주택청약종합저축

이 글을 처음 보면 차례대로 다 읽자.

1. 기본정보

주택청약통장(입주자저축)은 주택청약종합저축과 현재 판매 중단된 청약저축, 청약부금, 청약예금이 있다. 아래는 주택청약종합저축에 대한 설명이다.

(1) 가입대상
○ 연령에 상관없이 가입가능
○ 1인 1계좌
– 청약저축, 청약예금, 청약부금 포함

(2) 금리와 이자
○ 변동금리 : 연 1.8%(가입기간 2년 이상)
(8) 과거 금리변화 참고
○ 단리방식
– 이자는 해지할 때 일괄지급

(3) 가입기간(만기)
○ 주택청약에 당첨되어 입주자로 선정된 날까지
– 분양 전환되지 않는 임대주택은 제외
. 국민임대주택, 영구임대주택, 행복주택 등

(4) 저축한도와 방법
○ 매월 2~50만원 (5천원 단위)
– 1,500만원까지는 월 50만원을 초과하여 저축 가능
○ 정기적금 형태 : 월 1회
– 정해진 날짜(가입일)에 입금해야 하는 것은 아님
– 선납일수와 지연일수 적용

(5) 주요 혜택
○ 정해진 기간이 지나면 주택 청약자격 부여
○ 정해진 자격을 만족하면 소득공제 혜택

(6) 주의사항
○ 예금자보호법에 의한 예금자보호상품이 아님
– 주택도시기금의 재원이므로 정부가 지급보증

(7) 취급은행
○ 국민, 신한, 우리, 하나
○ 대구, 부산
○ 기업, 농협

(8) 과거 금리변화
금리는 가입 후 2년이 지나야 최고금리가 적용되고 정부고시에 의해 계속 바뀐다. 지금까지 주택청약통장의 금리 변화는 다음과 같다.

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기간별로 해당 금리를 각각 적용한다. 예를 들어 2015-01-01에 가입했다면 가입일로부터 2년이 지났으므로 적용되는 금리는 다음과 같다.

○ 2015-01-01 ~ 2015-02-28 : 연 3.0%
○ 2015-03-01 ~ 2015-06-21 : 연 2.8%

○ 2016-01-04 ~ 2016-08-11 : 연 2.0%
○ 2016-08-12 ~ 현재까지 : 연 1.8%

2. 저축목적 가입

주택청약통장(입주자저축)은 주택청약자격을 얻기 위해 가입하는 상품이다. 하지만 단순히 저축 목적으로 가입하는 사람도 있으므로 한번 평가해보자.

(1) 단리와 장기
저축상품은 기본적으로 단리방식으로 이자를 계산한다. 주택청약통장도 마찬가지다.

○ 단리 : 저축원금에만 이자가 붙음
○ 복리 : 저축원금뿐만 아니라 지금까지 발생한 이자에도 이자가 붙음
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나는 주택청약 목적으로 청약저축에 가입하고 10년 넘게 매달 10만원씩 저축하고 있다. 위 그림에서 알 수 있듯이 이렇게 가입기간이 길어지면 단리방식은 불리하다. 1~3년 주기로 예금/적금을 반복 가입하는 저축방법을 선택했다면 이자가 더 많을 것이다. 좋은 저축상품이 아니다.

(2) 소득공제 혜택
무주택 세대주 등 요건을 만족하면 주택청약종합저축이나 청약저축 납입액에 대해 소득공제 혜택이 있다. 그래서 앞서 설명한 단리-장기 저축상품의 단점을 만회할 수 있다. 소득공제 관련 자세한 내용은 [세금 > 연말정산] 메뉴를 참고하자.

○ 공제요건 : 무주택 세대주 등
○ 공제율 : 납입액의 40%
○ 공제한도
– 납입액 기준 연 240만원
. 전세자금대출 원리금상환액과 합산
– 소득공제액 기준 연 96만원

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공제한도는 전세자금대출 원리금상환액과 합산하므로 전세자금대출을 상환하고 있다면 의미가 없다. 저축보다 대출상환이 먼저다.

소득공제 혜택을 추가이자로 볼 때 금리인상 효과는 다음과 같다. 소득이 많아 세율이 높을수록 소득공제 혜택이 많아지고 금리인상 효과도 커진다. 하지만 매년 늘어나는 저축원금과 달리 소득공제 혜택은 고정(연 240만원 한도)되어 있으므로 금리인상 효과는 점점 작아진다.

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(단리)저축상품이지만 소득공제를 받을 수 있고 ‘과세표준 1,200만원 초과 – 세율 16.5 or 26.4%’ 구간이면 10년 정도도 할 만 하다. 하지만 금리가 높지는 않다.

(3) 중도해지 불이익
주택청약종합저축을 해지할 때 ①, ② 중 하나에 해당하면 소득공제를 통한 세금감면액을 추징당한다.

① 가입 후 5년 이내 해지
② 전용면적 85㎡ 초과 주택에 당첨
– 비수도권의 도시가 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 초과
– 가입기간 제한 없음

추징세액은 저축액의 6%다.

○ 저축액의 6%
– 저축액은 연 120만원 한도
– 추징세액은 소득공제로 감면받은 세액 한도

하지만 ①, ②, ③ 중 하나에 해당하면 특별중도해지에 해당하여 세금감면액을 추징당하지 않는다.

① 사망, 해외이주
② 전용면적 85㎡ 이하 주택에 당첨되어 해지
③ 해지 전 6개월 이내에 아래 사유 중 하나에 해당
– 천재지변
– 퇴직, 사업장의 폐업
– 3개월 이상의 입원치료 또는 요양이 필요한 상황
– 금융회사 영업정지

(4) 결론
소득공제를 받을 수 있고 ‘과세표준 1,200만원 초과 – 세율 16.5 or 26.4%‘ 구간에 해당하며 5년 이상 유지한다면 저축상품으로 나쁘지 않다. 여기에 주택청약 계획이 있다면 매우 좋은 저축상품이다.

3. 주택청약목적 가입

[부동산 > 공공임대주택] 주택청약제도 기본내용 글을 곧 작성할 예정이다. 주택청약통장(입주자저축)을 유지할지 고민하는 사람을 위해 간단히 설명한다. 흐름만 이해하자.

(1) 기본용어 정리
○ 국민주택규모 : 전용면적 85㎡ 이하
– 비수도권의 도시가 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하
○ 국민주택 : 국민주택규모 이하인 주택
– 공공기관 건설
– 민간사업자가 주택도시기금의 지원을 받아 건설
○ 민영주택 : 국민주택을 제외한 주택

(2) 통장 종류별 청약가능 주택
주택청약종합저축, 청약저축, 청약부금, 청약예금 중 어떤 통장을 보유했느냐에 따라 청약할 수 있는 주택이 다르다.

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(3) 입주자 선정 : 국민주택(분양) or 공공임대주택
국민주택의 입주자 선정 방법은 다음과 같다. 1순위 자격은 시작에 불과하고 일반공급은 저축총액이 중요하다. 참고로 저축총액은 매월 10만원까지만 인정된다. 매월 10만원씩 저축하는 것을 추천하는 이유다.

○ 1순위 : 12회(비수도권 6회) 이상 저축
○ 1순위 내 경쟁
– 무주택기간 3년 이상 → 저축총액

공공임대주택 중 분양전환형(5년/10년) 공공임대주택도 마찬가지다. 반면에 국민임대주택, 영구임대주택, 행복주택은 저축총액이 아니라 저축횟수가 중요하다.

(4) 입주자 선정 : 민영주택(분양)
민영주택의 입주자 선정 방법은 다음과 같다. 저축횟수는 상관없다. 정부에서 무슨 생각인지 몰라도 그냥 도박판(?)을 만들어놨다.

○ 1순위
– 가입 후 12개월(비수도권 6개월) 경과
– 지역별 예치금액 유지

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○ 1순위 내 경쟁
– 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 40% → 추첨제(가점제 낙첨자) 60%
. 가점제(총 84점) : 무주택기간(2~32), 부양가족수(5~35), 가입기간(1~17)
– 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제 100%

(5) 결론
주택청약 목표를 분명히 해야 한다. 공공임대주택, 국민주택 분양, 민영주택 분양 등 목표에 따라 저축형태가 달라져야 하기 때문이다.

나는 분양전환형(5년/10년) 공공임대주택 청약을 목표로 하고 있다. 구체적으로는 개포주공 재건축 때 임대주택 의무비율 규정에 의해 공급되는 물량이 목표다. 그 외 여러 가지 이유로 양재동에서 지내며 기다리고 있는데 법이 바뀌는 바람에 아무래도 망한 것 같다.

4. 자녀명의 가입

자녀가 아직 세뱃돈 색깔도 구별하지 못하는데 자녀명의 주택청약종합저축에 가입하는 사람을 많이 본다. 한번 평가해보자. 지금까지 내용을 정독했으면 내가 무슨 말을 하려는지 눈치 챘을 것이다.

(1) 저축목적 가입 : X
세뱃돈 색깔도 구별하지 못할 때 가입하면 최소한 20년이다. 단리-장기 저축상품의 단점이 점점 커지고 소득공제 혜택도 없으므로 안 좋은 선택이다.

(2) 주택청약목적 가입 : X
주택 청약권은 만 19세 이상에게만 부여된다. 미성년자가 주택청약종합저축에 가입하여 청약 1순위 자격을 갖춰도 청약은 할 수 없다.

만 19세가 되어도 그 전에 저축한 것은 일부만 인정된다. 공공임대주택이나 국민주택(분양)에 청약하면 저축횟수는 24회만(액수는 큰 순서대로) 인정된다. 민영주택(분양)에 청약하면 면적별/지역별 예치금액을 판단할 때 저축액 전액을 인정하지만, 청약가점제의 가입기간 항목은 2년만 인정된다.

(3) 결론
자녀명의 (증여목적) 저축은 1~3년 주기로 가입-만기해지를 반복할 수 있는 저축상품을 추천한다. 투자상품이면 더 좋다.

주택청약목적으로 가입한다면 자녀가 만 17세가 되었을 때 가입해도 된다. 그때도 주택청약제도가 지금처럼 의미가 있다면 말이다.

5. 참고사항

(1) 명의변경
가입자가 사망하여 그 상속인에게 명의를 변경하는 경우에만 가능하다.

(2) 저축여력이 없을 때 저축요령
공공임대주택이나 국민주택 분양을 목표로 한다면 저축총액이 중요하므로 매달 10만원씩 저축해야 한다. 매월 1회, 그리고 1회 10만원까지만 인정되기 때문이다. 그래서 여유가 없다면 매달 2만원씩 저축하는 것보다 나중에 여유가 생겼을 때 밀린 액수(1회 10만원 기준)를 한 번에 저축하는 것을 추천한다.

이때 주의할 점이 있다. 주택청약종합저축과 청약저축의 저축금액은 다음과 같다.

○ 주택청약종합저축 : 매월 1회, 2~50만원
○ 주택청약저축 : 매월 1회, 2~10만원

예를 들어 여유가 없어서 5달 동안 저축하지 않고 나중에 50만원을 저축했다고 가정하자. 주택청약종합저축과 청약저축은 아래처럼 다르게 인식한다. 주택청약종합저축은 귀찮아도 다계좌이체 기능을 사용하여 10만원씩 나눠서 이체해야 한다.

○ 주택청약저축 : 10만원 X 5회로 입금처리
○ 주택청약종합저축 : 50만원 1회로 입금처리

이렇게 밀린 금액을 한 번에 저축하면 나중에 주택청약을 할 때 인정되는 금액이 다르다. 밀린 기간에 따라 일정한 기간이 지나야 인정된다. 그래서 주택청약을 준비하고 있다면 너무 오랫동안 저축하지 않는 것은 바람직하지 않다.

6. 거북이 생각

소득공제 혜택을 위해 주택청약종합저축에 가입하고 매달 10만원이 아니라 20만원씩 저축하는 사람이 많다. 세금감면 혜택을 누릴 수 있다면 저축목적으로 가입하여 5년이 지난 후 적당한 시기에 해지하고 다시 가입하는 것도 나쁘지 않다. 하지만 공공임대주택이나 국민주택(분양) 청약목적으로 가입한다면 매월 10만원씩 저축하는 것을 추천한다.

솔직히 더 할 말이 없다. 중간에 한 번씩 결론을 내서 그런가보다.

꼬북.

[참고] 주택청약통장 저축액 소득공제

(1) 소득공제율
○ 납입액의 40%

(2) 공제한도와 공제요건
○ 납입액 기준 연 240만원
– 전세자금대출 원리금상환액과 합산
○ 소득공제액 기준 연 96만원

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○ 무주택 세대주
– 1/1~12/31 기간 동안 계속 무주택
○ 1주택 세대주인 경우
– 2009-12-31 이전 청약저축 가입자
– 전용면적 85㎡ 이하 주택
. 비수도권의 도시가 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하
– 가입당시 or 주택취득당시 기준시가 3억원 이하

(3) 참고사항
○ 선납/지연 구분 없이 당해연도 실제 저축액 기준
– 1/1 ~ 12/31
○ 조회되지 않으면 금융기관에 무주택확인서 제출
– 2월말까지 제출

(4) 질문/답변
① 중도해지한 경우? (X)
② 주택당첨 또는 만기가 되어 해지한 경우? (O)