전세자금대출 비교

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 전세와 월세

주택을 빌리는 방식에는 전세와 월세가 있다. 주택을 빌리는 임차인 입장에서는 매달 임대료를 내는 월세보다 보증금만 맡기는 전세가 유리하다. 대출을 받더라도 전세자금대출 이자가 월세보다 적기 때문이다.
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전세자금대출 원리금상환액 소득공제 혜택을 고려하면 전세자금대출의 실질 대출금리는 더 낮아진다. 전세자금대출을 받아도 돈이 부족하면 신용대출(대출금리 연 6% 미만)을 받아서라도 전세를 선택하는 것이 낫다. 주거비용에만 집중한다면 말이다.

2. 상품 비교 : 기초

전세자금대출은 상품이 매우 많은 것처럼 느껴진다. 상품구조가 같아도 은행마다 상품명이 각각 다르기 때문이다. 그래서 상품구조에 따라 정리해야 이해하기 쉽다. 상품구조는 같은데 이름만 다른 상품군을 전세자금대출 A, 전세자금대출 B로 정리했다.
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(1) 보증회사
주택도시보증공사 보증 대출은 어느 은행에 가도 안심형 버팀목 전세자금대출, 전세금안심대출로 판매한다. 주택금융공사와 서울보증보험 보증 대출은 은행마다 이름이 다르다. 일단 대출상품명이 아니라 보증회사부터 기억하자.

(2) 대출재원
주택도시보증공사 보증 대출은 안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금 안심대출이 있다. 차이점은 대출재원이다. 안심형 버팀목 전세자금대출은 정부의 주택도시기금을 활용하므로 대출금리가 낮은 대신 대출자격이 까다롭다. 전세금 안심대출은 성인이면 누구나 대출받을 수 있다. 안심형 버팀목 전세자금대출의 대출자격이 안 되면 전세금 안심대출을 받는다고 기억하자.

3. 상품 비교 : 쟁점

전세계약은 전세보증금 보호가 중요하다. 그래서 전세보증금을 완벽하게 보호할 수 있는 전세보증보험 가입이 필수다.
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(1) 주택도시보증공사 vs 서울보증보험
전세보증보험은 주택도시보증공사와 서울보증보험에서 판매한다. 보장내용은 거의 같고 보험료는 주택도시보증공사 상품이 더 저렴하다. 그래서 주택도시보증공사 상품이 1순위, 서울보증보험 상품이 2순위다.

특이사항은 서울보증보험 상품은 전세자금대출 종류와 상관없이 가입할 수 있다. 은행에서 대출받은 후 서울보증보험을 통해 가입하면 된다. 주택도시보증공사 상품은 전세자금대출을 받으면 안심형 버팀목 전세자금대출이나 전세금 안심대출일 때만 가입할 수 있다. 이 두 대출은 전세자금대출과 전세보증보험이 합쳐진 형태라 은행에서 대출받으면서 모든 절차가 끝난다.

(2) 임대인 협조 : 보증금반환채권 양도 계약
전세자금대출을 받으면 임차인은 전세보증금반환채권(임대인으로부터 전세보증금을 돌려받을 권리)을 금융(보증)회사에 양도하게 된다. 임차인이 금융회사와 체결하는 (전세보증금반환)채권양도계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

♣ 제2조(양도할 채권)
임차인은 임대인에 대하여 가지는 전세보증금반환채권 중 임차인이 공사에 가입한 전세보증금반환보증의 보증금액에 해당하는 전세보증금을 아래와 같이 공사에 양도한다.

금융회사는 이 사실을 임대인에게 내용증명으로 보내고 확인 전화를 한다. 임대인이 내용증명을 수취하고 확인 전화를 받아야 대출절차가 완료된다. 이 절차 때문에 전세자금대출을 거부하는 임대인은 거의 없다.

문제는 주택도시보증공사의 안심형 버팀목 전세자금대출이나 전세금 안심대출을 받을 때다. 전세보증보험 가입을 원치 않는 임대인은 이 절차에 협조하지 않는 방법으로 해당 대출을 못 받게 할 수 있다. 그래서 전세계약을 할 때 임대인에게 미리 알리고 특약사항으로 전세자금대출-전세보증보험 가입에 협조한다는 내용을 넣는 것이 좋다.

서울보증보험의 전세보증보험은 전세자금대출과 별개의 상품이다. 그래서 이러한 문제가 생기지 않으므로 임대인 의사와 상관없이 가입할 수 있다.

(3) 안심형 버팀목 전세자금대출
안심형 버팀목 전세자금대출은 2016-03-02에 출시되었는데 아직도 모르는 은행직원이 있다. 은행직원이 “버팀목 전세자금대출과 전세금 안심대출이 있어요” 라고 말하면 안심형 버팀목 전세자금대출이 따로 있다고 알려주자.

(일반) 버팀목 전세자금대출(전세보증보험 가입X)을 받고 서울보증보험의 전세보증보험에 가입하는 방법도 있다. 하지만 주택도시보증공사의 전세보증보험이 보험료가 더 저렴하므로 굳이 번거로운 절차를 한 번 더 거칠 이유가 없다.

4. 상품 비교 : 선택

표에 세부내용을 추가했다.

① 1순위 : 안심형 버팀목 전세자금대출
② 2순위 : 전세금 안심대출
③ 3순위 : 전세자금대출 A or B
– 전세보증보험 따로 가입
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(1) 전세보증보험
보험료는 주택도시보증공사 상품이 더 저렴하다. 그래서 임대인이 비협조적인 경우에만 전세자금대출 A나 B를 추천하는데 그런 임대인은 거의 없다. 보통 부동산이 문제다.

(2) 대출조건 1 – 대출자격
1순위 – 안심형 버팀목 전세자금대출은 대출자격에 제한이 있다. 무주택 세대주(세대원 전원 무주택), 전년도 연소득 5,000만원(신혼부부 6,000만원) 이하, 그리고 아래 ①~③ 중 하나를 만족해야 한다. 자세한 내용은 7. 안심형 버팀목 전세자금대출 내용을 참고하자.

① 19세 이상 세대주
② 25세 이상 단독세대주
③ 신혼부부

안심형 버팀목 전세자금대출을 받을 수 없으면 전세금 안심대출을 선택하자. 아쉽게도 대출금리가 높아지고 중도상환수수료가 있다.

(3) 대출조건 1 – 대출금리
안심형 버팀목 전세자금대출은 정부가 대출금리를 정한다. 현재 연 1.3~2.9%인데 시중금리가 높아진다는 이유로 정부가 대출금리를 바로 인상할 가능성은 작다. 나머지는 은행재원 대출이라 은행이 대출금리를 정한다. 변동금리와 고정금리 둘 다 있는데 대출기간이 2년 내외로 짧고 대출기간 대비 금리차이가 큰 편이라 변동금리를 추천한다.

(4) 대출조건 1 – 중도상환수수료
안심형 버팀목 전세자금대출은 중도상환수수료가 없다. 나머지는 최대 0.7~0.8%의 중도상환수수료가 있다. 전세자금대출 원리금상환액 소득공제를 고려할 때 아쉬운 점이다.

(5) 대출조건 2 – 대출한도
안심형 버팀목 전세자금대출은 대출한도가 상대적으로 작다. 대출한도가 부족하면 전세금 안심대출을 선택하자. 전세금 안심대출로도 부족하면 전세자금대출 B를 선택하고 서울보증보험 전세보증보험을 따로 가입하자.

(6) 결론
① 1순위 : 안심형 버팀목 전세자금대출
② 2순위 : 전세금 안심대출
– 안심형 버팀목 전세자금대출 불가
. 대출한도 부족 포함
③ 3순위 : 전세자금대출 B
– 전세금 안심대출 한도 부족

2순위-전세금 안심대출, 3순위-전세자금대출 A or B는 은행마다 대출금리, 우대금리 조건, 중도상환수수료가 다르다. 우대금리를 반영한 대출금리와 중도상환수수료를 비교하여 결정하자.

(7) 결론 : 주의사항
“2년만 살고 이사가야지” 하는 생각으로 전세계약을 하는 경우는 드물다. 그래서 대출연장 불가 사유가 중요하다. 안심형 버팀목 전세자금대출과 일반 버팀목 전세자금대출은 대출연장 불가 사유에 중요한 차이가 있다.

○ 안심형 : 다른 주택으로 이사
○ 일반 : 전용면적 85㎡ 초과 주택으로 이사

문제는 대출자격, 특히 그동안 소득이 많이 늘어서 소득기준을 만족하지 못해 버팀목 전세자금대출을 못 받을 수도 있다. (연장은 소득과 무관) 그래서 소득기준이 신경 쓰이면 일반 버팀목 전세자금대출을 받고 서울보증보험 전세보증보험에 가입하는 것을 추천한다.

(8) 결론 : 임대인 비협조적
임대인이 전세보증보험 가입에 비협조적이면 아래 순으로 대출을 받고 서울보증보험 전세보증보험에 가입하자. 임대인 의사와 상관없이 가입할 수 있다.

① 1순위 : 일반 버팀목 전세자금대출
② 2순위 : 전세자금대출 A
③ 3순위 : 전세자금대출 B

임대인이 전세보증보험 가입을 거부(전세계약서에 특약사항 명시 거부)하는 이유는 두 가지다.

① 전세계약이 종료되었을 때 전세보증금을 바로 반환할 생각이 없음
② 전세보증보험에 가입할 수 없는 주택

①은 드물고 ②가 대부분이다. 보통 부동산에서 전세보증보험에 가입할 필요가 없다며 설득한다. “서울보증보험에서 가입하지 뭐”라며 쉽게 생각하지 말고 전세보증보험에 가입할 수 있는 주택인지부터 확인하자.

5. 거북이 생각

전세보증보험이란 상품이 없었던 적도 있었고, 전세자금대출을 받으면 전세보증보험에 가입할 수 없었던 적도 있었고, 임대인이 거부하면 전세보증보험에 가입할 수 없었던 적도 있었다. 제도는 임차인에게 유리한 방향으로 조금씩 바뀌고 있다.

전세계약에서 전세자금대출 선택은 어려운 문제가 아니다. 임차인에게 유리한 상품이 분명하기 때문이다.

문제는 전세자금대출-전세보증보험 가입 가능 여부다. 아파트나 주거용 오피스텔은 특이사항이 없는데 연립/다세대주택과 단독/다가구주택은 대출을 받을 수 없는 경우가 더 많다. 개인의 노력으로 상황을 바꿀 수 있는 것이 아니므로 반드시 전세계약이어야 한다면 빨리 포기하고 다른 주택을 알아보는 것이 현명하다.

전세계약의 핵심은 보증금 보호와 보증금 반환지연-이사시기 불일치문제 대처다. 가장 좋은 대처방법은 전세보증보험 가입이다. 아래 두 글을 확인하여 난처한 일이 생기지 않도록 주의하자.

[부동산 > 전/월세계약] 전세보증금 보호 방법
6. 전세보증보험 가입
[부동산 > 전/월세계약] 계약 종료 시 참고사항

꼬북.

6. 대출방법

전세자금대출과 전세보증보험 가입을 동시에 진행하는 안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금 안심대출 기준으로 설명했다. 전세자금대출 A or B는 특이사항이 없다.

(1) 대출절차
최소한 3주 전부터 알아보는 것을 추천한다. 3주도 빠듯하다.

① 대출/보증 신청
② 신용정보 확인 및 보증심사
③ 보증서발급
– 임대인에게 내용증명 발송 및 확인전화
④ 전세자금대출

(2) 대출가능여부
대출가능여부는 곧 전세보증보험 가입가능여부를 의미한다.

○ 전세보증금 + 선순위채권액 ≤ 주택가격 100%
– 선순위채권액 ≤ 주택가격 60%
○ 주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자
○ 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약(=직거래 제외)

쟁점은 주택가격 산정기준이다. 아파트와 주거용 오피스텔은 ① KB부동산, ② 한국감정원 시세정보 순으로 적용한다. 연립/다세대주택, 다가구/단독주택은 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액을 적용하는데 대출을 받을 수 없는 경우가 많다. 자세한 내용은 [부동산 > /월세계약] 전세보증금 보호 방법 글을 참고하자.

7. 참고사항

(1) 일반 버팀목 전세자금대출
일반 버팀목 전세자금대출이 안심형 버팀목 전세자금대출과 다른 점은 다음과 같다.

○ 대출보증기관 : 주택금융공사
○ 대출 보증료 : 연 0.12~0.15%
– 최저 연 0.05%
○ 우리은행 비대면(인터넷/모바일) 대출 가능
– 대출 보증료 0.05% 인하 혜택
○ 혼합상환 방식 선택 가능
– 원금의 10% 분할상환 & 원금의 90% 만기일시상환
– 대출 보증료 0.1% 인하 혜택

일반 버팀목 전세자금대출은 은행에 따라 대출조건이 달라지지 않으므로 영업점을 방문하지 않아도 되는 우리은행을 추천한다. 대출 보증료 인하 혜택도 있다.

대출원금을 일부 갚아나가는 혼합상환 방식은 추천하지 않는다. 버팀목 전세자금대출은 중도상환수수료가 없으므로 만기일시상환 방식을 선택하더라도 대출원금을 자유롭게 갚을 수 있다. 혼합상환 방식은 오히려 정해진 대출상환일정에 따라 상환을 하지 못할 위험을 감수해야 한다. 대출 보증료 인하 혜택은 무시할 수 있는 수준이다.

개인적으로 혼합상환 방식은 다른 의미가 있다고 생각한다. 대출연장 조건에 ‘최초대출금 or 직전 연장 시 대출잔액의 10% 상환’이 있다. 전세자금대출은 여유가 있을 때마다 중도상환하는 것이 일반적이지만 그렇지 않은 사람이 있기에 혼합상환 방식을 도입한 것 같다. 10%를 보면 이 생각밖에 안 든다.

(2) 전세자금대출 원리금상환액 소득공제
전세자금대출 원리금(원금+이자) 상환액에 대해 소득공제 혜택이 있다. 중도상환수수료가 있는 전세금 안심대출도 대출원금상환을 열심히 하는 것이 좋다. 자세한 내용은 본문의 [참고] 전세자금대출 원리금상환액 소득공제[세금 > 연말정산] 소득공제 항목 정리를 참고하자.

○ 소득공제율 : 전세자금대출 원리금상환액의 40%
○ 공제한도 :
– 원리금상환액 기준 연 750만원
– 소득공제액 기준 연 300만원

(3) 전세금반환보증과 대출보증
전세보증보험의 정확한 이름은 전세금반환보증이다. 안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금 안심대출은 주택도시보증공사의 전세금반환보증과 대출보증을 기반으로 대출을 해주는 상품이다. 그런데 전세금반환보증과 대출보증은 보증기간이 다르다.

○ 전세금반환보증 : 전세계약(2년) + 1개월
○ 대출보증
– 안심형 버팀목 : 전세계약(2년) + 1개월
– 전세금 안심 : 전세계약(2년) + 3개월
. ~2017-01-31 : 2년 + 1개월
. 2017-02-01~ : 2년 + 3개월

전세보증보험(전세금반환보증)은 보험사고(보증금 못 받음)가 발생했을 때 보험금(보증금)을 받는데 전세계약 만기일로부터 1~2개월이 소요된다. 그래서 안심형 버팀목 전세자금대출처럼 대출보증기간이 똑같이 ‘전세계약(2년) + 1개월’이면 대출상환에 어려움을 겪거나, 단기적으로 대출금 연체라는 상황에 직면할 수 있다.

이를 이유로 전세금 안심대출은 대출보증 기간이 ‘전세계약(2년) + 3개월’로 개선되었으나 2017-02-01 이후 대출자부터 적용된다. 안심형 버팀목 전세자금대출은 차후 개선될 예정이다.

8. 안심형/일반 버팀목 전세자금대출

안심형 버팀목 전세자금대출과 일반 버팀목 전세자금대출에 따라 다른 내용은 안심형(일반)으로 표시했다.

(1) 요건 : 신청자
무주택 세대주(세대원 전원 무주택)고 아래 ①~③ 중 하나만 만족하면 된다.

① 19세 이상 세대주
② 25세 이상 단독세대주
③ 신혼부부
– 혼인신고일부터 5년 이내
– 대출신청일로부터 3개월 이내 결혼예정자

소득기준은 기본적으로 전년도 연소득 5,000만원 이하, 아래 ①~③ 중 하나를 만족하면 6,000만원 이하를 적용한다. 연소득은 전년도 세전 연소득(근로소득을 포함한 모든 소득, 비과세소득 제외)을 의미하고 1년 미만 근로 시 12개월로 환산하여 적용한다.

① 신혼부부
② 혁신도시 이전 공공기관 종사자
③ 다른 지역으로 이주하는 재개발 구역 내 세입자

(2) 요건 : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 고시원(원룸텔) 제외
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 지방의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하

(3) 요건 : 전세보증금
○ 수도권 3억원 이하, 지방 2억원 이하

(4) 요건 : 전세보증보험
대출과 동시에 전세보증보험에 가입하므로 전세보증보험 가입요건을 만족해야 한다. 자세한 내용은 [부동산 > 전/월세계약] 전세보증금 보호 방법 글을 참고하자. (일반은 전세보증보험 따로 가입. 해당사항 없음)

○ 전세보증금 + 선순위채권액 ≤ 주택가격 100%
– 선순위채권액 ≤ 주택가격 60%
○ 주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자
○ 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약(=직거래 제외)

(5) 요건 : 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내
○ 신혼부부는 결혼 3개월 전부터 대출 가능

(6) 대출비용 : 대출이자(금리)
대출금리는 정부가 결정한다. 신용등급의 영향을 받지 않고 은행 실적에 의한 우대금리는 없다.
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(7) 대출비용 : 중도상환수수료 및 기타
○ 중도상환수수료 없음
○ 전세보증보험 보험료 : 연 0.128~0.154%
– (일반은 전세보증보험 따로 가입)
○ 대출 보증료 : 연 0.05% (일반은 연 0.12~0.15%)
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 0원
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 10만원

(8) 대출한도
아래 한도 내에서 보증금의 70%까지 대출받을 수 있다.
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(9) 대출상환
○ 만기일시상환
○ (일반은 혼합상환 가능)
– (원금의 10% 분할상환)
– (원금의 90% 만기일시상환)

(10) 대출기간과 연장
○ 전세계약기간(2년) + 1개월
○ 4회 연장가능
○ 연장 시 대출금리 판정기준
– 보증금 : 연장시점 기준
– 연소득 : 신규시점 기준
○ 연장조건 : 택일
– 최초대출금 or 직전 연장 시 대출잔액의 10% 상환
– 대출금리 연 0.1% 가산
○ 연장불가 사유
– 다른 주택으로 이사 : 신규대출 취급
. (일반은 전용면적 85㎡ 초과 주택으로 이사)
– 직계존속 소유 주택으로 이사
– 주택을 취득하거나 취득 후 매도
. 세대주와 세대원 전원)
. 세대원이 전출한 경우(결혼 제외) 및 새로 전입된 세대원도 점검대상

(11) 취급기관
○ KB국민, 신한, 우리, KEB하나
○ IBK기업, NH농협

9. 전세금 안심대출

(1) 요건 : 신청자
○ 만 19세 이상

(2) 요건 : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 고시원(원룸텔) 제외

(3) 요건 : 전세보증금
○ 수도권 5억원 이하, 지방 4억원 이하

(4) 요건 : 전세보증보험
대출과 동시에 전세보증보험을 가입하므로 전세보증보험 가입요건을 만족해야 한다. 자세한 내용은 [부동산 > 전/월세계약] 전세보증금 보호 방법 글을 참고하자.

○ 전세보증금 + 선순위채권액 ≤ 주택가격 100%
– 선순위채권액 ≤ 주택가격 60%
○ 주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자
○ 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약(=직거래 제외)

(5) 요건 : 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내

(6) 대출비용 : 대출이자(금리)
대출금리는 기본금리와 우대금리 조건을 확인하면 된다. 금융상품 통합비교공시에는 현재 NH농협은행의 전세금 안심대출만 확인이 된다. 하지만 전세금 안심대출과 주택담보대출 A의 대출금리가 같거나 비슷하므로 대출한도가 2.22억원인 상품의 대출금리를 확인하면 된다.

◆ 금융상품 통합비교공시 [Web]
– 대출 > 전세자금대출

우대금리 조건은 은행마다 다른데 예를 들면 이런 식이다.

○ 급여이체 : 0.3%
○ 관리비/공과금 자동이체 : 0.1%
○ 주택청약통장 자동이체 월 10만원 이상 : 0.3%

(7) 대출비용 : 중도상환수수료 및 기타
○ 중도상환수수료
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○ 전세보증보험 보험료 : 연 0.128~0.154%
○ 대출 보증료 : 연 0.05%
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 0원
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 10만원

(8) 대출한도
수도권 4억원, 지방 3.2억원 한도 내에서 보증금의 80%까지 대출받을 수 있다. 주의할 점은 전년도 연소득의 2.5~3.0배까지로 제한된다.

(9) 대출상환
○ 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 전세계약기간(2년) + 3개월
○ 조건 없이 연장가능

(11) 취급기관
○ KB국민, 신한, 우리, KDB하나
○ 광주, NH농협

[참고] 전세자금대출 원리금상환액 소득공제

주택담보대출과 달리 이자가 아니라 원리금이다. 참고로 연 2,500만원의 종합한도 적용 대상이다.

(1) 소득공제율
○ 전세자금대출 원리금상환액의 40%

(2) 공제한도
○ 원리금상환액 기준 연 750만원
– 주택청약통장 소득공제와 합산
○ 소득공제액 기준 연 300만원

(3) 공제요건
○ 12/31 기준 무주택 세대주
– 세대주가 전세자금대출, 주택담보대출, 주택청약통장 공제를 안 받았으면 세대원도 가능
. 세대원 명의의 임대차계약과 대출
○ 전용면적 85㎡ 이하 주택을 임차
– 비수도권의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하 주택
– 다가구주택은 가구당면적(구분등기O) or 전체면적(구분등기X) 기준
– 주거용 오피스텔도 가능
○ 대출 관련
– 전세자금대출이 아닌 대출상품은 제외
– 입주일과 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 이내 대출
 . 계약 연장/갱신의 경우 연장/갱신일 기준
– 대출금이 금융기관에서 임대인 계좌로 바로 입금

(4) 참고사항
○ 개인(대부업자 제외)에게 대출받았을 때 추가 요건
– 총급여액 5,000만원 이하
– 입주일과 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 1개월 이내 차입
– 대출금리
. 2016-03-16 이후 대출 : 연 1.8% 이상
. 2015-03-13 이후 대출 : 연 2.5% 이상
. 2014-03-15 이후 대출 : 연 2.9% 이상
– 증명서류
. 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 주택자금상환등증명서
. 금전소비대차계약서 사본, 원리금 상환 증명서류(계좌이체영수증, 무통장입금증 등)

(5) 질문/답변
① 중도상환금액? (O)
② 금융기관 소속 근로자가 회사로부터 받은 전세자금대출? (X)
③ 일반법인, 공제회에서 받은 전세자금대출? (X)