주요 참고사항

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 지원센터 링크

(1) 마이홈 지원센터
◆ 마이홈 [Web_PC] [Web_Mo]
– PC : 함께하는 주거복지 > 주거복지기관 찾기 > 마이홈 센터
– Mo : 주거복지기관찾기 > 마이홈 상담센터

(2) 공공기관
◆ 마이홈포털 [Web]
– 주거복지서비스 > 주거복지안내 > 임대주택이란? > 공급기관 안내

◆ 전국 : 토지주택(LH)공사 [Web]
– 1600-1004

◆ 서울 : 서울주택도시(SH)공사 [Web]
– 1600-3456
◆ 인천 : 인천도시공사 [Web]
– 032) 260-5000
◆ 경기 : 경기개발공사 [Web]
– 1588-0466

◆ 강원 : 강원개발공사 [Web]
– 033) 259-6212
◆ 경남 : 경남개발공사 [Web]
– 055) 269-0420
◆ 광주 : 광주도시공사 [Web]
– 062) 600-6600~7
◆ 대구 : 대구도시공사 [Web]
– 053) 3500-350
◆ 대전 : 대전도시공사 [Web]
– 042) 530-9200
◆ 부산 : 부산도시공사 [Web]
– 051) 810-1200
◆ 울산 : 울산도시공사 [Web]
– 052) 219-8400
◆ 전북 : 전북개발공사 [Web]
– 063) 280-7500
◆ 제주 : 제주특별자치도개발공사 [Web]
– 064) 780-3300

2. 보증금-임대료 전환

공공임대주택 입주자모집공고를 보면 임대조건 – 보증금과 임대료 내용이 있다.
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그런데 보증금 ↑ 임대료 ↓ or 보증금 ↓ 임대료 ↑ 식으로 임대조건을 변경할 수 있다. 이때 적용하는 전환요율이 다르다.

① 보증금 ↑ 임대료 ↓ : 전환요율 6% 적용
② 기준
③ 보증금 ↓ 임대료 ↑ : 전환요율 4% 적용
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결론만 말하면 ① 보증금 ↑ 임대료 ↓ 선택, 대출을 받아서 보증금을 최대한도로 높이는 방향을 추천한다. 전세자금대출 금리가 연 1.3 ~ 2.9%로 전환요율보다 낮기 때문이다. ①은 전세자금대출 소득공제, ③은 월세액 세액공제를 받을 수 있는데 결과에 영향을 미치지는 않는다.
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3. 보증금 대출

공공임대주택은 전세보증보험에 가입할 필요가 없다. 그래서 보증금 대출은 (일반) 버팀목 전세자금대출을 받으면 된다. 대출액이 부족하면 [대출 / 전세/담보대출] 전세자금대출 비교 글의 전세자금대출 A를 선택하자.

(1) 요건 : 신청자
무주택 세대주(세대원 전원 무주택)고 아래 ①~③ 중 하나만 만족하면 된다.

① 19세 이상 세대주
② 25세 이상 단독세대주
③ 신혼부부
– 혼인신고일부터 5년 이내
– 대출신청일로부터 3개월 이내 결혼예정자

소득기준은 기본적으로 전년도 연소득 5,000만원 이하, 아래 ①~③ 중 하나를 만족하면 6,000만원 이하를 적용한다. 연소득은 전년도 세전 연소득(근로소득을 포함한 모든 소득, 비과세소득 제외)을 의미하고 1년 미만 근로 시 12개월로 환산하여 적용한다.

① 신혼부부
② 혁신도시 이전 공공기관 종사자
③ 다른 지역으로 이주하는 재개발 구역 내 세입자

(2) 요건 : 대상주택
○ 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔
– 고시원(원룸텔) 제외
○ 전용면적 85㎡ 이하
– 지방의 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하

(3) 요건 : 전세보증금
○ 수도권 3억원 이하, 지방 2억원 이하

(4) 요건 : 전세보증보험
○ 공공임대주택은 전세보증보험에 가입 안 해도 됨

(5) 요건 : 대출시기
○ 전세계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내
○ 신혼부부는 결혼 3개월 전부터 대출 가능

(6) 대출비용 : 대출이자(금리)
대출금리는 정부가 결정한다. 신용등급의 영향을 받지 않고 은행 실적에 의한 우대금리는 없다.
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(7) 대출비용 : 중도상환수수료 및 기타
○ 중도상환수수료 없음
○ 대출 보증료 : 연 0.12~0.15%
○ 인지대 : 은행과 신청인이 각각 50%씩 부담
– 대출액 ~ 5,000만원 이하 : 0원
– 대출액 5,000만원 ~ 1억원 이하 : 7만원
– 대출액 1억원 초과 ~ 10억원 이하 : 10만원

(8) 대출한도
아래 한도 내에서 보증금의 70%까지 대출받을 수 있다.
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(9) 대출상환
○ 만기일시상환
○ 혼합상환
– 원금의 10% 분할상환
– 원금의 90% 만기일시상환

(10) 대출기간과 연장
○ 전세계약기간(2년) + 1개월
○ 4회 연장가능
○ 연장 시 대출금리 판정기준
– 보증금 : 연장시점 기준
– 연소득 : 신규시점 기준
○ 연장조건 : 택일
– 최초대출금 or 직전 연장 시 대출잔액의 10% 상환
– 대출금리 연 0.1% 가산
○ 연장불가 사유
– 전용면적 85㎡ 초과 주택으로 이사
– 직계존속 소유 주택으로 이사
– 주택을 취득하거나 취득 후 매도
. 세대주와 세대원 전원
. 세대원이 전출한 경우(결혼 제외) 및 새로 전입된 세대원도 점검대상

(11) 취급기관 : 은행
○ 국민, 신한, 우리, 하나
○ 기업, 농협

우리은행은 인터넷대출도 가능하다.

◆ 우리은행 [Web]
– 금융상품 > 대출 > 대출상품 > 주택도시기금대출 > 버팀목 전세자금

4. 주거급여

주거급여는 선정기준 중 소득인정액 계산방법이 매우 복잡하다. 그래서 기본정보만 간단히 정리했으니 필요하다면 1. 지원센터 링크에서 말한 마이홈 지원센터에서 상담받자.

(1) 기본내용
기초생활보장제도에서 최저생계비를 기준으로 일괄 지원하다가 2015-07-01부터 생계, 의료, 주거, 교육 등 개별급여로 전환하여 운영하고 있다.

○ 교육급여 : 기준 중위소득의 50% 이하
○ 주거급여 : 기준 중위소득의 43% 이하
○ 의료급여 : 기준 중위소득의 40% 이하
○ 생계급여 : 기준 중위소득의 30% 이하

예를 들어 소득인정액이 기준 중위소득의 43%고 부양의무자 기준을 만족하면 주거급여와 교육급여를 받을 수 있다. 주거급여는 임차가구에게 임대료, 주택을 소유한 자가가구에게 주택노후도에 따라 수선비를 지원한다.

(2) 선정기준 : 소득인정액 기준
○ 소득인정액 기준 : 기준 중위소득의 43% 이하
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소득인정액은 소득평가액과 재산의 소득환산액을 합친 값이다. 재산의 소득환산액은 주택/토지, 금융자산, 자동차 등 총자산을 정해진 기준에 따라 소득으로 환산한 금액을 말한다.

(3) 선정기준 : 부양의무자 기준
둘 중 하나에 해당하면 된다. 부양의무자는 1촌 직계혈족과 그 배우자(1촌 직계혈족이 사망한 경우 제외)를 말한다.

① 부양의무자 없음
② 부양의무자가 있어도 부양능력이 없거나 부양을 받을 수 없는 경우

(4) 지원내용 : 임차가구
임차가구 기준임대료는 수급자가 최저주거수준의 주거생활을 영위하는데 적정한 수준이 보장될 수 있도록 단계적으로 인상한다.

○ 소득인정액 ≤ 생계급여 기준 : Min(기준임대료, 실제임대료)
○ 소득인정액 > 생계급여 기준 : Min(기준임대료, 실제임대료) – 자기부담분
– 자기부담분 = (소득인정액 – 생계급여기준) × 30%
. 생계급여 기준 : 기준 중위소득의 30%
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(5) 지원내용 : 자가가구
주택노후도에 따라 보수범위별 수선비용을 지원한다. 지붕 교체, 온수/배관시설 설치, 도배, 창호/장판 교체 등이 있다. 만65세 이상 고령자가 있는 가구는 안전손잡이, 단차제거 등 주거약자용 편의시설 설치비용이 추가로 지원(380만원 한도)된다.
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(6) 신청
○ 지방자치단체 : 읍/면/동 주민센터

5. 부적격자 청약제한

(작성중)

6. 양도와 전대

공공임대주택은 다른 사람에게 양도/전대할 수 없는 것이 원칙이다. 하지만 특수한 경우 사업자의 동의를 얻어 양도/전대할 수 있다.

○ 양도 : 임차인(당첨자)이 임차권을 다른 사람에게 넘김(매매, 증여)
○ 전대 : 임차인(당첨자)이 임대주택을 다른 사람에게 다시 임대

(1) 양도 가능
임차인(당첨자)이 혼인이나 이혼으로 퇴거하면 계속 거주할 가족에게 양도할 수 있다. 대상(가족)은 다음과 같다.

○ 배우자, 직계존속, 직계비속, 형제/자매
○ 배우자의 직계존속, 직계비속, 형제/자매
○ (직계존속 or 직계비속)의 배우자

(2) 전대 가능
아래 법에 따라 이전하는 기관에 종사하는 사람은 이전하기 전에 공급받은 공공임대주택을 전대할 수 있다. 이때 전대차 계약 기간은 2년으로 제한한다.

○ 「국가균형발전 특별법」
○ 「신행정수도 후속대책을 위한 연기/공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」
○ 「도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법」
○ 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」

(3) 양도/전대 가능 추가 : 분양전환 공공임대주택
임대의무 기간이 10년 이하인 5년/10년 분양전환 공공임대주택은 아래 사유 중 하나에 해당하면 양도/전대할 수 있다.

○ 근무/생업이나 질병치료를 이유로 직선거리 40㎞ 이상인 다른 시/군/구(자치구)로 이전
– 질병치료 : 1년 이상의 치료/요양이 필요하다고 인정될 때
– 직선거리 : 해당 시/도 조례의 별도 기준이 있을 수 있음
○ 상속 or 혼인으로 취득한 주택으로 이전
○ 해외로 이주 or 해외에 1년 이상 거주 예정

7. 분양전환 공공임대주택

(1) 개요
분양전환 공공임대주택은 임차인이 임대의무 기간의 1/2 이상 거주하면 일정한 절차를 거쳐 분양받을 수 있는 주택이다.

(2) 임대의무 기간
임대의무 기간은 5년 or 10년으로 공급한다.

(3) 분양전환 시기
임대의무 기간이 끝났을 때로 생각하면 된다. 임대사업자가 합의를 하지 않으므로 ②에 의해 분양전환하는 사례는 없다.

① 임대의무 기간이 끝났을 때
② 임대의무 기간의 1/2이 지났고 임대사업자와 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(이하 임차인)이 합의했을 때

(4) 분양전환 가격
분양전환 가격 결정방법은 임대의무 기간에 따라 다르다.

○ 임대의무 기간 10년 : 감정평가금액 이하
○ 임대의무 기간 5년 : (건설원가 + 감정평가금액) / 2

감정평가금액은 시장/군수 or 구청장이 선정한 2개의 감정평가기관이 감정한 금액의 평균값이다. 두 금액 중 높은 금액이 낮은 금액의 110%를 초과하면 감정평가를 다시 한다. 비용은 임대사업자가 부담한다.

임대사업자와 임차인은 감정평가결과에 대해 통보받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다. 1회에 한하며 비용은 이의신청을 한 쪽이 부담한다. 감정평가기관도 당연히 다시 선정한다.

8. 임대주택 공급 의무비율

공공임대주택은 재건축과 재개발 같은 정비사업을 할 때 일정 비율로 공급된다. 도심 지역의 공공임대주택은 대부분 이 방식으로 공급되었다.

(1) 주택재건축사업
주택재건축사업은 공공임대주택 공급 의무비율이 없다.

그런데 용적률 상향 혜택으로 늘어난 세대수에 대해서는 의무비율이 있다. 재건축사업자는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 용도지역에 따른 법적상한용적률까지 건축할 수 있다. 이때 법적상한용적률이 정비계획으로 정한 용적률을 초과한 면적에 대해서는 일정 비율만큼 공공임대주택으로 공급한다. 비율은 각 시/도지사가 아래 범위 내에서 시/도 조례로 정한다.

○ 과밀억제권역 : 30% 이상 ~ 50% 이하
○ 과밀억제권역 외 지역 : 50% 이하
○ 서울 50%, 인천 30%
○ 경기 50%
– 남양주 30~40%, 안양 30%

(2) 주택재개발사업
주택재개발사업으로 건설하는 주택 전체 세대수의 일정 비율은 공공임대주택으로 공급한다. 비율은 각 시/도지사가 아래 범위 내에서 시/도 조례로 정한다.

○ 수도권-서울 : 10~15% 이하
○ 수도권-인천/경기 : 5~15% 이하
○ 지방 : 5~12% 이하

재개발사업자는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 용도지역에 따른 법적상한용적률까지 건축할 수 있다. 이때 법적상한용적률이 정비계획으로 정한 용적률을 초과한 면적에 대해서는 일정 비율만큼 공공임대주택으로 공급한다. 비율은 각 시/도지사가 아래 범위 내에서 시/도 조례로 정한다.

○ 과밀억제권역 : 50% 이상 ~ 75% 이하
○ 과밀억제권역 외 지역 : 75% 이하
○ 서울 50%, 인천 50%
○ 경기 50%
– 남양주 50~60%(과밀억제권역), 30~40%(성장관리권역)

하지만 건설하는 주택 전체 세대수가 200세대 미만이면 공공임대주택을 공급하지 않을 수 있다.