전세주택 찾기

잘 모른다고 생각하시면 차례대로 읽으세요.

1. 매매와 임차(임대)

매매는 사고파는 것, 임대는 빌려주는 것, 임차는 빌리는 것을 말합니다. 마음에 드는 주택을 사서 거주할 수 있고, 최대한 마음에 드는 주택을 찾아 빌려서 거주할 수 있습니다.

주택을 사서 거주하려는 사람 입장에서 현재의 낮은 대출금리는 나쁘지 않습니다. 다만, 변동금리로 대출 받았다면 금리인상 위험으로부터 자유롭지 않고요. 분양을 받는다면 선분양제도의 불리함과 분양권, 입주권 전매 등 복잡한 유통과정에 의한 가격상승을 주의할 필요가 있습니다. 주택이 완공되어 입주하기까지는 시간이 많이 남아있으니까요. 현행 선분양제도에서 부실시공/층간소음 문제와 가격변동 위험은 모두 계약자가 감수해야 됩니다.

주택을 빌려서 거주하려는 사람 입장에서도 나쁘지 않습니다. 일부 지역을 제외하면 주택 매매거래량 상승이 주택 실거래가 상승을 동반하지 않고 있어요. 실수요자들은 소형 평수 위주로 매매하고 주택가격상승에 대한 기대심리가 낮기 때문에 가격에 민감하게 반응하는 것 같습니다. 조금만 비싸다고 느껴도 매매를 주저하는 거죠.

참고로 주택 분양이 활발히 이루어지고 있습니다. 주택을 분양 받은 사람들은 이미 주택이 있는데 하나 더 샀거나, 주택을 빌려서 거주하고 있거나, 둘 중 하나입니다. 그래서 이분들의 실제 입주여부와 상관없이 빌릴 수 있는 주택이 더 많아집니다. 다만, 전세가 아닌 월세로 공급될 가능성도 있는데요. 대출 규제로 인해 전세 공급도 적지 않을 것 같습니다.

2. 임차 : 전세와 월세

주택을 빌리는 방식에는 전세와 월세가 있습니다. 주택을 빌리는 임차인 입장에서는 임대료를 내는 월세보다 임대보증금만 맡기면 되는 전세가 일반적으로 더 유리합니다.

○ 전세 : 임대보증금 1억1,000만원
○ 월세 : 임대보증금 1,000만원, 월임대료 50만원

전세가 유리한 이유는 주거비용을 절반 가까이 줄일 수 있기 때문입니다. 월세액보다 전세자금대출 이자가 더 적어요.2%ec%9e%84%eb%8c%80_%ec%a0%84%ec%84%b8%ea%b0%80%ec%a2%8b%ec%9d%80%ec%9d%b4%ec%9c%a0

전월세 전환율은 전세를 월세, 또는 월세를 전세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 위 사례를 가지고 설명하면 다음과 같습니다.

○ 전월세 전환율 6.0%
– 임대보증금 1억1,000만원 → 1,000만원
– 월세로 전환한 1억 원 × 0.06 (전월세 전환율) = 연 600만원
– 월세 = 연 600만원 / 12개월 = 월 50만원

주택을 빌리는 임차인에게 전세가 월세보다 유리한 이유는 전월세 전환율을 통해 설명하면 간단합니다. 전월세 전환율이 전세자금대출 대출금리보다 항상 더 높기 때문입니다. 연말정산에서 전세자금대출 원리금상환액 소득공제를 받으면 실제 대출금리는 더 낮아집니다. 전세자금대출을 받아도 돈이 모자라는 경우에는 시중은행에서 신용대출(대출금리 연 6% 미만 예상, 소득공제 불가)을 받아서라도 전세계약을 하는 것이 낫습니다. 전월세 전환율은 지역별로, 주택유형별로 조금씩 차이가 있는데 최근에는 거의 6%가 적용되는 것 같아요. 임대보증금 1,000만원이 월세 5만원으로 환산됩니다.

♦ 연말정산 > 2.연말정산 간소화 서비스
– 3.소득공제 항목 설명 > 4-2)전세자금대출 원리금상환액 소득공제
♦ 연말정산 > 3.연말정산 노하우
– 1.전세자금대출 소득공제

참고로 주택임대차보호법에 의한 전월세전환율 상한선이 있는데요. 문제는 강제성이 없습니다. 그래서 임대인이 보증금을 줄이고 월세를 늘리고 싶다는데 전월세전환율이 터무니없으면 부당함을 살짝 주장하시고요. 반대로 본인(임차인)의 요청으로 월세를 줄이고 보증금을 늘릴 때는 그냥 임대인이 하자는 대로 하는 것이 좋습니다.

♣ 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
○ 법정 전월세 전환율 상한 : 6.0% (2016-01-05 기준)
– 한국은행 기준금리의 4배
○ 강제성은 없음

3. 전세주택 : 이론

전세가 월세보다 낫다는 것은 분명한데요. 전세주택의 수요/공급 문제 때문에 마음에 드는 괜찮은 전세주택을 찾기가 어렵습니다. 전세주택 수요는 늘어났는데 전세주택 공급은 그대로, 또는 줄어들고 있기 때문입니다. 괜찮은 전세주택이 거의 없습니다. 물론 최근에 주택을 분양 받은 분들이 많으니 1~2년 정도 지나면 다시 전세주택 공급이 늘어날 수 있습니다. 거북이가 생각하는 괜찮은 전세주택의 조건과 괜찮은 전세주택 공급이 줄어드는 이유는 아래와 같습니다.

(1) 괜찮은 전세주택 조건
① 근저당권(담보대출)이 거의 없어야 함
– 전세보증보험 가입 가능한 수준
– [주의] 전세보증보험 가입이 불가능하면 추천하지 않음
② 최근에 지은 아파트
– 특히, 화장실을 중요하게 생각하시는 분
– 첫 입주 제외
③ 위치 : 사람마다 다름

(2) 괜찮은 전세주택이 줄어드는 이유
① 돈 많은 임대인 : 전세 → 월세 전환
② 전세계약을 통한 아파트 투자(투기) 감소
– 투기 수요는 여전히 있음
③ 역세권은 오피스텔/도시형생활주택 위주로 공급
– 월세계약을 목적으로 건설 및 분양

조건 ①, ②와 이유 ①, ②는 서로 관련이 있습니다. 괜찮은 전세주택은 정말 가뭄에 콩 나듯 아주 가끔 보입니다. 당연히 매물이 나오면 바로 계약이 됩니다. 심지어 부동산에서 대기자 번호를 받는 경우도 있어요. 거북이가 생각하는 괜찮은 전세주택이 공급되는 사례는 다음과 같습니다.

(3) 괜찮은 전세주택 공급 사례
① 임대인(집주인)이 살다가 다른 지역으로 이사
– 집이 안 팔려서 전세를 놓고 임대인 역시 전세를 구함
– 해외파견 포함
② 전세계약을 통한 아파트 투자(투기)
– 대부분 근저당권이 설정되어 있고 전세보증금을 받아 근저당권을 말소하는 조건으로 계약
– 최근에 찾기 힘들어졌으나 여전히 투기수요는 있음
③ 임대인이 전세계약을 왜 하는지 모르겠음
– 임대인이 관심이 없음 : 그냥 하던 대로

그래서 괜찮은 전세주택을 찾으려면 충분한 시간을 가지고 열심히 돌아다니는 수밖에 없습니다. 다만, 조건 ①, ②, ③을 모두 충족하는 괜찮은 전세주택을 찾는 것은 매우 어렵습니다. 3가지 조건 중 2개를 충족하는 전세주택을 찾는 것이 현실적이라고 생각하구요. 조건 ①(근저당권) 확인은 필수라고 볼 때 조건 ②(상태)와 조건 ③(위치) 중 하나는 포기하는 것을 추천합니다.

4. 전세주택 : 실제

괜찮은 전세주택을 찾기 위해 인터넷에서 검색하고 직접 발품을 파는 것도 중요한데요. 전세계약을 원하는 지역에 아래 아파트단지가 있다면 먼저 검토하는 것을 추천합니다.

(1) 신규 입주예정 아파트단지
신혼부부나 자녀가 있는 부부 꼬북님이라면 신규입주 예정 아파트단지를 추천합니다. 첫 입주를 싫어하시는 분들을 제외하면 한 번에 많은 전세주택이 공급되기 때문에 상대적으로 저렴한 전세가로 계약할 수 있다는 장점이 있습니다.
주의할 점은 임대인이 대출을 많이 받아서 전세보증보험 가입이 불가능하다면 추천하지 않습니다. 그리고 2년 후 재계약을 할 때 전세시세가 크게 오를 가능성이 있습니다. 신규 입주예정 아파트단지는 본문 맨 아래의 표를 참고하세요. 매월말에 업데이트 하고 있습니다.

(2) 미분양 아파트단지
과거 건설사들이 자금난을 해소하기 위해 준공 후 미분양 아파트를 전세주택으로 공급했었습니다. ‘애프터리빙’이라고 불렸는데요. 아파트 분양가의 일정 비율로 전세보증금을 지불하고 2~3년을 거주한 후 아파트를 분양받거나, 분양받지 않고 전세보증금을 돌려받는 방식입니다.
아파트 분양시장 분위기가 안 좋을 때는 2년이 지난 후 대부분의 계약자가 분양을 받지 않고 보증금 반환을 요청했는데요. 건설사가 파산하거나 계약서상 문제점으로 인해 피해를 보는 경우도 있었습니다.
그래서 정부에서 입주자가 피해를 보는 일이 더 이상 생기지 않도록 제도적으로 보완을 했습니다. 주택도시보증공사(구.대한주택보증)에서 건설사를 대상으로 전세보증금 반환보증, 모기지 보증 상품을 판매하기 시작했어요. 건설사가 이런 보증상품에 가입한 후 공급하는 준공 후 미분양 전세주택은 안전합니다. 물론 계약서 내용은 면밀히 검토해봐야겠죠.
그런데 주택 분양시장 분위기가 좋아지니까 준공 후 미분양 아파트 전세공급이 사라졌는데요. 최근에 다시 미분양이 늘어나고 있기 때문에 입주시점이 되면 ‘애프티러빙’이 등장할 것이라고 생각합니다. 다만, 미분양은 미분양되는 이유가 있으니 주의가 필요합니다. 무조건 전세라면 상관없고요.

(3) 재건축/재개발 예정지
투기 수요 때문에 전세주택이 많은데요. 사람 살기에 좋은지는 잘 모르겠습니다.

5. 인터넷 사전조사

인터넷으로 전세주택을 찾는 가장 쉬운 방법은 네이버 부동산을 통해 검색하면 됩니다. 다만, 부동산 업자들의 미끼(허위) 매물을 주의해야 됩니다. 미끼 매물은 일단 방문을 유도하기 위해 실제로 존재하지 않는 좋은 조건의 전세주택을 올려놓는 것을 말합니다. 방문하면 계약이 되었다며 다른 매물을 보여주죠.

♦ 네이버 부동산 [바로가기]

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부동산중개사이트/앱도 활용하시는 것을 추천합니다. 개인적으로는 스타트업 느낌이 나는 두 업체, 부동산 다이어트와 호갱노노를 추천합니다. 층간소음, 관리비 같은 주거경험 문제에 대해 관심을 가지고 관련 정보를 공유하기 위해 노력하기 때문입니다.

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♦ 부동산 다이어트 [바로가기]
♦ 호갱노노 [바로가기]

그 외 주요 사이트/앱으로는 직방, 다방, 방콜, 안방, 두꺼비세상 등이 있습니다(앱 다운로드 수 순서). 직거래 서비스로 제대로 성장하길 바라고 있어요.

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♦ 직방 [바로가기]
♦ 다방 [바로가기]
♦ 방콜 [바로가기]
♦ 안방 [바로가기]
♦ 두꺼비세상 [바로가기]

6. 실거래가 조회

전세계약 조건도 중요합니다. 전세계약을 서두르다가 터무니없는 조건으로 계약하는 사태를 방지해야 해요. 그래서 정부에서 운영하는 국토교통부 주택실거래가 홈페이지를 통해 매매/전월세 실거래가 조회를 미리 해보는 것을 추천합니다. 네이버나 부동산 중개 사이트/앱에 나오는 시세는 실거래가가 아니라 임대인이 희망하는 호가에요.

○ 정보 공개 대상
– 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔의 매매/전월세
– 아파트 분양권 및 입주권 매매
○ 정보 제공 시기
– 전월세 : 확정일자 부여시
– 매매 : 신고 다음날
– (매매계약 체결 후 60일 이내에 신고하므로 최대 60일의 차이가 있음)

♦ 국토교통부 실거래가 공개시스템 [바로가기]
– 아파트 Or 다세대/연립 실거래가 > 거래유형, 기준년도 등 선택

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거북이의 산책로에서 보이는 신영체르니 아파트를 조회해봤습니다. 11월, 한 달 동안 총 4건의 계약이 이루어졌는데요. 똑같은 전용면적 39.1㎡인데 보증금 2억 5천만원의 전세계약을 하신 분도 있고, 보증금 7,000만원 / 월세 75만원의 월세계약을 하신 분도 있어요. 이 사례만 보더라도 서두르지 말고 미리 준비하면 좋은 조건으로 계약을 할 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

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7. 기타 참고사항

(1) 전세보증보험 가입
전세계약을 할 때 전세보증보험 가입은 매우 중요합니다. 전세보증보험 가입이 불가능하다면 전세 계약을 하지 않는 것을 추천합니다. 소탐대실 가능성이 있습니다.

(2) 부실시공, 층간소음 문제
전세주택을 찾을 때 부실시공과 층간소음에 대해 무심한 경우가 많은데요. 그래도 가능하면 제대로 지은 주택을 빌리는 것이 낫습니다. 제대로 짓지 않았다고 해서 시세에 반영되는 것은 아니니까요. 최근에 이런 문제에 대해 관심을 가지는 업체가 등장하고 있으니 참고하세요.

♦부동산 다이어트 [바로가기]
♦집테일 [바로가기]

(3) 부동산거래 전자계약시스템 도입 예정
정부에서 부동산거래 전자계약시스템 도입을 추진하고 있습니다. 부동산거래 전자계약시스템이란 매매/임대차 계약을 종이계약서-날인이 아니라 전자계약서-전자서명을 통해 체결하는 것을 말합니다.

○ 공인인증서 or 휴대폰 본인인증 후 전자서명으로 계약 체결
○ 계약내용의 위변조 검증 및 24시간 열람/발급 서비스
○ 실거래 신고 자동화
○ 확정일자 부여 자동화
– 전입신고 후 대항력 발생
○ 부동산시스템 연동으로 계약내용 작성 최소화
– 토지, 건축물 대장 자동확인
○ 대출 받을 경우 우대금리 제공
– KB은행 주택담보대출 : 연 0.2%p
○ 등기비용 30% 절감 (법무사 표준보수액 기준)
– 부동산 권리보험 가입시 비용 70% 절감

2015년 11월 시스템 개발을 완료하고 2016년 4월부터 서울시 서초구에서 시범 운영되고 있습니다.

○ 지역별 도입시기 (예정)
– 2016년 4월 : 서울시 서초구 시범도입
– 2016년 8월 : 서울시 전체로 확대
– 2017년 상반기 : 광역자치단체로 확대
– 2017년 하반기 : 전국으로 확대

♦ 부동산거래 전자계약시스템 [바로가기]
– 부동산전자계약 소개

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8. 거북이생각

전세계약을 앞두고 계시면 이사예정일 2~3개월 전부터 잘 확인하셔서 괜찮은 전세주택에, 상대적으로 좋은 조건으로 이사하셨으면 좋겠습니다. 개인 임대주택 관련 다른 글도 이어서 읽어보시고요. 매월 말에 업데이트하는 신규입주예정단지도 참고하세요.

꼬북.

[참고] 신규입주예정단지

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