계약 시 참고사항

잘 모른다고 생각하시면 차례대로 읽으세요.

1. 계약 순서

제가 생각하는 전세계약 순서는 다음과 같습니다.

① 전세주택 찾기 : 인터넷 사전조사, 현장답사
② 전세보증보험 가입 가능여부 확인 : 인터넷
– 전세보증보험 가입이 불가능한 물건은 패스(소탐대실)
– 전세보증보험 가입이 가능한 수준으로 보증금을 조정하여 보증부월세(반전세) 계약
③ 전세자금대출 확인 : 인터넷
– 전세자금대출 한도 확인
④ 전세계약서 작성
– 전세자금대출과 전세보증보험 가입에 대해 미리 언급
⑤ 안심형 버팀목 전세자금대출, 전세금 안심대출 상담
– 인터넷 신청 후 은행 지점 방문
– 대출승인과 동시에 전세보증보험 가입
– 최소한 2주 이상 소요된다고 생각하고 여유부리지 말기
– 은행에서 임대인에게 사실관계를 확인하는 절차가 있음
⑥ 잔금 지급, 입주, 전입신고, 확정일자 받기
– 대항력과 우선변제권을 확보하여 전세보증금을 보호
– 전세보증보험 가입 전제 조건이기도 함
⑦ 전세보증보험 따로 가입
– 전액 현금으로 전세계약을 하는 경우만 해당

이 글은 ④번 전세계약서 작성에 대한 내용입니다.

2. 분쟁 사례

전세, 월세 등 임대차계약을 할 때 주의할 점은 임대차계약 분쟁사례를 통해 확인하면 됩니다. 서울시 전월세보증금지원센터의 자료에 따르면 다음과 같습니다.

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임대차계약서 작성 단계에서 대비해야 할 내용은 수리비 문제에 대한 수선유지 의무, 전세보증금 보호에 대한 경매 시 배당관계(보증금 우선순위)입니다. 전세보증금 보호는 [3.6 부동산] 개인임대 3.전세보증금 보호방법 글을 참고하시고요. 수리비 문제는 원인규명이 쉽지 않기 때문에 주택을 꼼꼼하게 확인한 후 주택임대차계약서를 작성하는 것이 유일한 대안입니다. 까다로운 임대인들이 오히려(?) 이런 문제는 생기지 않더라고요.

3. 표준계약서

법무부와 서울시에서 공동으로 배포한 주택임대차 표준계약서가 있습니다. 임대인보다 임차인 위주의 계약서라 거의 사용되지 않는데요. 전세계약이 아닌 월세계약이라면 표준계약서 사용을 요구해도 계약 진행이 가능합니다.

참고로 주택임대차 표준계약서를 사용하지 못하더라도 임대인과 협의해서 주요 조항을 특약사항으로 추가하면 됩니다. 수리비 관련 내용은 서로 깔끔하는 것이 좋아요. 직거래를 한다면 당연히 주택임대차 표준계약서를 사용하세요.

이제 주택임대차 표준계약서를 살펴볼게요. 현재 일반적으로 사용하는 이상한(?) 계약서와의 주요 차이점만 언급했습니다.

(1) 임차주택의 표시

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미납 국세, 선순위 확정일자 현황이 추가되었습니다. 분쟁유형 중 경매 시 배당관계(보증금 우선순위), 즉 전세보증금 보호와 관련이 있습니다.

현재 임대인의 미납 국세 현황을 알 수 있는 방법이 없습니다. 그런데 미납 국세로 인해 부동산이 공매로 넘어가면 국세의 배당순위가 0순위에요. 그래서 공매로 넘어가서 임차인이 피해를 임는 사례가 많습니다. 관련 제도를 개선한다고 했는데 아직 소식이 없네요.

♣ 국세징수법 제35조(가압류/가처분 재산에 대한 체납처분의 효력)
재판상의 가압류 또는 가처분 재산이 체납처분 대상인 경우에도 이 법은 체납처분을 한다.

선순위 확정일자 현황은 구분등기를 할 수 없는 다가구/단독주택에 해당됩니다. 선순위 확정일자 현황은 선순위 보증금 현황을 의미합니다. 하나의 주소지에 대해 여러 건의 전세계약이 존재하기 때문이에요. 이 내용을 알 수 없다면 다가구/단독주택에 전세계약을 절대로 하면 안 됩니다.

아쉬운 점은 표준계약서를 사용하더라도 임대인에게 자료제출을 요구할 수 있을 뿐입니다. 임대인의 의무사항이 아니에요. 그래서 사실 이런 내용은 의미가 없고요. 전세보증보험에 가입할 수 있을 때만 전세계약을 하시면 됩니다.

(2) 계약내용
분쟁을 방지하기 위한 중요한 조항이 많은데요. 전세계약을 하면서 이러한 부분을 모두 요구하는 것은 현실적으로 어렵습니다. 월세계약을 하면 당당하게 요구하세요.

○ 제11조(중개대상물확인/설명서 교부)
주택임대차계약을 하면 중개대상물 확인/설명서를 작성합니다. ⑨실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항, ⑩내/외부 시설물의 상태(건축물), ⑪벽면 및 도배상태 등 중요한 내용이 많습니다.
보통 공인중개사가 모두 ‘정상’으로 체크해서 주는데요. 그냥 넘어가면 본인만 손해입니다. 임차인은 계약을 할 때, 임대인은 계약이 종료되었을 때 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다. 저는 벽의 못, 바닥의 긁힌 자국, 창틀의 구멍 등 구석구석 사진을 다 찍어서 보냅니다. 여름에도 보일러(소음 포함), 겨울에도 에어컨을 작동시켜 보세요.

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○ 제3조(입주전 수리)
주택을 제대로 확인하고 중개대상물 확인/설명서를 제대로 작성하면 입주 전 수리 문제에 대해서도 확실히 할 수 있습니다. 구두로 약속하면 임차인만 답답할 뿐이에요. 참고로 임대인과 전 임차인의 문제일 때가 많습니다.

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○ 제4조(임차주택의 사용/관리/수선)
계약기간 중 발생한 수리 및 비용부담에 대해 미리 계약서에 구체적으로 명시하면 분쟁을 최소화할 수 있습니다. 주의할 점은 문제가 발생하여 공사나 수리를 하게 되면 임대인과 상의하여 비용 관련 사항을 정하는 것이 좋습니다. 영수증을 잘 챙기세요.

– 임대인 부담 : 난방, 상/하수도, 전기시설 등 주요 설비의 노후/불량
– 임차인 부담 : 고의/과실에 기한 파손, 전구 등 간단한 수선이나 소모품 교체

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○ 제8조(계약의 종료)
다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 아니한다.

원상복구의무 예외 규정이 추가되었습니다. 물론 임차인은 원상복구의무를 떠나서 기본적으로 깨끗하게 사용해야 됩니다. 서로 상식적으로 행동하면 대화로 해결할 수 있다고 생각합니다. 계약서는 말이 안 통할 때 필요하죠.

○ 제10조(중개보수 등)
현재 일반적으로 사용하는 이상한(?) 계약서에는 중개수수료에 대한 내용이 없습니다. 중개대상물 확인설명서의 ‘III.중개보수 등에 관한 사항’을 통해 확인할 수 있는데요. 표준계약서에는 관련 조항이 있어서 쉽게 확인할 수 있습니다.
참고로 중개수수료는 0.3% 이하, 0.4% 이하 등 상한요율이라 계약서를 작성하기 전에 협의를 해야 됩니다. 미리 말하지 않으면 공인중개사가 계약서나 중개대상물 확인설명서에 그냥 최대요율로 작성해버려요. 계약한 후 놀라지 말고 미리 확인하세요. 저는 항상 중개수수료율부터 물어봅니다.

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참고로 무조건 0.3%를 적용하는 부동산 스타트업도 있습니다. 임대인이 물건을 올렸는데 2주 안에 거래가 안 되면 수수료를 받지 않는다고 하네요.

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(3) 특약사항
임대인과 임차인의 요청에 의해 추가로 포함시킬 내용이 있으면 특약사항에 작성하면 됩니다. 표준계약서에는 상세주소, 근저당권 설정 관련 특약 예시가 있습니다.
참고로 표준계약서 대신 이상한(?) 계약서 양식을 사용하더라도 주요 내용을 특약사항으로 추가하면 됩니다. 수리비 관련 내용은 꼭 추가하세요.

① 상세주소 부여
– “임대인은 임차인의 상세주소부여 신청에 대해 동의한다.”
– 다가구/단독주택처럼 구분등기를 할 수 없는 주택과 관련이 있습니다.
② 근저당권 설정 일시 제한
– “선순위 근저당이 없는 조건”
– “임대인은 년 월 일(최소한 이틀 후로 지정)부터 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다.”
– 전세보증금 보호와 관련이 있습니다. 임차인의 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 생깁니다. 그래서 전입신고를 한 날 임대인이 저당권 설정등기를 하면 임차인의 전세보증금이 후순위가 되는 문제점이 있습니다. 실제로 이런 사례가 있더라고요.
③ 월세액 세액공제 불가
– “임차인은 월세액 세액공제를 받지 않는다.”
– 특약사항으로 넣더라도 무효입니다.
④ 전입신고 불가 오피스텔
– “임차인은 전입신고를 하지 않고 이를 어길시 발생하는 임대인의 손해를 부담하기로 한다.”
– 특약사항으로 넣더라도 무효라는 최근 판례가 있습니다.

4. 계약서 작성

부동산을 통해 주택임대차계약을 하게 되면 기본적으로 아래 서류를 받습니다. 앞서 언급했듯이 주택 상태를 제대로 확인하지 않고 중개대상물 확인설명서를 대충 작성하는 부동산에서는 계약을 하지 마세요. 사실 가장 좋은 방법은 직접 확인하는 겁니다. 중개수수료는 소개비라고 생각하는 것이 정신건강에 좋아요.

○ 주택임대차계약서
○ 중개대상물 확인설명서 (중요)
○ 공제증서
○ 등기부등본

(1) 임대인, 대리인 신분 확인
임대인 본인과 계약을 하면 간단한데요. 대리인을 통해 계약서를 작성하는 경우도 있습니다. 이때 서류를 꼼꼼하게 확인하세요.

(작성중)

○ 등기부등본상 소유자 본인
– 신분증
○ 대리인을 통해 계약할 경우
– 신분증, 임대인의 인감증명서, 위임장(임대인 인감날인)
– 임대인과 전화 통화
○ 보증금은 임대인 명의 계좌로 송금

(2) 계약금
주택임대차계약서를 작성할 때 일반적으로 10%의 계약금을 임대인 명의의 계좌로 송금합니다. 이 때 계약금은 계약을 포기할 때의 해약금의 성격을 가집니다.
전세계약은 항상 전세보증보험 가입 가능여부를 확인한 후 신중하게 하세요.

♣ 민법 제565조(해약금)
① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간의 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

(3) 가계약금
조건이 좋은 전세주택은 주택임대차계약서를 작성하기에 앞서 가계약금을 먼저 송금하는 경우가 있습니다. 보통 부동산에서 가계약금을 걸어야 한다며 유도해요.
그런데 가계약금을 걸어도 임대인이 파기하는 경우가 있습니다. 다른 부동산에서 전세보증금을 더 많이 받아주겠다며 임대인을 설득한 경우가 대부분이에요. 전세계약에 대해 합의한 후 가계약금이 입금되면 법적으로 계약이 성립한 것으로 보지만 가계약금만 돌려주고 그냥 넘어가는 경우가 많습니다.

(4) 공제증서
부동산을 통해 임대차 계약을 하면 공제증서를 받습니다. 공제증서가 있으면 부동산(공인중개사)의 고의나 과실로 인해 계약자에게 손해가 발생한 경우 보호를 받을 수 있어요. 대부분의 부동산은 한국공인중개사협회나 SGI서울보증에서 최소가입금액인 1억원으로 가입합니다.

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주의할 점은 무조건 보호가 되는 것이 아니고 아래 서류가 필요하기 때문에 사실 의미가 없습니다. 그냥 이런거 신경쓰지 말고 계약을 잘 하세요.

○ 계약채결 당시 부동산의 중개행위로 인해 손해를 입었다는 증빙서류가 필요
– 증빙서류 : 부동산을 상대로 손해배상청구소송을 통해 확정판결을 받은 판결문을 의미

5. 기타 참고사항

(1) 현금영수증
2014-07-01부터 부동산 중개수수료에 대해 현금영수증 발급이 의무화되었습니다. 현금영수증을 발급했다고 거짓말하는 사례가 있으니 국세청 홈택스에 가서 꼭 확인하세요.

(2) 수리비 관련 분쟁
수리비 관련 분쟁은 사례가 워낙 다양해서 표준계약서나 특약사항만 가지고 깔끔하게 해결할 수 없습니다. 서울시 전월세보증금 지원센터를 활용하는 것을 추천합니다. 다른 지역분들도 이용할 수 있어요.

♦ 서울시 전월세보증금 지원센터 [바로가기]
– 전화, 방문, 온라인
– 평일 09:00 ~ 17:00
– 02) 2133-1200~1208

(3) 전세자금대출 소득공제
전세자금대출 원금과 이자 상환액에 대해서는 소득공제 혜택이 있습니다. 전세계약을 하기에 충분한 현금을 가지고 있더라도 적당히(?) 대출을 받아서 상환하세요.

(4) 월세액 세액공제
월세계약을 하면 월세액 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. 세금 좀 안 내보겠다고 계약서에 “월세액 세액공제를 받지 않는다”는 특약사항을 넣자고 하는 임대인이 있는데요. 이런 특약사항은 무효입니다. 처음부터 확실하게 말하는 것이 좋아요.

(5) 주거용 오피스텔
오피스텔 계약을 할 때 보통 “임차인은 전입신고를 하지 않고 이를 어길시 발생하는 임대인의 손해를 부담하기로 한다”는 특약사항을 넣습니다.
임대인이 오피스텔을 업무용으로 사용한다고 신고하고 부가가치세를 환급받기 때문입니다. 전입신고를 하면 주거용으로 사용한 사실이 적발되어 부가가치세를 다시 추징당해요. 그래서 오피스텔에 월세계약을 한 후 전입신고를 하지 못해 월세액 세액공제를 받지 못하는 경우가 있습니다.
그런데 최근에 재밌는 판례가 있습니다. 위 특약사항을 넣고 계약을 했는데 임차인이 전입신고를 하는 바람에 임대인이 세금을 추징당했어요. 이를 이유로 임대인이 임차인에게 손해배상소송을 제기했는데 임차인이 이겼습니다.

6. 거북이 생각

보험 민원해지를 해보신 꼬북님은 잘 아시죠? 계약은 항상 신중하게 해야 하고, 문제가 생기면 계약내용과 증거자료가 중요합니다. 전세계약은 분위기에 휩쓸려서 덜컥 하는 일이 없도록 하시고요. 수리비 관련 분쟁을 예방하려면 자료를 잘 챙겨두세요.

꼬북.