 소득기준, (6) 자산기준 초과 시 임대료 할증 조건으로 거주 가능

(4) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원
– 단독세대주는 전용면적 40㎡ 이하만 신청 가능

(5) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득액의 70% 이하
– 가구원수 : 태아, 배우자의 전혼자녀 포함

(6) 청약자격Ⅲ : 자산기준
○ 총 자산가액 : 2억 2,400만원 이하
– 부동산 + 자동차 + 금융/자산 + 기타자산 – 부채
○ 자동차가액 : 2,545만원 이하

(7) 당첨자 선정방법
청약통장 납입횟수에 따라 1순위 → 미달 시 2순위 → 미달 시 3순위 순으로 선정한다.

* 1순위 : 주택청약종합저축/청약저축 24회 이상 납입
* 2순위 : 주택청약종합저축/청약저축 6회 이상 납입
* 3순위 : 그 외 신청자

각 순위에서 경쟁이 있으면 ① 배점기준표, ② 추첨 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

① 배점기준표 점수 : 높음

② 추첨
당첨하한선(점수)에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 결정한다.

[70% 이하] 국민임대주택 예비 : 일반공급

국민임대주택 예비 입주자모집에 대한 설명이다. 국민임대주택은 지난 10년 동안 공급된 물량이 많아서 예비 입주자모집이 신규보다 더 많다.

청약자격은 입주자모집공고일 기준으로 판단한다. 청약자격 (4) 일반, (5) 소득기준, (6) 자산기준 세부내용은 각각 4. 무주택 세대구성원, 5. 소득기준, 6. 자산기준 항목을 참고하자.

(1) 주택종류 : 국민임대주택
○ 아파트
○ 전용면적 60㎡ 이하

(2) 임대조건 : 임대보증금과 임대료
○ 주변 시세의 60~80% 수준
○ 임대보증금 ↔ 임대료 전환 가능
○ 재계약 시 인상 한도 : 5% 이하
– 「공공주택 특별법」 제49조 제2항

(3) 임대기간
○ 최장 30년
– 입주자 기준 : 제한 없음
– 주택 기준 : 최초공급일로부터 30년
○ 2년 단위로 최초계약 + 재계약
○ 재계약 조건
(4) 청약자격 만족
(5) 소득기준, (6) 자산기준 초과 시 임대료 할증 조건으로 거주 가능

(4) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원
– 단독세대주는 전용면적 40㎡ 이하만 신청 가능

(5) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득액의 70% 이하
– 가구원수 : 태아, 배우자의 전혼자녀 포함

(6) 청약자격Ⅲ : 자산기준
○ 총 자산가액 : 2억 2,400만원 이하
– 부동산 + 자동차 + 금융/자산 + 기타자산 – 부채
○ 자동차가액 : 2,545만원 이하

(7) 당첨자 선정방법Ⅰ
국민임대주택 예비 입주자모집은 전용면적에 따라 선정방법이 다르다(배점기준표는 같음). 대부분 전용면적 50㎡ 미만이다.

○ 전용면적 50㎡ 미만 : 거주지역 → 배점기준표 → 추첨
○ 전용면적 50㎡ 이상 : 청약통장 → 배점기준표 → 추첨

(8) 당첨자 선정방법Ⅱ : 전용면적 50㎡ 미만
거주지역(국민임대주택은 주민등록등본 주소지 기준)에 따라 1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 기준은 아래과 같고 입주자모집공고에서 정확한 지역을 확인할 수 있다.

* 1순위 : 시/군/자치구
* 2순위 : 연접 시/군/자치구
* 3순위 : 그 외 지역
* 예시(1순위 → 2순위)
– 인천 남동구(자치구) → 인천 남/부평/연수구, 경기 부천/시흥시
– 경기 성남시(시/군) → 서울 강남/서초/송파구, 경기 과천/광주/용인/의왕/하남시

각 순위에서 경쟁이 있으면 ① 배점기준표, ② 추첨 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

① 배점기준표 점수 : 높음

② 추첨
당첨하한선(점수)에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 결정한다.

(9) 당첨자 선정방법Ⅲ : 전용면적 50㎡ 이상
청약통장 납입횟수에 따라 1순위 → 미달 시 2순위 → 미달 시 3순위 순으로 선정한다.

* 1순위 : 주택청약종합저축/청약저축 24회 이상 납입
* 2순위 : 주택청약종합저축/청약저축 6회 이상 납입
* 3순위 : 그 외 신청자

각 순위에서 경쟁이 있으면 ① 배점기준표, ② 추첨 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

① 배점기준표 점수 : 높음
– 전용면적 50㎡ 미만 배점기준표와 같음

② 추첨
당첨하한선(점수)에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 결정한다.


정리 : 저소득자(50% 이하)

정리 : 저소득자(50% 이하)

1. 개요
2. 기본용어 정리Ⅰ
3. 기본용어 정리Ⅱ : 거주지역
4. 청약자격Ⅰ : 무주택 세대구성원
5. 청약자격Ⅱ : 소득기준
6. 청약자격Ⅲ : 자산기준
[50% 이하] 국민임대주택 : 신규모집 일반공급

국민임대주택 신규 입주자모집 중 일반공급에 대한 설명이다. 국민임대주택은 소득기준 70% 이하부터 신청할 수 있으나 신규 입주자모집은 예비와 달리 소득기준 50% 이하 신청자를 먼저 선정한다. 그래서 50% 이하로 분류했다.

청약자격은 입주자모집공고일 기준으로 판단한다. 청약자격 세부내용은 각각 4. 무주택 세대구성원, 5. 소득기준, 6. 자산기준 항목을 참고하자.

(1) 주택종류
○ 아파트
○ 전용면적 60㎡ 이하

(2) 임대조건 : 임대보증금과 임대료
○ 주변 시세의 60~80% 수준
○ 임대보증금 ↔ 임대료 전환 가능
○ 재계약 시 인상 한도 : 5% 이하
– 「공공주택 특별법」 제49조 제2항

(3) 임대기간
○ 최장 30년
– 입주자 기준 : 없음
– 주택 기준 : 최초공급일로부터 30년
○ 2년 단위로 최초계약 + 재계약
○ 재계약 조건
(4) 청약자격 만족
(5) 소득기준, (6) 자산기준 초과 시 임대료 할증 조건으로 거주 가능

(4) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 단독세대주는 전용면적 40㎡ 이하만 신청 가능

(5) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득액의 70% 이하
– 가구원수 : 태아, 배우자의 전혼자녀 포함

(6) 청약자격Ⅲ : 자산기준
○ 총자산 : 2억 4,400만원 이하
– 부동산 + 자동차 + 금융/자산 + 기타자산 – 부채
○ 자동차 : 2,545만원 이하

(7) 당첨자 선정방법Ⅰ
(전용면적 50㎡ 이상 확인중)

(8) 당첨자 선정방법Ⅱ : 전용면적 50㎡ 미만
① 가구소득, ② 거주지역, ③ 만19세 미만 자녀, ④ 배점기준표, ⑤ 추첨 순으로 선정한다.

① 전년도 가구당 월평균소득의 50% 이하 : 해당 여부
50% 이하면 된다. 소득이 적을수록 유리한 것이 아니다. 50% 이하 신청자 수가 공급물량보다 많으면, 즉 경쟁이 있으면 50% 초과 ~ 70% 이하 신청자는 기회가 없다.

② 거주지역 : 주민등록등본 주소지
1순위 → 미달 시 2순위 → 미달 시 3순위 순으로 선정한다. 기준은 아래와 같고 입주자모집공고에서 정확한 지역을 확인할 수 있다.

* 1순위 : 시/군/자치구
* 2순위 : 연접 시/군/자치구
* 3순위 : 그 외 지역
* 예시(1순위 → 2순위)
– 인천 남동구(자치구) → 인천 남/부평/연수구, 경기 부천/시흥시
– 경기 성남시(시/군) → 서울 강남/서초/송파구, 경기 과천/광주/용인/의왕/하남시

③ 만19세 미만 자녀 3명 이상 : 해당 여부
자녀가 3명 이상이면 된다.

④ 배점기준표 점수 : 높음

⑤ 추첨
당첨하한선(점수)에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

(9) 당첨자 선정방법Ⅲ : 전용면적 50㎡ 미만
(확인중)

[50% 이하] 매입임대주택(다세대) : 일반공급(50㎡ 미만)

(신축)다세대 매입임대주택 입주자모집 중 일반공급(전용면적 50㎡ 미만)에 대한 설명이다. 소득기준 100% 이하부터 신청할 수 있지만 소득기준 50% 이하 신청자를 먼저 선정한다. 그래서 50% 이하로 분류했다. 비인기지역은 청약자격 없이 선착순으로 모집하기도 한다.

청약자격은 입주자모집공고일 기준으로 판단한다. 청약자격 세부내용은 각각 4. 무주택 세대구성원, 5. 소득기준, 6. 자산기준 항목을 참고하자.

(1) 주택종류
○ 다세대주택
○ 전용면적 85㎡ 미만

(2) 임대조건 : 임대보증금과 임대료
○ 주변 시세의 30% 수준
○ 임대보증금 ↔ 임대료 전환 가능
○ 재계약 시 인상 한도 : 5% 이내로 제한
– 「공공주택 특별법」 제49조 제2항

(3) 임대기간
○ 최장 10년
– 입주자 기준 : 없음
– 주택 기준 : 최초공급일로부터 10년
○ 2년 단위로 최초계약 + 재계약
○ 재계약 조건
(4), (5), (6) 청약자격 만족
(5) 소득기준 초과 시 임대료 할증 조건으로 거주 가능

(4) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입자

(5) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하

(6) 청약자격Ⅲ : 자산기준
○ 총 자산가액 : 2억 1,550만원 이하
– 부동산 + 자동차 + 금융자산 + 기타자산 – 부채
○ 자동차가액 : 2,850만원 이하

(7) 당첨자 선정방법
① 가구소득, ② 거주지역, ③ 만19세 미만 자녀, ④ 배점기준표, ⑤ 추첨 순으로 선정한다.

① 전년도 가구당 월평균소득의 50% 이하 : 해당 여부
50% 이하 신청자 수가 공급주택 수보다 많으면, 즉 경쟁이 있으면 50% 초과 ~ 100% 이하 신청자는 기회가 없다.

② 거주지역 : 주민등록등본 주소지
1순위 → 미달 시 2순위 → 미달 시 3순위 순으로 선정한다. 기준은 아래와 같고 입주자모집공고에서 정확한 지역을 확인할 수 있다.

* 1순위 : 공급주택 시/군/자치구
* 2순위 : 공급주택 인근-광역지역
* 3순위 : 그 외 지역
* 예시(1순위 → 2순위)
– 인천 남동구(자치구) → 인천
– 경기 성남시(시/군) → 경기

③ 만19세 미만 자녀 3명 이상 : 해당 여부
자녀가 3명 이상이면 된다.

④ 배점기준표 점수 : 높음

⑤ 추첨
당첨하한선(점수)에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

(8) 참고사항 : 분양전환형 공공임대주택
(신축)다세대 매입임대주택은 최초 공급일(입주일)로부터 10년이 지나면 분양전환되는 공공임대주택이다. 분양(주택구매)은 추천하지 않는다.

○ 분양대상자 : 임차인
○ 분양전환시기 : 최초 공급일로부터 10년 후
○ 분양전환가격 산정기준 : 분양시점의 감정평가금액

[50% 이하] 매입임대주택 : 일반공급

매입임대주택 입주자모집 중 일반공급에 대한 설명이다. 소득기준 100% 이하부터 신청할 수 있지만 소득기준 50% 이하 신청자를 먼저 선정한다. 그래서 50% 이하로 분류했다. 비인기지역은 청약자격 없이 선착순으로 모집하기도 한다.

청약자격은 입주자모집공고일 기준으로 판단한다. 청약자격 세부내용은 각각 4. 무주택 세대구성원, 5. 소득기준, 6. 자산기준 항목을 참고하자.

(1) 주택종류
○ 다세대주택, 다가구주택
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 1~2인 가구 : 전용면적 50㎡ 이하
– 3~4인 가구 : 전용면적 50㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
– 5인 이상 가구(3형) : 전용면적 85㎡ 초과
. 전용면적 50㎡ 이하 신청 가능

(2) 임대조건 : 임대보증금과 임대료
○ 주변 시세의 30% 수준
○ 임대보증금 ↔ 임대료 전환 가능
○ 재계약 시 인상 한도 : 5% 이내로 제한
– 「공공주택 특별법」 제49조 제2항

(3) 임대기간
○ 최장 20년
– 입주자 기준 : 없음
– 주택 기준 : 최초공급일로부터 20년
○ 2년 단위로 최초계약 + 재계약
○ 재계약 조건
(4) 청약자격 만족
(5) 소득기준, (6) 자산기준 초과 시 임대료 할증 조건으로 거주 가능

(4) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 주택건설지역 거주자 : 주민등록등본 주소지 기준

(5) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하

(6) 청약자격Ⅲ : 자산기준
○ 총 자산가액 : 1억 7,800만원 이하
– 부동산 + 자동차 + 금융자산 + 기타자산 – 부채
○ 자동차가액 : 2,545만원 이하

(7) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
가구소득에 따라 순위를 나누고 1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

* 1순위 : 9개 유형(ⓐ ~ ⓘ)
* 2순위
– 가구당 월평균소득의 50% 이하
– 가구당 월평균소득의 100% 이하 and 장애인

ⓐ 생계급여 수급자
ⓑ 의료급여 수급자
ⓒ 주거급여 수급자 and (추가기준 중 하나)
ⓓ 교육급여 수급자 and (추가기준 중 하나)
ⓔ 차상위계층 and (추가기준 중 하나)
ⓕ 보호대상 한부모가족
ⓖ 장애인 or 아동복지시설 퇴소자
– 가구당 월평균소득의 70% 이하

ⓒ, ⓓ, ⓔ 유형은 추가로 만65세 이상, 최저주거기준 미달(전용 입식부엌 or 수세식화장실 없음), 소득 대비 임차료 비율 30% 이상 중 하나를 만족해야 한다.

(7) 당첨자 선정방법Ⅱ : 일반공급
각 순위에서 경쟁이 있으면 ① 배점기준표, ② 배점기준표 세부항목, ③ 전입일 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

① 배점기준표 점수 : 높음

② 배점기준표의 ⑤, ⑥ 항목 점수 : 높음
당첨하한선(점수)에 해당하는 사람이 여러 명이면 배점기준표 ⑤, ⑥ 항목 점수의 합이 높은 순으로 선정한다.

③ 전입일 : 빠름
현 주소지 전입일(주민등록등본 기준)이 빠른 순으로 선정한다.


정리 : 신혼부부

정리 : 신혼부부

1. 개요
2. 기본용어 정리Ⅰ
3. 기본용어 정리Ⅱ : 거주지역
4. 청약자격Ⅰ : 무주택 세대구성원
5. 청약자격Ⅱ : 소득기준
6. 청약자격Ⅲ : 자산기준
[100% 이하] 매입임대주택(아파트) : 신혼부부 특별공급

매입임대주택(아파트) 입주자모집 중 청년/신혼부부 특별공급에 대한 설명이다. 1순위 신혼부부 → 미달 시 2순위 청년 순으로 공급하므로 인기지역은 사실상 신혼부부 특별공급이다.

신혼부부 기준은 혼인신고일로부터 5년 이내이고 예비신혼부부도 포함한다. 청약자격은 입주자모집공고일 기준으로 판단한다. 청약자격 (4) 일반, (5) 소득기준, (6) 자산기준 세부내용은 각각 4. 무주택 세대구성원, 5. 소득기준, 6. 자산기준 항목을 참고하자.

(1) 주택종류
○ 아파트
○ 전용면적 85㎡ 미만

(2) 임대조건 : 임대보증금과 임대료
○ 주변 시세의 30% 수준
○ 임대보증금 ↔ 임대료 전환 불가
○ 재계약 시 인상 없음

(3) 임대기간
○ 최장 10년
– 입주자 기준 : 10년
– 주택 기준 : 최초공급일로부터 10년
○ 2년 단위로 최초계약 + 재계약
○ 재계약 조건
(4) 일반, (5) 청약자격 만족
(5) 소득기준 초과 시 임대료 할증 조건으로 거주 가능 (확인중)

(4) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원
– 예비신혼부부는 혼인 후 세대구성원 기준
○ 공급주택 인근-광역지역 거주자

추가로 아래 ① 신혼부부, ② 예비신혼부부 중 하나에 해당해야 한다.

① 신혼부부 : 전체 혼인기간 5년 이내
– 재혼이면 재혼 전 모든 혼인기간 합산
② 예비신혼부부 : 입주 전까지 혼인사실 증명 가능

(5) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
○ 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
– 예비신혼부부는 혼인 후 세대구성원 기준

(6) 청약자격Ⅲ : 자산기준
○ 총 자산가액 : 2억 1,550만원 이하
– 부동산 + 자동차 + 금융자산 + 기타자산 – 부채
– 예비신혼부부는 혼인 후 세대구성원 기준
○ 자동차가액 : 2,850만원 이하
– 예비신혼부부는 혼인 후 세대구성원 기준

(7) 당첨자 선정방법
경쟁이 있으면 ① 자녀 수, ② 전입일, ③ 추첨 순으로 선정한다

① 만19세 미만 자녀 수 : 많음
② 공급주택 인근-광역지역 전입일 : 빠름
– 주민등록등본 기준
③ 추첨

[100% 이하] 행복주택 : 신혼부부 우선공급

행복주택 입주자모집 중 신혼부부 우선공급에 대한 설명이다.

신혼부부 기준은 혼인신고일로부터 7년 이내이고 예비신혼부부도 포함한다. 청약자격은 입주자모집공고일 기준으로 판단한다. 청약자격 (4) 일반, (5) 소득기준, (6) 자산기준 세부내용은 각각 4. 무주택 세대구성원, 5. 소득기준, 6. 자산기준 항목을 참고하자.

(1) 주택종류
○ 아파트
○ 전용면적 45㎡ 이하

(2) 임대조건 : 임대보증금과 임대료
○ 주변 시세의 80% 수준
○ 임대보증금 ↔ 임대료 전환 가능
○ 재계약 시 인상 한도 : 5% 이내로 제한
– 「공공주택 특별법」 제49조 제2항

(3) 임대기간
○ 최장 6년 or 10년
– 입주자 기준 : 자녀 없음 6년, 자녀 1명 이상 10년
– 주택 기준 : 최초공급일로부터 30년
○ 2년 단위로 최초계약 + 재계약
○ 재계약 조건
(4) 일반, (5) 소득기준, (6) 자산기준 만족
(5) 소득기준 초과 시 임대료 할증 조건으로 거주 가능

(4) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원
– 예비신혼부부는 혼인 후 세대구성원 기준
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입자

추가로 아래 ① 신혼부부, ② 예비신혼부부 중 하나에 해당해야 한다.

① 신혼부부 : 전체 혼인기간 7년(2,555일) 이하
– 재혼이면 재혼 전 모든 혼인기간 합산
② 예비신혼부부 : 입주 전까지 혼인사실 증명 가능

(5) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
– 예비신혼부부는 혼인 후 세대구성원 기준

(6) 청약자격Ⅲ : 자산기준
○ 총 자산가액 : 2억 4,400만원 이하
– 부동산 + 자동차 + 금융자산 + 기타자산 – 부채
– 예비신혼부부는 혼인 후 세대구성원 기준
○ 자동차가액 : 2,545만원 이하
– 예비신혼부부는 혼인 후 세대구성원 기준

(7) 당첨자 선정방법Ⅰ
우선공급 물량과 일반공급 물량이 따로 배정되고 우선공급 → 일반공급 순으로 선정한다. 우선공급에서 탈락한 신청자는 자동으로 일반공급 신청자가 된다.

(8) 당첨자 선정방법Ⅱ : 우선공급
거주지역(행복주택은 직장/사업장 위치도 인정)에 따라 순위를 나누고 1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 기준은 아래과 같고 입주자모집공고에서 정확한 지역을 확인할 수 있다.

* 1순위 : 시/군/자치구
* 2순위 : 주택건설지역 중 1순위를 제외한 지역
* 예시(1순위 → 2순위)
– 인천 남동구(자치구) → 인천 중 남동구를 제외한 지역
– 경기 성남시(시/군) → 2순위 없음

각 순위에서 경쟁이 있으면 ① 배점기준표, ② 거주기간, ③ 추첨 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

① 배점기준표 점수 : 높음

② 각 순위 지역의 거주기간 : 오래됨
– 1순위는 1순위 지역, 2순위는 2순위 지역

③ 추첨
당첨하한선(거주기간)에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 결정한다.

(9) 당첨자 선정방법Ⅲ : 일반공급
1순위 → 미달 시 2순위 순으로 진행한다. 기준은 우선공급과 같다.

* 1순위 : 시/군/자치구
* 2순위 : 주택건설지역 중 1순위를 제외한 지역
– 주택건설지역 : 특별시/광역시, 시/군, 세종시, 제주도
* 예시(1순위 → 2순위)
– 인천 남동구(자치구) → 인천 중 남동구를 제외한 지역
– 경기 성남시(시/군) → 2순위 없음

각 순위에서 경쟁이 있으면 ① 추첨으로 결정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

① 추첨

[70% 이하] 매입임대주택 : 신혼부부 특별공급

매입임대주택 입주자모집 중 신혼부부 특별공급에 대한 설명이다.

청약자격은 입주자모집공고일 기준으로 판단한다. 청약자격 (4) 일반, (5) 소득기준, (6) 자산기준 세부내용은 각각 4. 무주택 세대구성원, 5. 소득기준, 6. 자산기준 항목을 참고하자.

(1) 주택종류
○ 다세대주택, 다가구주택
○ 전용면적 85㎡ 미만

(2) 임대조건 : 임대보증금과 임대료
○ 주변 시세의 30% 수준
○ 임대보증금 ↔ 임대료 전환 가능
○ 재계약 시 인상 한도 : 5% 이내로 제한
– 「공공주택 특별법」 제49조 제2항

(3) 임대기간
○ 최장 20년
– 입주자 기준 : 20년
– 주택 기준 : 최초공급일로부터 20년
○ 2년 단위로 최초계약 + 재계약
○ 재계약 조건
(4) 일반, (5) 소득기준 만족
(5) 소득기준 초과 시 임대료 할증 조건으로 거주 가능

(4) 청약자격Ⅰ : 일반
○ 무주택 세대구성원
– 예비신혼부부는 혼인 후 세대구성원 기준
○ 공급주택 시/군/자치구 거주자

추가로 아래 ① 신혼부부, ② 예비신혼부부 중 하나에 해당해야 한다.

① 신혼부부 : 전체 혼인기간 7년 이내
– 재혼이면 재혼 전 모든 혼인기간 합산
② 예비신혼부부 : 입주 전까지 혼인사실 증명 가능

(5) 청약자격Ⅱ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 70% 이하

(6) 청약자격Ⅲ : 자산기준
○ 없음

(7) 당첨자 선정방법
자녀 유무에 따라 순위를 나누고 1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다.

* 1순위 : 혼인기간 내 출산한 자녀(태아) 있음
* 2순위 : 그 외 신청자

각 순위에서 경쟁이 있으면 ① 배점기준표, ② 배점기준표 세부항목 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

① 배점기준표 점수 : 높음

② 배점기준표의 각 항목 점수 : 높음
당첨하한선(점수)에 해당하는 사람이 여러 명이면 배점기준표 ① ~ ⑨ 각 항목의 점수가 높은 순으로 선정한다. 예를 들면 ① 세대소득 점수 → ② 자녀 수 점수 → ③ 혼인기간 점수 순으로 선정한다.

[50% 이하] 국민임대주택 신규 : 신혼부부 우선공급

국민임대주택 신규 입주자모집 중 신혼부부 우선공급에 대한 설명이다. 국민임대주택은 소득기준 70% 이하부터 신청할 수 있으나 신규 입주자모집은 예비와 달리 소득기준 50% 이하 신청자를 먼저 선정한다. 그래서 50% 이하로 분류했다.

청약자격은 입주자모집공고일 기준으로 판단한다. 청약자격 (4) 일반, (5) 소득기준, (6) 자산기준 세부내용은 각각 4. 무주택 세대구성원, 5. 소득기준, 6. 자산기준 항목을 참고하자.

(1) 주택종류 : 국민임대주택
○ 공동주택 – 아파트
○ 전용면적 60㎡ 이하

(2) 임대조건 : 임대보증금과 임대료
○ 주변 시세의 60~80% 수준
○ 임대보증금 ↔ 임대료 전환 가능
○ 재계약 시 인상 한도 : 5% 이하
– 「공공주택 특별법」 제49조 제2항

(3) 임대기간
○ 최장 30년
– 입주자 기준 : 제한 없음
– 주택 기준 : 최초공급일로부터 30년
○ 2년 단위로 최초계약 + 재계약
○ 재계약 조건
(4) 청약자격 만족
(5) 소득기준, (6) 자산기준 초과 시 임대료 할증 조건으로 거주 가능

(4) 청약자격 : 일반
○ 무주택 세대구성원
– 예비신혼부부는 혼인 후 세대구성원 기준

추가로 아래 ① 신혼부부, ② 예비신혼부부 중 하나에 해당해야 한다.

① 신혼부부 : 전체 혼인기간 7년 이하
– 재혼이면 재혼 전 모든 혼인기간 합산
② 예비신혼부부 : 입주 전까지 혼인사실 증명 가능

(5) 청약자격 : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득액의 70% 이하
– 예비신혼부부는 혼인 후 세대구성원 기준

(6) 청약자격 : 자산기준
○ 총 자산가액 : 2억 4,400만원 이하
– 부동산 + 자동차 + 금융자산 + 기타자산 – 부채
○ 자동차가액 : 2,545만원 이하

(7) 당첨자 선정방법Ⅰ
국민임대주택 신규 입주자모집은 우선공급 물량과 일반공급 물량이 따로 배정되고 우선공급 → 일반공급 순으로 선정한다. 신혼부부 우선공급에서 탈락한 신청자는 자동으로 일반공급 신청자가 된다. 일반공급 당첨자 선정방법은 [부동산 > 공공임대주택] 정리 : 저소득자(50% 이하) 글을 참고하자.

(8) 당첨자 선정방법Ⅱ : 신혼부부 우선공급
① 가구소득, ② 자녀 ③ 배점기준표, ④ 추첨 순으로 선정한다.

① 전년도 가구당 월평균소득의 50% 이하 : 해당 여부
50% 이하면 된다. 소득이 적을수록 유리한 것이 아니다. 50% 이하 신청자 수가 공급물량보다 많으면, 즉 경쟁이 있으면 50% 초과 ~ 70% 이하 신청자는 기회가 없다.

② 만19세 미만 자녀 1명 이상 : 해당 여부
1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다.

* 1순위 : 혼인기간 중 출산한 만19세 미만 자녀가 있음
– 태아, 입양아 포함
* 2순위 : 그 외 신청자

③ 배점기준표 점수 : 높음

④ 추첨
당첨하한선(점수)에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.


전세보증금 보호 방법 (수정중)

전세보증금 보호 방법

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

보증금 위험요인은 보증금 손해와 미반환, 사기가 있다.

 

(1) 위험Ⅰ : 보증금 손해
깡통 전세주택은 임대인이 대출원금과 이자 상환을 연체해서 주택이 경매에 넘어가면 전세보증금 전부 또는 일부 손해 가능성이 있는 주택을 말한다. 대출이 없다고 안전한 것은 아니다.

 

(2) 위험Ⅱ : 보증금 미반환
보증금 미반환 위험은 전세계약이 끝났는데 임대인이 “다음 임차인을 구하기 전에는 보증금을 못 준다”며 버티는 것을 말한다. 돌려받을 수 있으나 법적 절차가 번거로운 것이 문제다. 이 사실을 알고 ‘배째라’로 나오는 임대인도 있다.

보증금 미반환 가능성은 전세주택 공급량과 수요량, 즉 부동산시장 분위기에 달려있다. 전세공급이 늘어나면 전세시세 하락과 함께 보증금 미반환 가능성이 커진다. 전세시세 하락에도 불구하고 현금유동성 문제로 기존의 보증금을 고집하는 임대인이 많기 때문이다.

 

(3) 위험Ⅲ : 미/체납 국세 사기
국세납부용 전세주택 사기가 문제가 된 적이 있다.

○ 사업을 하는 A란 X이 있음
○ 사업도 잘 안 되고 체납세금도 많음
○ 전세가율이 높은 지역에서 전세를 끼고 아파트 매입
○ 본인명의 재산은 아파트만 남기고 모두 빼돌림
○ 체납세금 징수를 위해 아파트에 국세체납 압류가 들어옴
○ 공매로 넘어가고 임차인은 보증금을 날림

이런 사기가 가능한 이유는 미/체납 국세가 다른 채권에 우선하고 임대인의 동의가 없으면 미/체납 국세를 확인할 수 없기 때문이다.

 

(4) 보증금 보호 방법
다양한 위험으로부터 보증금을 100% 보호하는 유일한 방법은 전세보증보험 가입이다. 장점은 100% 보호, 단점은 비용(보험료)이다. 전세보증보험뿐만 아니라 보증금 보호에 필요한 필수지식을 정리했으니 참고하자.

2. 등기부등본 확인
3. 우선변제권
4. 최우선변제권
5~8. 전세보증보험

2. 등기부등본 확인

주택임대차계약을 할 때 등기부등본 지식은 필수다. 모르면 혼자서 계약을 하지 말아야 한다.

 

(1) 기본내용
보통 □□권 설정 등기를 한다고 하는데 예를 들어 주택담보대출을 받으면 근저당권 설정 등기를 한다. 등기는 부동산의 권리 관계를 등록하는 법적 절차, 등기부등본은 등기 정보가 정리되어 권리순위 관계를 확인할 수 있는 서류다. 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 등기부등본을 열람하거나 발급받을 수 있다. 주택임대차계약서를 작성하기 전, 잔금지급일에 잔금을 송금하기 전, 최소한 2회 이상 확인해야 한다.

◆ 대법원 인터넷등기소 [Web]
– 등기열람/발급 > 부동산 > 발급하기

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분할 수 있다. 주택임대차계약은 갑구에서 가압류, 압류 등 소유권에 관한 사항을 확인하고, 을구에서 주택담보대출과 관련된 근저당권을 확인한다. 가압류, 압류된 주택은 전세계약을 하지 말자.
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(2) 선순위채권
위 등기부등본 예시의 을구를 다시 보자. 근저당권의 순위번호가 1번이다. 이 주택에 전세계약을 하면 내 보증금의 순위번호가 빨라야 2번이라는 뜻이다. 이처럼 이미 등기가 완료되어 순위번호가 앞서는 근저당권을 선순위채권이라고 한다.

그리고 권리자 및 기타사항의 채권최고액(대출금액의 1.2~1.3배)이 1억원이다. 선순위채권 1억원의 의미는 경매로 넘어가면 선순위채권자인 은행이 최대 1억원을 먼저 가져가고 임차인은 남은 금액 내에서 보증금을 회수할 수 있다는 뜻이다. 그래서 선순위채권이 있으면 전세계약을 할 때 신중해야 한다. 보통 매매가 대비 보증금 비율을 뜻하는 전세가율로 표현하고 전세가율은 낮을수록 좋다.

○ 전세가율 = (보증금 + 선순위채권) / 매매가

 

(3) 전세가율과 실거래가 확인
전세가율을 계산할 때 매매가는 매도호가(매도자의 매도희망가)가 아닌 실거래가를 사용한다. 부동산에서 말하는 매도호가는 부풀려진 경우가 많으므로 이를 사용하여 전세가율이 낮다고 판단하는 실수를 하지 말자. 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템으로 확인할 수 있다.

◆ 국토교통부 실거래가 공개시스템 [Web] 
– 매매 or 전월세 확인

 

(4) 근저당권 말소
임대인이 잔금지급일에 받은 보증금으로 주택담보대출금을 상환하는 조건으로 전세계약을 할 때가 있다. 이때는 주택담보대출금 상환뿐만 아니라 등기부등본의 근저당권 말소 처리까지 해야 한다. 부동산을 통해 계약하면 대부분 알아서 처리해주는데 직거래한다면 주의하자.

3. 우선변제권

우선변제권을 모르면 혼자서 계약을 하지 말아야 한다.

 

(1) 대항력 : 주민등록 + 주택의 점유
잔금지급일에 잔금을 송금하고 입주하면 만사를 제쳐놓고 바로 해야 할 일이 있다. 주민센터를 방문해서 전입신고를 하고 주택임대차계약서에 확정일자 도장을 받아야 한다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 법적 대항력 요건이 주민등록(전입신고)과 주택의 점유(입주)이기 때문이다. 대항력은 ‘전세보증금이 보호됨’ 정도로 이해하자.

♣ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

(2) 우선변제권 : 대항력 + 확정일자
법적 대항력을 갖추더라도 임대인이 대출을 받아 근저당권을 설정하면 소용이 없다. 그래서 주택임대차계약서에 확정일자를 받는다. 확정일자는 등기부등본의 순위번호 역할을 하기 때문이다. 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기고 확정일자보다 나중에 설정된 근저당권, 즉 후순위채권은 무시할 수 있다.
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정리하면 주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자 요건을 모두 갖췄을 때 우선변제권이 있다고 한다.

○ 점유(입주)와 주민등록(전입신고)을 하면 다음날 0시부터 대항력이 생김
○ 대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생김
– 우선변제권 : 전세주택이 경매에 넘어갔을 때 순위에 의해 배당을 받을 수 있는 권리
– 확정일자를 기준으로 선순위채권과 후순위채권으로 구분, 후순위채권은 무시

 

(3) 주의사항
대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 생긴다. 그래서 전입신고를 한 날 임대인이 저당권 설정등기를 하면 하루 차이로 임차인의 전세보증금이 은행의 대출채권보다 후순위가 된다. 아주 드물지만, 피해사례가 있다. 불안하면 주택임대차계약서에 ② 대항력 중심으로 특약사항을 추가하자.

① 날짜 중심
주택을 인도받은 임차인은 □년 □월 □일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고 임대인은 년 월 일부터 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다.
② 대항력 중심
임대인은 임차인이 대항력을 갖추기 전까지 임차인의 권리를 침해하는 행동(근저당권, 가압류, 경매 등등)을 해서는 안 된다. 권리를 침해했을 시 계약 해지, 계약금 배상, 이사 비용, 중개수수료 등을 지급한다.

4. 최우선변제권

주택의 점유(입주)와 주민등록(전입신고)으로 대항력을 갖추면 소액의 보증금에 대해 최우선변제권을 주장할 수 있다. 최우선변제권은 경매로 넘어갔을 때 선순위채권을 무시하고 먼저 돌려받을 수 있는 권리다. 선순위채권-근저당권 설정일자와 지역에 따라 차이가 있는데 정리하면 다음과 같다.
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주의할 점은 보증금이 주택가액의 50%를 초과하면 주택가액의 50%까지만 최우선 변제된다(예시①). 또 선순위채권-근저당권 설정일자를 기준으로 전세보증금과 최우선변제금액 요건을 판단한다(예시②).

① 근저당권 설정시기 2015년, 서울, 보증금 3,200만원, 경매낙찰가액 6,000만원
– 최우선변제금액 = 3,200만원 (X), 3,000만원 (O)
② 근저당권 설정시기 2012년, 서울, 보증금 3,200만원, 경매낙찰가액 6,000만원
– 최우선변제금액 = 3,000만원 (X), 2,500만원 (O)

인터넷 등기소에서도 관련 내용을 확인할 수 있다.

◆ 인터넷 등기소 [Web]
– 자료센터 > 소액임차인의 범위 등 안내

♣ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항(대항력)의 요건을 갖추어야 한다.
③ 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
♣ 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조

5. 전세보증보험Ⅰ : 기본정보

전세보증보험은 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하면 보험금(보증금)을 지급하는 상품이다. 복잡한 법률관계를 무시하고 전세보증금을 100% 보호할 수 있다. 비용이 들지만 깔끔하다.

보장내용에 차이가 없으므로 보험료가 더 저렴한 주택도시보증공사 상품을 추천한다. 정확한 상품명은 다음과 같다.

○ 1순위 : 주택도시보증공사 전세보증금반환보증
○ 2순위 : 서울보증보험 전세금보장신용보험

 

(1) 보험 가입금액
2016-04-01부터 보험금 지급기준이 바뀌어서 일부가입은 100% 보호되지 않는다. 전세보증금 전액보증으로 가입하자. 보증금이 2억원이면 2억원으로 가입하면 된다.

 

(2) 보험 가입시기
전세계약 후 바로 가입하는 것이 아니라 입주한 후 가입한다.

 

(3) 보험 보장기간 & 보험금 지급사유
보증금을 돌려받지 못하면 보험금(보증금)을 받을 수 있다. 내용이 복잡하므로 7. 전세보증보험Ⅲ : 보험금 항목에서 자세히 살펴보자.

 

(4) 보험료와 보험료 할인
담보인정비율(LTV)이 낮으면 보험료 할인혜택이 있다. 주택도시보증공사 상품이 항상 더 저렴하다.

주택도시보증공사 상품은 추가로 사회배려계층 40% 할인혜택이 있다. 여러 항목 중 하나만 해당하면 된다.

○ 부부합산 연소득 4,000만원 이하
○ 부부합산 연소득 6,000만원 이하 and 신혼부부
– 혼인신고일로부터 5년 이내
– 가입예정일로부터 3개월 이내 결혼예정자
○ 만19세 미만 자녀가 3인 이상
○ 세대원 중 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자
○ 세대원 중 1인 이상이 만65세 이상
– 1년 이상 동일한 세대를 구성(주민등록등본 기준)
○ 한부모가족, 다문화가족(결혼이민)
○ 세대원 중 1인 이상이 다음 중 하나에 해당
– 만65세 이상, 장애인증명서 발급대상자
– 국가유공자 가족, 독립유공자 가족 등

주의사항은 담보인정비율(LTV) 할인과 사회배려계층 할인에 둘 다 해당하면 할인율을 계산할 때 곱셈을 사용한다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 담보인정비율(LTV) 30% and 사회배려계층 30%
– 30% + 40% = 70% (X)
– (1-0.3) × (1-0.4) = 0.42 → 1 – 0.42 = 0.58 → 58% (O)

 

(5) 보험료 납부방법
일시납과 6개월 단위 분납이 있다. 쟁점은 전세보증보험도 연말정산의 보장성보험료 세액공제(연 100만원 한도) 대상이다. 보장성보험료 지출이 연 100만원에서 많이 모자라면 분납이 낫다.

○ 일시납 : 1년 초과분은 3% 할인
○ 분납 : 보장성보험료 세액공제 효과 극대화
– 매년 보장성보험료 세액공제를 받을 수 있음

 

(6) 가입조건
① 선순위채권 비율
② 전세자금대출 여부
③ 임대인 동의

① 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격보다 작아야 한다는 당연한 조건이 있다. 주의사항은 주택가격 판단기준이다. 내용이 조금 복잡하므로 6. 전세보증보험Ⅱ : 가입조건 항목에서 자세히 살펴보자.

② 전세계약은 전세자금대출을 받는 것이 일반적이다. 주의사항은 주택도시보증공사 상품은 주택도시보증공사에서 보증하는 전세자금대출을 받아야만 가입할 수 있다. 안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금안심대출이다. ‘안심’ 단어가 들어가면 주택도시보증공사에서 보증하는 ‘전세자금대출 + 전세보증보험’ 통합상품이라고 생각하자.

③ 통합상품은 임대인 동의가 필요하다. 임대인이 작성하는 준비서류는 없으나 임대인이 내용증명을 수취하고 확인전화를 받아야 가입절차가 완료되므로 임대인의 동의가 필요하다고 말한다. 그래서 전세계약을 할 때 주택임대차계약서에 특약사항으로 전세자금대출-전세보증보험 가입 조항을 넣어야 한다. 보증금을 제때 돌려주는 정상적인 임대인은 거부하지 않으니 미리 걱정하지 말자.

정리하면 다음과 같다.

○ 임대인 동의 O : 통합상품
– 안심형 버팀목 전세자금대출, 전세금안심대출
○ 임대인 동의 X : 전세자금대출 + 서울보증보험 상품

 

(7) 가입방법Ⅰ : HUG 주택도시보증공사
안심형 버팀목 전세자금대출, 전세금안심대출 같은 통합상품은 은행에서 모든 절차를 진행한다.

① 통합상품 취급 은행 방문
– 국민, 신한, 우리, 하나, 광주, 기업
② 대출/보증 신청
③ 신용정보 확인 및 보증심사
④ 보증서발급
– 임대인에게 내용증명 발송 및 확인전화
. 임차인이 금융회사와 체결한 (전세보증금반환)채권양도계약서
⑤ 전세자금대출과 전세보증보험 가입 완료

◆ (설명) 주택도시보증공사 [Web]
– 개인보증상품 > 전세보증금반환보증

대출 없이 전세계약을 하면 임대인 동의 없이 가입할 수 있다. 인터넷가입, 모바일가입(우리은행 위비뱅크 앱), 주택도시보증공사나 통합상품 취급 은행 방문 중 하나를 선택하자.

◆ (가입) 주택도시보증공사 인터넷보증 [Web]
– 신청 > 보증신청
◆ 우리은행 위비뱅크 앱 [Android] [iOS]
– 三 > 위비대출 > 모바일 전세보증금 반환보증

 

(8) 가입방법Ⅱ : SGI 서울보증보험
서울보증보험 상품은 주택도시보증공사 상품에 가입할 수 없을 때 가입한다.

① 임대인이 비협조적일 때
– 전세자금대출과 상관없이 가입 가능
② 통합상품의 대출한도로는 부족
– 수도권 5억원, 지방 4억원 한도

보증금반환채권 양도 약정을 하면 보험료가 20% 할인된다. 하지만 내용증명 발송과 확인전화 절차가 추가되므로 임대인 동의가 필요하다. ① 임대인이 비협조적일 때는 선택할 수 없고 ② 전세금안심대출 한도 부족일 때만 의미 있다.

◆ 서울보증보험 [Web]
– 보험가입 > 보험상품 안내 > 보증보험 > 상품안내 > 개인의 경제활동 지원 > 전세금보장신용보험

자격요건(교육이수)을 갖춘 부동산 중개업자를 통해서도 가입할 수 있다. 판매수당은 보험료의 13%라고 한다.

6. 전세보증보험Ⅱ : 가입조건

주의사항은 전세자금대출과 주택가격에 따른 전세보증보험 가입 가능 여부다. 아래 두 조건을 만족해야 한다.

○ 전세보증금 + 선순위채권액 ≤ 주택가격 100%
○ 선순위채권액 ≤ 주택가격 60%

쟁점은 주택가격 산정기준이다. 주택가격은 부동산에서 말하는 매도호가가 아니다. 아파트, 연립/다세대주택, 다가구/단독주택, 주거용 오피스텔 등 주택의 종류에 따라 다르다.

 

(1) 아파트/주거용 오피스텔 : 주택도시보증공사 기준
시세확인이 어렵지 않아 쉽게 가입할 수 있다. 주택가격은 아래 번호순으로 적용한다.

① 둘 중 하나 선택 적용
– KB부동산 시세정보[Web]
– 한국감정원 부동산테크 시세정보[Web]
② 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
– 인터넷등기소 > 등기열람/발급 [Web]
③ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
④ 분양가격의 80%
– 단, 준공 후 1년을 초과하지 않은 주택
⑤ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

 

(2) 연립주택/다세대주택 : 주택도시보증공사 기준
주택가격은 둘 중 하나를 선택 적용한다.

○ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
○ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

연립/다세대주택은 구분등기가 되므로 임대인의 대출(근저당권)이 없는 물건이면 전세자금대출과 전세보증보험 가입이 어렵지 않다.

문제는 임대인(소유주)이 건물 전체를 소유한 경우(도시형생활주택 형태)다. 월세 목적으로 대출을 받아서 짓는데 일부가 전세로 나오기도 한다. 그런데 임대인이 대출받을 때 개별 세대가 아니라 토지와 건물 전체에 대해 근저당권을 설정한다. 근저당권 채권최고액이 토지와 건물 전체에 대해서는 작지만, 개별 세대 기준에서는 매우 크기 때문에 전세자금대출, 전세보증보험 가입 둘 다 불가능하다.

 

(3) 다가구주택/단독주택 : 주택도시보증공사 기준
주택가격은 셋 중 하나를 선택 적용한다.

○ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
○ 토지 공시지가와 건물 신축단가를 합산한 금액
○ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

다가구/단독주택은 주택가격이 문제가 아니다. 구분등기가 안 되므로 여러 가구가 거주하더라도 하나의 주택으로 본다. 쉽게 말해서 내 전세보증금이 같은 다가구/단독주택에 거주하는 다른 가구의 전/월세보증금과 경쟁 관계에 있다는 뜻이다. 주택임대차계약서에 받은 확정일자에 따라 순위가 정해지므로 먼저 입주한 가구가 선순위채권자다.

○ 선순위채권액 = 근저당권 설정액 + 확정일자가 빠른 다른 가구의 보증금

그래서 다가구/단독주택은 등기부등본에 근저당권이 없어도 선순위채권-확정일자가 빠른 보증금 유무를 확인해야 한다. 아래 서류가 추가되는 이유다.

○ 전입세대열람내역서 : 세대주 확인
– 주민센터 방문
○ 전세계약 현황 확인서 : 계약일, 계약기간, 보증금
– 임대인 협조

임대인의 협조가 없다면 전세자금대출, 전세보증보험 가입 둘 다 불가능하다. 그냥 안 된다고 생각하자.

7. 전세보증보험Ⅲ : 보험금
8. 전세보증보험Ⅳ : Q&A

(1) 전세보증금 일부만 가입할 수 있나?
주택도시보증공사 상품은 가능한데 전액 가입하는 것이 좋다. 일부만 가입하면 그 금액이 아니라 그 비율만큼 보장받기 때문이다.

(2) 채권최고액 말소 예정일 때 가입할 수 있나?
말소가 원칙이나 말소 접수증을 제출해도 가입할 수 있다.

(3) 임대인의 세금체납 사실이 등기사항전부증명서로 확인되면 가입할 수 있나?
등기사항전부증명서에 세금/공과금 체납을 원인으로 한 압류등기가 있으면 가입할 수 없다. 가입 후에는 압류등기가 기재되어도 보증효력이 유지된다.

(4) 임대인이나 임차인이 바뀌면 어떻게 하나?
주택도시보증공사/서울보증보험에 연락해서 보험증권을 다시 발급받아야 한다.

(5) 새 임대인이 내용증명을 받지 않으면 어떻게 하나?
매매 시 임대차계약이 승계되므로 보증효력이 유지된다.

(6) 주택임대차계약이 자동연장(묵시적갱신)되면 어떻게 하나?
다시 가입할 수 있다. 새로운 주택임대차계약이 체결된 것으로 본다.

(7) 최초계약서에 공인중개사 날인이 있으면, 갱신계약서에는 날인이 없어도 되나?
최초계약서와 갱신계약서를 함께 제출하면 된다. 주의사항은 해당 공인중개사가 휴폐업 상태면 임대인에게 계약사실을 확인하고 계약서에 간략 기재하면 된다.

9. 거북이 생각

주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자를 통해 우선변제권을 확보하고 전세보증보험을 가입하면 전세보증금을 100% 보호할 수 있다. 전세보증보험 보험료도 처음 나왔을 때보다 50% 정도로 저렴해졌다. 좋은 세상이다.

하지만 보증금 반환지연 위험은 사실 완벽하게 대처할 수 없다. 전세보증보험의 보험금 지급 사유는 전세계약 만기일로부터 1개월이 지났을 때다. 그래서 만기일에 맞춰 이사하려고 새로운 전세계약을 했는데 임대인이 갑자기 보증금을 제때 돌려줄 수 없다고 하면 최악의 경우 계약금을 날리게 된다. 이러한 문제를 해결하기 위한 이사시기 불일치 보증금 대출이 있으나 전세자금대출을 받았다면 이용할 수 없다. ‘특별손해배상 청구소송’으로 손해액을 돌려받을 수 있으나 100% 보상을 장담할 수 없고 절차가 번거롭다.

결국 전세보증보험을 통한 보증금 반환지연 위험 대처는 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 지연하면 최장 2개월 이내에 사태를 종결시킬 수 있음을 의미한다. 그리고 임대인에게 계약사항을 이행하도록 압박하는 효과 정도다.

만기일이 다가오는데 시세보다 높은 전세보증금을 고집하거나, 전세시세가 하락했는데 기존의 전세보증금을 고집하면서 새로운 임차인을 구하기 힘들다는 임대인이 의외로 많다. 보증금을 제때 돌려주지 않아도 된다는 알량한 생각과 그동안의 관례가 보증금 반환지연 위험의 근본적인 원인이다. 그게 아니라면 월세가 아닌 전세주택에 새로운 임차인이 없는 이유를 찾기 힘들다.

전세제도가 언제까지 유지될지 모르겠지만, 보증금 반환지연 위험 또는 이사시기 불일치 문제를 해결하려는 방법이 필요하다. 나는 전세보증보험 제도를 확대 적용하면 이러한 문제를 해결할 수 있다고 생각한다.

꼬북.

10. 참고사항

(1) 전세권
전세권은 준주택인 오피스텔 중 전입신고를 할 수 없는 오피스텔에 전세계약을 할 때 활용한다.

전세권 설정 등기를 하면 나중에 문제가 생겼을 때 전세금반환청구소송 없이 바로 임의경매신청을 통해 전세보증금을 돌려받을 수 있다. 원래 전세금반환내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환청구소송 등 복잡한 절차를 거쳐야 한다.

임대인에게 불리하므로 임대인의 동의가 필요한데 전입신고를 할 수 없는 오피스텔은 전세권 설정 등기를 전제로 전세계약을 하는 것이 일반적이다. 비용은 보증금 1억원에 40~50만원(법무사 비용 포함) 정도다.

주의사항은 전세권은 전세보증금 보호를 의미하지 않는다. 임의경매신청을 바로 할 수 있다는 것이고 경매 결과에 따라 손해가 날 수 있다. 전입신고를 할 수 없는 오피스텔에 전세계약을 할 때는 어쩔 수 없이 전세권 설정 등기라도 한다고 이해하자.

[참고] 보증보험 약관 : 주택도시보증공사

제8조(보증채무 이행청구)
① 보증채권자는 보증사고 유형에 따라 다음과 같이 보증회사에 보증채무의 이행을 청구하여야 합니다.
1. 주택임대차보호법의 우선변제권(대항력 및 확정일자를 포함한다) 갖춘 자가 전세계약 종료 후 1월까지 전세보증금을 반환받지 못하였을 경우에는 주택임차권등기명령을 마친 후(환가절차 종료 시 제외) 이행 청구하여야 합니다.
2. 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당요구 후 보증채권자가 전세보증금을 반환받지 못하였을 경우에는 배당표 등 전세보증금 미수령액을 증명하는 서류를 제출하여 이행 청구하여야 합니다.
② 제1항에 관련하여 보증채권자는 보증회사로부터 필요한 서류의 교부 또는 보증회사가 담보로 설정한 담보물의 교부 이전등기 등 권리의 실행 등을 위하여 필요한 조치를 요청받은 때에는 지체없이 응하여야 합니다.
③ 보증채권자는 보증사고일로부터 2월 이내에 보증회사에 보증의 이행을 청구하여야 합니다.

제10조(보증채무의 이행)
① 보증회사는 제8조에 따른 보증채권자의 보증채무 이행청구 접수일로부터 1월(제9조제3항에 의한 보증회사의 보완 요청이 있는 경우 그 보완을 완료한 때로부터 기산합니다) 이내에 보증금액을 지급합니다.

제16조(면책사항)
보증회사는 전세보증금반환보증과 관련하여 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 보증채무의 전부 또는 일부에 대하여 보증책임을 부담하지 아니합니다.
1. 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실(전세계약의 연장 등으로 보증을 갱신하는 경우 포함)하였을 때
2. 전세보증금에 대하여 제3자로부터 압류, 가압류, 전부ㆍ추심명령, 채권양도, 금융기관 담보제공(전세보증금 전부 또는 일부) 등으로 보증회사의 손해가 발생하였을 때
3. 제5조의 통지의무를 위반하여 보증회사의 손해가 발생하였을 때

제5조(통지의무)
①주채무자 또는 보증채권자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 1월 이내에 서면으로 그 내용을 보증회사에 통지하여야 합니다.
1. 주채무자 또는 보증채권자가 변경되었을 때
2. 주채무자, 보증채권자, 연대보증인의 주소가 변경되었을 때
3. 경/공매의 개시 결정을 통보받았을 때
4. 보증사고가 발생하였을 때
5. 보증사고 사유가 해소되었을 때
6. 전세계약이 종료되었을 때
7. 기타 보증회사의 보증채무에 영향을 미치는 사항이 발생하였을 때
② 보증회사는 주채무자 또는 보증채권자가 정당한 사유 없이 제1항의 통지를 지연하거나 하지 않음으로써 증가된 채무는 부담하지 아니합니다.

[참고] 보증보험 약관 : 서울보증보험

제1조(보상하는 손해)
1. 임대차기간 중 주택 또는 주택 이외의 건물(이하 “임차목적물”이라 합니다)에 대하여 경매 또는 공매에 의한 배당실시 후 피보험자가 임차보증금을 반환받지 못한 때
2. 주계약이 해지 또는 종료된 후 30일(주택 이외의 건물인 경우 60일)이 경과하였음에도 피보험자가 임차보증금을 반환받지 못한 때
3. 제1호, 제2호의 사유 이외에 임대인이 임차보증금을 반환할 사유가 발생하였음에도 피보험자가 임차보증금을 반환받지 못한 때

제5조(보험금의 청구)
① 피보험자가 보험금을 청구할 때에는 다음의 서류를 회사에 제출하여야 합니다. (생략)
② 회사는 제1항에 따른 보험금 청구를 받은 후 지체 없이 지급할 보험금을 결정하고 지급할 보험금이 결정되면 7일 이내에 이를 지급하여 드립니다.
③ 제2항의 보험금은 피보험자가 주계약에서 정한 임대차목적물을 명도하는 때에 지급하여 드립니다.
④ 회사는 보험금 지급에 필요한 조사를 단시일 내에 마치지 못할 경우에는 피보험자의 청구에 따라 회사가 추정하는 보험금의 50%를 한도로 하여 가지급보험금을 결정하고 가지급보험금이 결정되면 7일 이내에 가지급보험금을 지급합니다. 이 경우 피보험자는 제1항에서 정한 서류를 갖추어 회사에 청구하여야 합니다.
⑤ 회사는 제4항의 피보험자의 청구가 있더라도 아래에서 정한 경우에는 보험금을 가지급하지 않습니다.
1. 계약자가 피보험자의 보험금 청구가 부당함을 다투는 경우
2. 피보험자의 책임 있는 사유로 회사가 보험금 지급에 필요한 조사를 진행할 수 없는 경우

제10조(계약 후 알릴 의무)
① 이 보험계약(이하 “계약”이라 합니다)을 체결한 후 아래와 같은 사실이 생긴 경우 계약자 또는 피보험자는 지체 없이 서면으로 회사에 알리고 보험증권(보험가입증서)에 확인을 받아야 합니다.
1. 청약서의 기재사항을 변경하고자 할 때 또는 변경이 생겼음을 알았을 때
2. 채무자의 변경
3. 계약자 또는 피보험자의 변경
4. 주계약 또는 법령상 의무의 금액, 기간 등 회사의 보험금 지급의무 발생에 중대한 영향을 미치는 사항
② 회사는 제1항에 따라 계약자 또는 피보험자가 변경 사실을 통보한 경우에는 1개월 이내에 승인 여부를 결정하여 보험료를 더 받거나, 돌려드릴 수 있습니다.
③ 계약자 또는 피보험자가 제1항에 따라 변경 사실을 알리지 아니하거나 회사의 승인을 받지 못한 경우에 회사는 주계약 또는 법령상의 의무를 변경시킴으로써 증가된 손해는 보상하지 않습니다.
④ 계약자는 주소 또는 연락처가 변경된 경우에는 지체 없이 이를 회사에 알려야 합니다. 다만, 계약자가 알리지 않은 경우 회사가 알고 있는 최종의 주소 또는 연락처로 등기우편 방법에 의해 계약자에게 알린 사항은 일반적으로 도달에 필요한 시일이 지난 때에는 계약자에게 도달한 것으로 봅니다.


전세자금대출 비교 (수정중)

전세자금대출 비교

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요
11. 버팀목 전세자금대출 : (일반)

(일반) 버팀목 전세자금대출은 신청자격이 까다로운 만큼 대출조건이 가장 좋다. 대출받은 후 주택도시보증공사의 전세보증보험에 가입하는 것을 잊지 말자.

(1) 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내
○ 신혼부부는 결혼 3개월 전부터 가능

(2) 대출요건Ⅰ : 신청자격
만19세 이상, 무주택 세대주(세대주의 배우자 포함), 전년도 연소득 5,000만원 이하, 전세계약 시 보증금의 5% 이상을 계약금으로 지불한 상태여야 한다. ①~④ 유형으로 구분한다.

① 일반
② 신혼부부
– 혼인신고일로부터 5년 이내
– 대출신청일로부터 3개월 이내 결혼예정자
③ 다자녀가구 : 만19세 미만 자녀 3인 이상
④ 청년 단독세대주 : 만19세 이상 ~ 25세 미만

소득기준은 전년도 연소득 5,000만원 이하, 아래 ⓐ~ⓒ 중 하나를 만족하면 연소득 6,000만원 이하다. 연소득은 전년도 세전 연소득(근로소득을 포함한 모든 소득, 비과세소득 제외)을 의미하고 근로기간이 1년 미만이면 1년으로 환산하여 적용한다.

ⓐ 신혼부부
ⓑ 혁신도시 이전 공공기관 종사자
ⓒ 다른 지역으로 이주하는 재개발구역 내 임차인

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 고시원(원룸텔) 제외
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 지방의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하
– 청년 단독세대주는 전용면적 60㎡ 이하

(4) 대출요건Ⅳ : 전세보증금 한도
○ 수도권 3억원 이하, 지방 2억원 이하
– 청년 단독세대주는 3,000만원 이하

(5) 대출한도
○ 일반, 다자녀가구, 청년 단독세대주 : 보증금의 70%
○ 신혼부부 : 보증금의 80%

(6) 대출비용Ⅰ : 대출이자(금리)
대출금리는 일반/다자녀가구/청년과 신혼부부의 금리가 다르다.

(7) 대출비용Ⅱ : 기타 수수료
○ 중도상환수수료 : 없음
○ 주택금융공사 대출보증료 : 연 0.12 ~ 0.15%
– ~ 1억원 이하 : 연 0.12%
– 1억원 초과 ~ 2억원 이하 : 0.15%
○ 인지대 : 은행과 대출자가 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 없음
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 15만원

(8) 전세보증보험 가입과 보험료
○ 전세주택 입주 후 주택도시보증공사 상품에 가입
○ 보험료(최대 58%까지 할인)
– 아파트 : 연 0.128%
– 기타 주택 : 연 0.154%

(9) 대출상환방법
○ 만기일시상환 or 혼합상환
– 혼합상환은 만기일시상환 90%, 분할상환 10%
○ 대출기간 중 만기일시상환 ↔ 혼합상환 변경 불가
– 대출연장 시 변경 가능

(10) 대출기간과 연장
○ 전세계약기간(2년) + 1개월
○ 4회 연장가능 = 최장 10년
○ 연장 시 대출금리 판정기준
– 보증금 : 연장시점 기준
– 연소득 : 신규시점 기준
○ 연장조건 : 둘 중 하나 선택
– 최초대출금 or 직전 연장 시 잔여대출원금의 10% 상환
– 대출금리 연 0.1% 가산
○ 연장불가 사유
– 전용면적 85㎡ 초과 주택으로 이사
– 직계존속 소유 주택으로 이사
– 주택을 취득하거나 취득 후 매도
. 세대주와 세대원 전원 확인
. 세대원이 전출한 경우(결혼 제외) 및 새로 전입된 세대원도 점검대상

(11) 취급회사
○ 국민 신한 우리 하나
○ 기업 농협

일반 버팀목 전세자금대출은 우리은행에서 인터넷으로 신청할 수 있다.

12. 버팀목 전세자금대출 : 안심형

안심형 버팀목 전세자금대출은 버팀목 전세자금대출과 주택도시보증공사의 전세보증보험이 합쳐진 상품이다. 그래서 임대인의 동의가 필요하다.

(1) 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내
○ 신혼부부는 결혼 3개월 전부터 가능

(2) 대출요건Ⅰ : 신청자격
만19세 이상, 무주택 세대의 세대주(배우자), 전년도 연소득 5,000만원 이하, 전세계약 시 보증금의 5% 이상을 계약금으로 지불한 상태여야 한다. ①~④ 유형으로 구분한다.

① 일반
② 신혼부부
– 혼인신고일로부터 5년 이내
– 대출신청일로부터 3개월 이내 결혼예정자
③ 다자녀가구 : 만19세 미만 자녀 3인 이상
④ 청년 단독세대주 : 만19세 이상 ~ 25세 미만

소득기준은 전년도 연소득 5,000만원 이하, 아래 ⓐ~ⓒ 중 하나를 만족하면 연소득 6,000만원 이하다. 연소득은 전년도 세전 연소득(근로소득을 포함한 모든 소득, 비과세소득 제외)을 의미하고 근로기간이 1년 미만이면 1년으로 환산하여 적용한다.

ⓐ 신혼부부
ⓑ 혁신도시 이전 공공기관 종사자
ⓒ 다른 지역으로 이주하는 재개발구역 내 임차인

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 고시원(원룸텔) 제외
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 지방의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하
– 청년 단독세대주는 전용면적 60㎡ 이하

(4) 대출요건Ⅲ : 전세보증금 한도
○ 수도권 3억원 이하, 지방 2억원 이하
– 청년 단독세대주는 3,000만원 이하

(5) 대출한도
○ 일반, 다자녀가구, 청년 단독세대주 : 보증금의 70%
○ 신혼부부 : 보증금의 80%

(6) 대출비용Ⅰ: 대출이자(금리)
대출금리는 일반/다자녀가구/청년과 신혼부부의 금리가 다르다.

(7) 대출비용Ⅱ : 기타
○ 중도상환수수료 : 없음
○ 주택도시보증공사 대출보증료 : 연 0.05%
○ 인지대 : 은행과 대출자가 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 없음
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 15만원

(8) 전세보증보험 가입과 보험료
○ 통합상품 : 대출과 동시에 주택도시보증공사 상품에 가입
○ 보험료(최대 58%까지 할인)
– 아파트 : 연 0.128%
– 기타 주택 : 연 0.154%

(9) 대출상환방법
○ 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 전세계약기간(2년) + 1개월
○ 4회 연장가능 = 최장 10년
○ 연장 시 대출금리 판정기준
– 보증금 : 연장시점 기준
– 연소득 : 신규시점 기준
○ 연장조건 : 둘 중 하나 선택
– 최초대출금 or 직전 연장 시 잔여대출원금의 10% 상환
– 대출금리 연 0.1% 가산
○ 연장불가 사유
– 다른 주택으로 이사 : 신규대출 취급
– 전용면적 85㎡ 초과 주택으로 이사
– 직계존속 소유 주택으로 이사
– 주택을 취득하거나 취득 후 매도
. 세대주와 세대원 전원 확인
. 세대원이 전출한 경우(결혼 제외) 및 새로 전입된 세대원도 점검대상

(11) 취급회사
○ 국민 신한 우리 하나
○ 기업 농협

13. 버팀목 전세자금대출 : 중소기업 취업 청년

(준비중)

14. 전세금 안심대출

전세금 안심대출은 은행 전세자금대출과 주택도시보증공사의 전세보증보험이 합쳐진 상품이다. 그래서 임대인의 동의가 필요하다.

(1) 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내

(2) 대출요건Ⅰ : 신청자
○ 만19세 이상

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 고시원(원룸텔) 제외

(4) 대출요건Ⅲ : 전세보증금
○ 수도권 5억원 이하, 지방 4억원 이하

(5) 대출한도
○ 수도권 4억원 이하, 지방 3.2억원 이하
○ 전세보증금의 80%

(6) 대출비용Ⅰ : 대출이자(금리)
금융상품 통합비교공시는 NH농협은행과 부산은행의 대출금리만 확인할 수 있다. 하지만 전세금 안심대출과 전세자금대출 A의 대출금리는 같거나 비슷하다. 해당 은행의 전세자금대출 A – 대출한도가 2.22억원인 상품의 대출금리를 확인하자.

◆ 금융상품 통합비교공시 [Web]
– 대출 > 전세자금대출

우대금리 조건은 은행마다 다른데 예를 들면 이런 식이다.

○ 급여이체 : 0.3%
○ 관리비/공과금 자동이체 : 0.1%
○ 주택청약통장 자동이체 월 10만원 이상 : 0.3%

(7) 대출비용 : 기타
○ 중도상환수수료

○ 주택도시보증공사 대출보증료 : 연 0.05%
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 0원
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 10만원

(8) 전세보증보험 가입과 보험료
○ 통합상품 : 대출과 동시에 주택도시보증공사 상품에 가입
○ 보험료(최대 58%까지 할인)
– 아파트 : 연 0.128%
– 기타 주택 : 연 0.154%

(9) 대출상환방법
○ 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 전세계약기간(2년) + 3개월
○ 조건 없이 연장가능

(11) 취급은행
○ 국민 신한 우리 하나
○ 광주 부산
○ 기업 농협

15. 전세자금대출 A : 카카오뱅크

전세자금대출 A는 주택금융공사에서 보증하는 전세자금대출이다. 주택금융공사 보증, 대출한도 2.22억원을 기억하자.

전세자금대출을 받고 주택도시보증공사의 전세보증보험에 가입하는 것도 잊지 말자.

(1) 대출시기
○ 임대차계약서상 잔금일 1개월 전부터 15일 이전까지

(2) 대출요건Ⅰ : 신청자
○ 만19세 이상
○ 현직장에 1년 이상 재직 중인 급여소득자
○ 보증금의 5% 이상을 계약금으로 지불(직거래 제외)

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 등기부등본 상 구분 등기된 주택

(4) 대출요건Ⅲ : 전세보증금 한도
○ 수도권 4억원 이하, 지방 2억원 이하

(5) 대출한도
○ 2.22억원 이하
○ 전세보증금의 80%

(6) 대출비용Ⅰ : 대출이자(금리)
○ 변동금리 연 2.816 ~ 4.272% (2018-02-06 기준)
– 기준금리 : 연 1.790%
. COFIX 신규취급액 6개월
– 가산금리 : 연 1.026 ~ 2.482%
. 개인 신용등급에 따라 다름
○ 6개월마다 해당시점의 신규취급액 COFIX 연동금리를 적용하여 변동

(7) 대출비용Ⅱ : 기타
○ 중도상환수수료 : 없음
○ 주택금융공사 대출보증료 : 연 0.12 ~ 0.18%
– ~ 1억원 이하 : 연 0.12%
– 1억원 초과 ~ 2억원 이하 : 0.15%
– 2억원 초과 ~ 3억원 이하 : 0.18%
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 0원
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 10만원

(8) 전세보증보험 가입과 보험료
○ 전세주택 입주 후 주택도시보증공사 상품에 가입
○ 보험료(최대 58%까지 할인)
– 아파트 : 연 0.128%
– 기타 주택 : 연 0.154%

(9) 대출상환방법
○ 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 1년 이상 ~ 3년 이하
○ 임대차계약만기일과 대출만기일은 반드시 일치
○ 조건 없이 연장가능

(11) 취급회사
○ 카카오뱅크

(12) 참고사항
○ 준비물 : 공인인증서, 증명서류
○ 증명서류 제출
– 사진으로 제출
– 평일 08~22시, 토요일 08~19시
○ 대출실행 후 1개월 이내에 임차주택 주소지에 전입신고가 완료된 주민등록등본을 제출
○ 배우자 동의
– 기혼이면 배우자 동의 필요
– 배우자의 주택금융공사 보증사용여부 확인을 위한 정보제공 동의
. 주택금융공사는 부부합산 1건의 보증만 제공

16. 전세자금대출 A : 서울시 신혼부부

전세자금대출 A는 주택금융공사에서 보증하는 전세자금대출이다. 그런데 이 상품은 주택금융공사에서 보증하지만, 서울시-국민은행 협약 정책상품으로 일반 전세자금대출 A와 조금 다르다.

전세자금대출을 받고 주택도시보증공사의 전세보증보험에 가입하는 것을 잊지 말자.

(1) 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내

(2) 대출요건Ⅰ : 신청자
○ 신혼부부 or 예비 신혼부부
– 신혼부부 : 혼인신고일로부터 5년 이내
– 예비 신혼부부 : 예식일로부터 6개월 이내
○ 부부합산 연소득 8,000만원 이하
○ 무주택 세대구성원

(3) 대출요건Ⅱ : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 등기부등본 상 구분 등기된 주택

(4) 대출요건Ⅲ : 전세보증금 한도
○ 5억원 이하

(5) 대출한도
○ 2억원 이하
○ 전세보증금의 90%

(6) 대출비용Ⅰ : 대출이자(금리)
○ 변동금리 or 2년 고정금리 선택
○ 우대금리 : 최대 연 0.6%
– 급여이체 실적 : 연 0.2%
– 국민 신용카드 결제실적
. 최근 3개월 30만원 이상 : 연 0.1%
. 최근 3개월 60만원 이상 : 연 0.2%
– 적립식예금 30만원 이상 계좌 보유 : 연 0.2%
. 정기적금, 자유적금, 재형저축 등

(6) 대출비용Ⅱ : 서울시 대출이자(금리) 지원
○ 지원 금액 : 최대 연 1.2%
– 부부 연소득 8,000만원 이하 : 연 0.7%
– 부부 연소득 4,000만원 이하 : 연 1.0%
– 자녀(태아 포함)가 있거나 예비 신혼부부 : + 연 0.2%
. 대출연장은 자녀수(태아, 입양 포함)가 증가한 경우
○ 지원 기간 : 최장 4년
– 대출기간 중 자녀수(태아, 입양 포함)가 증가하면 6년
○ 지원 중단사유
– 부부 연소득 8,000만원 초과(연장시점 기준)
– 서울시 외 지역으로 이사(연장시점 기준)
– 주택 구매(즉시 중단)

(7) 대출비용Ⅲ : 기타
○ 중도상환수수료 : 최대 0.7%

○ 주택금융공사 대출보증료 : 연 0.05%
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 0원
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 10만원

(8) 전세보증보험 가입과 보험료
○ 전세주택 입주 후 주택도시보증공사 상품에 가입
○ 보험료(최대 58%까지 할인)
– 아파트 : 연 0.128%
– 기타 주택 : 연 0.154%

(9) 대출상환방법
○ 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 1년 이상 ~ 2년 이하
○ 임대차계약만기일과 대출만기일은 반드시 일치
○ 조건 없이 연장가능

(11) 취급회사
○ 국민은행

(12) 신청방법
① 서울시 청년주거포털에 신청 → 추천서 발급
② 추천서를 지참해서 부부가 함께 방문 신청

◆ 청년주거포털 [Web]

[참고] 전세자금대출 원리금상환액 소득공제

주택담보대출과 달리 이자가 아니라 원리금이다. 참고로 연 2,500만원의 종합한도 적용 대상이다.

(1) 소득공제율
○ 전세자금대출 원리금상환액의 40%

(2) 공제한도
○ 원리금상환액 기준 연 750만원
– 주택청약통장 소득공제와 합산
○ 소득공제액 기준 연 300만원

(3) 공제요건
○ 12/31 기준 무주택 세대주
– 세대주가 전세자금대출, 주택담보대출, 주택청약통장 공제를 안 받았으면 세대원도 가능
. 세대원 명의의 임대차계약과 대출
○ 전용면적 85㎡ 이하 주택을 임차
– 비수도권의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하 주택
– 다가구주택은 가구당면적(구분등기O) or 전체면적(구분등기X) 기준
– 주거용 오피스텔도 가능
○ 대출 관련
– 전세자금대출이 아닌 대출상품은 제외
– 입주일과 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 이내 대출
 . 계약 연장/갱신의 경우 연장/갱신일 기준
– 대출금이 금융기관에서 임대인 계좌로 바로 입금

(4) 참고사항
○ 개인(대부업자 제외)에게 대출받았을 때 추가 요건
– 총급여액 5,000만원 이하
– 입주일과 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 1개월 이내 차입
– 대출금리
. 2016-03-16 이후 대출 : 연 1.8% 이상
. 2015-03-13 이후 대출 : 연 2.5% 이상
. 2014-03-15 이후 대출 : 연 2.9% 이상
– 증명서류
. 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 주택자금상환등증명서
. 금전소비대차계약서 사본, 원리금 상환 증명서류(계좌이체영수증, 무통장입금증 등)

(5) 질문/답변
① 중도상환금액? (O)
② 금융기관 소속 근로자가 회사로부터 받은 전세자금대출? (X)
③ 일반법인, 공제회에서 받은 전세자금대출? (X)


주요 참고사항

주요 참고사항

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 지원센터 링크

(1) 마이홈 지원센터
◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo]
– PC : 함께하는 주거복지 > 주거복지기관 찾기 > 마이홈 센터
– Mo : 주거복지기관찾기 > 마이홈 상담센터

(2) 공공기관
◆ 마이홈포털 [Web]
– 주거복지서비스 > 주거복지안내 > 임대주택이란? > 공급기관 안내

◆ 전국 : 토지주택(LH)공사 [Web]
– 1600-1004

◆ 서울 : 서울주택도시(SH)공사 [Web]
– 1600-3456
◆ 인천 : 인천도시공사 [Web]
– 032) 260-5000
◆ 경기 : 경기개발공사 [Web]
– 1588-0466

◆ 강원 : 강원개발공사 [Web]
– 033) 259-6212
◆ 경남 : 경남개발공사 [Web]
– 055) 269-0420
◆ 광주 : 광주도시공사 [Web]
– 062) 600-6600~7
◆ 대구 : 대구도시공사 [Web]
– 053) 3500-350
◆ 대전 : 대전도시공사 [Web]
– 042) 530-9200
◆ 부산 : 부산도시공사 [Web]
– 051) 810-1200
◆ 울산 : 울산도시공사 [Web]
– 052) 219-8400
◆ 전북 : 전북개발공사 [Web]
– 063) 280-7500
◆ 제주 : 제주특별자치도개발공사 [Web]
– 064) 780-3300

2. 보증금-임대료 전환

공공임대주택 입주자모집공고를 보면 임대조건 – 보증금과 임대료 내용이 있다.
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그런데 보증금 ↑ 임대료 ↓ or 보증금 ↓ 임대료 ↑ 식으로 임대조건을 변경할 수 있다. 이때 적용하는 전환요율이 다르다.

① 보증금 ↑ 임대료 ↓ : 전환요율 6% 적용
② 기준
③ 보증금 ↓ 임대료 ↑ : 전환요율 4% 적용
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결론만 말하면 ① 보증금 ↑ 임대료 ↓ 선택, 대출을 받아서 보증금을 최대한도로 높이는 방향을 추천한다. 전세자금대출 금리가 연 1.3 ~ 2.9%로 전환요율보다 낮기 때문이다. ①은 전세자금대출 소득공제, ③은 월세액 세액공제를 받을 수 있는데 결과에 영향을 미치지는 않는다.
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3. 보증금 대출

공공임대주택은 전세보증보험에 가입할 필요가 없다. 그래서 보증금 대출은 (일반) 버팀목 전세자금대출을 받으면 된다. 대출액이 부족하면 [대출 / 전세/담보대출] 전세자금대출 비교 글의 전세자금대출 A를 선택하자.

(1) 요건 : 신청자
무주택 세대주(세대원 전원 무주택)고 아래 ①~③ 중 하나만 만족하면 된다.

① 19세 이상 세대주
② 25세 이상 단독세대주
③ 신혼부부
– 혼인신고일부터 5년 이내
– 대출신청일로부터 3개월 이내 결혼예정자

소득기준은 기본적으로 전년도 연소득 5,000만원 이하, 아래 ①~③ 중 하나를 만족하면 6,000만원 이하를 적용한다. 연소득은 전년도 세전 연소득(근로소득을 포함한 모든 소득, 비과세소득 제외)을 의미하고 1년 미만 근로 시 12개월로 환산하여 적용한다.

① 신혼부부
② 혁신도시 이전 공공기관 종사자
③ 다른 지역으로 이주하는 재개발 구역 내 세입자

(2) 요건 : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 고시원(원룸텔) 제외
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 지방의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하

(3) 요건 : 전세보증금
○ 수도권 3억원 이하, 지방 2억원 이하

(4) 요건 : 전세보증보험
○ 공공임대주택은 전세보증보험에 가입 안 해도 됨

(5) 요건 : 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내
○ 신혼부부는 결혼 3개월 전부터 대출 가능

(6) 대출비용 : 대출이자(금리)
대출금리는 정부가 결정한다. 신용등급의 영향을 받지 않고 은행 실적에 의한 우대금리는 없다.
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(7) 대출비용 : 중도상환수수료 및 기타
○ 중도상환수수료 없음
○ 대출 보증료 : 연 0.12~0.15%
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 0원
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 10만원

(8) 대출한도
아래 한도 내에서 보증금의 70%까지 대출받을 수 있다.
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(9) 대출상환
○ 만기일시상환
○ 혼합상환
– 원금의 10% 분할상환
– 원금의 90% 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 전세계약기간(2년) + 1개월
○ 4회 연장가능
○ 연장 시 대출금리 판정기준
– 보증금 : 연장시점 기준
– 연소득 : 신규시점 기준
○ 연장조건 : 택일
– 최초대출금 or 직전 연장 시 대출잔액의 10% 상환
– 대출금리 연 0.1% 가산
○ 연장불가 사유
– 전용면적 85㎡ 초과 주택으로 이사
– 직계존속 소유 주택으로 이사
– 주택을 취득하거나 취득 후 매도
. 세대주와 세대원 전원
. 세대원이 전출한 경우(결혼 제외) 및 새로 전입된 세대원도 점검대상

(11) 취급기관 : 은행
○ 국민, 신한, 우리, 하나
○ 기업, 농협

우리은행은 인터넷대출도 가능하다.

◆ 우리은행 [Web]
– 금융상품 > 대출 > 대출상품 > 주택도시기금대출 > 버팀목 전세자금

4. 주거급여

주거급여는 선정기준 중 소득인정액 계산방법이 매우 복잡하다. 그래서 기본정보만 간단히 정리했으니 필요하다면 1. 지원센터 링크에서 말한 마이홈 지원센터에서 상담받자.

(1) 기본내용
기초생활보장제도에서 최저생계비를 기준으로 일괄 지원하다가 2015-07-01부터 생계, 의료, 주거, 교육 등 개별급여로 전환하여 운영하고 있다.

○ 교육급여 : 기준 중위소득의 50% 이하
○ 주거급여 : 기준 중위소득의 43% 이하
○ 의료급여 : 기준 중위소득의 40% 이하
○ 생계급여 : 기준 중위소득의 30% 이하

예를 들어 소득인정액이 기준 중위소득의 43%고 부양의무자 기준을 만족하면 주거급여와 교육급여를 받을 수 있다. 주거급여는 임차가구에게 임대료, 주택을 소유한 자가가구에게 주택노후도에 따라 수선비를 지원한다.

(2) 선정기준 : 소득인정액 기준
○ 소득인정액 기준 : 기준 중위소득의 43% 이하
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소득인정액은 소득평가액과 재산의 소득환산액을 합친 값이다. 재산의 소득환산액은 주택/토지, 금융자산, 자동차 등 총자산을 정해진 기준에 따라 소득으로 환산한 금액을 말한다.

(3) 선정기준 : 부양의무자 기준
둘 중 하나에 해당하면 된다. 부양의무자는 1촌 직계혈족과 그 배우자(1촌 직계혈족이 사망한 경우 제외)를 말한다.

① 부양의무자 없음
② 부양의무자가 있어도 부양능력이 없거나 부양을 받을 수 없는 경우

(4) 지원내용 : 임차가구
임차가구 기준임대료는 수급자가 최저주거수준의 주거생활을 영위하는데 적정한 수준이 보장될 수 있도록 단계적으로 인상한다.

○ 소득인정액 ≤ 생계급여 기준 : Min(기준임대료, 실제임대료)
○ 소득인정액 > 생계급여 기준 : Min(기준임대료, 실제임대료) – 자기부담분
– 자기부담분 = (소득인정액 – 생계급여기준) × 30%
. 생계급여 기준 : 기준 중위소득의 30%
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(5) 지원내용 : 자가가구
주택노후도에 따라 보수범위별 수선비용을 지원한다. 지붕 교체, 온수/배관시설 설치, 도배, 창호/장판 교체 등이 있다. 만65세 이상 고령자가 있는 가구는 안전손잡이, 단차제거 등 주거약자용 편의시설 설치비용이 추가로 지원(380만원 한도)된다.
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(6) 신청
○ 지방자치단체 : 읍/면/동 주민센터

5. 부적격자 청약제한

(작성중)

6. 양도와 전대

공공임대주택은 다른 사람에게 양도/전대할 수 없는 것이 원칙이다. 하지만 특수한 경우 사업자의 동의를 얻어 양도/전대할 수 있다.

○ 양도 : 임차인(당첨자)이 임차권을 다른 사람에게 넘김(매매, 증여)
○ 전대 : 임차인(당첨자)이 임대주택을 다른 사람에게 다시 임대

(1) 양도 가능
임차인(당첨자)이 혼인이나 이혼으로 퇴거하면 계속 거주할 가족에게 양도할 수 있다. 대상(가족)은 다음과 같다.

○ 배우자, 직계존속, 직계비속, 형제/자매
○ 배우자의 직계존속, 직계비속, 형제/자매
○ (직계존속 or 직계비속)의 배우자

(2) 전대 가능
아래 법에 따라 이전하는 기관에 종사하는 사람은 이전하기 전에 공급받은 공공임대주택을 전대할 수 있다. 이때 전대차 계약 기간은 2년으로 제한한다.

○ 「국가균형발전 특별법」
○ 「신행정수도 후속대책을 위한 연기/공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」
○ 「도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법」
○ 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」

(3) 양도/전대 가능 추가 : 분양전환 공공임대주택
임대의무 기간이 10년 이하인 5년/10년 분양전환 공공임대주택은 아래 사유 중 하나에 해당하면 양도/전대할 수 있다.

○ 근무/생업이나 질병치료를 이유로 직선거리 40㎞ 이상인 다른 시/군/구(자치구)로 이전
– 질병치료 : 1년 이상의 치료/요양이 필요하다고 인정될 때
– 직선거리 : 해당 시/도 조례의 별도 기준이 있을 수 있음
○ 상속 or 혼인으로 취득한 주택으로 이전
○ 해외로 이주 or 해외에 1년 이상 거주 예정

7. 분양전환 공공임대주택

(1) 개요
분양전환 공공임대주택은 임차인이 임대의무 기간의 1/2 이상 거주하면 일정한 절차를 거쳐 분양받을 수 있는 주택이다.

(2) 임대의무 기간
임대의무 기간은 5년 or 10년으로 공급한다.

(3) 분양전환 시기
임대의무 기간이 끝났을 때로 생각하면 된다. 임대사업자가 합의를 하지 않으므로 ②에 의해 분양전환하는 사례는 없다.

① 임대의무 기간이 끝났을 때
② 임대의무 기간의 1/2이 지났고 임대사업자와 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(이하 임차인)이 합의했을 때

(4) 분양전환 가격
분양전환 가격 결정방법은 임대의무 기간에 따라 다르다.

○ 임대의무 기간 10년 : 감정평가금액 이하
○ 임대의무 기간 5년 : (건설원가 + 감정평가금액) / 2

감정평가금액은 시장/군수 or 구청장이 선정한 2개의 감정평가기관이 감정한 금액의 평균값이다. 두 금액 중 높은 금액이 낮은 금액의 110%를 초과하면 감정평가를 다시 한다. 비용은 임대사업자가 부담한다.

임대사업자와 임차인은 감정평가결과에 대해 통보받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다. 1회에 한하며 비용은 이의신청을 한 쪽이 부담한다. 감정평가기관도 당연히 다시 선정한다.

8. 임대주택 공급 의무비율

공공임대주택은 재건축과 재개발 같은 정비사업을 할 때 일정 비율로 공급된다. 도심 지역의 공공임대주택은 대부분 이 방식으로 공급되었다.

(1) 주택재건축사업
주택재건축사업은 공공임대주택 공급 의무비율이 없다.

그런데 용적률 상향 혜택으로 늘어난 세대수에 대해서는 의무비율이 있다. 재건축사업자는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 용도지역에 따른 법적상한용적률까지 건축할 수 있다. 이때 법적상한용적률이 정비계획으로 정한 용적률을 초과한 면적에 대해서는 일정 비율만큼 공공임대주택으로 공급한다. 비율은 각 시/도지사가 아래 범위 내에서 시/도 조례로 정한다.

○ 과밀억제권역 : 30% 이상 ~ 50% 이하
○ 과밀억제권역 외 지역 : 50% 이하
○ 서울 50%, 인천 30%
○ 경기 50%
– 남양주 30~40%, 안양 30%

(2) 주택재개발사업
주택재개발사업으로 건설하는 주택 전체 세대수의 일정 비율은 공공임대주택으로 공급한다. 비율은 각 시/도지사가 아래 범위 내에서 시/도 조례로 정한다.

○ 수도권-서울 : 10~15% 이하
○ 수도권-인천/경기 : 5~15% 이하
○ 지방 : 5~12% 이하

재개발사업자는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 용도지역에 따른 법적상한용적률까지 건축할 수 있다. 이때 법적상한용적률이 정비계획으로 정한 용적률을 초과한 면적에 대해서는 일정 비율만큼 공공임대주택으로 공급한다. 비율은 각 시/도지사가 아래 범위 내에서 시/도 조례로 정한다.

○ 과밀억제권역 : 50% 이상 ~ 75% 이하
○ 과밀억제권역 외 지역 : 75% 이하
○ 서울 50%, 인천 50%
○ 경기 50%
– 남양주 50~60%(과밀억제권역), 30~40%(성장관리권역)

하지만 건설하는 주택 전체 세대수가 200세대 미만이면 공공임대주택을 공급하지 않을 수 있다.