민간분양

민간분양 (작성중, 오류 많음)

★ 주택/교통계획 지도

★ 유튜브

 

 

1. 개요

유튜브 영상으로 기본흐름을 이해하고 이 글은 필요한 내용을 다시 확인할 때 참고하자. 글을 먼저 보면 정신건강에 안 좋다.

민간분양 위치와 단지별 세부정보는 ★ 주택/교통계획 지도 항목을 참고하자.  (주상복합) 모양의 아이콘이다.

2. 분양절차 요약

신규주택을 분양할 때 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다.

① 입주자모집공고
② 청약(신청)
③ 당첨자 발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주

(1) 입주자모집공고
청약홈 홈페이지에서 입주자모집공고를 확인한다. 청약일정과 공급규모, 공급대상, 공급가격 등 기본정보를 알 수 있다.

◆ 주택청약시스템(청약홈) [Web]
– 三 > 청약정보 > 분양정보/경쟁률

자세한 내용은 입주자모집공고 파일을 다운받아서 읽어봐야 알 수 있다. 아래 사진처럼 읽기 싫게 생겼는데 한 번은 정독하자. 익숙해지면 필요한 내용만 골라서 볼 수 있다. 처음 한 번이 힘들다.

(2) 청약(신청)
10일 이상의 공고기간이 끝나고 신청자격을 만족하면 청약홈 홈페이지에서 신청할 수 있다. 신청자격은 거주지역, 주택소유여부, 청약통장, 자산보유기준, 소득기준 등 조건을 말한다. 주의할 점은 청약일정에 따라 특별공급 → 일반공급 1순위 → 일반공급 2순위 순으로 정해진 날짜에만 신청할 수 있다.

◆ 청약홈 [Web]
– 준비물 : 공인인증서

(3) 당첨자 발표
당첨자는 해당 공급기관의 홈페이지에서 확인한다. 인기 주택은 경쟁률이 1:1 이상이므로 당첨자 선정방법은 1순위 위주로 확인하자. 동/호수는 당첨자 발표 후 추첨으로 정한다.

(4) 당첨자 적격여부 확인 후 계약
당첨자를 대상으로 신청자격에 문제가 없는지 확인한다. 무주택 여부와 과거당첨사실이 문제가 되는 경우가 많다. 부적격자로 판단되면 7일 내 소명해야 하고 소명하지 못하면 당첨이 취소된다.

(5) 잔여 물량(미계약 포함) 예비당첨자 계약
당첨 취소, 미계약, 해약 주택을 모두 공개하고 예비당첨자에게 순번에 따라 차례로 공급한다. 주의할 점은 동/호수를 배정받으면 계약 여부와 상관없이 주택청약통장을 다시 사용할 수 없다.

(6) 입주
계약금(10%), 중도금(60%), 잔금(30%)을 차례대로 납부하고 입주한다. 정확한 입주 시기는 약 2개월 전에 개별안내한다. 중도금과 잔급을 선납하면 연 2.5% 금리만큼 할인받으니 돈 관리가 어려우면 참고하자. 반대로 연체금리는 연 6.5%다..

3. 입주자모집공고

(1) 입주자모집공고 종류
민간분양 입주자모집공고는 신규 공고와 추가 공고가 있다. 추가 공고는 신청자격이 완화되거나 당첨자 선정방법이 단순해지기도 한다.

○ 신규 : 새로 건설
○ 추가(잔여) : 신규 공고에서 미달되었을 때

(2) 주요 내용
입주자모집공고의 주요 내용은 다음과 같다.

① 공급규모, 공급대상, 공급가격 등
② 신청기준
③ 신청자격 및 당첨자 선정방법
④ 신청 시 확인사항
⑤ 신청일정 및 장소, 유의사항
⑥ 신청방법
⑦ 당첨자 발표 및 서류제출, 계약체결 등
⑧ 기타 유의사항 및 안내사항

③ 신청자격 및 당첨자 선정방법은 꼼꼼하게 읽자. 아래는 ① 공급규모, 공급대상, 공급가격 예시다.

○ 주택형은 주거전용면적

4. 신청자격Ⅰ : 일반

(1) 기준일
모든 신청자격은 입주자모집공고일을 기준이다.

(2) 세대 구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 배우자의 직계존속(장인, 장모)
– 직계비속의 배우자(사위, 며느리)

세대구성원 중 1인만 신청할 수 있다. 주민등록등본상 세대원의 의미는 예를 들어 같은 주민등록등본에 등재되지 않은 신청자의 직계존속(부모)은 상관없다는 뜻이다. 주의할 점은 다음과 같다.

○ 만19세 이상만 신청 가능
○ 신청자 외 세대구성원도 신청자격을 만족해야 함
○ 노부모부양 특별공급은 세대주만 신청 가능

5. 신청자격Ⅱ : 거주지역, 거주기간

청약가능지역(기타지역) 거주자만 신청할 수 있다. 당첨자 선정방법은 주택건설지역(해당지역) 거주자 → 미달 시 청약가능지역(기타지역) 거주자 순이다.

(1) 주택건설지역(해당지역)
주택이 공급되는 지역으로 아래 행정구역을 기준으로 구분한다. 2개 이상의 행정구역에 걸치면 모두 주택건설지역으로 인정한다.

○ 특별시, 광역시
– 예) 서울시 서초구 X | 서울시 O
○ 시, 군
– 예) 경기도 성남시 O | 경기도 X
○ 세종시, 제주도

(2) 청약가능지역(기타지역)
주택건설지역을 포함하는 도 단위 지역이다. 예를 들어 주택건설지역이 서울이면 청약가능지역은 ① 서울/인천/경기다.

① 서울, 인천, 경기
② 대전, 세종, 충남
③ 충북
④ 광주, 전남
⑤ 전북
⑥ 대구, 경북
⑦ 부산, 울산, 경남
⑧ 강원

(3) 거주지역
입주자모집 공고일 기준 주민등록등본 주소다.

(4) 거주기간
거주기간은 현재 거주지의 마지막 주민등록등본 등재일로부터 입주자모집 공고일까지 연속해서 거주한 기간이다. 거주지역을 잠시 옮긴 적이 있으면 기간을 새로 산정한다는 뜻이다.

(5) 주택건설지역 or 청약가능지역 거주자
투기과열지구와 수도권 주요 지역은 거주기간이 1년 이상이어야 주택건설지역 거주자로 본다.

투기과열지구, 수도권 주요 지역 : 1년 이상
서울
– 고양, 과천, 광명, 성남(분당), 수원, 시흥, 안성, 안양, 오산, 의왕, 하남
세종, 대구수성

(6) 참고사항 : 해외 출국
거주목적이 아닌 3개월 미만 단기여행, 출장은 국내 거주로 본다. 하지만 아래 기준에 해당하는 해외 거주기간은 제외하니 주의하자.

○ 입주자모집공고일 기준 1년 이내에 출국 And ①, ② 중 하나 만족
① 계속해서 90일 초과 해외 거주
– 입국 후 7일 이내 같은 국가로 재출국하면 계속 해외 거주로 간주
② 해외 거주 전체기간이 183일 초과

(7) 참고사항 : 10년 이상 장기복무 중인 군인
10년 이상 장기복무 중인 군인은 거주지역과 상관없이 신청할 수 있다. 유주택자도 신청할 수 있다.

○ 수도권 : 청약가능지역(기타지역) 거주자로 신청
○ 지방 : 주택건설지역(해당지역) 거주자로 신청

6. 신청자격Ⅲ : 무주택세대 구성원

무주택세대 구성원은 세대원 모두 무주택자여야 한다.

(1) 무주택 기간
만30세 생일 or 혼인신고일(만30세 이전에 결혼) 중 빠른 날부터 산정한다. 과거 주택을 소유한 사실이 있으면 마지막 주택을 처분하고 무주택자가 된 날 기준이다. 주의할 점은 결혼했으면 본인과 배우자의 무주택 기간 중 짧은 기간 기준이다.

(2) 무주택
무주택은 주택(분양권, 입주권 포함)을 소유하지 않은 상태를 말한다. 아래처럼 주택을 소유했지만 무주택으로 보는 경우도 있다.

① 만60세 이상의 직계존속이 소유한 주택
– 노부모부양 특별공급은 제외(1주택으로 봄)
② 상속받은 주택을 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 처분
③ 전용면적 20㎡ 이하의 주택을 1호 소유

(3) 무주택세대 구성원
세대원 모두 무주택자여야 한다. 주의할 점은 당첨자로 선정되고 입주할 때까지 무주택세대 구성원 상태를 유지해야 한다.

7. 신청자격Ⅳ : 청약통장

무주택세대 구성원은 세대원 모두 무주택자여야 한다.

(1) 무주택 기간
만30세 생일 or 혼인신고일(만30세 이전에 결혼) 중 빠른 날부터 산정한다. 과거 주택을 소유한 사실이 있으면 마지막 주택을 처분하고 무주택자가 된 날 기준이다. 주의할 점은 결혼했으면 본인과 배우자의 무주택 기간 중 짧은 기간 기준이다.

(2) 무주택
무주택은 주택(분양권, 입주권 포함)을 소유하지 않은 상태를 말한다. 아래처럼 주택을 소유했지만 무주택으로 보는 경우도 있다.

① 만60세 이상의 직계존속이 소유한 주택
– 노부모부양 특별공급은 제외(1주택으로 봄)
② 상속받은 주택을 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 처분
③ 전용면적 20㎡ 이하의 주택을 1호 소유

(3) 무주택세대 구성원
세대원 모두 무주택자여야 한다. 주의할 점은 당첨자로 선정되고 입주할 때까지 무주택세대 구성원 상태를 유지해야 한다.

8. 신청자격Ⅴ : 자산보유기준

민간분양은 자산보유기준이 없다.

9. 신청자격Ⅵ : 소득기준

소득은 입주자모집공고일 기준 사회보장정보시스템에서 조회되는 값으로 판단한다. 2019년에 적용되는 소득기준은 다음과 같다. (수정예정)

○ 세전소득(비과세소득 제외)
○ 가구원수는 무주택 세대구성원 전원의 수

월평균소득은 아래 12가지 소득을 모두 더해서 계산한다.

○ 근로소득 : 상시근로소득, 일용근로소득, 자활근로소득, 공공일자리소득
○ 사업소득 : 농업소득, 임업소득, 어업소득, 기타사업소득
○ 재산소득 : 임대소득, 이자소득, 연금소득
○ 기타소득 : 공적이전소득

궁금하면 아래 방법으로 확인하자.

(1) 상시근로소득
○ 국민건강보험 보수월액

◆ 국민건강보험공단 [Web]
– 민원신청 > 개인민원 > 조회/발급 > 직장보험료 개인별 조회

10. 당첨자 선정방법

당첨자 선정방법은 매우 복잡하니 흐름부터 이해하자. 유튜브 영상을 보는 것이 낫다.

① 특별공급
– (순서) 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자
– 미달 시 잔여물량은 일반공급으로 전환
② 일반공급 1순위
– (순서) 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자
③ 일반공급 2순위
– 1순위 경쟁률이 1.5:1 미만일 때

(1) 특별공급과 일반공급
① 특별공급
② 일반공급

특별공급과 일반공급으로 나눠서 뽑는다. 다양한 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사람이 당첨될 수 있도록 지원하는 제도다. 특별공급은 1인당 평생 1회만 당첨될 수 있다.

○ 생애최초 특별공급
○ 신혼부부 특별공급
○ 다자녀 특별공급
○ 노부모부양 특별공급
○ 기관추천 특별공급
○ 국가유공자등 특별공급

일반공급은 말 그대로 일반적인 공급방법이다. 특별공급을 제외한 나머지라고 생각하자.

주의할 점은 일반공급과 특별공급(1개만) 둘 다 신청은 할 수 있다. 하지만 둘 다 당첨되면 특별공급만 당첨된 것으로 본다.

(2) 거주자 우선공급Ⅰ : 일반
① 특별공급
– 주택건설지역 거주자 → 미달 시 청약가능지역 거주자
② 일반공급 : 1순위 → 미달 시 2순위
– 1순위 중 주택건설지역 거주자 → 미달 시 청약가능지역 거주자

거주자 우선공급은 당첨자를 선정할 때 주택건설지역 거주자를 우대하는 제도다. 예를 들어 주택건설지역이 대전이면 다음과 같다.

○ 주택건설지역 100% → 미달 시 청약가능지역
– 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

대전/세종/충남(청약가능지역) 거주자도 신청은 할 수 있다. 하지만 대전(주택건설지역) 거주자에서 경쟁이 있으면, 즉 신청자 중 대전 거주자 수가 공급주택 수보다 많으면 세종/충남 거주자는 기회가 없다.

(3) 거주자 우선공급Ⅱ : 수도권 택지개발지구
① 수도권 66만㎢ 이상 공공주택지구, 택지개발지구, 경제자유구역
② 세종시

주택건설지역이 ①, ② 중 하나에 해당하면 아래 비율을 적용한다. 청약가능지역 거주자도 항상 기회가 있다.

○ 주택건설지역 50% → 청약가능지역 50%
– 예) 인천 50% → 서울/경기/인천 50%

주의할 점은 경기도는 아래 비율을 적용한다.

○ 주택건설지역 30% → 경기 20% → 청약가능지역 50%
– 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%

[일반공급]

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~9. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 청약가능지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 만19세 이상 무주택자
○ 주택청약종합저축, 청약예금/부금 가입자

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 없음

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 없음

(5) 당첨자 선정방법 : 흐름
1순위에서 경쟁이 있으면, 즉 1순위 신청자가 공급세대수보다 많으면 2순위는 기회가 없다.

① 1순위 중 주택건설(해당)지역 거주자 : 가점제 → 추첨제
② 1순위 중 청약가능(기타)지역 거주자 : 가점제 → 추첨제
③ 2순위 중 주택건설(해당)지역 거주자 : 추첨제
④ 2순위 중 청약가능(기타)지역 거주자 : 추첨제

(6) 당첨자 선정방법Ⅰ : 1순위 → 2순위
주택청약종합저축, 청약예금/부금 가입기간과 저축금액에 따라 1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다. 1순위 기준은 다음과 같다.

○ 가입기간 만족
– 투기과열지구, 청약과열지역 : 가입기간 2년 이상
– 그 외 수도권 : 가입기간 1년 이상
– 그 외 지방 : 가입기간 6개월 이상
○ 지역별/면적별 예치(저축)기준금액 만족

(표)

(7) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
각 순위에서 경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 10. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(8) 당첨자 선정방법Ⅲ : 가점제와 추첨제
주택건설(해당)지역 or 청약가능(기타)지역 거주자 간 경쟁이 있으면 가점제 → 추첨제(무주택) → 추첨제(무주택+1주택 실수요자) 순으로 선정한다. 비율은 주택건설지역과 주택면적에 따라 다르다.

(표)

(9) 당첨자 선정방법Ⅳ : 가점제
가점제는 아래 배점기준표 점수가 높은 순으로 선정한다. 주의할 점은 주택을 소유한 직계존속은 부양가족수 계산에서 제외한다. (만60세 이상 직계존속이 소유한 주택을 무주택으로 인정하는 것과 별개의 문제)

(표)

(10) 당첨자 선정방법Ⅴ : 추첨제
추첨제는 말 그대로 추첨이다. 투기과열지역, 청약과열지역, 수도권, 광역시 지역은 무주택자에게 공급세대수의 75%를 우선공급한다.

① 75% : 무주택자
② 25% : 무주택자 + 1주택 실수요자
– 실수요자 : 기존 주택을 입주가능일로부터 6개월 이내 처분
③ 미달 시 유주택자

1주택 실수요자가 당첨되고 나서 기존 주택을 처분하지 않을 때 불이익은 다음과 같다.

○ 공급계약 취소
○ 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
○ 시장 상황에 따라 불가피하게 처분하지 못한 경우 500만원 이하의 과태료 처분

[특별공급] 생애최초

민간분양은 생애최초 특별공급이 없다.

[특별공급] 신혼부부

○ 전체 공급세대수의 30% 이내
○ 투기과열지구의 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음
– 서울, 세종, 대구 수성
– 경기 : 과천, 광명, 성남 분당, 하남

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~9. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 청약가능지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반 + 신혼부부
○ 무주택 세대구성원
– 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 제외
○ 주택청약종합저축, 청약예금/청약부금 가입자
– 가입기간 6개월 이상
– 지역별/면적별 예치기준금액 만족

추가로 ① 신혼부부, ② 예비신혼부부, ③ 한부모가족 중 하나에 해당해야 한다.

① 신혼부부 : 혼인신고일로부터 7년 이내
– 동일인과 재혼이면 이전 혼인기간 합산
② 예비신혼부부 : 입주 전까지 혼인사실 증명 가능
③ 한부모가족 : 만6세 이하 자녀가 있음

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 없음

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
○ 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 130% 이하
– 1인의 소득이 100%를 초과하면 안 됨
○ 가구원수 : 태아, 입양아 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 기준소득 우선공급
소득에 따라 기준소득(75%) → 상위소득(25%) 순으로 선정한다. 전체 신청자 중 소득이 더 적은 신청자에게 우선공급한다고 이해하자. 기준소득 우선공급에서 떨어진 신청자는 자동으로 상위소득 일반공급 신청자가 된다.

○ 기준소득 우선공급 : 공급세대수의 75%
– 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
– 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
○ 상위소득 일반공급 : 공급세대수의 25%
– 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
– 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 130% 이하

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 순위
기준소득 or 상위소득 우선공급에서 경쟁이 있으면 자녀 수에 따라 1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다.

○ 1순위 : 혼인기간 중 출산한 만19세 미만 자녀 있음
– 출산 : 임신 중, 입양 포함
– 재혼은 이전 배우자와의 자녀 제외
○ 2순위 : 자녀 없음

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 거주자 우선공급
각 순위에서 경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 10. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(8) 당첨자 선정방법Ⅳ : 지역 내 경쟁
주택건설지역 거주자 or 청약가능지역 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 자녀. ② 배점기준표, ③ 추첨 순으로 선정한다.

① 자녀 유무 : 있음
혼인신고일 이후 출산(임신, 입양 포함)한 자녀가 있으면 된다.

② 배점기준표 점수 : 높음

③ 추첨
당첨하한선 점수에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

[특별공급] 다자녀

○ 전체 공급세대수의 10% 이내
○ 투기과열지구의 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음
– 서울, 세종, 대구 수성
– 경기 : 과천, 광명, 성남 분당, 하남

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~9. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 청약가능지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 만19세 미만 자녀 3명 이상
– 자녀수 : 태아, 입양아 포함
○ 주택청약종합저축, 청약예금/청약부금 가입자
– 가입기간 6개월 이상
– 지역별/면적별 예치기준금액 만족

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 없음

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 없음

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
○ 순위 없음

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 10. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 청약가능지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 배점기준표. ② 자녀 수. ③ 신청자 나이 순으로 선정한다.

① 배점기준표 점수 : 높음

② 만19세 미만 자녀 수 : 많음
당첨하한선 점수에 해당하는 사람이 여러 명이면 만19세 미만 자녀 수가 많은 순이다.

③ 신청자 나이(연월일 계산) : 많음
자녀 수도 같으면 신청자 연령이 많은 순이다. 연령은 연-월-일 단위까지 계산한다.

[특별공급] 노부모부양

○ 전체 공급세대수의 5% 이내
○ 투기과열지구의 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음
– 서울, 세종, 대구 수성
– 경기 : 과천, 광명, 성남 분당, 하남

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~9. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 청약가능지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대주(!)
○ 만65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양
– 같은 주민등록등본에 등재된 경우에 한함
○ 주택청약종합저축, 청약예금/청약부금 1순위 가입자

주의할 점은 두 가지다.

○ 직계존속이 주택을 소유하면 만60세 이상이지만 유주택자로 판단
○ 다른 주민등록등본에 등재된 직계존속의 배우자도 주택 소유 여부를 확인

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 없음

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 없음

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
○ 순위 없음


공공분양

공공분양

★ 주택/교통계획 지도

★ 유튜브

 

 

★ 청약 경쟁률과 당첨선

지역, 면적 등 다양한 조건으로 비교할 수 있도록 웹페이지를 만들고 있다. 가능하면 위 주택/교통계획 지도에 넣을 계획이다. 당분간은 불편하더라도 아래 구글스프레드시트로 확인하자.

◆ 청약 경쟁률과 당첨선 [Web]

1. 개요

유튜브 영상으로 기본흐름을 이해하고 이 글은 필요한 내용을 다시 확인할 때 참고하자. 글을 먼저 보면 정신건강에 안 좋다.

공공분양 위치와 단지별 세부정보는 ★ 주택/교통계획 지도 항목을 참고하자.  모양의 아이콘이다.

2. 분양절차 요약

신규주택을 분양할 때 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다.

① 입주자모집공고
② 청약(신청)
③ 당첨자 발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주

(1) 입주자모집공고
청약홈 홈페이지에서 입주자모집공고를 확인한다. 청약일정과 공급규모, 공급대상, 공급가격 등 기본정보를 알 수 있다.

◆ 주택청약시스템(청약홈) [Web]
– 三 > 청약정보 > 분양정보/경쟁률

자세한 내용은 입주자모집공고 파일을 다운받아서 읽어봐야 알 수 있다. 아래 사진처럼 읽기 싫게 생겼는데 한 번은 정독하자. 익숙해지면 필요한 내용만 골라서 볼 수 있다. 처음 한 번이 힘들다.

(2) 청약(신청)
10일 이상의 공고 기간이 끝나고 신청자격을 만족하면 청약홈 홈페이지에서 신청할 수 있다. 신청자격은 거주지역, 주택소유여부, 청약통장, 자산보유기준, 소득기준 등 조건을 말한다. 주의할 점은 청약일정에 따라 특별공급 → 일반공급 1순위 → 일반공급 2순위 순으로 정해진 날짜에만 신청할 수 있다.

◆ 주택청약시스템(청약홈) [Web]
– 준비물 : 공인인증서

(3) 당첨자 발표
당첨자는 해당 공급기관의 홈페이지에서 확인한다. 인기 주택은 경쟁률이 1:1 이상이므로 당첨자 선정방법은 1순위 위주로 확인하자. 동/호수는 당첨자 발표 후 추첨으로 정한다. 주의할 점은 당첨자는 계약 여부와 상관없이 해당 주택청약통장을 다시 사용할 수 없다.

(4) 당첨자 적격여부 확인 후 계약
당첨자를 대상으로 신청자격에 문제가 없는지 확인한다. 무주택 여부와 과거당첨사실이 문제가 되는 경우가 많다. 부적격자로 판단되면 7일 내 소명해야 하고 소명하지 못하면 당첨이 취소된다.

(5) 잔여 물량(미계약 포함) 예비당첨자 계약
당첨 취소, 미계약, 해약 주택을 모두 공개하고 예비당첨자에게 순번에 따라 차례로 공급한다. 주의할 점은 동/호수를 배정받으면 계약 여부와 상관없이 해당 주택청약통장을 다시 사용할 수 없다.

(6) 입주
계약금(10%), 중도금(40%), 잔금(50%)을 차례대로 납부하고 입주한다. 정확한 입주 시기는 약 2개월 전에 개별안내한다. 중도금과 잔금을 선납하면 연 2.5% 금리만큼 할인받으니 돈 관리가 어려우면 참고하자. 반대로 연체금리는 연 6.5%다.

3. 입주자모집공고

(1) 입주자모집공고 종류
공공분양 입주자모집공고는 신규 공고와 추가 공고가 있다. 추가 공고는 신청자격이 완화되거나 당첨자 선정방법이 단순해지기도 한다.

○ 신규 : 건설하고 첫 번째 공고
○ 추가(잔여) : 신규 공고에서 미달되었을 때

(2) 주요 내용
입주자모집공고의 주요 내용은 다음과 같다.

① 공급규모, 공급대상, 공급가격 등
② 신청기준
③ 신청자격 및 당첨자 선정방법
④ 신청 시 확인사항
⑤ 신청일정 및 장소, 유의사항
⑥ 신청방법
⑦ 당첨자 발표 및 서류제출, 계약체결 등
⑧ 기타 유의사항 및 안내사항

③ 신청자격 및 당첨자 선정방법은 꼼꼼하게 읽자. 아래는 ① 공급규모, 공급대상, 공급가격 예시다.

○ 주택형은 주거전용면적

4. 신청자격Ⅰ : 일반

(1) 기준일
모든 신청자격은 입주자모집공고일을 기준이다.

(2) 세대 구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 배우자의 직계존속(장인, 장모), 직계비속(전혼자녀)
– 직계비속의 배우자(사위, 며느리)

세대구성원 중 1인만 신청할 수 있다. 주민등록등본상 세대원의 의미는 예를 들어 같은 주민등록등본에 등재되지 않은 신청자의 직계존속(부모)은 상관없다는 뜻이다. 주의할 점은 다음과 같다.

○ 만19세 이상만 신청 가능
○ 신청자 외 세대구성원도 신청자격을 만족해야 함
○ 생애최초/노부모부양 특별공급은 세대주만 신청 가능

5. 신청자격Ⅱ : 거주지역, 거주기간

청약가능지역(기타지역) 거주자만 신청할 수 있다. 당첨자 선정방법은 주택건설지역(해당지역) 거주자 → 미달시 청약가능지역(기타지역) 거주자 순이다.

(1) 주택건설지역(해당지역)
주택이 공급되는 지역으로 아래 행정구역을 기준으로 구분한다. 2개 이상의 행정구역에 걸치면 모두 주택건설지역으로 인정한다.

○ 특별시, 광역시
– 예) 서울시 서초구 X | 서울시 O
○ 시, 군
– 예) 경기도 성남시 O | 경기도 X
○ 세종시, 제주도

(2) 청약가능지역(기타지역)
주택건설지역을 포함하는 도 단위 지역이다. 예를 들어 주택건설지역이 서울이면 청약가능지역은 ① 서울/인천/경기다.

① 서울, 인천, 경기
② 대전, 세종, 충남
③ 충북
④ 광주, 전남
⑤ 전북
⑥ 대구, 경북
⑦ 부산, 울산, 경남
⑧ 강원

(3) 거주지역
입주자모집 공고일 기준 주민등록등본 주소다.

(4) 거주기간
거주기간은 현재 거주지의 마지막 주민등록등본 등재일로부터 입주자모집 공고일까지 연속해서 거주한 기간이다. 거주지역을 잠시 옮긴 적이 있으면 기간을 새로 산정한다는 뜻이다.

(5) 주택건설지역 or 청약가능지역 거주자
투기과열지구와 수도권 주요 지역은 거주기간이 1년 이상이어야 주택건설지역 거주자로 본다.

투기과열지구, 수도권 주요 지역 : 1년 이상
서울
– 고양, 과천, 광명, 성남(분당), 수원, 시흥, 안성, 안양, 오산, 의왕, 하남
세종, 대구수성

(6) 참고사항 : 해외 출국
거주목적이 아닌 3개월 미만 단기여행, 출장은 국내 거주로 본다. 하지만 아래 기준에 해당하는 해외 거주기간은 제외하니 주의하자.

○ 입주자모집공고일 기준 1년 이내에 출국 And ①, ② 중 하나 만족
① 계속해서 90일 초과 해외 거주
– 입국 후 7일 이내 같은 국가로 재출국하면 계속 해외 거주로 간주
② 해외 거주 전체기간이 183일 초과

(7) 참고사항 : 10년 이상 장기복무 중인 군인
10년 이상 장기복무 중인 군인은 거주지역과 상관없이 신청할 수 있다.

○ 수도권 : 청약가능지역(기타지역) 거주자로 신청
○ 지방 : 주택건설지역(해당지역) 거주자로 신청

6. 신청자격Ⅲ : 무주택세대 구성원

무주택세대 구성원은 세대원 모두 무주택자여야 한다.

(1) 무주택 기간
만30세 생일 or 혼인신고일(만30세 이전에 결혼) 중 빠른 날부터 산정한다. 과거 주택을 소유한 사실이 있으면 마지막 주택을 처분하고 무주택자가 된 날 기준이다. 주의할 점은 결혼했으면 본인과 배우자의 무주택 기간 중 짧은 기간 기준이다.

(2) 무주택
무주택은 주택(분양권, 입주권 포함)을 소유하지 않은 상태를 말한다. 아래처럼 주택을 소유했지만 무주택으로 보는 경우도 있다.

① 만60세 이상의 직계존속이 소유한 주택
– 노부모부양 특별공급은 제외(1주택으로 봄)
② 상속받은 주택을 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 처분
③ 전용면적 20㎡ 이하의 주택을 1호 소유

(3) 무주택세대 구성원
세대원 모두 무주택자여야 한다. 주의할 점은 당첨자로 선정되고 입주할 때까지 무주택세대 구성원 상태를 유지해야 한다.

7. 신청자격Ⅲ : 청약통장

청약통장

8. 신청자격Ⅳ : 자산보유기준

자산은 입주자모집공고일 기준 사회보장정보시스템에서 조회되는 값으로 판단한다. 2020년에 적용되는 자산보유기준은 다음과 같다.

○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,764만원 이하

궁금하면 아래 방법으로 확인하자.

(1) 부동산
○ 토지 + 건물
– 무주택 세대구성원이 보유한 모든 부동산 기준
– 무주택으로 인정되는 주택도 합산
○ 토지 : 토지면적 × 개별공시지가
– 제외1) 「농지법」 제2조에서 정한 농지
– 제외2) 공부상 도로, 구거, 하천 등 공공용지 사용
– 제외3) 토지의 사용, 처분이 금지되거나 제한 받는 경우
○ 건물

토지 개별공시지가와 건물 공시가격은 아래 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 부동산 공시가격 알리미 [Web]
– 토지 : 개별공시지가
– 주택 : 공동주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격

건물 시가표준액은 위택스 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 위택스(wetax) [Web]
– 전체메뉴 > 지방세정보 > 시가표준액조회

(2) 자동차
○ 차량기준가액
– 조회 안 되면 취득가액에서 매년 10%씩 감가상각
○ 2대 이상이면 높은 차량 기준

자동차 차량기준가액은 보험개발원 홈페이지에서 조회할 수 있다.

◆ 보험개발원 [Web]
– 알림광장 > 차량기준가액

차량기준가액에서 제외되는 항목은 아래와 같다.

○ 저공해자동차의 정부/지자체 보조금
○ 영업용 자동차
○ 장애인과 국가유공자의 보철용 차량

9. 신청자격Ⅴ : 소득기준

소득은 입주자모집공고일 기준 사회보장정보시스템에서 조회되는 값으로 판단한다. 2019년에 적용되는 소득기준은 다음과 같다.

○ 세전소득(비과세소득 제외)
○ 전년도 가구원수별 가구당 월평균소득의
– 100% 이하 : 일반공급(전용면적 60㎡ 이하), 생애최초/신혼부부(외벌이) 특별공급
– 120% 이하 : 신혼부부(맞벌이)/다자녀/노부모부양 특별공급
○ 가구원수는 무주택 세대구성원 전원의 수

월평균소득은 아래 12가지 소득을 모두 더해서 계산한다.

○ 근로소득 : 상시근로소득, 일용근로소득, 자활근로소득, 공공일자리소득
○ 사업소득 : 농업소득, 임업소득, 어업소득, 기타사업소득
○ 재산소득 : 임대소득, 이자소득, 연금소득
○ 기타소득 : 공적이전소득

궁금하면 아래 방법으로 확인하자.

(1) 상시근로소득
○ 국민건강보험 보수월액

◆ 국민건강보험공단 [Web]
– 민원신청 > 개인민원 > 조회/발급 > 직장보험료 개인별 조회

10. 당첨자 선정방법

당첨자 선정방법은 매우 복잡하니 흐름부터 이해하자. 유튜브 영상을 보는 것이 낫다.

① 특별공급
– (순서) 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자
– 미달 시 잔여물량은 일반공급으로 전환
② 일반공급 1순위
– (순서) 주택건설지역 → 청약가능지역 거주자
③ 일반공급 2순위
– 1순위 경쟁률이 1.5:1 미만일 때

(1) 특별공급과 일반공급
① 특별공급
② 일반공급 : 1순위 → 미달 시 2순위

특별공급과 일반공급으로 나눠서 뽑는다. 다양한 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사람이 당첨될 수 있도록 지원하는 제도다. 특별공급은 1인당 평생 1회만 당첨될 수 있다.

○ 생애최초 특별공급
○ 신혼부부 특별공급
○ 다자녀 특별공급
○ 노부모부양 특별공급
○ 기관추천 특별공급
○ 국가유공자등 특별공급

일반공급은 말 그대로 일반적인 공급방법이다. 특별공급을 제외한 나머지라고 생각하자.

주의할 점은 일반공급과 특별공급(1개만) 둘 다 신청은 할 수 있다. 하지만 둘 다 당첨되면 특별공급만 당첨된 것으로 본다.

(2) 거주자 우선공급Ⅰ : 일반
① 특별공급
– 주택건설지역 거주자 → 미달 시 청약가능지역 거주자
② 일반공급 : 1순위 → 미달 시 2순위
– 1순위 중 주택건설지역 거주자 → 미달 시 청약가능지역 거주자

거주자 우선공급은 당첨자를 선정할 때 주택건설지역 거주자를 우대하는 제도다. 예를 들어 주택건설지역이 대전이면 다음과 같다.

○ 주택건설지역 100% → 미달 시 청약가능지역
– 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

대전/세종/충남(청약가능지역) 거주자도 신청은 할 수 있다. 하지만 대전(주택건설지역) 거주자에서 경쟁이 있으면, 즉 신청자 중 대전 거주자 수가 공급주택 수보다 많으면 세종/충남 거주자는 기회가 없다.

(3) 거주자 우선공급Ⅱ : 수도권 택지개발지구
① 수도권 66만㎢ 이상 택지개발지구, 공공주택지구, 경제자유구역
② 세종시

주택건설지역이 ①, ② 중 하나에 해당하면 아래 비율을 적용한다. 청약가능지역 거주자도 항상 기회가 있다.

○ 주택건설지역 50% → 청약가능지역 50%
– 예) 인천 50% → 서울/경기/인천 50%

주의할 점은 경기도는 아래 비율을 적용한다.

○ 주택건설지역 30% → 경기 20% → 청약가능지역 50%
– 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%

11. 참고사항Ⅰ : 분양가

분양가 구성요소는 택지비(토지)와 공사비(건물)로 나눌 수 있다.

(1) 택지비 : 토지
최근 국민주택 분양가를 보면 저렴하지 않다는 느낌을 받을 수 있다. 국민주택을 짓는 공공택지의 공급가격 기준이 입주자에게 불리한 방향으로 바뀌었기 때문이다.

○ 공공택지 공급가격 기준 변경 : 조성원가 → 감정가
– 2014-05-20 ~ : 전용 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
– 2016-10-18 ~ : 전용 60㎡ 이하

조성원가는 민간 소유의 토지를 강제로 저렴하게 수용해서 공급하므로 저렴하다. 감정가는 시세와 비슷하다. 그래서 조성원가 → 감정가 기준 변경은 분양가 중 택지비 상승, 분양가 상승 요인이다.

(2) 공사비 : 건물
2019년 1월부터 공공분양의 분양가격 공시항목을 12개 → 62개로 확대한다.

○ 택지비 : 3개 → 4개 항목
○ 공사비 : 5개 → 50개 항목
– 토지공사비 : 1 → 13
– 건축공사비 : 1 → 23
– 기계설비 : 1 → 9
– 그 밖의 공종 : 1 → 4
– 그 밖의 공사비 : 1 → 2
○ 간접비 : 3개 → 6개 항목
○ 그 박의 비용 : 1개 항목

투명한 회계처리는 비용 감소로 이어지므로 좋은 방향이라고 생각한다.

12. 참고사항Ⅱ : 전매제한, 거주의무

(1) 전매제한기간과 거주의무기간
공공분양주택을 공급할 때 투기수요를 차단하기 위해서 전매제한과 거주의무기간 제도를 운영한다.

○ 기간산정 기준일
– 전매제한기간 : 입주자로 당첨된 날부터
– 거주의무기간 : 최초 입주 가능일부터

(2) 전매를 할 수 있는 경우
전매제한기간에도 예외적으로 전매가 허용된다. 당첨(입주)자가 희망하면 주택을 공급한 한국토지주택공사(LH)나 지방공사가 우선 매입한다. 매입가격은 최초 분양가격에 1년만기 정기예금 금리를 적용한 가격이다.

전매가 예외적으로 허용되는 경우는 다음과 같다.

○ 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료/취학/결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군 제외)으로 이전하는 경우(다만, 수도권으로 이전하는 경우 제외)
○ 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
○ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
○ 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우
○ 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우 포함)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우
○ 분양가상한제 적용주택이나 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우
○ 입주자로 선정된 지위 또는 주택 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

[일반공급]

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~9. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 청약가능지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입자

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 전용면적 60㎡ 초과 : 없음
○ 전용면적 60㎡ 이하
– 부동산 : 2억 1,550만원 이하
– 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전용면적 60㎡ 초과 : 없음
○ 전용면적 60㎡ 이하
– 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
– 가구원수 : 태아 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다. 1순위에서 경쟁이 있으면 2순위는 기회가 없다. 참고로 인기지역은 모두 1순위에서 마감된다.

○ 1순위 : 무주택 세대주 + 주택청약종합저축/청약저축 1순위 가입자
○ 2순위 : 무주택 세대구성원 + 주택청약종합저축/청약저축 기타 가입자

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
1순위 or 2순위에서 경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 청약가능지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 무주택기간, ② 주택청약종합저축, ③ 추첨 순으로 선정한다.

① 무주택기간 3년 이상 : 해당 여부
3년 이상이면 된다.

② 주택청약종합저축/청약저축 저축인정액 : 많음
– 전용면적 40㎡ 초과 : 저축인정액
– 전용면적 40㎡ 이하 : 저축인정횟수
저축인정액은 매월 10만원까지만 인정한다. 예를 들어 12개월동안 매월 20만원씩 저축했을 때 저축인정액은 240만원이 아니라 120만원이다.

③ 주택청약종합저축/청약저축 저축액 : 많음
– 전용면적 40㎡ 초과 : 저축액
– 전용면적 40㎡ 이하 : 저축횟수

④ 추첨
당첨하한선의 저축액/횟수에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

(8) 최근 경쟁률과 당첨선

쟁점은 ② 주택청약종합저축/청약저축 저축인정액이다. 인기지역 전용면적 84㎡의 당첨선은 2,000만원이 넘는다. 매달 10만원씩 꾸준히 저축하자.

[특별공급] 생애최초

○ 전체 공급세대수의 20% 이내
○ 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~9. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 인근지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대주(!)
○ 세대원 전원이 과거 주택을 소유한 적 없음
– 배우자는 결혼 전 기간 포함
○ 혼인 중 or 미혼인 자녀(입양 포함) 있음
○ 5년 이상 소득세 납부자
– 근로자 or 자영업자 or 최근 1년 내 소득세 납부자
– 결정세액 0원 포함
○ 주택청약종합저축/청약저축 1순위 가입자 중 저축액 600만원(선납포함) 이상

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
○ 가구원수 : 태아 제외, 직계존속은 신청자(배우자)의 주민등록등본에 1년 이상 등재

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
순위를 구분하지 않는다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 청약가능지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 추첨으로 선정한다.

① 추첨
기도하자.

(8) 최근 경쟁률과 당첨선

주택청약종합저축/청약저축 저축인정액이 600만원 이상인데 일반공급 당첨선에 미치지 못하면 대안이 될 수 있다.

[특별공급] 신혼부부

○ 전체 공급세대수의 30% 이내
○ 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~9. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 청약가능지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반 + 신혼부부
○ 무주택 세대구성원
– 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 제외
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

추가로 ① 신혼부부, ② 예비신혼부부, ③ 한부모가족 중 하나에 해당해야 한다.

① 신혼부부 : 혼인신고일로부터 7년 이내
– 동일인과 재혼이면 이전 혼인기간 합산
② 예비신혼부부 : 입주 전까지 혼인사실 증명 가능
③ 한부모가족 : 만6세 이하 자녀가 있음

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 외벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 100% 이하
○ 맞벌이 : 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
– 1인의 소득이 100%를 초과하면 안 됨
○ 가구원수 : 태아, 입양아 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 거주자 우선공급
경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 순위
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 청약가능지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 1순위 → 미달 시 2순위 순으로 선정한다.

○ 1순위
– 현재 배우자와 혼인기간 중 출산한 자녀가 있음
. 임신(태아), 입양 포함
– 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족
○ 2순위
– 예비신혼부부
– 그 외 1순위에 해당하지 않는 신혼부부

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 순위 내 경쟁
1순위 or 2순위 내 경쟁이 있으면 ① 자녀. ② 배점기준표, ③ 추첨 순으로 선정한다.

① 자녀 유무 : 있음
혼인신고일 이후 출산(임신, 입양 포함)한 자녀가 있으면 된다.

② 배점기준표 점수 : 높음

③ 추첨
당첨하한선 점수에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

 

(8) 참고사항 : 최근 경쟁률과 당첨하한선

쟁점은 ② 배점기준표다. 인기지역의 당첨선은 11점 이상인데 주택건설지역(해당지역) 연속 거주기간 점수를 1점이라도 받아야 가능하다. 그래서 거주자 우선공급에 따라 당첨자를 주택건설지역(50%) → 인근지역(50%) 순으로 선정하더라도 주택건설지역(해당지역) 거주자만 당첨될 수 있다.

[특별공급] 다자녀

○ 전체 공급세대수의 10% 이내
○ 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~9. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 청약가능지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대구성원
○ 만19세 미만 자녀 3명 이상
– 자녀수 : 태아, 입양아 포함
○ 주택청약종합저축/청약저축 가입기간 6개월 이상 and 저축횟수 6회 이상

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
○ 가구원수 : 태아 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
순위를 구분하지 않는다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 청약가능지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 배점기준표. ② 자녀 수. ③ 신청자 나이 순으로 선정한다.

① 배점기준표 점수 : 높음
수도권 인기 지역의 당첨하한선은 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡용 이하 50점, 전용면적 60㎡ 이하 55점 정도다.

② 만19세 미만 자녀 수 : 많음
당첨하한선 점수에 해당하는 사람이 여러 명이면 만19세 미만 자녀 수가 많은 순이다.

③ 신청자 나이(연월일 계산) : 많음
자녀 수도 같으면 신청자 연령이 많은 순이다. 연령은 연-월-일 단위까지 계산한다.

 

(8) 최근 경쟁률과 당첨선

인기지역도 은근히 미달이 많다. 만19세 미만 자녀 수가 3명 이상이면, 특별공급은 다자녀 특별공급을 추천한다.

[특별공급] 노부모부양

○ 전체 공급세대수의 5% 이내
○ 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 없음

신청자격 (1) 거주지역, (2) 일반, (3) 자산보유기준, (4) 소득기준의 세부내용은 각각 5~9. 신청자격 항목을 참고하자.

(1) 신청자격Ⅰ : 거주지역
○ 주택건설지역(해당지역) – 청약가능지역(기타지역) 거주자
– 예) 인천 – 서울/인천/경기

(2) 신청자격Ⅱ : 일반
○ 무주택 세대주(!)
○ 만65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양
– 같은 주민등록등본에 등재된 경우에 한함
○ 주택청약종합저축/청약저축 1순위 가입자

주의할 점은 두 가지다.

○ 직계존속이 주택을 소유하면 만60세 이상이지만 유주택자로 판단
○ 다른 주민등록등본에 등재된 직계존속의 배우자도 주택 소유 여부를 확인

(3) 신청자격Ⅲ : 자산보유기준
○ 부동산 : 2억 1,550만원 이하
○ 자동차 : 2,799만원 이하

(4) 신청자격Ⅳ : 소득기준
○ 전년도 가구당 월평균소득의 120% 이하
○ 가구원수 : 태아 제외, 피부양자와 피부양자의 배우자 포함

(5) 당첨자 선정방법Ⅰ : 순위
순위를 구분하지 않는다.

(6) 당첨자 선정방법Ⅱ : 거주자 우선공급
주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 11. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(7) 당첨자 선정방법Ⅲ : 지역 내 경쟁
일반공급과 같다. 거주자 우선공급에 따라 주택건설지역(해당지역) 거주자 or 청약가능지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 무주택기간, ② 청약통장 저축액. ③ 추첨 순으로 선정한다.

① 무주택기간 3년 이상 : 해당 여부
3년 이상이면 된다.

② 주택청약종합저축/청약저축 저축인정액 : 많음
– 전용면적 40㎡ 초과 : 저축인정액
– 전용면적 40㎡ 이하 : 저축인정횟수
저축인정액은 매월 10만원까지만 인정한다. 예를 들어 12개월동안 매월 20만원씩 저축했을 때 저축인정액은 240만원이 아니라 120만원이다.

③ 주택청약종합저축/청약저축 저축액 : 많음
– 전용면적 40㎡ 초과 : 저축액
– 전용면적 40㎡ 이하 : 저축횟수

④ 추첨
당첨하한선의 저축액/저축횟수에 해당하는 사람이 여러 명이면 추첨으로 선정한다.

(8) 참고사항 : 최근 경쟁률과 당첨하한선

쟁점은 ② 주택청약종합저축/청약저축 저축인정액이다. 하지만 일반공급과 비교할 때 경쟁률과 당첨선이 매우 낮다. 매달 10만원식 꾸준히 저축하자.


공공분양-신혼희망타운

공공분양 : 신혼희망타운

★ 주택교통 계획 지도

★ 유튜브

 

1. 개요

신혼희망타운은 신혼부부를 위한 공공분양과 공공임대(행복임대) 혼합단지다.

○ 신혼희망타운의 공공분양 ≠ 일반 공공분양
– 당첨자 선정방법, 대출지원 등 조건이 다름
○ 신혼희망타운의 공공임대 = 일반 행복임대
– 특이사항 없음

유튜브 영상으로 기본내용을 이해하고 이 글은 참고자료로 활용하는 것을 추천한다. 참고로 신혼희망타운의 공공분양에 대한 설명이므로 [대출/부동산 > 주택구매] 공공분양 글과 비슷하다.

신혼희망타운의 공공임대는 [대출/부동산 > 주택임대] 공공임대주택 글을 참고하자.

(1) 주택종류
○ 아파트
○ 전용면적 60㎡ 이하
– 전용면적 46㎡ → 공급면적 70㎡
– 전용면적 55㎡ → 공급면적 81㎡

전용면적 46㎡는 조금 아쉽게 느껴진다.

(2) 공급계획
○ 공공분양 : 10만호(수도권 7만, 지방 3만)
○ 공공임대 : 5만호

신혼희망타운 위치와 단지별 세부정보는 ★ 주택교통 계획 지도 항목을 참고하자.  모양의 아이콘이다.

2. 기본용어 정리

(1) 세대구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 배우자의 직계존속(장인, 장모)
– 직계비속의 배우자(사위, 며느리)

(2) 주택면적
주택면적은 여러 단어로 정의한다. 전용면적이 중요하다.

○ 전용면적 : 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
– 주거 공용면적 : 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 서비스면적 : 발코니

발코니는 서비스면적으로 따로 계산하므로 전용면적에 포함되지 않는다. 그래서 주택 전용면적이 같으면 발코니 면적이 넓을수록 더 넓게 느껴진다.

3. 분양절차 요약

신혼희망타운을 분양할 때 청약(신청)은 아래 순으로 진행한다.

① 입주자모집공고
② 청약(신청)
③ 당첨자 발표
④ 당첨자 적격여부 확인 후 계약체결
⑤ 잔여 물량(미계약 포함) 예비입주자 공급
⑥ 입주

(1) 입주자모집공고
청약홈 홈페이지에서 입주자모집공고를 확인한다. 청약일정과 공급규모, 공급대상, 공급가격 등 기본정보를 알 수 있다.

◆ 주택청약시스템(청약홈) [Web]
– 三 > 청약정보 > 분양정보/경쟁률

자세한 내용은 입주자모집공고 파일을 다운받아서 읽어봐야 알 수 있다. 아래 사진처럼 읽기 싫게 생겼는데 최소한 한 번은 정독하자. 익숙해지면 필요한 내용만 골라서 볼 수 있다. 처음 한 번이 힘들다.

(2) 청약(신청)
10일 이상의 공고 기간이 끝나고 신청자격을 만족하면 청약홈 홈페이지에서 신청할 수 있다. 신청자격은 거주지역, 주택소유여부, 청약통장, 자산보유기준, 소득기준 등 조건을 말한다. 주의할 점은 청약일정에 따라 특별공급 → 일반공급 1순위 → 일반공급 2순위 순으로 정해진 날짜에만 신청할 수 있다.

◆ 주택청약시스템(청약홈) [Web]
– 준비물 : 공인인증서

(3) 당첨자 발표
당첨자는 해당 공급기관의 홈페이지에서 확인한다. 당첨자 선정의 공정성과 투명성을 위해 청약률을 함께 공개한다. 인기 주택은 경쟁률이 1:1 이상이므로 당첨자 선정방법은 1순위 위주로 확인하자. 동/호수는 당첨자 발표 후 추첨으로 정한다.

(4) 당첨자 적격여부 확인 후 계약
당첨자를 대상으로 신청자격에 문제가 없는지 확인한다. 무주택 여부와 과거당첨사실이 문제가 되는 경우가 많다. 부적격자로 판단되면 7일 내 소명해야 하고 소명하지 못하면 당첨이 취소된다.

(5) 잔여 물량(미계약 포함) 예비당첨자 계약
당첨 취소, 미계약, 해약 주택을 모두 공개하고 예비당첨자에게 순번에 따라 차례로 공급한다.

(6) 입주
계약금(10%), 중도금(20%), 잔금(70%)을 차례대로 납부하고 입주한다. 정확한 입주 시기는 약 2개월 전에 개별안내한다. 중도금과 잔급을 선납하면 연 2.5% 금리만큼 할인받으니 돈 관리가 어려우면 참고하자. 반대로 연체금리는 연 6.5%다..

4. 입주자모집공고

(1) 입주자모집공고 종류
신혼희망타운의 공공분양 입주자모집공고는 신규 공고와 추가 공고가 있다. 추가 공고는 신청자격이 완화되거나 당첨자 선정방법이 단순해지기도 한다.

○ 신규 : 건설하고 첫 번째 공고
○ 추가(잔여) : 신규 공고에서 미달

(2) 주요 내용
입주자모집공고의 주요 내용은 다음과 같다.

① 공급규모, 공급대상, 공급가격 등
② 신청기준
③ 신청자격 및 당첨자 선정방법
④ 신청 시 확인사항
⑤ 신청일정 및 장소, 유의사항
⑥ 신청방법
⑦ 당첨자 발표 및 서류제출, 계약체결 등
⑧ 기타 유의사항 및 안내사항

③ 신청자격 및 당첨자 선정방법은 꼼꼼하게 읽자. 아래는 ① 공급규모, 공급대상, 공급가격 예시다.

5. 신청자격Ⅰ : 일반

(1) 기준일
모든 신청자격은 입주자모집공고일을 기준이다.

(2) 신혼부부
○ 신혼부부 : 혼인신고일로부터 7년 이내
– 동일인과 재혼하면 이전 혼인기간 합산
○ 예비신혼부부 : 공고일로부터 1년 이내 혼인사실 증명
○ 한부모가족 : 6세 이하(만7세 미만, 태아 포함) 자녀가 있음

(3) 세대구성원 : 세대주와 세대원
○ 세대주 : 주민등록등본상 세대의 대표자
○ 세대원 : 주민등록등본상 세대원
– 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀)
– 배우자의 직계존속(장인, 장모)
– 직계비속의 배우자(사위, 며느리)

세대구성원만 신청할 수 있다. 주의할 점은 다음과 같다.

○ 1세대 1주택 = 세대구성원 중 1인만 신청 가능

세대구성원 중 1인만 신청할 수 있다. 주민등록등본상 세대원의 의미는 예를 들어 같은 주민등록등본에 등재되지 않은 신청자의 직계존속(부모)은 상관없다는 뜻이다. 주의할 점은 다음과 같다.

○ 만19세 이상만 신청 가능
○ 신청자 외 세대구성원도 신청자격 만족해야 함

6. 신청자격Ⅱ : 거주지역, 거주기간

청약가능지역(기타지역) 거주자만 신청할 수 있다. 당첨자 선정방법은 주택건설지역(해당지역) 거주자 → 미달 시 청약가능지역(기타지역) 거주자 순이라고 이해하자.

(1) 주택건설지역(해당지역)
주택이 공급되는 지역으로 아래 행정구역을 기준으로 구분한다. 2개 이상의 행정구역에 걸치면 모두 주택건설지역으로 인정한다.

○ 특별시, 광역시
– 예) 서울시 서초구 X | 서울시 O
○ 시, 군
– 예) 경기도 성남시 O | 경기도 X
○ 세종시, 제주도

(2) 청약가능지역(기타지역)
주택건설지역을 포함하는 도 단위 지역이다. 예를 들어 주택건설지역이 서울이면 청약가능지역은 ① 서울/인천/경기다.

① 서울, 인천, 경기
② 대전, 세종, 충남
③ 충북
④ 광주, 전남
⑤ 전북
⑥ 대구, 경북
⑦ 부산, 울산, 경남
⑧ 강원

(3) 거주지역
입주자모집 공고일 기준 주민등록등본 주소다.

(4) 거주기간
거주기간은 현재 거주지의 마지막 주민등록등본 등재일로부터 입주자모집 공고일까지 연속해서 거주한 기간이다. 거주지역을 잠시 옮긴 적이 있으면 기간을 새로 산정한다는 뜻이다.

(5) 주택건설지역 or 청약가능지역 거주자
투기과열지구와 수도권 일부 지역은 거주기간이 1년 이상이어야 주택건설지역 거주자로 본다.

○ 투기과열지구, 수도권 일부 : 1년 이상
– 서울
– 고양, 과천, 광명, 성남, 수원, 시흥, 안성, 안양, 오산, 의왕, 하남

(6) 참고사항 : 해외 출국
해외 출국 시 아래 기준에 해당하는 기간은 거주기간에서 제외하니 주의하자. 거주목적이 아닌 3개월 미만 단기여행, 출장은 국내거주로 본다.

○ 입주자모집공고일 기준 1년 이내에 출국 + ① or ② 중 하나 만족
① 계속해서 90일을 초과 체류
– 입국 후 7일 이내 같은 국가로 재출국하면 계속 거주로 간주
② 전체기간이 183일 초과

7. 신청자격Ⅲ : 무주택세대 구성원

(1) 무주택 기간
만30세 생일 or 혼인신고일(만30세 이전에 결혼) 중 빠른 날부터 산정한다.

과거 주택을 소유한 사실이 있으면 마지막 주택을 처분하고 무주택자가 된 날 기준이다. 주의할 점은 마지막 주택 처분일이 만30세 생일보다 빠르면 만30세 생일 기준이다.

(2) 무주택
무주택은 주택(분양권, 입주권 포함)을 소유하지 않은 상태를 말한다. 아래처럼 주택을 소유했지만 무주택으로 보는 경우도 있다.

① 만60세 이상의 직계존속이 소유한 주택
– 노부모부양 특별공급은 제외(1주택으로 봄)
② 상속받은 주택을 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 처분
③ 전용면적 20㎡ 이하의 주택을 1호 소유

(3) 무주택세대 구성원
당첨자로 선정되고 입주할 때까지 무주택세대 구성원 상태를 유지해야 한다. 세대 구성원 모두가 무주택이어야 한다는 뜻이다.

8. 신청자격Ⅳ : 자산보유기준

자산은 입주자모집공고일 기준 사회보장정보시스템에서 조회되는 값으로 판단한다. 2019년에 적용되는 자산보유기준은 다음과 같다. (2020년 기준이 나오면 수정예정)

○ 순자산 2억 9,400만원 이하
– 부동산 + 금융자산 + 기타자산 + 자동차 – 부채

궁금하면 아래 방법으로 확인하자.

(1) 부동산
○ 토지 + 건물
– 무주택 세대구성원이 보유한 모든 부동산 기준
– 무주택으로 인정되는 주택도 합산
○ 토지 : 토지면적 × 개별공시지가
– 제외1) 「농지법」 제2조에서 정한 농지
– 제외2) 공부상 도로, 구거, 하천 등 공공용지 사용
– 제외3) 토지의 사용, 처분이 금지되거나 제한 받는 경우
○ 건물

토지 개별공시지가와 건물 공시가격은 아래 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 부동산 공시가격 알리미 [Web]
– 토지 : 개별공시지가
– 주택 : 공동주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격

건물 시가표준액은 위택스 홈페이지에서 확인할 수 있다.

◆ 위택스(wetax) [Web]
– 전체메뉴 > 지방세정보 > 시가표준액조회

(2) 금융자산

(3) 기타자산

(4) 자동차
○ 차량기준가액
– 조회 안 되면 취득가액에서 매년 10%씩 감가상각
○ 2대 이상이면 높은 차량 기준

자동차 차량기준가액은 보험개발원 홈페이지에서 조회할 수 있다.

◆ 보험개발원 [Web]
– 알림광장 > 차량기준가액

차량기준가액에서 제외되는 항목은 아래와 같다.

○ 저공해자동차의 정부/지자체 보조금
○ 영업용 자동차
○ 장애인과 국가유공자의 보철용 차량

(5) 부채

9. 신청자격Ⅴ : 소득기준

소득은 입주자모집공고일 기준 사회보장정보시스템에서 조회되는 값으로 판단한다. 2019년에 적용되는 소득기준은 다음과 같다. (2020년 기준이 나오면 수정 예정)

○ 세전소득(비과세소득 제외)
○ 전년도 가구원수별 가구당 월평균소득액의
– 120% 이하 : 외별이
– 130% 이하 : 맞벌이
○ 가구원수는 무주택 세대구성원 전원의 수

월평균소득은 아래 12가지 소득을 모두 더해서 계산한다.

○ 근로소득 : 상시근로소득, 일용근로소득, 자활근로소득, 공공일자리소득
○ 사업소득 : 농업소득, 임업소득, 어업소득, 기타사업소득
○ 재산소득 : 임대소득, 이자소득, 연금소득
○ 기타소득 : 공적이전소득

궁금하면 아래 방법으로 확인하자.

(1) 상시근로소득
○ 국민건강보험 보수월액

◆ 국민건강보험공단 [Web]
– 민원신청 > 개인민원 > 조회/발급 > 직장보험료 개인별 조회

10. 당첨자 선정방법

1단계 우선공급으로 30%, 2단계 잔여공급으로 70%를 선정한다. 1단계 우선공급에서 떨어지면 자동으로 2단계 잔여공급 대상이 된다.

(1) 우선공급과 잔여공급
① 우선공급 30%
– 탈락자는 2단계 잔여공급으로 이동
② 잔여공급 70%

(2) 거주자 우선공급Ⅰ : 일반
① 우선공급 30%
– 주택건설지역 거주자 → 청약가능지역 거주자
② 잔여공급 70%
– 주택건설지역 거주자 → 청약가능지역 거주자

거주자 우선공급은 당첨자를 선정할 때 주택건설지역 거주자를 우대하는 제도다. 예를 들어 주택건설지역이 대전이면 다음과 같다.

○ 주택건설지역 100% → 미달 시 청약가능지역
– 예) 대전 100% → 미달 시 대전/세종/충남

대전/세종/충남(청약가능지역) 거주자도 신청은 할 수 있다. 하지만 대전(주택건설지역) 거주자에서 경쟁이 있으면, 즉 신청자 중 대전 거주자 수가 공급주택 수보다 많으면 세종/충남 거주자는 기회가 없다.

(3) 거주자 우선공급Ⅱ : 수도권
거주자 우선공급 제도는 주택건설지역에 따라 조금씩 다르다.

① 수도권 택지개발지구(66만㎢ 이상)
② 투기과열지구
③ 청약과열지역

주택건설지역이 위 ①~③ 중 하나에 해당하면 아래 비율을 적용한다. 청약가능지역 거주자도 항상 기회가 있다.

○ 주택건설지역 50% → 청약가능지역 50%
– 예) 인천 50% → 서울/경기/인천 50%

주의할 점은 경기도는 아래 비율을 적용한다.

○ 주택건설지역 30% → 경기 20% → 청약가능지역 50%
– 예) 성남 30% → 경기 20% → 서울/인천/경기 50%

[1단계] 우선공급 30%

우선공급 신청자격은 기본 신청자격보다 조건이 더 까다롭다. (당연)

(1) 신청자격
○ 신혼부부 : 혼인신고일로부터 2년 이내
○ 예비신혼부부 : 공고일로부터 1년 이내 혼인사실 증명
○ 한부모가족 : 2세 이하(만3세 미만) 자녀가 있음

(2) 당첨자 선정방법Ⅰ : 거주자 우선공급
경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 거주자 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 10. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(3) 당첨자 선정방법Ⅱ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 청약가능지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 가점표, ② 추첨 순으로 선정한다.

① 가점표 점수 : 높음
가구소득, 즉 전년도 가구원수별 가구당 월평균소득 기준 외벌이 70% 이하, 맞벌이 80% 이하 여부가 쟁점이다.
② 추첨

[2단계] 잔여공급 70%

1단계 우선공급 탈락자는 자동으로 2단계 잔여공급 신청자가 된다.

(1) 신청자격
○ 기본 신청자격

(2) 당첨자 선정방법Ⅰ : 거주자 우선공급
경쟁이 있으면 주택건설지역(해당지역) 거주자에게 우선공급한다. 거주자 우선공급 비율은 지역에 따라 다르고 입주자모집공고에서 확인할 수 있다. 규정이 궁금하면 10. 당첨자 선정방법 항목을 다시 읽어보자.

(3) 당첨자 선정방법Ⅱ : 지역 내 경쟁
주택건설지역(해당지역) 거주자 or 청약가능지역(기타지역) 거주자 간 경쟁이 있으면 ① 가점표, ② 추첨 순으로 선정한다.

① 가점표 점수 : 높음
만19세 미만 자녀수가 쟁점이다.
② 추첨

11. 참고사항Ⅰ : 단지 특징
12. 참고사항Ⅱ : 대출지원

신혼희망타운 전용 주택담보대출이다. 주택가격이 올랐을 때 주택을 매도해서 수익이 생기면 그 수익을 주택도시기금(대출재원)과 나누는 수익공유형 상품이다.

(1) 대출시기

(2) 대출요건Ⅰ : 일반
○ 신혼희망타운 입주 예정자

(3) 대출요건Ⅱ : 소득
○ 신혼희망타운 입주 예정자

(4) 대출요건Ⅲ : 대상주택
○ 신혼희망타운의 공공분양주택

(5) 대출한도
○ 주택가격의 70% 이내, 최대 4억원
– LTV 70%/60%/50%/40%/30% 중 하나 선택

(6) 대출비용 : 대출이자(금리)
○ 고정금리 연 1.3%

(7) 대출비용 : 기타
○ 중도상환수수료 : 없음
○ 주택금융공사 대출보증료 : (확인중)
○ 인지대 : 은행과 대출자가 각각 50%씩 부담

(8) 대출상환방법
○ 원리금 균등분할상환
○ 중도상환은 전액 중도상환만 가능
– 최초 3년 동안 중도상환 불가

(9) 대출기간과 연장
○ 20년 or 30년
– 1년거치 19년 or 1년거치 29년 원리금균등분할상환

(10) 주택매도 시 수익공유
대출금리가 낮은 대신 주택을 팔 때 주택가격이 올라서 수익이 생기면 그 수익을 주택도시기금(대출재원)과 나눠가진다. 수익공유비율은 정부가 가지는 수익의 비율을 말하고 10~50%다. 구체적인 값은 대출일로부터 기간, 대출비율(LTV), 자녀 수에 따라 다르니 아래 표를 참고하자.

○ 대출일로부터 기간이 길수록 감소
– 10년이 지나면 매년 2%씩 인하
○ 대출비율(LTV)이 낮을수록 감소
○ 자녀 수가 많을수록 감소

(11) 대출기관
○ 국민, 신한, 우리

(12) 참고사항
○ 주택 분양가격이 2억 9,400만원을 초과하면 수익공유형 대출을 반드시 받아야 함

13. 참고사항Ⅲ : 취득세 50% 감면

생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면해준다. 법 개정이 완료되진 않았지만 아마도 2019-01-01부터 시행될 것 같다.

○ 혼인신고일로부터 5년 이내
○ 세대원 모두 주택을 소유한 적이 없음
○ 부부합산소득
– 외벌이 5,000만원 이하
– 맞벌이 7,000만원 이하
○ 주택 취득가격
– 수도권 4억원 이하
– 지방 3억원 이하
○ 주택 전용면적 60㎡ 이하
○ 감면기간 : 2019-01-01 ~ 2019-12-31
– 일몰제 : 연장여부 검토

취득세 계산 방법은 다음과 같다.

○ 취득세 = 취득가격 × 취득세율
– 취득가격에 따른 취득세율
. 1% : 6억원 이하
. 2% : 6억원 초과 ~ 9억원 이하
. 3% : 9억원 초과


주택 제도

주택 제도

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1. 선분양 → 후분양 전환

선분양은 주택을 짓기 전에 판매하는 방식, 후분양은 주택을 다 지은 후 판매하는 방식이다.

(1) 공정률 기준 : 60% 이상
정부는 후분양을 공정률 100%가 아니라 60% 이상일 때 분양하는 것으로 정의하고 있다. 공정률은 표준건축 공정률 기준에 따라 판단한다.

(2) 표준건축 공정률 60% : 공정 완료 부문
○ 굴토공사
○ 지하골조공사

(3) 표준건축 공정률 60% : 공정 미완료 부문
지상골조공사:95%
옥탑골조공사 : 0%
○ 전기공사:50%
○ 설비공사:40%
조적공사:70%
창문틀설치공사:60%
벽체보온공사:65%
○ 방수공사:60%
○ 벽체미장공사:55%
석고보드공사:45%
○ 수장공사:45%
방바닥미장공사:35%
○ 타일공사:5%

공정률 80% 이상은 거북이색으로 표시한 공사가 100% 완료되었을 때다. (다른 공사도 공정률 상향)

(4) 후분양 현황Ⅰ : 공공분양
주요 공공기관이 공급하는 공공분양부터 후분양(공정률 60% 이상)으로 전환한다. 주요 공공기관은 LH공사, SH공사, 경기도시공사를 말한다. 2022년까지 후분양 비율을 70%까지 확대하고 공정률 기준 상향도 검토할 계획이다.

○ 주택토지공사(LH) : 일부 실시, 확대 예정
– 시흥장현 A7, 춘천우두 ?
○ 서울주택도시공사(SH) : 전면 실시 중
○ 경기도시공사 : 2020년 착공 주택부터 실시 예정

(5) 후분양 현황Ⅱ : 민간분양
민간분양은 공공택지에 짓는 주택에 한해 단계적으로 전환한다. 후분양(공정률 60% 이상)을 실시하는 사업자에게 공공택지를 우선공급할 수 있도록 법이 바뀌었다. 2019년에는 약 10%를 우선공급한다고 한다.

○ 파주운정3 A13(경쟁률 392 : 1)
○ 화성동탄2 A62, 평택고덕 Abc46, 아산탕정 2-A3

후분양을 하면 안 된다는 목소리가 높았는데 무려 392 : 1의 경쟁률을 기록했다.

(6) 거북이 생각
선분양도 아니고 후분양도 아닌 어중간한 상황이다. 이러니 양쪽에서 욕을 먹고 있다.

후분양은 공정률이 100%에 가까울수록 의미 있다고 생각한다. 주택을 직접 보고 구매해서 부실시공과 품질저하 문제를 막는 후분양의 취지를 살려야 한다.

2. 분양원가 공개 확대

분양원가 공개 확대는 분양원가 공시항목 세분화를 뜻한다. 분양원가 공시항목 세분화 → 투명한 가격 구조 흐름이 필요한 시점이다.

(1) 분양원가 공시항목 : 공공택지
공공택지에 짓는 주택은 공시항목을 12개 → 62개로 세분화한다. 택지비와 건축비로 나누고 건축비는 다시 (직접)공사비, 간접비, 그 밖의 비용으로 나눈다. 과거 공시항목 12개를 빨간색으로 표시했다.

○ 택지비(4)
택지공급가격, 기간이자
– 필요적 경비, 그 밖의 비용
○ 건축비Ⅰ : 공사비(50)
토목공사비(13)
. 토공사, 흙막이공사, 비탈면보호공사
. 옹벽공사, 석축공사, 우/오수공사
. 공동구공사, 지하저수조 및 급수공사
. 도로포장공사, 교통안전시설물공사
. 정화조시설공사, 조경공사, 부대시설공사
건축공사비(23)
. 공통가설공사, 가시설물공사, 지정 및 기초공사
. 철골공사, 철근콘크리트공사, 용접공사, 조적공사
. 미장공사, 단열공사, 방수/방습공사
. 목공사, 가구공사, 금속공사, 지붕 및 홈통공사
. 창호공사, 유리공사, 타일공사, 돌공사, 도장공사
. 도배공사, 수장공사, 주방용구공사, 잡공사
기계설비(9)
. 급수설비공사, 급탕설비공사, 오배수설비공사
. 위생기구설비공사, 난방설비공사, 가스설비공사
. 자동제어설비공사, 특수설비공사, 공조설비공사
그밖의 공종(4)
. 전기설비공사, 정보통신공사, 소방설비공사
. 승강기공사
그 밖의 공사비(2)
. 일반관리비, 이윤
○ 건축비Ⅱ : 간접비(6)
설계비, 감리비, 부대비, 일반분양시설 경비
– 분담금 및 부담금, 보상비, 기타 사업비성 경비
건축비Ⅲ : 그 밖의 비용(1)

(2) 분양원가 공시항목 : 민간택지
재개발사업, 재건축사업 등 민간택지에 짓는 주택은 분양원가를 공개하지 않는다.

(3) 주요 지자체 움직임
분양원가 공시항목 확대 정책은 경기도 → 서울시 → 정부 순으로 발표했다. 경기도가 주도하고 서울시, 정부가 마지못해 따라가는 느낌이다.

경기도는 2015년 이후 공공분양 아파트의 원가정보도 자세히 공개했다.

◆ 경기도시공사 [Web]
– 정보마당 > 건설공사 원가정보공개

경기도시공사에서 공개한 공사비와 해당 단지 입주자모집공고의 공사비를 비교해보면 후자가 더 비싸다. 세부항목이 조금 다르지만 문제가 있음은 분명하다.

○ 다산진건 S1 블록 : + 29.9%
○ 다산진건 B5 블록 : + 7.8%
○ 고덕 A9 블록 : + 21.9%
○ 동탄 A86 : + 22.3%

(4) 거북이 생각
분양원가 공시항목 세분화가 중요한 이유는 간단하다. 항목을 세분화할수록 가격구조가 투명해지고 사기(?)를 칠 수 없기 때문이다.

현재 분양원가 공시항목 확대는 건축비에 초점을 맞추고 있다. 이제 택지비(땅값)에도 관심을 가져야 한다. 토지주택(LH)공사의 ‘땅장사’ 논란이 커지고 있다.

3. 분양가상한제

분양가상한제는 분양가를 기준금액 이하로 제한하는 제도다.

(1) 분양가상한제 적용대상
○ 공공택지
○ 민간택지 : 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역

공공택지는 LH공사 같은 공공기관이 공급하는 공공주택지구와 택지개발구역(신도시 포함)을 말한다. 민간택지는 재건축과 재개발 같은 정비사업으로 공급된다.

(2) 분양가 산정방식
분양가 산정방식은 다음과 같다.

(택지비 + 가산비) + (기본형건축비 + 가산비)

○ 택지비
○ 기본형건축비 : 전용면적 85㎡ 이하 기준
– 지상층 : 3.3㎡당 519~ 575만원
– 지하층 : 3.3㎡당 293만원
○ 택지비 가산비, 건축비 가산비

기본형 건축비는 매년 2회(3/1, 9/15) 개정 고시한다. 가산비는 택지비와 기본형건축비에 비용을 추가로 인정해주기 위한 항목이다.

(3) 거북이 생각
문제는 크게 세 가지다.

① 기본형건축비가 높게 책정됨
② 지방자치단체와 분양가심사위원회의 형식적인 분양가 심사
③ 형식적인 분양원가 공시

분양가 심사와 분양원가 공시를 형식적으로 한다. 그래서 높게 책정된 기본형건축비와 가산비 항목 인정이 건설사에 일정한 수익을 보장하는 수단이 되고 있다.

2019년 3월부터 분양원가 공시항목 확대(12→62개)를 시작해서 다행이다.