전세자금대출 비교

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 전세와 월세

주택을 빌리는 방식에는 전세와 월세가 있다. 주택을 빌리는 임차인 입장에서는 매달 임대료를 내는 월세보다 보증금만 맡기는 전세가 유리하다. 대출을 받더라도 전세자금대출 이자가 월세보다 적기 때문이다.
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전세자금대출 원리금상환액 소득공제 혜택을 고려하면 전세자금대출의 실질 대출금리는 더 낮아진다. 전세자금대출을 받아도 돈이 부족하면 신용대출(대출금리 연 6% 미만)을 받아서라도 전세를 선택하는 것이 낫다. 주거비용에만 집중한다면 말이다.

2. 상품 비교 : 기초

전세자금대출은 상품이 매우 많은 것처럼 느껴진다. 상품구조가 같아도 은행마다 상품명이 각각 다르기 때문이다. 그래서 상품구조에 따라 분류하는 것이 좋다. 상품구조가 같은데 이름만 다른 상품군을 각각 전세자금대출 A, 전세자금대출 B로 정리했다.
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(1) 보증기관
전세자금대출은 보증기관을 기준으로 구분하는 것이 가장 쉽다.

(2) 대출재원
안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금 안심대출은 보증기관이 같지만 대출재원이 다르다. 안심형 버팀목 전세자금대출은 정부의 주택도시기금을 재원으로 대출해준다. 대출자격이 까다롭고 대출금리가 낮은 이유다. 반면에 전세금 안심대출은 성인이면 누구나 대출을 받을 수 있다.

(3) 전세보증보험
주택도시보증공사에서 보증하는 안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금 안심대출은 대출과 동시에 전세보증보험을 가입할 수 있다. 전세계약을 할 때 전세보증보험 가입이 필수이므로 이 두 상품만 추천한다.

주의할 점은 안심형 버팀목 전세자금대출은 2016-03-02부터 판매를 시작했는데 이를 모르는 은행직원이 여전히 많다. “버팀목 전세자금대출과 전세금 안심대출이 있어요” 이러면 안심형 버팀목 전세자금대출이 따로 있다고 알려주자.

3. 상품 비교 : 선택

표에 세부내용을 추가했다.
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전세보증보험을 가입할 수 있는 안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금 안심대출만 살펴보자.

(1) 전세보증보험
보증기관이 주택도시보증공사로 같고 대출보증료와 전세보증보험 조건도 같다.

(2) 대출자격
안심형 버팀목 전세자금대출은 정부의 주택도시기금 재원이라 대출자격에 제한이 있다.  무주택 세대주(세대원 전원 무주택), 전년도 연소득 5,000만원(신혼부부 6,000만원) 이하, 그리고 아래 ①~③ 중 하나를 만족하면 된다. 자세한 내용은 7. 안심형 버팀목 전세자금대출 내용을 참고하자.

① 19세 이상 세대주
② 25세 이상 단독세대주
③ 신혼부부

대출자격이 안되면 전세금 안심대출을 선택하면 된다. 아쉽게도 대출금리가 조금 더 높아지고, 중도상환수수료가 있다.

(3) 대출금리
안심형 버팀목 전세자금대출은 정부가 대출금리를 정한다. 현재 연 1.3~2.9%인데 앞으로 시중금리가 높아지더라도 정부가 이를 이유로 대출금리를 바로 인상할 가능성은 낮다. 전세금 안심대출은 은행재원 상품이라 은행이 대출금리를 정한다. 변동금리와 고정금리 둘 다 있는데 대출기간이 2년 내외로 짧고 대출기간 대비 금리차이가 큰 편이라 변동금리를 추천한다.

(4) 중도상환수수료
안심형 버팀목 전세자금대출은 중도상환수수료가 없다. 전세금 안심대출은 최대 0.7~0.8%의 중도상환수수료가 있다. 전세자금대출 원리금상환액 소득공제를 고려할 때 아쉬운 점이다.

(5) 대출한도
안심형 버팀목 전세자금대출은 대출한도가 상대적으로 작다.

(6) 결론
대출금리, 중도상환수수료 등 비용면에서 유리한 안심형 버팀목 전세자금대출을 추천한다. 대출자격 또는 대출한도가 작아서 문제가 되면 전세금 안심대출을 선택하자.

전세금 안심대출은 은행마다 대출금리, 우대금리 조건, 중도상환수수료가 다르다. 우대금리를 반영한 대출금리와 중도상환수수료를 비교하여 결정하자.

4. 대출절차

(1) 대출절차
안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금 안심대출은 은행에서 대출을 받음과 동시에 전세보증보험을 가입한다. 최소한 3주 전부터 알아보는 것을 추천한다.

① 대출/보증 신청
② 신용정보 확인 및 보증심사
③ 보증서발급
– 임대인에게 내용증명 발송 및 확인전화
. 내용증명 : 채권양도통지서
④ 전세자금대출

(2) 임대인 협조
임대인과 관련된 준비서류는 없으나 임대인이 내용증명(채권양도통지서)을 수취하고 확인전화를 받아야 가입절차가 완료되므로 임대인의 협조가 필요하다.

그래서 전세계약을 할 때 주택임대차계약서에 특약사항으로 전세보증보험 가입을 넣는 것이 좋다. 보증금을 돌려주지 않을 것이 아니라면 임대인이 거부할 이유가 없다. 그러므로 이를 거부하는 임대인과는 전세계약을 하지 않는 것이 전세보증금을 지키는 하나의 방법이다. 전세보증보험 가입에 대해 이상하게 말하는 부동산도 마찬가지다.

(3) 대출가능여부
대출가능여부는 곧 전세보증보험 가입가능여부를 의미한다.

○ 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 100%
– 선순위채권 ≤ 주택가격 60%
○ 주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자
○ 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약(=직거래 제외)

주의할 점은 주택가격 산정기준이다. 아파트와 주거용 오피스텔은 ① KB부동산, ② 한국감정원 시세정보 순으로 적용한다. 연립/다세대주택, 다가구/단독주택은 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액을 적용하는데 대출을 받을 수 없는 경우가 많다. 자세한 내용은 [부동산 > 전/월세계약] 전세보증금 보호 방법을 참고하자.

5. 참고사항

(1) 전세자금대출 원리금상환액 소득공제
전세자금대출 원리금(원금+이자) 상환액에 대해 소득공제 혜택이 있다. 중도상환수수료가 있는 전세금 안심대출도 대출원금상환을 열심히 하는 것이 좋다. 자세한 내용은 본문의 [참고] 전세자금대출 원리금상환액 소득공제[세금 > 연말정산] 소득공제 항목 정리를 참고하자.

○ 소득공제율 : 전세자금대출 원리금상환액의 40%
○ 공제한도 :
– 원리금상환액 기준 연 750만원
– 소득공제액 기준 연 300만원

(2) 전세금반환보증과 대출보증
전세보증보험의 정확한 이름은 전세금반환보증이다. 안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금 안심대출은 주택도시보증공사의 전세금반환보증과 대출보증을 기반으로 대출을 해주는 상품이다. 그런데 전세금반환보증과 대출보증은 보증기간이 다르다.

○ 전세금반환보증 : 전세계약(2년) + 1개월
○ 대출보증
– 안심형 버팀목 : 전세계약(2년) + 1개월
– 전세금 안심 : 전세계약(2년) + 3개월
. ~2017-01-31 : 2년 + 1개월
. 2017-02-01~ : 2년 + 3개월

전세보증보험(전세금반환보증)은 보험사고(보증금 못 받음)가 발생했을 때 보험금(보증금)을 받는데 전세계약 만기일로부터 1~2개월이 소요된다. 그래서 안심형 버팀목 전세자금대출처럼 대출보증기간이 똑같이 ‘전세계약(2년) + 1개월’이면 대출상환에 어려움을 겪거나, 단기적으로 대출금 연체라는 상황에 직면할 수 있다.

이를 이유로 대출보증 기간이 ‘전세계약(2년) + 3개월’로 개선되었으나 2017-02-01 이후 전세금 안심대출을 받은 사람부터 적용된다. 안심형 버팀목 전세자금대출은 차후 개선될 예정이다.

6. 거북이 생각

전세보증보험이란 상품이 없었던 적도, 전세자금대출을 받으면 전세보증보험을 가입할 수 없었던 적도 있었다. 좋은 세상이다.

전세계약에서 전세자금대출은 어려운 문제가 아니다. 아파트나 주거용 오피스텔은 특이사항이 없다. 연립/다세대주택, 단독/다가구주택은 주의가 필요한데 대출을 받을 수 없는 경우가 더 많다. 개인의 노력으로 대출 여부가 결정되는 상황이 아니므로 반드시 전세계약이어야 한다면 빨리 포기하고 다른 주택을 알아보는 것이 현명하다.

전세계약의 핵심은 보증금 보호와 보증금 반환지연-이사시기 불일치문제 대처이다. [부동산 > 전/월세계약] 전세보증금 보호 방법 & 계약 종료 시 참고사항을 확인하고 난처한 일이 생기지 않도록 주의하자.

꼬북.

7. 안심형 버팀목 전세자금대출

(1) 요건 : 신청자
무주택 세대주(세대원 전원 무주택)고 아래 ①~③ 중 하나만 만족하면 된다.

① 19세 이상 세대주
② 25세 이상 단독세대주
③ 신혼부부
– 혼인신고일부터 5년 이내
– 대출신청일로부터 3개월 이내 결혼예정자

소득기준은 기본적으로 전년도 연소득 5,000만원 이하, 아래 ①~③ 중 하나를 만족하면 6,000만원 이하를 적용한다. 연소득은 전년도 세전 연소득(근로소득을 포함한 모든 소득, 비과세소득 제외)을 의미하고 1년 미만 근로 시 12개월로 환산하여 적용한다.

① 신혼부부
② 혁신도시 이전 공공기관 종사자
③ 다른 지역으로 이주하는 재개발 구역 내 세입자

(2) 요건 : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 고시원(원룸텔) 제외
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 지방의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하

(3) 요건 : 전세보증금
○ 수도권 3억원 이하, 지방 2억원 이하

(4) 요건 : 전세보증보험
대출과 동시에 전세보증보험을 가입하므로 전세보증보험 가입요건을 만족해야 한다. 자세한 내용은 [부동산 > 전/월세계약] 전세보증금 보호 방법을 참고하자.

○ 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 100%
– 선순위채권 ≤ 주택가격 60%
○ 주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자
○ 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약(=직거래 제외)

(5) 요건 : 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내
○ 신혼부부는 결혼 3개월 전부터 대출 가능

(6) 대출비용 : 대출이자(금리)
대출금리는 정부가 결정한다. 신용등급의 영향을 받지 않고 은행 실적에 의한 우대금리는 없다.
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(7) 대출비용 : 중도상환수수료 및 기타
○ 중도상환수수료 없음
○ 전세보증보험 보험료 : 연 0.128~0.154%
○ 대출 보증료 : 연 0.05%
○ 인지대 : 0~15만원
– 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담

(8) 대출한도
아래 한도 내에서 보증금의 70%까지 대출받을 수 있다.
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(9) 대출상환
○ 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 전세계약기간(2년) + 1개월
○ 4회 연장가능
○ 연장 시 대출금리 판정기준
– 보증금 : 연장시점 기준
– 연소득 : 신규시점 기준
○ 연장조건 : 택일
– 최초대출금 or 직전 연장 시 대출잔액의 10% 상환
– 대출금리 연 0.1% 가산
○ 연장불가 사유
– 주택을 취득하거나 취득 후 매도
. 세대주와 세대원 전원)
. 세대원이 전출한 경우(결혼 제외) 및 새로 전입된 세대원도 점검대상
– 전용면적 85㎡ 초과 주택으로 이사
– 직계존속 소유 주택으로 이사

(11) 취급기관
○ KB국민, 신한, 우리, KEB하나
○ IBK기업, NH농협

8. 전세금 안심대출

(1) 요건 : 신청자
○ 만 19세 이상

(2) 요건 : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 고시원(원룸텔) 제외

(3) 요건 : 전세보증금
○ 수도권 5억원 이하, 지방 4억원 이하

(4) 요건 : 전세보증보험
대출과 동시에 전세보증보험을 가입하므로 전세보증보험 가입요건을 만족해야 한다. 자세한 내용은 [부동산 > 전/월세계약] 전세보증금 보호 방법을 참고하자.

○ 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 100%
– 선순위채권 ≤ 주택가격 60%
○ 주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자
○ 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약(=직거래 제외)

(5) 요건 : 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내

(6) 대출비용 : 대출이자(금리)
대출금리는 기본금리와 우대금리 조건을 확인하면 된다. 금융상품 통합비교공시에는 현재 NH농협은행의 전세금 안심대출만 확인이 된다. 하지만 전세금 안심대출과 주택담보대출 A의 대출금리가 같거나 비슷하므로 대출한도가 2.22억원인 상품의 대출금리를 확인하면 된다.

◆ 금융상품 통합비교공시 [바로가기]
– 대출 > 전세자금대출

우대금리 조건은 은행마다 다른데 예를 들면 이런 식이다.

○ 급여이체 : 0.3%
○ 관리비/공과금 자동이체 : 0.1%
○ 주택청약통장 자동이체 월 10만원 이상 : 0.3%

(7) 대출비용 : 중도상환수수료 및 기타
○ 중도상환수수료
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○ 전세보증보험 보험료 : 연 0.128~0.154%
○ 대출 보증료 : 연 0.05%
○ 인지대 : 0~15만원
– 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담

(8) 대출한도
수도권 4억원, 지방 3.2억원 한도 내에서 보증금의 80%까지 대출받을 수 있다. 주의할 점은 전년도 연소득의 2.5~3.0배까지로 제한된다.

(9) 대출상환
○ 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 전세계약기간(2년) + 3개월
○ 조건 없이 연장가능

(11) 취급기관
○ KB국민, 신한, 우리, KDB하나
○ 광주, NH농협

[참고] 전세자금대출 원리금상환액 소득공제

주택담보대출과 달리 이자가 아니라 원리금이다. 참고로 연 2,500만원의 종합한도 적용 대상이다.

(1) 소득공제율
○ 전세자금대출 원리금상환액의 40%

(2) 공제한도
○ 원리금상환액 기준 연 750만원
– 주택청약통장 소득공제와 합산
○ 소득공제액 기준 연 300만원

(3) 공제요건
○ 12/31 기준 무주택 세대주
– 세대주가 전세자금대출, 주택담보대출, 주택청약통장 공제를 안 받았으면 세대원도 가능
. 세대원 명의의 임대차계약과 대출
○ 전용면적 85㎡ 이하 주택을 임차
– 비수도권의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하 주택
– 다가구주택은 가구당면적(구분등기O) or 전체면적(구분등기X) 기준
– 주거용 오피스텔도 가능
○ 대출 관련
– 전세자금대출이 아닌 대출상품은 제외
– 입주일과 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 이내 대출
 . 계약 연장/갱신의 경우 연장/갱신일 기준
– 대출금이 금융기관에서 임대인 계좌로 바로 입금

(4) 참고사항
○ 개인(대부업자 제외)에게 대출받았을 때 추가 요건
– 총급여액 5,000만원 이하
– 입주일과 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 1개월 이내 차입
– 대출금리
. 2016-03-16 이후 대출 : 연 1.8% 이상
. 2015-03-13 이후 대출 : 연 2.5% 이상
. 2014-03-15 이후 대출 : 연 2.9% 이상
– 증명서류
. 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 주택자금상환등증명서
. 금전소비대차계약서 사본, 원리금 상환 증명서류(계좌이체영수증, 무통장입금증 등)

(5) 질문/답변
① 중도상환금액? (O)
② 금융기관 소속 근로자가 회사로부터 받은 전세자금대출? (X)
③ 일반법인, 공제회에서 받은 전세자금대출? (X)