주택의 종류

잘 모른다고 생각하시면 차례대로 다 읽으세요.

1. 주택의 종류

주택은 크게 공동주택과 단독주택으로 나눌 수 있습니다. 공동주택과 단독주택은 연면적에 따라 다시 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택으로 나눌 수 있습니다. 그 외에도 최근에 많이 지어진 도시형 생활주택, 주택이 아니지만 2010년부터 준주택으로 분류되어 주택 용도로 활용할 수 있는 오피스텔이 있습니다.

○ 연면적 : 건축물 각 층 바닥면적의 합 (지하층, 주차장시설 포함)
○ 3.3㎡ = 1평

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원룸이나 투룸, 그리고 빌라는 건축법상 구분이 아닙니다. 그냥 방이 하나인 주거시설을 원룸, 방이 두 개인 주거시설을 투룸이라 부릅니다. 다세대주택, 다가구주택, 도시형 생활주택, 오피스텔 모두 원룸이나 투룸이 될 수 있어요. 빌라는 연립주택이나 다세대주택에 고급스러운 느낌을 주기 위해 □□빌라라는 명칭을 사용합니다. 도시형 생활주택은 주로 원룸텔이나 고시텔로 불립니다.

2. 등기(등기부등본)

주택을 분류할 때 부동산 등기부등본 열람/발급을 위한 구분등기 가능여부가 중요합니다. 등기부등본은 부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 서류로 대법원 인터넷 등기소에서 열람하거나 발급받을 수 있습니다.

○ 구분등기 : 1인 소유 의미
○ 지분등기 : 공동 소유 의미, 1000분의 5 등 지분표시, 주로 토지
♦ 대법원 인터넷 등기소 [바로가기]
– 등기열람/발급 > 부동산 > 발급하기

아파트, 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택, 오피스텔은 구분등기를 할 수 있습니다. 개별 세대가 각각 매매 또는 소유의 한 단위로 인정을 받는다는 뜻입니다. 그래서 부동산 등기부등본이나 임대차계약서의 주소에 번지와 호수까지 적습니다. 예를 들면 ‘양재동 777번지 거북이마을 101호’처럼요.

반면에 다가구주택, 단독주택(다중주택)은 구분등기를 할 수 없습니다. 여러 가구가 독립해서 생활할 수 있도록 각 층/구획마다 침실, 주방, 욕실, 출입구를 갖추고 있으나, 각 구획을 분리해서 매매 또는 소유할 수 없습니다. 그래서 별도로 신청하지 않으면 부동산 등기부등본이나 임대차계약서의 주소에 번지까지만 적습니다. 예를 들면 ‘양재동 666번지 거북이마을’처럼요. 외형상으로 비슷해 보이는 다세대주택과 다가구주택의 가장 큰 차이는 바로 구분등기 가능여부입니다.

구분등기는 전세계약을 할 때 중요한 의미를 가집니다. 전세보증금 보호를 위해 등기부등본을 열람하여 근저당권(대출) 같은 권리순위관계를 확인하는데요. 전세계약을 하기 전에 이미 임대인이 주택담보대출을 받아 선순위 근저당권이 설정되어 있으면 전세보증금 보호에 부정적인 영향을 줍니다. 그런데 구분등기가 안되면 이러한 권리순위관계를 정확히 판단할 수 없습니다. 그래서 다가구주택, 단독주택은 전세계약을 하지 않는 것을 추천합니다. 물론 전세계약을 하려는 다가구주택의 임대차계약, 확정일자 현황을 파악할 수 있다면 권리순위관계를 파악할 수 있는데요. 임대인은 알려줄 의무가 없습니다.

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3. 면적

1) 전용면적 vs 공급(분양)면적
주택의 면적은 사용하는 용어에 따라 달라지기 때문에 용어의 의미를 정확히 알아야 됩니다.

○ 전용면적 :
– 침실, 거실, 주방, 욕실 등 순수 주거면적
○ 주거 공용면적 :
– 현관, 복도, 계단, 승강기 등
○ 기타 공용면적 : 지하층, 보육시설, 노인정, 관리사무소, 기계실 등
○ 공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
○ 계약면적 : 공급면적 + 기타 공용면적
○ 서비스면적 : 발코니

전용면적이 가장 중요하다는 것을 알 수 있습니다. 전용면적이 진짜 내 집이에요. 그런데 건설/시행사가 공동주택 광고를 할 때는 넓어 보이기 위해서 전용면적이 아닌 공급면적(분양면적)을 사용합니다. 그래서 막상 방문하면 생각했던 것보다 좁다는 느낌을 받게 됩니다. 평당 분양가도 공급면적(분양면적)을 기준으로 계산하니 주의가 필요합니다.

건설/시행사가 알려주는 대로 기억하지 마시고, 전용면적을 확인하고 전용면적을 기준으로 판단할 필요가 있습니다. 참고로 공급면적 대비 전용면적의 비율을 전용률이라고 합니다.

○ 전용률 = 전용면적 / 공급면적 × 100%
– 아파트 80% 내외
– 오피스텔 50% 내외

2) 주의사항 : 발코니
발코니는 전용면적 계산에 포함되지 않는 서비스면적입니다. 건축법이 개정되어 2006년부터 합법적으로 발코니의 구조를 변경해서 활용할 수 있습니다. 그래서 최근에는 거의 모든 세대가 발코니를 확장하여 방, 거실 등의 일부로 사용하고 있는데요. 같은 전용면적이라도 구조에 따라서 발코니 면적이 다르고, 발코니를 확장함에 따라 실제 사용 면적이 달라집니다. 당연히 좌우로 길수록 서비스면적이 넓어지는데요. 공간활용도 면에서 좋은지는 잘 모르겠습니다.

♣ 건축법 시행령 제2조
– 2006-01-01 개정
– 아파트 발코니 구조변경 합법화

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반면에 베란다는 구조변경을 허용하지 않습니다. 다세대주택, 다가구주택을 보면 베란다에 지붕이나 알루미늄 샤시를 설치해서 활용하는 경우가 많은데 불법입니다. 참고로 발코니는 공동주택의 각층마다 추가로 설치되는 공간을 말하고, 베란다는 아래층보다 위층의 면적이 더 작아서 생겨난 공간을 말합니다.

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3) 주의사항 : 오피스텔
안목치수와 중심선치수의 차이점을 알아야 됩니다. 전용면적이 같더라도 안목치수가 아니라 중심선치수를 사용했다면 생각보다 좁다는 느낌을 받게 됩니다. 왜냐하면 중심선치수는 건축물 외벽의 중심선을 기준으로 면적을 계산하기 때문이에요.

○ 안목치수 : 건축물 외벽의 내부선
○ 중심선치수 : 건축물 외벽의 중심선

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주택은 주택법 개정으로 1998년부터 안목치수를 사용했는데요. 준주택인 오피스텔은 2015-04-30부터 안목치수를 사용하도록 개정되었습니다. 그래서 2015-04-30 이전에 건축허가를 받은 오피스텔은 주택과 비교할 때 전용면적이 같다면 실제로는 면적이 약 6~9% 더 작다고 생각하면 됩니다.

4. 주차대수

주차난이 심각한 지역이 많은데 주택 종류별로 주차장 설치기준이 다릅니다. 주택법을 따르는 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)과 단독주택(다가구주택, 단독주택)은 아래 기준을 따릅니다.

○ 공동주택 : ①, ② 중 높은 기준을 따름
① 세대당 1대 이상
– 세대당 전용면적이 60㎡ 이하인 경우에는 세대당 0.7대 이상
② 주택건설기준 등에 관한 규정
– 소수점 이하의 끝수는 한 대로 봄(올림)

♣ 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조(주차장)

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반면에 도시형 생활주택은 기준이 완화된 경우가 많습니다. 최근에 도시형 생활주택이 많이 공급된 이유는 정부의 대출지원과 주차장 설치기준 완화가 이유 중 하나라고 생각합니다. 참고로 지역별 차량보유율 등을 고려하여 각 지방자치단체가 조례로 강화하거나 완화할 수 있습니다.

○ 도시형 생활주택 주차장 설치기준 (예시)
– 세대당 주차대수 0.6대 이상
– 세대당 전용면적이 30㎡ 이하인 경우에는 세대당 0.5대 이상

5. 종류별 정리

1) 공동주택 : 아파트
말이 많지만 전세계약을 한다면 그래도 아파트가 제일 낫습니다.
① 구분등기 : 가능
– 전세자금대출, 전세보증보험 가입 가능
② 면적 : 특이사항 없음
– 서비스면적인 발코니 정도?
③ 소음문제 : 화장실 급/배수소음은 괜찮음
④ 주차문제 : 괜찮음

2) 공동주택 : 연립주택, 다세대주택
주로 원룸, 투룸으로 많이 불립니다. 1~2명이서 거주할 때 많이 선택하는데요. 주의할 점은 전세보증보험에 가입할 수 있으나 시세 확인이 어려운 경우 번거로운 절차를 겪어야 됩니다. 그리고 임대인(소유주)이 1인인 분양하지 않은 신축 연립/다세대주택은 대출을 받을 때 세대마다 구분하지 않고 토지와 건물 전체에 대해 근저당권 설정 등기를 하는 경우가 많습니다. 그러면 근저당권 설정금액이 개별 세대 기준으로 보면 매우 크기 때문에 전세자금대출과 전세보증보험 가입 모두 불가능합니다. 임대인에게 임차인 본인 세대만 근저당권을 감액하거나 말소해달라고 요청해야하는데 당연히 안 해줍니다.
① 구분등기 : 가능
– 전세자금대출, 전세보증보험 가입 가능
– 근저당권 때문에 어려운 경우가 있음
② 면적 : 원룸 or 투룸
– 작기 때문에 구조가 중요
③ 소음문제 : 답이 없음
④ 주차문제 : 치열함

3) 단독주택 : 다가구주택, 단독주택
전세계약은 안 하는 것을 추천합니다. 전세계약은 곧 소탐대실을 불러옵니다.
① 구분등기 : 불가
– 전세자금대출, 전세보증보험 가입 모두 어려움
– 월세 계약만 추천
② 면적 : 원룸
– 정사각형? 직사각형?
③ 소음문제 : 답이 없음
④ 주차문제 : 치열함

4) 오피스텔
오피스텔은 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어로, 주거용으로 사용되는 경우가 많으나 건축법의 의한 용도는 업무시설 중 일반업무시설에 해당합니다. 그냥 준주택이라고 생각하세요.
① 구분등기 : 가능
– 전세자금대출, 전세보증보험 가입 가능
② 면적 : 원룸 or 투룸
– 작기 때문에 구조가 중요
③ 소음문제 : 의외로 괜찮음
④ 주차문제 : 괜찮음

오피스텔은 구분등기가 가능하고 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 하지만 계약서를 작성할 때 임대인의 부가세, 소득세 등 세금문제 때문에 일반적으로 ‘전입신고를 하지 않는다’는 특약사항을 넣습니다. 문제는 전입신고를 못하면 입주(점유), 전입신고, 확정일자를 통한 가장 기본적인 전세보증금 보호가 불가능하고 전세보증보험도 가입할 수 없습니다. 그래서 어쩔 수 없이 전세권 설정 등기라도 해서 전세보증금을 보호하는데요. ‘전입신고를 하지 않는다’는 특약사항은 사실 무효입니다.

주의사항으로 오피스텔은 관리비가 비쌉니다. 관리비는 공급면적(분양면적)을 기준으로 보통 3.3㎡ 당 5,000원으로 계산합니다. 다른 이유도 있지만 오피스텔의 전용률이 50% 내외에 불과해서, 달리 말하면 전용면적에 비해 공급면적이 너무 커서 관리비가 상대적으로 비싸게 느껴지는 것 같습니다. 그리고 환기나 통풍이 잘 안 되고, 2006-12-30 이전에 건축허가가 난 오피스텔은 바닥난방이 되지 않습니다. 중앙 냉난방인 오피스텔도 있어요.

○ 오피스텔 건축기준 : 현재
– 발코니 설치 불가
– 사무구획별 전용면적 85㎡ 초과 시 바닥난방 설치 불가

5) 도시형 생활주택
고시텔, 원룸텔 등 비슷한 이름을 가지고 있으면 도시형 생활주택입니다. 임대인들이 월세 수입을 목적으로 투자하는 경우가 대부분이라 전세물건을 찾을 수 없습니다.
① 구분등기 : 가능
– 전세자금대출, 전세보증보험 가입 가능
② 면적 : 원룸
– 정사각형? 직사각형?
③ 소음문제 : 답이 없음
④ 주차문제 : 자가용이 있으면 피해야 함

○ (원룸형) 도시형 생활주택
– 2009-05-04 시행
– 세대별로 독립된 주거가 가능 : 욕실, 부엌 있음
– 세대별 주거전용면적 14㎡ 이상 ~ 50㎡ 이하
– 주거전용면적이 30㎡ 이상이면 투룸도 가능
– 300세대 미만으로 건설, 지하층 금지

6) 근린생활시설
쉽게 말해서 1~2층을 상가로 사용하고, 3~5층을 주택으로 사용하는 건물을 말하는데요. 개인적으로 사람이 살기에 적합하지 않다고 생각합니다. 비슷한 전용면적의 연립주택, 다세대주택과 비교하면 시세가 많이 저렴한데 다 이유가 있어요.

6. 거북이 생각

이 글은 다시 작성할 계획입니다.

꼬북.