계약 종료 시 참고사항

잘 모른다고 생각하시면 차례대로 읽으세요.

1. 개요

주택임대차보호법에 모든 내용이 다 있습니다. 법을 모르면 본인만 손해입니다. 참고로 주택임대차계약서를 작성할 때 임대인과 임차인 사이에 다양한 특약사항을 추가할 수 있는데요. 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

♣ 주택임대차보호법 제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

2. 계약기간

임대차계약이 자동연장되거나 재계약을 했을 때 계약기간과 관련된 분쟁이 발생합니다. 정확히 알고 행동하면 분쟁을 막을 수 있습니다.

(1) 기본 계약기간 : 2년
주택임대차보호법은 계약서의 내용과 상관없이 최소한 2년의 계약기간을 보장하고 있습니다. 예를 들어 1년으로 계약했더라도 임차인은 2년 동안 거주할 수 있습니다. 그래서 계약기간은 일반적으로 2년으로 정합니다. 1년으로 해주는 임대인은 찾기 힘들어요.

♣ 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

(2) 재계약과 자동연장(묵시적 갱신)
임대차계약의 종료를 앞두고 계약을 갱신(연장)할 수 있습니다. 임대인과 임차인은 계약종료일 1개월 전까지 계약 갱신, 조건부(보증금/월세 변경) 갱신, 갱신 거절 등 의사를 표시하여 서로 합의를 하면 됩니다. 이를 재계약이라고 합니다.

그런데 1개월 전까지 임대인과 임차인 모두 의사를 표시하지 않으면 임대차계약이 현재 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이를 자동연장-묵시적 갱신이라고 하고 추가 계약기간은 2년입니다. 임차인의 경우 이사를 갈 계획이라면 주의할 필요가 있습니다. 임대인이 묵시적 갱신을 모르는 경우는 보지 못했어요.

♣ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

참고로 임차인이 월세를 2개월 이상 연체하면 자동연장(묵시적 갱신)을 주장할 수 없습니다. 임대인이 임대차계약을 해지할수도 있습니다. 그래서 임차인은 월세가 밀리지 않도록 주의해야 됩니다.

♣ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항(자동연장-묵시적갱신)을 적용하지 아니한다.

3. 재계약과 자동연장(묵시적 갱신)

재계약과 자동연장(묵시적 갱신)은 완전히 다릅니다. 정확히 알아야 해요.

(1) 계약서 작성
재계약은 새로운 계약서를 작성하고 자동연장은(묵시적 갱신)은 당연히 새로운 계약서를 작성하지 않습니다. 계약내용에 변경이 없다면 약식으로 처리하기도 하는데요. 보증금 인상을 이유로 재계약을 하면 주의할 점이 있습니다.
확정일자를 또 받습니다. 임대인이 최근 2년 동안 신규 대출을 받아 근저당권을 설정했다면 인상된 보증금은 권리순위관계가 후순위가 됩니다.
계약서에는 기존의 임대차계약에서 보증금을 인상한 계약이라는 특약사항을 추가해야 됩니다. 기존의 임대차계약의 임대인과 임차인, 날짜, 보증금, 월세 등 계약내용을 구체적으로 명시해야 해요.
중개수수료는 인상된 보증금에 대해서만 지불하면 됩니다. 보통 최초 계약을 한 부동산에서 새로운 계약서를 작성하고 10만원 이하의 대서료를 내면 됩니다. 그냥 해주는 부동산도 있다고 하더라고요.

(2) 계약 해지
재계약을 하면 임대인과 임차인 모두 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 임차인은 새로운 임차인을 구하는 조건으로 해지할 수 있어요. 그런데 자동연장(묵시적 갱신)을 하면 임차인은 일방적으로, 즉 새로운 임차인과 상관 없이 임대차계약 해지를 요구할 수 있습니다. 원하는 날짜로부터 3개월 전에만 임대인에게 통보하면 됩니다. 그래서 임대인은 재계약이, 임차인은 자동연장(묵시적 갱신)이 유리합니다.

♣ 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

(3) 중개수수료
중개수수료 문제는 임차인이 계약 해지를 요구하여 임대인이 새로운 임차인과 계약할 때 발생합니다. 재계약을 한 후 임차인이 계약기간을 채우지 못한 경우에는 임차인이 중개수수료를 부담합니다. 반대로 자동연장(묵시적 갱신) 후 임차인이 3개월이 기간을 두고 임대차계약 해지를 요구한 경우에는 임대인이 중개수수료를 부담합니다. 역시 임대인은 재계약이, 임차인은 자동연장(묵시적 갱신)이 유리합니다.

(4) 기타
재계약과 자동연장(묵시적 갱신)과 관련된 기타 주의사항을 살펴보면 다음과 같습니다. 생각날 때마다 하나씩 추가할게요.

① 계약종료일로부터 1개월 미만이 남았을 때 합의내용 변경 요구
– 변경할 수 없습니다.
– 유리한 내용은 반드시 문자나 서면(서명 포함)으로 남길 필요가 있습니다.
② 최초 1년 계약 후 2년의 자동연장(묵시적 갱신) 적용 여부
– 최초 1년 + 자동연장 2년 = 3년 (X)
– 최초 1년 + 1년 = 2년 (O)
– 최초 1년 + 1년 + 자동연장 2년 = 4년 (O)
– 최초 계약기간을 2년으로 보고 판단합니다.

4. 보증금 인상

주택임대차보호법에 보증금 인상률을 5% 이내로 제한하는 조항이 있는데요. 재계약을 할 때는 적용되지 않습니다. 그래서 의미가 없어요.

♣ 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
♣ 주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등)
① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임등의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

5. 보증금 보호 : 추천안

보증금 보호는 일반적으로 깡통 전세주택으로 인해 전세보증금을 날릴 위험을 대비하는 것을 말합니다. 전세보증보험 가입으로 대비할 수 있습니다. 자세한 내용은 공부방 글을 참고하세요.

임대인이 “다음 임차인을 구하기 전에는 전세보증금을 줄 수 없어요” 라며 버티는 전세보증금 반환 지연 위험에도 대비해야 됩니다. 전세자금대출을 받으면 금융기관과 임대인 사이에서 보증금이 오고가기 때문에 문제가 되지 않는데요. 전세자금대출을 받지 않고 현금으로만 계약했거나, 전세자금대출을 받았으나 대출을 열심히 상환해서 전세자금대출 잔액이 크지 않으면 실제로 이러한 문제에 직면할 수 있습니다.

전세보증금 보호를 위해 기본적으로 준비하는 내용은 다음과 같습니다.

① 입주(점유) 및 주민등록(전입신고)를 통한 대항력
② 확정일자 받기
③ 전세보증보험 가입
– 계약종료일로부터 1개월 동안 보증금을 돌려받지 못하면 보험금 신청 가능
– 보험금 신청일로부터 1개월 이내 보증기관이 보증금을 지급

임대인이 다음 임차인을 구하지 못했다는 이유로 전세보증금을 반환하지 않으면 아래 순서대로 진행하면 됩니다. 이론적인 순서로 깔끔하게 진행되지는 않을겁니다. 참고로 전세보증보험에 가입하면 전세보증금 반환 청구소송 과정을 생략할 수 있어요.

1) 계약종료일 1개월 전까지 임대인에게 계약을 갱신하지 않는다는 의사 표시
– 전화통화 후 확인 문자 남기기
2) 이사갈 주택을 찾아서 임대차계약 하기
3) 계약이 종료되었는데 임대인이 보증금을 안 돌려줌
– 임시로 대출을 받아서 잔금을 치뤄야 함
– 눈치껏 1~2주 전에 미리 준비하기
4) 임차권등기명령 신청과 임차권 등기
– 약 3~4주 소요
5) 임차권 등기 완료 후 새로운 주택으로 이사
6) 새로운 주택에 주민등록(전입신고) 및 확정일자 받기
7) 전세보증보험 보증기관에 보험금 신청
– 임시로 받은 대출금 상환

2) 이사갈 주택을 찾아서 임대차계약 하기
[2.6 부동산] 개인임대 4.계약 시 주의사항 글에서 언급했듯이 근저당권 설정 일시 제한 특약사항을 추가해야 됩니다. ②번 대항력 중심으로 작성하는 것이 좋은데요. 사실 이와 관련된 문제를 일으키는 임대인이 거의 없기 때문에 대부분의 임대인은 불쾌하게 생각할 수 있습니다. 그래서 부동산을 통해 부드럽게(?) 표현하는 것을 추천합니다.

① 날짜 중심
주택을 인도받은 임차인은 년 월 일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 년 월 일부터 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다.
② 대항력 중심
임대인은 임차인이 대항력을 구비하기 전까지 임차인의 권리를 침해하는 행동(근저당권, 가압류, 경매 등등)을 해서는 안 된다. 권리를 침해했을 시 계약 해지, 계약금 배상, 이사 비용, 중개수수료 등을 지급한다.

3) 계약이 종료되었는데 임대인이 보증금을 안 돌려줌
이사갈 주택의 임대차계약이 파기되면 안되므로 임시 대출을 받아야됩니다. 임시 대출은 보증금을 단기로 대출받는 것을 말합니다. 시중은행의 임차권등기특례상품(주택금융공사 보증), 서울시 전월세보증금 지원센터 등 지자체에서 지원하는 이사시기 불일치 보증금 대출상품, P2P 대출중개업체 등을 활용할 수 있습니다. 다만, 지자체에서 지원하는 상품은 서울시에만 있다고 알고 있어요.

(작성중)

① 임차권등기 특례상품

② 이사시기 불일치 보증금 대출
– 대출대상 : 보증금 3억원 이하
– 대출한도 : 1억 8,000만원 이하
– 대출금리 : 연 1.8%
– 임대인으로부터 보증금을 돌려받는 즉시 상환 조건
– 최소한 임대차계약 종료 1~2주 전에 신청
♦ 서울시 전월세보증금 지원센터 [바로가기]
– 전화, 방문, 온라인
– 평일 09:00 ~ 17:00
– 02) 2133-1200~1208

③ P2P 대출중개업체
– 빌리(Villy)에서 이러한 성격이 대출상품이 자주 보임
♦ 빌리(Villy) [바로가기]

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4) 임차권등기명령 신청과 임차권 등기
보증금을 보호하기 위해 입주(점유) 및 주민등록(전입신고)를 통한 대항력 획득이 필요한데요. 보증금을 돌려받지 못했으니 기존의 주택에도 대항력을 가져야 하고, 새로운 주택에도 대항력을 가져야 합니다. 그런데 입주(점유) 및 주민등록(전입신고)은 한 곳에만 할 수 있어요.
이러한 문제를 해결해주는 것이 임차권등기명령입니다. 기존의 주택에 대해 임차권등기명령을 신청하고요. 임차권등기가 완료, 즉 등기부등본에 임차권등기가 기재된 후 이사를 하면 대항력을 계속 유지할 수 있습니다. 참고로 임차권등기명령에 따른 비용은 임대인에게 청구하면 됩니다. 서울시 전월세보증금 지원센터에서 상담받으세요.

6. 보증금 보호 : 참고안

전세보증보험을 가입하지 않은 경우 전세보증금 반환 지연 위험에는 대처할 수 있습니다. 바로 지급명령 제도를 이용하면 됩니다. 지급명령신청서를 작성하여 법원에 제출하면 법원은 사실관계만 확인하여 지급명령결정을 임대인에게 보냅니다(송달). 임대인은 송달받은 후 2주 이내 이의를 제기할 수 있고, 이의를 제기하지 않으면 바로 확정됩니다.

기본적인 절차는 5.보증금 보호 A와 같습니다. 단지 전세보증보험 대신 지급명령 제도를 활용합니다. 소요 기간은 법원 업무량에 따라 며칠 ~ 1개월 등 차이가 큰 것 같습니다. 임대인이 이의를 제기하면 보증금반환청구소송(6개월 내외)으로 넘어가는데요. 이사를 한 다음날부터 연 5%, 임대인이 송달받은 날부터는 연 15%의 이자를 청구할 수 있습니다. 전세보증금을 빨리 돌려받지 못하고 번거로운 절차를 거치지만 나쁘지 않아요.

7. 기타 참고사항

(1) 수리비 문제
계약종료 시점에서 수리비 문제는 일반적으로 임차인에게 불리합니다. “원래 저랬어요” 이런 말은 의미가 없습니다. 임대인과 입장을 바꿔서 생각해보세요.
수리비 관련 분쟁을 방지하려면 임차인은 계약을 할 때 꼼꼼하게 확인하고, 임대인은 계약이 종료될 때 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 각자 유리한 시점이기 때문입니다.

8. 거북이 생각

말이 안 통하는 임대인을 경험한 적이 한번 있습니다. 그래도 70대 어르신이라 항상 “네” 그러면서 조용히 지냈는데요. 마지막에 너무 지나치게 본인 위주로 주장하셔서 결국 법대로 처리했습니다. 참고로 저는 업무 외에는 신경쓰는 것을 싫어해서 그냥 손해를 보고 넘어가는 편인데요. “우리나라는 법치국가라는 것을 알려드려야겠다” 라는 생각을 하고 행동을 하게 만든 대단한 분이셨어요.

개인적으로 “법대로 하자” 이 말을 안 좋아합니다. 법은 말이 안 통할 때 필요하죠. 임대인 입장의 꼬북님이든, 임차인 입장의 꼬북님이든, 조금만 더 상대방의 입장을 배려하면 분쟁이 많이 줄어들 것이라고 생각합니다.

꼬북.