공공임대주택 기본내용

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 개요

(1) 공급주체
공공임대주택은 정부와 지방자치단체에서 공급한다. 정부는 토지주택(LH)공사, 지자체는 각각 소유한 도시/개발공사를 통해 공급한다.

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(2) 공급방식
공급방식에 따라 건설임대와 매입임대로 나눌 수 있다. 건설임대는 새로 지어서 공급하는 것, 매입임대는 이미 지어진 주택을 매입해서 공급하는 것을 말한다. 그래서 공공임대주택의 공급물량은 대규모 공급이 가능한 건설임대에 달려있다.

문제는 건설임대 방식으로 공공임대주택을 공급하려면 토지가 필요한데 서울처럼 오랫동안 개발이 된 지역은 남아있는 주거용 토지가 거의 없다. 그래서 건설임대 방식은 아래 그림처럼 서울 외곽에 신규 택지를 개발하여 공급하고 있다.

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매입임대는 건설임대의 이러한 한계를 극복하기 위해서, 즉 도심내 물량을 최대한 확보하기 위해 공급한다고 생각하면 된다. 저렴한 임대료로 공급하기 위해 주로 다세대주택 위주로 매입하고 있다. 건설임대는 사업계획승인-착공-준공 등 시간이 많이 걸리지만, 매입임대는 단시간에 공급할 수 있는 장점도 있다.

그리고 재개발 임대주택 의무건설비율이 있어서 도심내 공공임대주택이 공급된다. 정비사업을 할 때 조합은 임대주택 의무건설비율만큼 주택을 토지주택(LH)공사나 지자체의 도시/개발공사에 매각해야 된다. 이렇게 확보된 주택이 공공임대주택으로 공급된다. 임대주택 의무건설비율은 지방자치단체장이 수도권 0~15%, 비수도권 0~12% 범위(5% 상향 가능) 내에서 정할 수 있는데 인천은 전국에서 유일하게 0%로 고시했다.

재건축 임대주택 의무건설비율은 아쉽게도 이명박 정부 때 폐지되었다. 2009-04-01부터 재건축 단지에서 공급되는 신규 공공임대주택은 없다. 물론 그 전에 지어진 재건축 단지의 공공임대주택에서 생기는 퇴거자 물량은 있다.

2. 종류와 공급현황

건설임대와 매입임대는 공급방식에 따른 분류다. 공공임대주택은 일반적으로 공급대상에 따라 영구임대주택, 국민임대주택, 5년/10년 분양전환형 임대주택, 장기전세주택, 매입임대주택, 행복주택, 전세임대주택 등으로 구분한다.

○ 국민임대, 5년/10년 분양전환형, 장기전세
○ 영구임대, 매입임대, 행복주택, 전세임대

주의할 점은 공공임대주택의 공급주체와 종류는 서로 독립적이다. 예를 들어 토지주택(LH)공사도 국민임대주택을 공급하고, 지자체의 서울도시(SH)공사도 국민임대주택을 공급한다. 국민임대주택이란 이름(종류)은 같지만 공급주체에 따라 청약자격이나 임대조건에 차이가 있을 수 있다.

(1) 소득기준과 임대료
공공임대주택을 구분하는 가장 중요한 기준은 임대료다. 일반적으로 영구임대주택 < 국민임대주택 < 5년/10년 분양전환형 임대주택 ≒ 장기전세주택 순으로 임대료가 저렴하고 임대료가 저렴할수록 임대주택 입주자격이 까다롭고 면적이 작다. 예를 들어 임대료가 가장 저렴한 영구임대주택은 국민기초생활보장법에 의한 수급자를 대상으로 한다. 자세한 내용은 아래 표를 참고하자.

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(2) 신규 공급계획
공공임대주택 신규 공급계획은 다음과 같다. 현재 건설임대 연 7.0만호, 매입임대 연 1.4만호, 합쳐서 연 8.4만호의 공공임대주택을 신규 공급하고 있다. 전세임대 4.1만호는 공공임대주택의 실제 재고가 늘어난 것이 아니므로 허수로 생각하면 된다.

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(3) 공공임대주택 재고
2015년말 기준 공공임대주택 재고는 총 116만호다. 2015년말 기준 구체적인 자료가 없어서 세부내용은 2014년말 기준 자료를 사용했다. 주의할 점은 국토교통부 자료는 전세임대주택(11.6만호)을 공공임대주택 재고에 포함시키고 있다. 사실 2015년말 기준으로 전세임대주택과 민간사업자가 건설한 분양전환형 임대주택을 뺀 표를 만들고 싶었는데 머리가 나쁜지 아무리 더하고 빼도 숫자가 안 맞다. 참고로 50년임대는 영구임대와 비슷하다고 생각하면 된다.

○ 총주택 대비 공공임대주택 재고율 : 5.5%
– 2014년말 기준 (OECD 평균 11.5%)

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3. 공급정보 확인방법

공공임대주택이 공급될 때 신청(청약)하려면 입주자모집 공고를 확인해야 된다. 입주자모집 공고는 신규, 추가, 예비 등 세 가지가 있다.

○ 신규 : 새로 건설/매입하여 공급하는 단지
○ 추가 : 신규 모집에서 미달된 단지
○ 예비 : 퇴거자가 나온 기존의 임대주택 단지

최근에는 공공임대주택 신규 입주자모집 공고를 보기 힘들다. 하지만 앞서 살펴봤듯이 2015년말 기준 공공임대주택 재고가 총 116만호로 적지 않다. 공공임대주택 퇴거자로 인한 예비 입주자모집 공고에 관심을 가질 필요가 있다.

(1) 입주자모집 공고 확인
입주자모집 공고는 토지주택(LH)공사, 서울도시(SH)공사 등 공급기관 사이트를 직접 방문하거나, 국토교통부에서 운영하는 ‘마이 홈 포털’ 사이트를 통해 확인할 수 있다. 마이 홈 포털은 모든 임대주택 공급기관의 입주자모집 공고를 통합해서 보여준다. 그래서 관심 임대주택 단지가 등장할 때까지 마이 홈 포털을 통해 주기적으로 확인하는 것을 추천한다.

아래 그림처럼 다양한 조건을 설정하여 검색할 수 있다. 하지만 입주자모집 공고가 많지 않기 때문에 조건 설정은 무시하고 지역만 선택해서 검색하자. 괜히 조건을 설정하다가 놓칠 수 있다.

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– 임대주택찾기 > 신규공급주택 > 입주자모집공고

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○ 공급유형
– 국민임대, 5년/10년임대(분양전환형), 장기전세 등 종류 확인
○ 공고명
– 신규, 추가, 예비 등 공고 성격을 의미하는 단어 확인

지도를 통해서도 확인할 수 있다. [국], [10], [20], [장] 등 말풍선을 클릭하면 각 임대주택 단지의 기본정보를 확인할 수 있다.

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– 三 전체메뉴 > 주거복지 지도찾기 > 모집공고 탭

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(2) 입주자모집 공고 세부내용 확인
마이 홈 포털은 통합해서 보여주기 때문에 편리하다. 아쉬운 점은 해당 입주자모집 공고에 대한 정보를 모두 보여주지 않는다. 가장 중요한 입주자모집 공고 ‘파일’이 없다. 그래서 관심 있는 임대주택 단지가 있으면 해당 공급기관의 사이트를 방문해서 입주자모집 공고 파일을 다운받도록 하자.

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토지주택(LH)공사에서 대부분의 임대주택을 공급하기 때문에 따로 토지주택(LH)공사 링크는 따로 남겼다. 아래 그림처럼 입주자모집 공고 파일을 쉽게 다운받을 수 있다. 입주자모집 공고를 처음 보면 내용이 너무 많아서 읽기 싫어지는데 곧 익숙해지니 힘내자. 처음 한 번이 힘들다.

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– 분양정보 > 분양공고문 > 임대주택 : 국민임대, 공공임대, 장기전세 등
– 분양정보 > 분양공고문 > 주거복지 : 매입임대, 전세임대

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(3) 요령 : 신규 입주자모집 공고
신규 입주자모집 공고는 연간공급계획을 통해 그 시기를 예상할 수 있다. 마냥 기다리다가 망부석이 되지 말자.

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‘알림 서비스’를 신청하면 매주 금요일에 정리해서 메일로 보내준다. 좋은 세상이다.

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(4) 요령 : 예비 입주자모집 공고
예비 입주자모집 공고는 예비 입주자 대기현황을 통해 그 시기를 예상할 수 있다. 아쉬운 점은 다들 관심을 가지는 임대주택 단지는 퇴거자가 거의 없다. 관심 임대주택 단지는 ‘관심주택 – 별모양’을 클릭해두자.

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– 임대주택 찾기 > 기존주택 > 예비입주자 대기현황

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입주자모집 공고처럼 지도를 통해서도 확인할 수 있다. [국], [10], [20], [장] 등 말풍선을 클릭하면 각 임대주택 단지의 기본정보가 나온다.

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4. 거북이 생각

꼬북.