전세보증금 보호 방법

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

보증금 위험요인은 보증금 손해와 미반환, 사기가 있다.

 

(1) 위험Ⅰ : 보증금 손해
깡통 전세주택은 임대인이 대출원금과 이자 상환을 연체해서 주택이 경매에 넘어가면 전세보증금 전부 또는 일부 손해 가능성이 있는 주택을 말한다. 대출이 없다고 안전한 것은 아니다.

 

(2) 위험Ⅱ : 보증금 미반환
보증금 미반환 위험은 전세계약이 끝났는데 임대인이 “다음 임차인을 구하기 전에는 보증금을 못 준다”며 버티는 것을 말한다. 돌려받을 수 있으나 법적 절차가 번거로운 것이 문제다. 이 사실을 알고 ‘배째라’로 나오는 임대인도 있다.

보증금 미반환 가능성은 전세주택 공급량과 수요량, 즉 부동산시장 분위기에 달려있다. 전세공급이 늘어나면 전세시세 하락과 함께 보증금 미반환 가능성이 커진다. 전세시세 하락에도 불구하고 현금유동성 문제로 기존의 보증금을 고집하는 임대인이 많기 때문이다.

 

(3) 위험Ⅲ : 미/체납 국세 사기
국세납부용 전세주택 사기가 문제가 된 적이 있다.

○ 사업을 하는 A란 X이 있음
○ 사업도 잘 안 되고 체납세금도 많음
○ 전세가율이 높은 지역에서 전세를 끼고 아파트 매입
○ 본인명의 재산은 아파트만 남기고 모두 빼돌림
○ 체납세금 징수를 위해 아파트에 국세체납 압류가 들어옴
○ 공매로 넘어가고 임차인은 보증금을 날림

이런 사기가 가능한 이유는 미/체납 국세가 다른 채권에 우선하고 임대인의 동의가 없으면 미/체납 국세를 확인할 수 없기 때문이다.

 

(4) 보증금 보호 방법
다양한 위험으로부터 보증금을 100% 보호하는 유일한 방법은 전세보증보험 가입이다. 장점은 100% 보호, 단점은 비용(보험료)이다. 전세보증보험뿐만 아니라 보증금 보호에 필요한 필수지식을 정리했으니 참고하자.

2. 등기부등본 확인
3. 우선변제권
4. 최우선변제권
5~8. 전세보증보험

2. 등기부등본 확인

주택임대차계약을 할 때 등기부등본 지식은 필수다. 모르면 혼자서 계약을 하지 말아야 한다.

 

(1) 기본내용
보통 □□권 설정 등기를 한다고 하는데 예를 들어 주택담보대출을 받으면 근저당권 설정 등기를 한다. 등기는 부동산의 권리 관계를 등록하는 법적 절차, 등기부등본은 등기 정보가 정리되어 권리순위 관계를 확인할 수 있는 서류다. 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 등기부등본을 열람하거나 발급받을 수 있다. 주택임대차계약서를 작성하기 전, 잔금지급일에 잔금을 송금하기 전, 최소한 2회 이상 확인해야 한다.

◆ 대법원 인터넷등기소 [Web]
– 등기열람/발급 > 부동산 > 발급하기

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분할 수 있다. 주택임대차계약은 갑구에서 가압류, 압류 등 소유권에 관한 사항을 확인하고, 을구에서 주택담보대출과 관련된 근저당권을 확인한다. 가압류, 압류된 주택은 전세계약을 하지 말자.
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(2) 선순위채권
위 등기부등본 예시의 을구를 다시 보자. 근저당권의 순위번호가 1번이다. 이 주택에 전세계약을 하면 내 보증금의 순위번호가 빨라야 2번이라는 뜻이다. 이처럼 이미 등기가 완료되어 순위번호가 앞서는 근저당권을 선순위채권이라고 한다.

그리고 권리자 및 기타사항의 채권최고액(대출금액의 1.2~1.3배)이 1억원이다. 선순위채권 1억원의 의미는 경매로 넘어가면 선순위채권자인 은행이 최대 1억원을 먼저 가져가고 임차인은 남은 금액 내에서 보증금을 회수할 수 있다는 뜻이다. 그래서 선순위채권이 있으면 전세계약을 할 때 신중해야 한다. 보통 매매가 대비 보증금 비율을 뜻하는 전세가율로 표현하고 전세가율은 낮을수록 좋다.

○ 전세가율 = (보증금 + 선순위채권) / 매매가

 

(3) 전세가율과 실거래가 확인
전세가율을 계산할 때 매매가는 매도호가(매도자의 매도희망가)가 아닌 실거래가를 사용한다. 부동산에서 말하는 매도호가는 부풀려진 경우가 많으므로 이를 사용하여 전세가율이 낮다고 판단하는 실수를 하지 말자. 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템으로 확인할 수 있다.

◆ 국토교통부 실거래가 공개시스템 [Web] 
– 매매 or 전월세 확인

 

(4) 근저당권 말소
임대인이 잔금지급일에 받은 보증금으로 주택담보대출금을 상환하는 조건으로 전세계약을 할 때가 있다. 이때는 주택담보대출금 상환뿐만 아니라 등기부등본의 근저당권 말소 처리까지 해야 한다. 부동산을 통해 계약하면 대부분 알아서 처리해주는데 직거래한다면 주의하자.

3. 우선변제권

우선변제권을 모르면 혼자서 계약을 하지 말아야 한다.

 

(1) 대항력 : 주민등록 + 주택의 점유
잔금지급일에 잔금을 송금하고 입주하면 만사를 제쳐놓고 바로 해야 할 일이 있다. 주민센터를 방문해서 전입신고를 하고 주택임대차계약서에 확정일자 도장을 받아야 한다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 법적 대항력 요건이 주민등록(전입신고)과 주택의 점유(입주)이기 때문이다. 대항력은 ‘전세보증금이 보호됨’ 정도로 이해하자.

♣ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

(2) 우선변제권 : 대항력 + 확정일자
법적 대항력을 갖추더라도 임대인이 대출을 받아 근저당권을 설정하면 소용이 없다. 그래서 주택임대차계약서에 확정일자를 받는다. 확정일자는 등기부등본의 순위번호 역할을 하기 때문이다. 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기고 확정일자보다 나중에 설정된 근저당권, 즉 후순위채권은 무시할 수 있다.
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정리하면 주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자 요건을 모두 갖췄을 때 우선변제권이 있다고 한다.

○ 점유(입주)와 주민등록(전입신고)을 하면 다음날 0시부터 대항력이 생김
○ 대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생김
– 우선변제권 : 전세주택이 경매에 넘어갔을 때 순위에 의해 배당을 받을 수 있는 권리
– 확정일자를 기준으로 선순위채권과 후순위채권으로 구분, 후순위채권은 무시

 

(3) 주의사항
대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 생긴다. 그래서 전입신고를 한 날 임대인이 저당권 설정등기를 하면 하루 차이로 임차인의 전세보증금이 은행의 대출채권보다 후순위가 된다. 아주 드물지만, 피해사례가 있다. 불안하면 주택임대차계약서에 ② 대항력 중심으로 특약사항을 추가하자.

① 날짜 중심
주택을 인도받은 임차인은 □년 □월 □일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고 임대인은 년 월 일부터 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다.
② 대항력 중심
임대인은 임차인이 대항력을 갖추기 전까지 임차인의 권리를 침해하는 행동(근저당권, 가압류, 경매 등등)을 해서는 안 된다. 권리를 침해했을 시 계약 해지, 계약금 배상, 이사 비용, 중개수수료 등을 지급한다.

4. 최우선변제권

주택의 점유(입주)와 주민등록(전입신고)으로 대항력을 갖추면 소액의 보증금에 대해 최우선변제권을 주장할 수 있다. 최우선변제권은 경매로 넘어갔을 때 선순위채권을 무시하고 먼저 돌려받을 수 있는 권리다. 선순위채권-근저당권 설정일자와 지역에 따라 차이가 있는데 정리하면 다음과 같다.
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주의할 점은 보증금이 주택가액의 50%를 초과하면 주택가액의 50%까지만 최우선 변제된다(예시①). 또 선순위채권-근저당권 설정일자를 기준으로 전세보증금과 최우선변제금액 요건을 판단한다(예시②).

① 근저당권 설정시기 2015년, 서울, 보증금 3,200만원, 경매낙찰가액 6,000만원
– 최우선변제금액 = 3,200만원 (X), 3,000만원 (O)
② 근저당권 설정시기 2012년, 서울, 보증금 3,200만원, 경매낙찰가액 6,000만원
– 최우선변제금액 = 3,000만원 (X), 2,500만원 (O)

인터넷 등기소에서도 관련 내용을 확인할 수 있다.

◆ 인터넷 등기소 [Web]
– 자료센터 > 소액임차인의 범위 등 안내

♣ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항(대항력)의 요건을 갖추어야 한다.
③ 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
♣ 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조

5. 전세보증보험Ⅰ : 기본정보

전세보증보험은 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하면 보험금(보증금)을 지급하는 상품이다. 복잡한 법률관계를 무시하고 전세보증금을 100% 보호할 수 있다. 비용이 들지만 깔끔하다.

보장내용에 차이가 없으므로 보험료가 더 저렴한 주택도시보증공사 상품을 추천한다. 정확한 상품명은 다음과 같다.

○ 1순위 : 주택도시보증공사 전세보증금반환보증
○ 2순위 : 서울보증보험 전세금보장신용보험

 

(1) 보험 가입금액
2016-04-01부터 보험금 지급기준이 바뀌어서 일부가입은 100% 보호되지 않는다. 전세보증금 전액보증으로 가입하자. 보증금이 2억원이면 2억원으로 가입하면 된다.

 

(2) 보험 가입시기
전세계약 후 바로 가입하는 것이 아니라 입주한 후 가입한다.

 

(3) 보험 보장기간 & 보험금 지급사유
보증금을 돌려받지 못하면 보험금(보증금)을 받을 수 있다. 내용이 복잡하므로 7. 전세보증보험Ⅲ : 보험금 항목에서 자세히 살펴보자.

 

(4) 보험료와 보험료 할인
담보인정비율(LTV)이 낮으면 보험료 할인혜택이 있다. 주택도시보증공사 상품이 항상 더 저렴하다.

주택도시보증공사 상품은 추가로 사회배려계층 40% 할인혜택이 있다. 여러 항목 중 하나만 해당하면 된다.

○ 부부합산 연소득 4,000만원 이하
○ 부부합산 연소득 6,000만원 이하 and 신혼부부
– 혼인신고일로부터 5년 이내
– 가입예정일로부터 3개월 이내 결혼예정자
○ 만19세 미만 자녀가 3인 이상
○ 세대원 중 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자
○ 세대원 중 1인 이상이 만65세 이상
– 1년 이상 동일한 세대를 구성(주민등록등본 기준)
○ 한부모가족, 다문화가족(결혼이민)
○ 세대원 중 1인 이상이 다음 중 하나에 해당
– 만65세 이상, 장애인증명서 발급대상자
– 국가유공자 가족, 독립유공자 가족 등

주의사항은 담보인정비율(LTV) 할인과 사회배려계층 할인에 둘 다 해당하면 할인율을 계산할 때 곱셈을 사용한다. 예를 들면 다음과 같다.

○ 담보인정비율(LTV) 30% and 사회배려계층 30%
– 30% + 40% = 70% (X)
– (1-0.3) × (1-0.4) = 0.42 → 1 – 0.42 = 0.58 → 58% (O)

 

(5) 보험료 납부방법
일시납과 6개월 단위 분납이 있다. 쟁점은 전세보증보험도 연말정산의 보장성보험료 세액공제(연 100만원 한도) 대상이다. 보장성보험료 지출이 연 100만원에서 많이 모자라면 분납이 낫다.

○ 일시납 : 1년 초과분은 3% 할인
○ 분납 : 보장성보험료 세액공제 효과 극대화
– 매년 보장성보험료 세액공제를 받을 수 있음

 

(6) 가입조건
① 선순위채권 비율
② 전세자금대출 여부
③ 임대인 동의

① 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격보다 작아야 한다는 당연한 조건이 있다. 주의사항은 주택가격 판단기준이다. 내용이 조금 복잡하므로 6. 전세보증보험Ⅱ : 가입조건 항목에서 자세히 살펴보자.

② 전세계약은 전세자금대출을 받는 것이 일반적이다. 주의사항은 주택도시보증공사 상품은 주택도시보증공사에서 보증하는 전세자금대출을 받아야만 가입할 수 있다. 안심형 버팀목 전세자금대출과 전세금안심대출이다. ‘안심’ 단어가 들어가면 주택도시보증공사에서 보증하는 ‘전세자금대출 + 전세보증보험’ 통합상품이라고 생각하자.

③ 통합상품은 임대인 동의가 필요하다. 임대인이 작성하는 준비서류는 없으나 임대인이 내용증명을 수취하고 확인전화를 받아야 가입절차가 완료되므로 임대인의 동의가 필요하다고 말한다. 그래서 전세계약을 할 때 주택임대차계약서에 특약사항으로 전세자금대출-전세보증보험 가입 조항을 넣어야 한다. 보증금을 제때 돌려주는 정상적인 임대인은 거부하지 않으니 미리 걱정하지 말자.

정리하면 다음과 같다.

○ 임대인 동의 O : 통합상품
– 안심형 버팀목 전세자금대출, 전세금안심대출
○ 임대인 동의 X : 전세자금대출 + 서울보증보험 상품

 

(7) 가입방법Ⅰ : HUG 주택도시보증공사
안심형 버팀목 전세자금대출, 전세금안심대출 같은 통합상품은 은행에서 모든 절차를 진행한다.

① 통합상품 취급 은행 방문
– 국민, 신한, 우리, 하나, 광주, 기업
② 대출/보증 신청
③ 신용정보 확인 및 보증심사
④ 보증서발급
– 임대인에게 내용증명 발송 및 확인전화
. 임차인이 금융회사와 체결한 (전세보증금반환)채권양도계약서
⑤ 전세자금대출과 전세보증보험 가입 완료

◆ (설명) 주택도시보증공사 [Web]
– 개인보증상품 > 전세보증금반환보증

대출 없이 전세계약을 하면 임대인 동의 없이 가입할 수 있다. 인터넷가입, 모바일가입(우리은행 위비뱅크 앱), 주택도시보증공사나 통합상품 취급 은행 방문 중 하나를 선택하자.

◆ (가입) 주택도시보증공사 인터넷보증 [Web]
– 신청 > 보증신청
◆ 우리은행 위비뱅크 앱 [Android] [iOS]
– 三 > 위비대출 > 모바일 전세보증금 반환보증

 

(8) 가입방법Ⅱ : SGI 서울보증보험
서울보증보험 상품은 주택도시보증공사 상품에 가입할 수 없을 때 가입한다.

① 임대인이 비협조적일 때
– 전세자금대출과 상관없이 가입 가능
② 통합상품의 대출한도로는 부족
– 수도권 5억원, 지방 4억원 한도

보증금반환채권 양도 약정을 하면 보험료가 20% 할인된다. 하지만 내용증명 발송과 확인전화 절차가 추가되므로 임대인 동의가 필요하다. ① 임대인이 비협조적일 때는 선택할 수 없고 ② 전세금안심대출 한도 부족일 때만 의미 있다.

◆ 서울보증보험 [Web]
– 보험가입 > 보험상품 안내 > 보증보험 > 상품안내 > 개인의 경제활동 지원 > 전세금보장신용보험

자격요건(교육이수)을 갖춘 부동산 중개업자를 통해서도 가입할 수 있다. 판매수당은 보험료의 13%라고 한다.

6. 전세보증보험Ⅱ : 가입조건

주의사항은 전세자금대출과 주택가격에 따른 전세보증보험 가입 가능 여부다. 아래 두 조건을 만족해야 한다.

○ 전세보증금 + 선순위채권액 ≤ 주택가격 100%
○ 선순위채권액 ≤ 주택가격 60%

쟁점은 주택가격 산정기준이다. 주택가격은 부동산에서 말하는 매도호가가 아니다. 아파트, 연립/다세대주택, 다가구/단독주택, 주거용 오피스텔 등 주택의 종류에 따라 다르다.

 

(1) 아파트/주거용 오피스텔 : 주택도시보증공사 기준
시세확인이 어렵지 않아 쉽게 가입할 수 있다. 주택가격은 아래 번호순으로 적용한다.

① 둘 중 하나 선택 적용
– KB부동산 시세정보[Web]
– 한국감정원 부동산테크 시세정보[Web]
② 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
– 인터넷등기소 > 등기열람/발급 [Web]
③ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
④ 분양가격의 80%
– 단, 준공 후 1년을 초과하지 않은 주택
⑤ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

 

(2) 연립주택/다세대주택 : 주택도시보증공사 기준
주택가격은 둘 중 하나를 선택 적용한다.

○ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
○ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

연립/다세대주택은 구분등기가 되므로 임대인의 대출(근저당권)이 없는 물건이면 전세자금대출과 전세보증보험 가입이 어렵지 않다.

문제는 임대인(소유주)이 건물 전체를 소유한 경우(도시형생활주택 형태)다. 월세 목적으로 대출을 받아서 짓는데 일부가 전세로 나오기도 한다. 그런데 임대인이 대출받을 때 개별 세대가 아니라 토지와 건물 전체에 대해 근저당권을 설정한다. 근저당권 채권최고액이 토지와 건물 전체에 대해서는 작지만, 개별 세대 기준에서는 매우 크기 때문에 전세자금대출, 전세보증보험 가입 둘 다 불가능하다.

 

(3) 다가구주택/단독주택 : 주택도시보증공사 기준
주택가격은 셋 중 하나를 선택 적용한다.

○ 주택 공시지가의 150%에 해당하는 금액
○ 토지 공시지가와 건물 신축단가를 합산한 금액
○ 전세목적물 소재지 주변 2곳 이상의 공인중개소로부터 확인받은 해당 평형의 시세
– 주택가격조사서(주택도시보증공사 양식) 제출

다가구/단독주택은 주택가격이 문제가 아니다. 구분등기가 안 되므로 여러 가구가 거주하더라도 하나의 주택으로 본다. 쉽게 말해서 내 전세보증금이 같은 다가구/단독주택에 거주하는 다른 가구의 전/월세보증금과 경쟁 관계에 있다는 뜻이다. 주택임대차계약서에 받은 확정일자에 따라 순위가 정해지므로 먼저 입주한 가구가 선순위채권자다.

○ 선순위채권액 = 근저당권 설정액 + 확정일자가 빠른 다른 가구의 보증금

그래서 다가구/단독주택은 등기부등본에 근저당권이 없어도 선순위채권-확정일자가 빠른 보증금 유무를 확인해야 한다. 아래 서류가 추가되는 이유다.

○ 전입세대열람내역서 : 세대주 확인
– 주민센터 방문
○ 전세계약 현황 확인서 : 계약일, 계약기간, 보증금
– 임대인 협조

임대인의 협조가 없다면 전세자금대출, 전세보증보험 가입 둘 다 불가능하다. 그냥 안 된다고 생각하자.

7. 전세보증보험Ⅲ : 보험금
8. 전세보증보험Ⅳ : Q&A

(1) 전세보증금 일부만 가입할 수 있나?
주택도시보증공사 상품은 가능한데 전액 가입하는 것이 좋다. 일부만 가입하면 그 금액이 아니라 그 비율만큼 보장받기 때문이다.

(2) 채권최고액 말소 예정일 때 가입할 수 있나?
말소가 원칙이나 말소 접수증을 제출해도 가입할 수 있다.

(3) 임대인의 세금체납 사실이 등기사항전부증명서로 확인되면 가입할 수 있나?
등기사항전부증명서에 세금/공과금 체납을 원인으로 한 압류등기가 있으면 가입할 수 없다. 가입 후에는 압류등기가 기재되어도 보증효력이 유지된다.

(4) 임대인이나 임차인이 바뀌면 어떻게 하나?
주택도시보증공사/서울보증보험에 연락해서 보험증권을 다시 발급받아야 한다.

(5) 새 임대인이 내용증명을 받지 않으면 어떻게 하나?
매매 시 임대차계약이 승계되므로 보증효력이 유지된다.

(6) 주택임대차계약이 자동연장(묵시적갱신)되면 어떻게 하나?
다시 가입할 수 있다. 새로운 주택임대차계약이 체결된 것으로 본다.

(7) 최초계약서에 공인중개사 날인이 있으면, 갱신계약서에는 날인이 없어도 되나?
최초계약서와 갱신계약서를 함께 제출하면 된다. 주의사항은 해당 공인중개사가 휴폐업 상태면 임대인에게 계약사실을 확인하고 계약서에 간략 기재하면 된다.

9. 거북이 생각

주민등록(전입신고), 주택의 점유(입주), 확정일자를 통해 우선변제권을 확보하고 전세보증보험을 가입하면 전세보증금을 100% 보호할 수 있다. 전세보증보험 보험료도 처음 나왔을 때보다 50% 정도로 저렴해졌다. 좋은 세상이다.

하지만 보증금 반환지연 위험은 사실 완벽하게 대처할 수 없다. 전세보증보험의 보험금 지급 사유는 전세계약 만기일로부터 1개월이 지났을 때다. 그래서 만기일에 맞춰 이사하려고 새로운 전세계약을 했는데 임대인이 갑자기 보증금을 제때 돌려줄 수 없다고 하면 최악의 경우 계약금을 날리게 된다. 이러한 문제를 해결하기 위한 이사시기 불일치 보증금 대출이 있으나 전세자금대출을 받았다면 이용할 수 없다. ‘특별손해배상 청구소송’으로 손해액을 돌려받을 수 있으나 100% 보상을 장담할 수 없고 절차가 번거롭다.

결국 전세보증보험을 통한 보증금 반환지연 위험 대처는 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 지연하면 최장 2개월 이내에 사태를 종결시킬 수 있음을 의미한다. 그리고 임대인에게 계약사항을 이행하도록 압박하는 효과 정도다.

만기일이 다가오는데 시세보다 높은 전세보증금을 고집하거나, 전세시세가 하락했는데 기존의 전세보증금을 고집하면서 새로운 임차인을 구하기 힘들다는 임대인이 의외로 많다. 보증금을 제때 돌려주지 않아도 된다는 알량한 생각과 그동안의 관례가 보증금 반환지연 위험의 근본적인 원인이다. 그게 아니라면 월세가 아닌 전세주택에 새로운 임차인이 없는 이유를 찾기 힘들다.

전세제도가 언제까지 유지될지 모르겠지만, 보증금 반환지연 위험 또는 이사시기 불일치 문제를 해결하려는 방법이 필요하다. 나는 전세보증보험 제도를 확대 적용하면 이러한 문제를 해결할 수 있다고 생각한다.

꼬북.

10. 참고사항

(1) 전세권
전세권은 준주택인 오피스텔 중 전입신고를 할 수 없는 오피스텔에 전세계약을 할 때 활용한다.

전세권 설정 등기를 하면 나중에 문제가 생겼을 때 전세금반환청구소송 없이 바로 임의경매신청을 통해 전세보증금을 돌려받을 수 있다. 원래 전세금반환내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환청구소송 등 복잡한 절차를 거쳐야 한다.

임대인에게 불리하므로 임대인의 동의가 필요한데 전입신고를 할 수 없는 오피스텔은 전세권 설정 등기를 전제로 전세계약을 하는 것이 일반적이다. 비용은 보증금 1억원에 40~50만원(법무사 비용 포함) 정도다.

주의사항은 전세권은 전세보증금 보호를 의미하지 않는다. 임의경매신청을 바로 할 수 있다는 것이고 경매 결과에 따라 손해가 날 수 있다. 전입신고를 할 수 없는 오피스텔에 전세계약을 할 때는 어쩔 수 없이 전세권 설정 등기라도 한다고 이해하자.

[참고] 보증보험 약관 : 주택도시보증공사

제8조(보증채무 이행청구)
① 보증채권자는 보증사고 유형에 따라 다음과 같이 보증회사에 보증채무의 이행을 청구하여야 합니다.
1. 주택임대차보호법의 우선변제권(대항력 및 확정일자를 포함한다) 갖춘 자가 전세계약 종료 후 1월까지 전세보증금을 반환받지 못하였을 경우에는 주택임차권등기명령을 마친 후(환가절차 종료 시 제외) 이행 청구하여야 합니다.
2. 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당요구 후 보증채권자가 전세보증금을 반환받지 못하였을 경우에는 배당표 등 전세보증금 미수령액을 증명하는 서류를 제출하여 이행 청구하여야 합니다.
② 제1항에 관련하여 보증채권자는 보증회사로부터 필요한 서류의 교부 또는 보증회사가 담보로 설정한 담보물의 교부 이전등기 등 권리의 실행 등을 위하여 필요한 조치를 요청받은 때에는 지체없이 응하여야 합니다.
③ 보증채권자는 보증사고일로부터 2월 이내에 보증회사에 보증의 이행을 청구하여야 합니다.

제10조(보증채무의 이행)
① 보증회사는 제8조에 따른 보증채권자의 보증채무 이행청구 접수일로부터 1월(제9조제3항에 의한 보증회사의 보완 요청이 있는 경우 그 보완을 완료한 때로부터 기산합니다) 이내에 보증금액을 지급합니다.

제16조(면책사항)
보증회사는 전세보증금반환보증과 관련하여 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 보증채무의 전부 또는 일부에 대하여 보증책임을 부담하지 아니합니다.
1. 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실(전세계약의 연장 등으로 보증을 갱신하는 경우 포함)하였을 때
2. 전세보증금에 대하여 제3자로부터 압류, 가압류, 전부ㆍ추심명령, 채권양도, 금융기관 담보제공(전세보증금 전부 또는 일부) 등으로 보증회사의 손해가 발생하였을 때
3. 제5조의 통지의무를 위반하여 보증회사의 손해가 발생하였을 때

제5조(통지의무)
①주채무자 또는 보증채권자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 1월 이내에 서면으로 그 내용을 보증회사에 통지하여야 합니다.
1. 주채무자 또는 보증채권자가 변경되었을 때
2. 주채무자, 보증채권자, 연대보증인의 주소가 변경되었을 때
3. 경/공매의 개시 결정을 통보받았을 때
4. 보증사고가 발생하였을 때
5. 보증사고 사유가 해소되었을 때
6. 전세계약이 종료되었을 때
7. 기타 보증회사의 보증채무에 영향을 미치는 사항이 발생하였을 때
② 보증회사는 주채무자 또는 보증채권자가 정당한 사유 없이 제1항의 통지를 지연하거나 하지 않음으로써 증가된 채무는 부담하지 아니합니다.

[참고] 보증보험 약관 : 서울보증보험

제1조(보상하는 손해)
1. 임대차기간 중 주택 또는 주택 이외의 건물(이하 “임차목적물”이라 합니다)에 대하여 경매 또는 공매에 의한 배당실시 후 피보험자가 임차보증금을 반환받지 못한 때
2. 주계약이 해지 또는 종료된 후 30일(주택 이외의 건물인 경우 60일)이 경과하였음에도 피보험자가 임차보증금을 반환받지 못한 때
3. 제1호, 제2호의 사유 이외에 임대인이 임차보증금을 반환할 사유가 발생하였음에도 피보험자가 임차보증금을 반환받지 못한 때

제5조(보험금의 청구)
① 피보험자가 보험금을 청구할 때에는 다음의 서류를 회사에 제출하여야 합니다. (생략)
② 회사는 제1항에 따른 보험금 청구를 받은 후 지체 없이 지급할 보험금을 결정하고 지급할 보험금이 결정되면 7일 이내에 이를 지급하여 드립니다.
③ 제2항의 보험금은 피보험자가 주계약에서 정한 임대차목적물을 명도하는 때에 지급하여 드립니다.
④ 회사는 보험금 지급에 필요한 조사를 단시일 내에 마치지 못할 경우에는 피보험자의 청구에 따라 회사가 추정하는 보험금의 50%를 한도로 하여 가지급보험금을 결정하고 가지급보험금이 결정되면 7일 이내에 가지급보험금을 지급합니다. 이 경우 피보험자는 제1항에서 정한 서류를 갖추어 회사에 청구하여야 합니다.
⑤ 회사는 제4항의 피보험자의 청구가 있더라도 아래에서 정한 경우에는 보험금을 가지급하지 않습니다.
1. 계약자가 피보험자의 보험금 청구가 부당함을 다투는 경우
2. 피보험자의 책임 있는 사유로 회사가 보험금 지급에 필요한 조사를 진행할 수 없는 경우

제10조(계약 후 알릴 의무)
① 이 보험계약(이하 “계약”이라 합니다)을 체결한 후 아래와 같은 사실이 생긴 경우 계약자 또는 피보험자는 지체 없이 서면으로 회사에 알리고 보험증권(보험가입증서)에 확인을 받아야 합니다.
1. 청약서의 기재사항을 변경하고자 할 때 또는 변경이 생겼음을 알았을 때
2. 채무자의 변경
3. 계약자 또는 피보험자의 변경
4. 주계약 또는 법령상 의무의 금액, 기간 등 회사의 보험금 지급의무 발생에 중대한 영향을 미치는 사항
② 회사는 제1항에 따라 계약자 또는 피보험자가 변경 사실을 통보한 경우에는 1개월 이내에 승인 여부를 결정하여 보험료를 더 받거나, 돌려드릴 수 있습니다.
③ 계약자 또는 피보험자가 제1항에 따라 변경 사실을 알리지 아니하거나 회사의 승인을 받지 못한 경우에 회사는 주계약 또는 법령상의 의무를 변경시킴으로써 증가된 손해는 보상하지 않습니다.
④ 계약자는 주소 또는 연락처가 변경된 경우에는 지체 없이 이를 회사에 알려야 합니다. 다만, 계약자가 알리지 않은 경우 회사가 알고 있는 최종의 주소 또는 연락처로 등기우편 방법에 의해 계약자에게 알린 사항은 일반적으로 도달에 필요한 시일이 지난 때에는 계약자에게 도달한 것으로 봅니다.