유한책임 주택담보대출

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 거북이 생각

대출금리가 조금씩 오르고 있다. 금융당국에서 대출심사 강화를 포함한 가계부채 관리대책을 2~3개월마다 계속 내놓고 있다. 내 생각에는 아직 끝나지 않았다. 그래서 주택담보대출 비교 글은 나중에 쓰려고 한다. 몇 번 경험하고 깨달았는데 누더기 상태의 제도는 업무 효율성을 높이기 위해 글쓰기를 미루는 것이 낫다.

이 글은 아직 잘 알려지지 않은 ‘유한책임’ 주택담보대출 개념을 소개하기 위해 쓴다. 나는 ‘부동산 폭락론자’가 아니니 혹시라도 오해하는 사람이 없길 바란다.

꼬북.

2. 유한책임과 무한책임

담보대출은 대출자의 상환책임(범위)에 따라 유한책임 대출과 무한책임 대출이 있다. 유한책임은 비소구로 표현하기도 한다.

① 유한책임 : 담보물 한정
② 무한책임 : 담보물 + 대출자에게 상환청구

유한책임 주택담보대출은 대출자가 대출금을 갚지 못할 때 대출자의 상환책임이 담보물(주택)로 한정된다. 예를 들어 대출자가 7,000만원의 유한책임 주택담보대출을 받아 1억원의 주택을 매입한 후 대출금을 상환하지 못했다고 가정하자. 추가로 금융회사는 담보물을 압류/처분했지만 6,000만원만 회수했다고 가정하자. 이 때 금융회사는 회수하지 못한 1,000만원을 대출자에게 추가로 청구할 수 없다.

① 유한책임 : 1,000만원 청구 불가
② 무한책임 : 1,000만원 청구 가능
– 대출자의 소득이나 다른 재산에 대해 추심

유한책임 주택담보대출은 담보물-주택가격 하락에 의한 손실을 대출자가 아니라 금융회사가 진다. 대출자를 보호한다는 장점이 있으나 도덕적 해이 같은 단점-부작용도 있다.

우리나라는 현재 연소득 3,000만원 이하인 사람들에게 유한책임 주택담보대출(디딤돌대출)을 판매하고 있다.

3. 유한책임 디딤돌대출

유한책임 디딤돌대출의 기본내용은 일반(무한책임) 디딤돌대출과 거의 같다. (2) 요건 : 연소득의 소득기준과 (8) 대출한도의 LTV, DTI 적용기준만 다르다.

(1) 요건 : 신청자
주택매매계약을 체결한 무주택 세대주(세대원 전원 무주택)고 아래 ①, ②, ③ 중 하나만 만족하면 된다.

① 만 19세 이상 세대주
– 세대주의 배우자 포함
② 만 30세 이상 단독세대주
③ 신혼부부
– 혼인신고일로부터 5년 이내
– 대출신청일부터 3개월 이내 결혼예정자

(2) 요건 : 연소득
소득기준은 (부부합산) 전년도 연소득 3,000만원 이하다. 연소득은 전년도 세전 연소득(근로소득을 포함한 모든 소득, 비과세소득 제외)을 의미하고 1년 미만 근로 시 12개월로 환산하여 적용한다.

(3) 요건 : 대상주택
○ 5억원 이하
– 가격정보, 공시가격, 분양가(신규분양), 감정가 순
. 가격정보는 은행기준을 따름
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 지방의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하

(4) 요건 : 대출시기
○ 소유권 이전등기를 하기 전에 신청
○ 소유권 이전등기를 했다면 접수일로부터 3개월 이내

(5) 대출비용 : 대출이자(금리)
고정금리나 5년 단위 변동금리 조건이 있다.

○ 고정금리 : 대출기간 동안 대출시점의 정책금리 적용
○ 변동금리 : 5년 단위로 그 시점의 정책금리 적용

기준이 되는 정부 정책금리(2017-01-16 이후)는 다음과 같다. 정책금리는 변경될 수 있으나 시중금리와 적정수준의 금리 차이를 유지한다.

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우대금리 조건은 다음과 같다. ①과 ②는 중복적용이 안되고 우대금리를 포함한 최저금리는 연 1.80%다.

① 연 0.5% : 다자녀가구
– 만 19세 이하의 자녀 3인 이상
② 연 0.2% : 생애최초 주택구입자, 신혼부부, 장애인, 다문화가구
③ 주택청약(종합)저축 장기가입자(배우자 통장 포함)
– 연 0.2% : 가입기간 3년 이상 and 36회 이상 납입
– 연 0.2% : 지역별 최소예치금액 납입 후 3년 이상
– 연 0.1% : 가입기간 1년 이상 and 12회 이상 납입
– 연 0.1% : 지역별 최소예치금액 납입 후 1년 이상

청약부금/예금 소유자는 우대금리를 받을 수 없다. 주택청약(종합)저축을 해지했더라도 그 통장을 사용해서 당첨된 주택에 대해 대출으면 우대금리를 적용받을 수 있다. 대출받은 후 청약통장을 해지하면 우대금리는 계속 적용된다.

(6) 대출비용 : 중도상환수수료
중도상환수수료는 대출일로부터 3년까지 대출 경과일수에 따라 1.2% 한도 내에서 일할 계산한다. 계산식은 다음과 같다.

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중도상환수수료가 면제되는 경우는 다음과 같다.

① 대출자 사망
② 담보주택의 공용수용
③ 천재지변
④ 연체나 경매로 기한의 이익 상실

(7) 대출비용 : 기타 부대비용
○ 한국주택금융공사 보증료 : 대출자 부담
– 아파트 : 0.1%
– 그 외 주택 : 0.2%
○ 인지세 : 대출자와 은행이 각각 50% 부담
– 대출금액 5,000만원 ~ 1억원 : 7만원
– 대출금액 1억원 ~ 10억원 : 15만원
○ 근저당권 설정비용 : 은행 부담
– 국민주택채권매입비용은 대출자 부담
○ 감정평가 수수료 : 은행 부담
– 대출자가 감정가 적용을 요청하면 대출자 부담

(8) 대출한도
○ 최대 2억원
○ 담보물(주택) 심사평가점수에 따라 LTV, DTI 적용
– 세부내용은 은행 기준을 따름
○ 모기지 신용보증(MCG) 신청 불가

(9) 대출기간
○ 10~30년

(10) 대출상환방법
○ 원리금 or 원금 균등분할상환
○ 거치기간 : 비거치 or 1년

(11) 취급은행
○ KB국민, 신한, 우리, KEB하나
○ IBK기업, NH농협

(12) 기타
○ 근저당권 설정비율 : 대출액의 110%
○ 상환방법, 거치기간, 만기일 지정상환액, 이자 납입일은 변경 불가

[참고] 주택담보대출 이자상환액 소득공제

전세자금대출과 달리 원리금이 아니라 이자다. 참고로 연 2,500만원의 종합한도 적용 대상이다.

(1) 소득공제율
○ 주택담보대출 이자상환액의 100%

(2) 공제한도
○ 전세자금대출 원리금상환액, 주택청약통장 납입액과 합산

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(3) 공제요건
○ 12/31 기준 1주택 세대주
– 취득당시 무주택
– 임대주택, 어린이집 등 사업용 주택은 주택수 반영
– 분양권, 오피스텔은 주택수 반영 안함
– 공동명의는 지분이 가장 큰 사람을 소유주로 판단
. 2인 이상이면 실거주자, 연장자 순으로 판단
– 세대주가 근로소득이 없거나 전세자금대출, 주택담보대출, 주택청약통장 공제를 안 받았으면 세대원도 가능
. 세대원 명의 주택, 실제 거주
○ 주택 규모와 기준시가 요건
– 주거용 오피스텔은 제외

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○ 대출관련
– 대출자와 주택 소유자가 같아야 함
– 소유권이전등기일, 보존등기일로부터 3개월 이내에 대출
– 주택을 구입할 때 주택담보대출을 함께 인수한 경우
. 주택 전 소유주가 최초 대출한 시점을 기준으로 판단

(4) 질문/답변
① 상환기간 요건을 만족하지 못한 중도상환금액? (X)
② 상환기간 요건을 만족한 중도상환금액은? (O)
③ 신주택을 취득 후 구주택을 양도하여 일시적으로 2주택자가 되었던 경우? (O)
– 12/31 기준 1주택
④ 4억원 초과 분양권이었으나 완공 후 전환당시 기준시가가 4억원 이하인 경우? (O)
⑤ 사내근로복지기금에서 보조받은 이자상환액? (X)