전세보증금 보호 방법

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 보증금 위험요인

임차인의 보증금을 위협하는 위험요인은 전세보증금 손실, 반환지연, 사실상 사기가 있다.

(1) 보증금 손실 : 깡통 전세주택
깡통 전세주택은 임대인이 대출원금과 이자 상환을 연체하여 주택이 경매에 넘어가면 전세보증금 전부 또는 일부 손실 가능성이 있는 주택을 말한다. 전세가율(=보증금/매매가, 매매가 대비 보증금 비율)이 70% 이하여야 안전하다는 말은 이제 옛말이 되었다. 대부분 지역에서 전세가율이 90%를 넘어서고 있다.

(2) 보증금 반환지연
반환지연 위험은 전세계약이 종료되었는데 임대인이 “다음 임차인을 구하기 전에는 보증금을 못 준다”며 버티는 것을 말한다. 돌려받을 수 있으나 법적 절차가 번거로운 것이 문제다. 이 사실을 알고 ‘배째라’로 나오는 임대인도 있다.

반환지연 가능성은 전세주택 공급량과 수요량, 즉 부동산시장 분위기에 달려있다. 전세공급이 늘어나면 전세시세 하락과 함께 보증금 반환지연 가능성이 커진다. 왜냐하면 전세시세 하락에도 불구하고 자금문제로 인해 기존의 보증금을 고집하는 임대인이 생각보다 많기 때문이다. 예를 들어 전세시세가 2억원에서 1억8천만원으로 하락하면 임대인은 2천만원을 추가로 준비해야 한다. 전세가율이 90%를 넘어서고 있으므로 주택담보대출은 자금조달 방법이 될 수 없다.

아파트 분양과 입주는 2~3년의 시차가 있는데 2014년부터 아파트 분양이 활발히 이루어졌다. 현시점에서 전세계약을 한다면 보증금 반환지연 위험에 대비할 필요가 있다.

(3) 미/체납 국세 : 사실상 사기
국세납부용 전세주택 사기가 문제가 된 적이 있다.

○ 사업을 하는 A란 작자가 있음
○ 사업도 잘 안 되고 체납세금도 많음
– 부가가치세, 4대보험료 등
○ 전세가율이 높은 지역에서 전세를 끼고 아파트 매입
○ 본인명의 재산은 아파트만 남기고 모두 빼돌림
○ 체납세금 징수를 위해 아파트에 국세체납 압류가 들어옴
○ 공매로 넘어감
○ 불쌍한 임차인은 전세보증금을 날림

이러한 사기가 가능한 이유는 미/체납 국세가 다른 채권에 우선하고 임대인의 동의가 없으면 미/체납 국세를 확인할 수 없기 때문이다. 이와 관련된 국세기본법과 국세징수법 내용을 정리하면 다음과 같다.

① 국세, 가산금, 체납처분비 등 체납액이 전세보증금 같은 다른 채권에 우선함
② 체납액 법정기일 전에 설정된 전세권, 질권, 저당권에 의한 담보 채권은 국세에 우선함
③ ②와 상관없이 국세 중 상속세, 증여세, 종합부동산세와 가산금은 항상 다른 채권에 우선함

전세권 설정 등기를 하거나 전세자금대출을 받을 때 질권 설정을 하더라도 ③번에 의해 의미가 없어진다. 전세시장이 공급자(임대인) 위주라는 것을 감안하면 임대인의 동의를 얻어 미납국세열람신청서나 세금완납증명서를 받고, 계약서에 “잔금지급일까지 미/체납세금을 완납”이란 특약사항을 추가하는 것은 현실적인 대책이 아니다. 문제를 해결하기 위해 정부는 등기부등본에 부과/체납된 세금, 임대차계약 확정일자 현황을 공시하는 방향으로 제도개선을 추진했었으나 아쉽게도 3년째 소식이 없다.

2. 등기부등본 확인

전세계약 같은 주택임대차계약을 할 때는 등기부등본 지식이 필수다.

(1) 기본내용
보통 □□권 설정 등기를 한다고 하는데 예를 들어 주택담보대출을 받으면 근저당권 설정 등기를 한다. 등기는 부동산의 권리 관계를 등록하는 법적 절차, 등기부등본은 등기 정보가 정리되어 권리순위관계를 확인할 수 있는 서류다. 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 등기부등본을 열람하거나 발급받을 수 있다. 주택임대차계약서를 작성하기 전, 잔금지급일에 잔금을 송금하기 전, 최소한 2회 이상 확인하는 것이 좋다.

◆ 대법원 인터넷등기소 [바로가기]
– 등기열람/발급 > 부동산 > 발급하기

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분할 수 있다. 임대차계약을 할 때는 갑구에서 가압류, 압류 등 소유권에 관한 사항을 확인하고, 을구에서 주택담보대출과 관련된 근저당권을 확인한다. 가압류, 압류된 주택은 전세계약을 하지 말자.

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위 예시처럼 을구에 근저당권이 있으면 순위번호를 통해 순위관계를, 채권최고액을 통해 대출금액을 추측할 수 있다. 그리고 이처럼 순위번호가 앞서는, 즉 이미 등기가 완료된 근저당권 채권최고액을 선순위채권이라고 한다.

선순위채권 1억원의 의미는 경매로 넘어가면 선순위채권자인 은행이 최대 1억원을 먼저 가져가고 임차인은 남은 금액 내에서 보증금을 회수할 수 있다는 뜻이다. 그래서 선순위채권이 있으면 전세계약을 할 때 신중해야 된다. 전세가율(=보증금/매매가, 매매가 대비 보증금 비율)은 낮을수록 좋다.

○ 전세가율 = (보증금 + 선순위채권) / 매매가

(2) 실거래가 확인
전세가율을 계산할 때 매매가는 매도호가(매도자의 매도희망가)가 아닌 실거래가를 사용한다. 부동산에서 말하는 매도호가는 부풀려진 경우가 많으므로 이를 사용하여 전세가율이 낮다고 판단하는 실수를 하지 말자. 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 확인할 수 있다. 참고로 [부동산 > 전/월세계약] 전세주택 찾기에서 언급한 서비스는 대부분 이와 연동하여 실거래가 정보를 제공하므로 편리하다.

◆ 국토교통부 실거래가 공개시스템 [바로가기] 
– 전세가율 계산은 거래유형_매매 선택

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최근에는 전세가율이 100%에 육박하는 전세주택이 대부분이다. 그래서 6. 전세보증보험에서 설명할 전세보증보험을 가입하는 것이 가장 효과적인 전세보증금 보호방법이다.

(3) 근저당권 말소
임대인이 잔금지급일에 받은 보증금으로 주택담보대출금을 상환하는 조건으로 전세계약을 할 때가 있다. 이때는 주택담보대출금 상환뿐만 아니라 등기부등본의 근저당권까지 말소 처리해야 한다. 부동산을 통해 계약하면 대부분 알아서 처리해주는데 혹시라도 직거래한다면 주의하자.

3. 우선변제권

보증금을 보호하는 가장 기본적인 방법은 우선변제권 확보다.

(1) 대항력 : 주민등록 + 주택의 점유
잔금지급일에 잔금을 송금하고 입주하면 바로 주민센터를 방문하여 전입신고를 하고 주택임대차계약서에 확정일자 도장을 받는다. 주택임대차보호법 제3조에 의해 법적 대항력을 갖추기 위한 요건이 주민등록(전입신고)과 주택의 점유(입주)이기 때문이다. 대항력은 전세보증금을 보호할 수 있음을 의미한다 정도로 이해하자.

♣ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

(2) 우선변제권 : 대항력 + 확정일자
법적 대항력을 갖추더라도 임대인이 대출을 받아 근저당권을 설정하면 소용이 없다. 그래서 주택임대차계약서에 확정일자를 받는다. 확정일자는 등기부등본의 순위번호 역할을 하기 때문이다. 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기고 확정일자보다 나중에 설정된 근저당권, 즉 후순위채권은 무시할 수 있다.

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정리하면 주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자 요건을 모두 갖췄을 때 우선변제권이 있다고 한다.

○ 입주(점유) 및 주민등록(전입신고)을 하면 다음날 0시부터 대항력이 생김
○ 대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생김
– 우선변제권 : 전세주택이 경매에 넘어갔을 때 순위에 의해 배당을 받을 수 있는 권리
– 확정일자를 기준으로 선순위채권과 후순위채권으로 구분, 후순위채권은 무시

(3) 주의사항
대항력은 전입신고를 한 다음날 0시부터 생긴다. 그래서 전입신고를 한 날 임대인이 저당권 설정등기를 하면 하루 차이로 임차인의 전세보증금이 은행의 대출채권보다 후순위가 된다. 아주 드문 사례이지만 실제로 피해사례가 있다. 불안하면 주택임대차계약서에 특약사항을 ②번 대항력 중심으로 추가하는 것을 추천한다.

① 날짜 중심
주택을 인도받은 임차인은 □년 □월 □일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 년 월 일부터 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다.
② 대항력 중심
임대인은 임차인이 대항력을 갖추기 전까지 임차인의 권리를 침해하는 행동(근저당권, 가압류, 경매 등등)을 해서는 안 된다. 권리를 침해했을 시 계약 해지, 계약금 배상, 이사 비용, 중개수수료 등을 지급한다.

4. 최우선변제권

주택의 점유(입주)와 주민등록(전입신고)을 통해 대항력을 갖추면 소액의 보증금에 대해 최우선변제권을 주장할 수 있다. 최우선변제권은 경매로 넘어갔을 때 근저당권 같은 선순위채권이 있어도 이를 무시하고 먼저 돌려받을 수 있는 권리다. 선순위채권-근저당권 설정일자와 지역에 따라 차이가 있는데 정리하면 다음과 같다.

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그래서 월세계약은 보통 보증금이 최우선변제금액을 넘지 않도록 정한다. 주의할 점은 보증금이 주택가액의 50%를 초과하면 주택가액의 50%까지만 최우선 변제된다(예시①). 또 선순위채권-근저당권 설정일자를 기준으로 전세보증금, 최우선변제금액 등 요건을 판단한다(예시②).

① 근저당권 설정시기 2015년, 서울, 보증금 3,200만원, 경매낙찰가액 6,000만원
– 최우선변제금액 = 3,200만원 (X), 3,000만원 (O)
② 근저당권 설정시기 2012년, 서울, 보증금 3,200만원, 경매낙찰가액 6,000만원
– 최우선변제금액 = 3,000만원 (X), 2,500만원 (O)

보다 자세한 내용이 필요하면 인터넷 등기소의 자료를 참고하자.

♦ 인터넷 등기소 [바로가기]
– 자료센터 > 소액임차인의 범위 등 안내

♣ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항(대항력)의 요건을 갖추어야 한다.
③ 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
♣ 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조

5. 전세권 설정

전세권 설정 등기는 보통 준주택인 오피스텔 중 전입신고를 할 수 없는 오피스텔에 전세계약을 할 때 사용한다.

전세권 설정 등기를 하면 나중에 문제가 생겼을 때 전세금반환청구소송 없이 바로 임의경매신청을 통해 전세보증금을 돌려받을 수 있다. 원래 전세금반환내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환청구소송 등 복잡한 절차를 거쳐야 한다.

임대인에게 불리하므로 임대인의 동의가 필요한데 전입신고를 할 수 없는 오피스텔은 전세권 설정 등기를 전제로 전세계약을 하는 것이 일반적이다. 비용은 보증금 1억원에 40~50만원(법무사 비용 포함) 정도다.

주의할 점은 전세권은 전세보증금의 보호를 의미하지 않는다. 쉽게 말해서 임의경매신청을 바로 할 수 있다는 것이지 전세보증금의 100% 보호를 의미하는 것이 아니다. 경매 결과는 알 수 없기 때문이다. 전입신고를 할 수 없는 오피스텔에 전세계약을 할 때는 어쩔 수 없이 전세권 설정 등기라도 한다고 이해하자.

6. 전세보증보험

앞서 1. 보증금 위험요인에서 살펴본 모든 위험에 대비하는 가장 효과적인 방법은 전세보증보험 가입이다.

(1) 기본내용
전세보증보험은 보증금을 계약종료일로부터 30일이 지나도록 돌려받지 못하면 보증금을 보험금으로 지급하는 상품이다. 약간의 비용이 들지만 아주 깔끔하다. 정확한 상품명은 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증과 SGI서울보증의 전세금보장신용보험이다. 두 상품의 비교표를 만들었으니 참고하자. 주택도시보증공사 상품의 보험료가 더 저렴하다.

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(2) 보험 가입금액
2016-04-01부터 보험금 지급기준이 변경되었으므로 전세보증금 일부보증이 아니라 전액보증으로 가입하는 것을 추천한다. 보증금이 2억원이면 2억원 모두 가입하자.

(3) 보험금 지급사유
주택도시보증공사과 SGI서울보증의 보험금 지급사유는 조금 다르다. 주택도시보증공사는 ①, ②번만 있고 SGI서울보증은 ③번 항목이 하나 더 있다. 하지만 ③번 항목이 주요 쟁점은 아니다.

① 전세계약기간 종료 후 1개월(30일)까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 받지 못했을 때
② 전세계약기간 중 경매/공매에 의한 배당실시 후 전세보증금을 받지 못했을 때
③ 위 사유 외에 임대인이 임차보증금을 반환할 사유가 발생하였음에도 임차보증금을 반환하지 않을 때

(4) 보험료 할인
주택가격 대비 ‘전세보증금+선순위채권’의 크기에 따라 할인혜택이 있다.

○ 주택가격의 70~80% : 10% 할인
○ 주택가격의 60~70% : 20% 할인
○ 주택가격의 60% 이하 : 30% 할인

사회배려계층에 대해 40% 할인혜택이 있다. 주요 대상은 다음과 같고 중복으로 적용되지는 않는다.

○ 혼인기간이 5년 이내인 신혼부부
– 3개월 이내 결혼예정자 포함
○ 연소득(배우자 포함)이 4,000만 원 이하
○ 만 19세 미만 자녀가 3인 이상
○ 세대원 중 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자
○ 세대원 중 1인 이상이 만 65세 이상
○ <한부모가족지원법>에 따라 지원되는 한부모가족

(5) 가입절차
전세계약은 전세자금대출을 받는 것이 일반적이다. 그래서 은행에서 전세자금대출을 받음과 동시에 전세보증보험을 가입하는 상품을 선택하면 된다. 바로 안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금안심대출이다. 다른 전세자금대출상품을 이용하면 전세보증보험을 가입할 수 없다. 참고로 보증금을 전액 현금으로 부담할 때만 도시주택보증공사를 통해 전세보증보험을 가입한다.

① 대출/보증 신청
② 신용정보 확인 및 보증심사
③ 보증서발급
– 임대인에게 내용증명(채권양도통지서) 발송 및 확인전화
④ 전세자금대출

◆ 주택도시보증공사 [바로가기]
– 개인보증상품 > 전세보증금반환보증
◆ SGI서울보증 [바로가기]
– 보험가입 > 보험상품 안내 > 보증보험 > 상품안내 > 개인의 경제활동 지원 > 전세금보장신용보험

(6) 임대인 동의
SGI서울보증은 임대인이 서명한 ‘전세금보장신용보험 보험가입 안내문’을 제출해야 가입절차가 진행된다. 주택도시보증공사는 임대인과 관련된 준비서류는 없으나 임대인이 내용증명(채권양도통지서)을 수취하고 확인전화를 받아야 가입절차가 완료되므로 임대인의 협조가 필요하다.

그래서 전세계약을 할 때 주택임대차계약서에 특약사항으로 전세보증보험 가입을 넣는 것이 좋다. 보증금을 돌려주지 않을 것이 아니라면 임대인이 거부할 이유가 없다. 그러므로 이를 거부하는 임대인과는 전세계약을 하지 않는 것이 전세보증금을 지키는 방법이다. 전세보증보험 가입에 대해 이상하게 말하는 부동산도 마찬가지다.

7. 전세보증보험 주의사항

주의사항은 전세보증보험 가입가능여부 확인으로 주택가격 산정기준이 쟁점이다. 주택가격 산정기준은 아파트, 연립/다세대주택, 다가구/단독주택, 주거용 오피스텔 등 주택의 종류에 따라 다르다.

(1) 아파트와 주거용 오피스텔
시세확인이 어렵지 않아 가입조건만 만족하면 쉽게 가입할 수 있다. 주택가격은 아래 번호순으로 적용한다.

① KB부동산 시세정보 적용 [바로가기]
– KB부동산 시세정보가 없으면 한국감정원 부동산테크 시세정보 적용 [바로가기]
② 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
♦ 인터넷등기소 > 등기열람/발급 [바로가기]
③ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
④ 분양가격의 80%
– 단, 준공 후 1년을 초과하지 않은 주택
⑤ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

(2) 연립주택과 다세대주택
주택가격은 둘 중 하나를 선택 적용한다.

○ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
○ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

연립/다세대주택은 구분등기가 되기 때문에 겉으로는 문제가 없어 보인다. 하지만 임대인(소유주)이 건물 전체를 소유한 경우, 임대인은 대출을 받을 때 토지와 건물 전체에 대해 근저당권을 설정한다. 근저당권 채권최고액이 토지/건물 전체에 대해서는 작지만, 개별 세대 기준에서는 매우 크기 때문에 전세자금대출, 전세보증보험 가입 모두 불가능한 경우가 많다.

(3) 다가구주택과 단독주택
주택가격은 아래 셋 중 하나를 선택 적용한다.

○ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
○ 토지 공시지가와 건물 신축단가를 합산한 금액
○ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

다가구/단독주택은 주택가격이 문제가 아니다. 구분등기가 안 되기 때문에 여러 가구가 거주하더라도 하나의 주택으로 본다. 쉽게 말해서 같은 다가구/단독주택에 거주하는 다른 가구도 전세계약을 했다면 보증금 보호 면에서 경쟁 관계에 있다는 뜻이다. 주택임대차계약서에 받은 확정일자에 따라 순위가 정해지므로 먼저 입주한 가구가 선순위채권자다.

그래서 다가구/단독주택은 근저당권이 없더라도 선순위채권, 즉 확정일자가 빠른 보증금 유무 확인이 필요하다. 아래 서류가 추가되는 이유다.

○ 전입세대열람내역서 : 세대주 확인
– 주민센터 방문
○ 전세계약 현황 확인서 : 계약일, 계약기간, 보증금
– 임대인 협조

임대인의 협조가 없다면 전세자금대출, 전세보증보험 가입 모두 불가능하다.

8. 개정 예정사항

(1) 등기부등본 공시항목 추가 : 소식이 없음
○ 임대인의 부과/체납된 세금
○ 임대차계약 현황
○ 임대차계약 확정일자

9. 거북이 생각

주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자를 통해 우선변제권을 확보하고 전세보증보험을 가입하면 전세보증금을 100% 보호할 수 있다. 전세보증보험 보험료도 처음 나왔을 때보다 50% 정도로 저렴해졌다. 좋은 세상이다.

하지만 보증금 반환지연 위험은 사실 완벽하게 대처할 수 없다. 전세보증보험의 보험금 지급 사유는 전세계약 만기일로부터 1개월이 지났을 때다. 그래서 만기일에 맞춰 이사하려고 새로운 전세계약을 했는데 임대인이 갑자기 보증금을 제때 돌려줄 수 없다고 하면 최악의 경우 계약금을 날리게 된다. 이러한 문제를 해결하기 위한 이사시기 불일치 보증금 대출이 있으나 전세자금대출을 받았다면 이용할 수 없다. ‘특별손해배상 청구소송’으로 손해액을 돌려받을 수 있으나 100% 보상을 장담할 수 없고 절차가 번거롭다.

결국 전세보증보험을 통한 보증금 반환지연 위험 대처는 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 지연하면 최장 2개월 이내에 사태를 종결시킬 수 있음을 의미한다. 그리고 임대인에게 계약사항을 이행하도록 압박하는 효과 정도다.

만기일이 다가오는데 시세보다 높은 전세보증금을 고집하거나, 전세시세가 하락했는데 기존의 전세보증금을 고집하면서 새로운 임차인을 구하기 힘들다는 임대인이 의외로 많다. 보증금을 제때 돌려주지 않아도 된다는 알량한 생각과 그동안의 관례가 보증금 반환지연 위험의 근본적인 원인이다. 그게 아니라면 월세가 아닌 전세주택에 새로운 임차인이 없는 이유를 찾기 힘들다.

전세제도가 언제까지 유지될지 모르겠지만, 보증금 반환지연 위험 또는 이사시기 불일치 문제를 해결하려는 방법이 필요하다. 나는 전세보증보험 제도를 확대 적용하면 이러한 문제를 해결할 수 있다고 생각한다.

전세자금대출과 이사시기 불일치 문제에 대한 자세한 내용은 [대출 > 전세/담보대출] 전세자금대출 비교, [부동산 > 전/월세계약] 계약 종료시 참고사항 글을 참고하자.

꼬북.